刁淑燕

一、引言

隨著我國經(jīng)濟市場不斷的發(fā)展與進(jìn)步，在經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級重要時期，我國房地產(chǎn)行業(yè)市場發(fā)生了翻天覆地的變化。為了穩(wěn)步推動經(jīng)濟發(fā)展，國家出臺了一些列房地產(chǎn)調(diào)控政策，不斷完善住房制度，建立長效機制。在經(jīng)濟轉(zhuǎn)型背景下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對投資風(fēng)險引起高度重視，分析風(fēng)險產(chǎn)生的因素，找出解決方式，合理規(guī)避風(fēng)險，實現(xiàn)利益最大化。房地產(chǎn)投資和其他產(chǎn)品投資存在著很大的差異，具有投資成本高、投資周期長、投資風(fēng)險高、投資回報高、產(chǎn)業(yè)覆蓋范圍廣、綜合性強等特征。因此，對房地產(chǎn)進(jìn)行投資風(fēng)險的研究，具有十分重要的意義。

二、房地產(chǎn)投資特點及投資風(fēng)險種類

（一）房地產(chǎn)投資特點

房地產(chǎn)投資就是把資金投入到房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)等綜合產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟活動中，以此來獲取不能確定的經(jīng)濟收益。首先，房地產(chǎn)投資具有高成本特點，一項投資動輒上億元，是資金密集行業(yè)。其次，房地產(chǎn)投資周期長，從項目拿地、立項、開發(fā)建設(shè)到最后銷售，房地產(chǎn)整個的開發(fā)過程一般在2.5年以上。再者，由于房地產(chǎn)投資占用資金多，投資周期長，產(chǎn)業(yè)鏈范圍廣，中間環(huán)節(jié)多，受原材料供應(yīng)、金融市場、勞動力市場、經(jīng)濟形勢、購買者需求等多因素影響，也增加了投資的風(fēng)險因素，所以，房地產(chǎn)投資也具備高風(fēng)險高回報的投資特點。

（二）房地產(chǎn)投資風(fēng)險的種類

房地產(chǎn)投資風(fēng)險涉及了很多風(fēng)險類別，如：社會風(fēng)險、政策風(fēng)險、自然風(fēng)險、購買風(fēng)險等等，一系列風(fēng)險問題都會對房地產(chǎn)投資造成嚴(yán)重的影響。在房地產(chǎn)投資過程中，主要包含了以下三種風(fēng)險，購買力風(fēng)險、市場競爭風(fēng)險、流動性和變現(xiàn)性風(fēng)險。購買力風(fēng)險是指物價在上升的同時，導(dǎo)致人們的購買力也有所降低，對于經(jīng)濟收入一般的人們而言，會降低對房地產(chǎn)商品的消費需求，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益減少。其次，市場競爭風(fēng)險是由于房地產(chǎn)市場同類型的樓盤供給過多，導(dǎo)致市場競爭激烈，從而給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了提高推廣成本以及樓盤直銷的風(fēng)險，市場競爭風(fēng)險的發(fā)生，主要是由于開發(fā)商對市場調(diào)查研究不全面產(chǎn)生的，市場競爭風(fēng)險能力的主要風(fēng)險就是銷售風(fēng)險。再者，流動性和變現(xiàn)性風(fēng)險指的是在固定的土地上，完成所有權(quán)和使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，但是其實體是不能移動的。房地產(chǎn)占用資金多，進(jìn)而決定了房地產(chǎn)交易是一個非常漫長的過程，這些都會影響房地產(chǎn)資金的流動性和變現(xiàn)性。

