李永華

《中國經(jīng)濟周刊》首席攝影記者 肖翊 攝

近日，國家統(tǒng)計局網(wǎng)站發(fā)布2019年9月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。國家統(tǒng)計局城市司首席統(tǒng)計師孔鵬解讀統(tǒng)計數(shù)據(jù)時表示，新建商品住宅銷售價格環(huán)比漲幅微升，二手住宅銷售價格漲幅基本持平。

具體數(shù)據(jù)顯示：9月份，一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲4.6%，漲幅比上月擴大0.4個百分點;二手住宅銷售價格同比上漲0.1%，上月為下降0.2%。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲9.3%和4.7%，漲幅比上月分別回落0.6和0.8個百分點。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲8.4%和5.0%，漲幅比上月分別回落0.6和0.8個百分點。

一二三線城市表情各異，各房企“有人歡喜有人憂”。9月24日，萬科董事局主席郁亮說，“金九”成色不足，“銀十”不一定有。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)和市場種種跡象表明：我國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)大分化格局，地產(chǎn)調(diào)控的方式從此前主要管住需求端，延伸至嚴控融資端，市場的水龍頭正在擰緊，市場整體正朝著“房住不炒”的總定位回歸。

嚴控融資端，“對房地產(chǎn)的貸款從來沒有這么緊”

政策調(diào)控是我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的關(guān)鍵變量。“房住不炒”的定位之下，各地因城施策，從限購、限地價、限售價到限企業(yè)購房，乃至嚴格限定精裝修房屋所用材料的價格與品牌，每個城市的政策均有所不同，管控的細化程度也不一樣，但均是“嚴”字當頭。

7月30日，中央政治局會議重申“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，首次提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”。

相對于此前的調(diào)控政策，今年房地產(chǎn)調(diào)控政策最大的不同應(yīng)該是對地產(chǎn)融資的全面收緊。

今年6月的陸家嘴論壇上，銀保監(jiān)會主席郭樹清指出，房地產(chǎn)業(yè)過度融資，不僅擠占其他產(chǎn)業(yè)信貸資源，也容易助長房地產(chǎn)的投資投機行為，使其泡沫化問題更趨嚴重。

全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席顧云昌接受《中國經(jīng)濟周刊》記者采訪時說，盡管降息降準，總體上增加流動性，但是關(guān)閉了向房地產(chǎn)大量輸送資金的渠道，是為了防止進一步刺激房地產(chǎn)增長以及形成新的泡沫。

建設(shè)銀行廣州某支行行長告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，今年，銀行對各實體企業(yè)，特別是中小企業(yè)的信貸支持力度非常大，很寬松;但是，“對房地產(chǎn)的貸款從來沒有這么緊”。

冷暖自知。8月22日，富力地產(chǎn)半年度業(yè)績會上，富力地產(chǎn)董事長李思廉直言，“短時間內(nèi)融資條件較緊，信貸環(huán)境趨緊”。同一天，融創(chuàng)中國董事長孫宏斌談及融資形勢時表示，“中央的控制會更嚴更快，這次融資收緊是史無前例的”。

10月8日，房貸新規(guī)開始執(zhí)行，意味著房地產(chǎn)定向加息

個人房貸同樣收緊。

根據(jù)央行新規(guī)，自10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成。首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個基點。

9月20日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，1年期LPR為4.20%，5年期以上LPR為4.85%。相對于8月20日第一次公布LPR，1年期LPR下調(diào)5個基點，5年期以上LPR保持不變。眾所周知，房貸基本上都在5年以上。

顧云昌認為，其他貸款利率在下降，房地產(chǎn)貸款利率不變，說明房地產(chǎn)利率打折的時代已經(jīng)過去了，“這樣的情況下，我有另外一句話講，房地產(chǎn)利率不打折，利息不打折，那么開發(fā)商的房價要打折?！?/p>