三、房地產(chǎn)風(fēng)險產(chǎn)生的因素分析

（一）經(jīng)濟形勢

由于房地產(chǎn)開發(fā)時間長，項目投資資金多，而開發(fā)時間少則2-3年，多則5年。所以，需要對于開發(fā)周期內(nèi)的經(jīng)濟發(fā)展趨勢及消費者需求等各種風(fēng)險因素進(jìn)行詳細(xì)分析和預(yù)測，從而確定適宜的開發(fā)時機、產(chǎn)品類型。在房地產(chǎn)企業(yè)項目投資的過程中，影響開發(fā)時機的最主要因素就是經(jīng)濟的發(fā)展趨勢，在經(jīng)濟發(fā)展的快速階段，各類房地產(chǎn)需求量大，市場也處于不斷發(fā)展的階段，在此時進(jìn)行房地產(chǎn)項目投資可以獲取良好的收益。但是，當(dāng)經(jīng)濟不景氣時，就會增加失業(yè)率，降低收入，房地產(chǎn)市場供過于求，造成房價下跌，如果房產(chǎn)在短時間內(nèi)租售不出去，那么將會占用大部分的投資成本和資金，導(dǎo)致房地產(chǎn)風(fēng)險的產(chǎn)生，預(yù)期的收益也變成了虧損，從而給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了巨大的經(jīng)濟損失。

（二）政策因素

近十年來，由房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了翻天覆地的變化。為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，國家推出了系列政策來調(diào)控市場。從2008年“4萬億”入市拉動市場內(nèi)需，到2010年央行6次提準(zhǔn)2次加息，再到2016年提出“房子是用來住的，不是用來炒的”因城施策。通過短期的調(diào)控政策，大力推進(jìn)租賃市場，控制房價水平的同時，深化發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，完善住房供應(yīng)制度，從而推動長效機制的完善和健全。通過短期調(diào)控政策和長效機制相結(jié)合，在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場完善住房體制的同時，國家宏觀政策調(diào)控，也提升了房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險。

四、房地產(chǎn)投資企業(yè)風(fēng)險防范處理有效方式

（一）加強可行性研究分析防范風(fēng)險

規(guī)避房地產(chǎn)風(fēng)險的重要舉措之一是前期市場盡調(diào)，通過多方面進(jìn)行市場調(diào)研，進(jìn)行風(fēng)險預(yù)測。首先，要做好政策研判，分析經(jīng)濟市場形勢市場對企業(yè)的發(fā)展和變化，預(yù)測國家政策的調(diào)控對房地產(chǎn)帶來的風(fēng)險。其次，要做好市場分析研究，了解區(qū)域土地市場及房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢、產(chǎn)品類型、市場需求種類，明確產(chǎn)品定位。再次，要做好項目可行性分析，進(jìn)行項目指標(biāo)、SWOT分析、成本測算、投資收益分析等測算，多方面進(jìn)行綜合考慮風(fēng)險。還要考慮開發(fā)項目有關(guān)的其他行業(yè)項目發(fā)展帶來的風(fēng)險性因素，比如：金融行業(yè)、建筑材料業(yè)等市場變化，都會給房地產(chǎn)開發(fā)和投資帶來巨大的風(fēng)險。通過以上一系列的有效手段最終達(dá)到降低房地產(chǎn)風(fēng)險的目的。

（二）采用分散式投資來降低風(fēng)險

通過分散投資區(qū)域、分散投資時間、和合伙投資方式降低風(fēng)險。房地產(chǎn)分擔(dān)投資區(qū)域是將房地產(chǎn)投資到不同的區(qū)域，從而防止區(qū)域性經(jīng)濟不景氣給投資帶來影響，從而減少風(fēng)險。而分散房地產(chǎn)投資時間指的是確定以后合理的投資時間段，從而防止市場變化給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的巨大損失。其次，合伙投資也是常用的風(fēng)險分散方式，合伙者共同對房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行投資，最大程度地發(fā)揮各自的優(yōu)勢，從而規(guī)避投資風(fēng)險?？梢耘c金融部門合作，利用資金的優(yōu)勢，與外商合作，不僅可以獲得房地產(chǎn)開發(fā)政策優(yōu)惠，還能引進(jìn)先進(jìn)的技術(shù)和管理經(jīng)驗，因此，合伙投資是避免風(fēng)險的有效方式之一。

五、結(jié)束語

總而言之，房地產(chǎn)是一個涉及行業(yè)和領(lǐng)域很廣泛的一個行業(yè)。在進(jìn)行投資的過程當(dāng)中，會出現(xiàn)不同的風(fēng)險，投資者在進(jìn)行房地產(chǎn)投資以前，應(yīng)該進(jìn)行全方面綜合的考慮和調(diào)查，根據(jù)企業(yè)實際需求，進(jìn)行全面的計劃，深入分析企業(yè)的優(yōu)劣勢，降低投資風(fēng)險的同時，健全風(fēng)險管理制度，從而促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟效益的提升。