數(shù)據(jù)印證著他的觀點。從國家統(tǒng)計局9月數(shù)據(jù)來看，統(tǒng)計范圍內(nèi)的70個大中城市房價漲幅整體回落，新房價格環(huán)比上漲的城市數(shù)量進一步縮減至53個，整體價格平穩(wěn)。

“金九銀十”真的沒了嗎？

市場壓力在增大，而每年的9、10月份是全國各大房企沖刺全年業(yè)績的關(guān)鍵時刻，業(yè)內(nèi)稱之為“金九銀十”，如果這兩個月的成色不足，不僅影響當年的全年業(yè)績表現(xiàn)，也影響各企業(yè)制定第二年經(jīng)營策略。

今年的“金九銀十”到底怎樣？

在房地產(chǎn)龍頭企業(yè)中，萬科從來都是謹慎派。說起9月份的銷售數(shù)據(jù)，郁亮在萬科2019年度媒體大會上講了一個小細節(jié)，凸顯出市場的變化。萬科各城市公司每天晚上10點之前都要將當天的銷售數(shù)據(jù)上報至總部。市場形勢好的時候，郁亮并不急于當晚看數(shù)據(jù)?？涩F(xiàn)在不一樣，“我現(xiàn)在每天晚上10點看當天銷售數(shù)據(jù)，每天都盯著這件事。老總要報告今天賣得怎么樣，回款多少。”郁亮說。

顧云昌接受《中國經(jīng)濟周刊》記者采訪時說，全國房地產(chǎn)的交易量上半年每個月都是同比下降的，交易的面積從年初一直到現(xiàn)在每個月都下降。

各大房企全力沖刺“金九銀十”。

中國恒大公布9月銷售額超831億元，刷新單月銷售金額歷史紀錄。新城控股在長沙的一個樓盤國慶期間直降17萬元，優(yōu)惠后總價138萬元。

克而瑞地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，9月在推案量上升、促銷力度加大的推動下，百強房企業(yè)績較7、8兩月提升明顯，單月權(quán)益銷售金額環(huán)比增長23.9%，增幅較去年同期提升近11個百分點。

這樣的成績并不壞。不過，顧云昌認為，從全年來看，房地產(chǎn)行業(yè)仍在調(diào)整，“大概持續(xù)到什么時間結(jié)束？恐怕今年都是在下行當中，明年看情況?！?h3>房企謹慎拿地，土地成交面積下降但出讓金增長

孫宏斌在融創(chuàng)中國的半年度業(yè)績會上稱，整體土地市場處于下行通道，最低點預計是在年底或者明年。

“這兩個月，土地底價成交很正常，流拍的情況也很多?！焙弦患议_發(fā)商負責人告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，株洲一地塊連續(xù)流拍，價格一次比一次低。

今年以來，土地市場持續(xù)降溫?？硕饠?shù)據(jù)顯示，8月份，百強房企新增貨值1.1萬億元，而9月該數(shù)據(jù)僅7000億元，減少4000億元。

中原地產(chǎn)研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，全國9月有58宗土地成交總價超10億元，其中有25宗地塊以底價成交。

9月30日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《2019年9月40城土地市場報告》顯示，9月，40個典型城市土地成交溢價率為16.9%，相比8月下降2.4個百分點，已經(jīng)連續(xù)3個月下降。9月，40個典型城市土地成交建筑面積4441.2萬平方米，環(huán)比增長1.3%，同比下降12.5%。

值得注意的是，雖然成交面積價格下降，土地拍賣溢價率下滑，但土地出讓金收入?yún)s出現(xiàn)大幅增長。上海易居數(shù)據(jù)稱，2019年1—9月，40個典型城市土地出讓金收入20447.4億元，同比增加17.2%。9月，40個典型城市土地出讓金收入為2509.3億元，環(huán)比增長29.8%，同比增長42.1%。

責編：張偉 zhangwei@ceweekly.cn

編審：郭芳

美編：孟凡婷