【摘 要】 房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟發(fā)展和社會穩(wěn)定的重要環(huán)節(jié)，加強企業(yè)內(nèi)部成本管理及所得稅處理是企業(yè)高效發(fā)展關鍵性因素。本文在探討成本分攤及所得稅處理存在問題基礎上，提出優(yōu)化策略：強化成本控制基礎、完善會計核算機制、加強會計能力建設、提高信息化水平。以期為房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展及社會稅收環(huán)境規(guī)范化奠定理論基礎。

【關鍵詞】 房地產(chǎn)企業(yè) 成本分攤 所得稅處理

房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟體系重要環(huán)節(jié)，是政府調(diào)控市場經(jīng)濟的主要手段之一。隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控力度不斷加強，企業(yè)經(jīng)營利潤回落，行業(yè)競爭形勢日趨嚴峻[1]。面對房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型關鍵時期，控制成本及核算質(zhì)量成為房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)高效發(fā)展的關鍵性因素。房地產(chǎn)企業(yè)項目普遍周期長、占用資金多、會計核算復雜[2]，更需要加強財務管理和成本核算工作精準度，避免由于會計核算失誤引發(fā)的風險。

一、成本分攤

（一）分攤對象。對于單體開發(fā)房地產(chǎn)項目的成本核算對象普遍為設計確定的單體工程;開工/竣工時間、地理位置、施工或總承包單位等項目要素一致的可合并為成本核算對象;分期開發(fā)的項目按各期成本單獨核算。

（二）分攤原則。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的分攤原則主要包括成本分攤配比原則、精準度原則及主次性原則[3]。分攤配比原則是指在會計周期內(nèi)將各項成本和收入在同一個周期內(nèi)進行統(tǒng)一處理，精準反映各環(huán)節(jié)的盈虧情況;精準度原則指對成本分攤過程的各個環(huán)節(jié)保持謹慎性和精確性以實時修回差距;主次性原則指的是對各環(huán)節(jié)的事項依據(jù)其重要程度進行區(qū)別化標準核算。

（三）分攤方法。房地產(chǎn)企業(yè)項目的成本分攤可采用占地面積比例分配法、建筑面積分配法、直接成本法、間接成本法、預算估計法等[4]。其中，占地面積比例分配法是根據(jù)單體建筑及其配套設施占項目總占地面積權(quán)重對成本進行分攤;預算估計法是根據(jù)核算對象預算占整體項目預算的比例進行成本核算。

二、所得稅處理

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅是指將季度會計利潤與預售獲取收入之和減去往期虧損后的余額作為計算基礎得到的所得稅稅額。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的核算采取當期所得稅及遞延所得稅，當期所得稅以當期利潤調(diào)整后的總額計算所得稅;遞延所得稅采取資產(chǎn)及負債的賬面價值與稅務計稅基礎的差額。

三、存在風險

（一）核算對象混亂。在實際成本分攤的處理過程中，核算對象普遍采取設計概算、設計圖紙或施工圖紙劃分的單元作為確定指標，沒有根據(jù)項目具體性質(zhì)形成成本核算的頂層設計，不嚴格遵循分類核算，增加企業(yè)會計成本分攤工作的難度。

（二）周期界定模糊。房地產(chǎn)項目在實際成本分攤過程中，應根據(jù)會計核算周期進行分攤，才能保證企業(yè)利潤及履行納稅義務的準確性、合法性、高效性，有效避免因成本核算帶來的利潤及稅務風險[5]。但部分房地產(chǎn)企業(yè)在實際核算工作中，并未及時開展成本核算工作，導致項目利潤受損并引發(fā)財稅風險。

（三）內(nèi)部控制缺失。部分房地產(chǎn)企業(yè)不重視項目執(zhí)行過程中的成本控制，對稅務風險監(jiān)管缺乏有力手段，成本管理和分攤不規(guī)范，導致成本控制無法發(fā)揮效益，造成企業(yè)損失。同時，企業(yè)內(nèi)部控制手段的缺失易引發(fā)稅務風險，影響企業(yè)正常運轉(zhuǎn)。

（四）頂層設計缺位。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，企業(yè)發(fā)展正由粗放型管理軌道逐步轉(zhuǎn)化為細分專業(yè)化發(fā)展模式，企業(yè)對人才隊伍及組織架構(gòu)的要求越來越高。但很多房地產(chǎn)企業(yè)頂層設計缺位，組織架構(gòu)混亂，成本控制意識不足，管理水平偏低，缺乏工作專業(yè)性，影響企業(yè)發(fā)展。

（五）能力建設薄弱。房地產(chǎn)企業(yè)在進行成本分攤和所得稅處理時，由于專業(yè)能力受限或稅法意識不強等原因引發(fā)較多問題，主要集中在：虛列拆遷補償費或虛構(gòu)拆遷戶數(shù)，同三通一平需增土地成本，虛列或重復列支成本工程量，虛開發(fā)票或提高人工勞務支出等造假行為。以上行為涉及虛構(gòu)成本，存在重大稅務風險，嚴重威脅企業(yè)發(fā)展。

三、發(fā)展策略

（一）強化成本控制基礎。房地產(chǎn)企業(yè)應合理搜集并利用行業(yè)涉稅信息減低自身財務風險。加強成本控制基礎信息收集工作，與多部門聯(lián)系廣泛獲取涉稅信息，為合理高效開展成本分攤工作減低稅務風險奠定決策基礎。

（二）完善會計核算機制。企業(yè)內(nèi)部應加強會計核算的頂層設計，提高納稅及成本分攤規(guī)范化意識，優(yōu)化組織架構(gòu)及資源分配，充分保障人力資源和資金支持，建立完善核算機制。同時，內(nèi)部建立監(jiān)督反饋及責任跟蹤機制，明確成本核算周期規(guī)范，避免發(fā)生財務風險，保證企業(yè)高效發(fā)展。

（三）加強會計能力建設。相關財務人員應緊跟政策方針變化，與業(yè)務主管部門保持聯(lián)系。同時，與內(nèi)部橫向部門建立溝通程序，保證財務信息的雙向高效傳達。加強人員隊伍的培訓，獲取優(yōu)秀成本分攤及所得稅處理的優(yōu)秀經(jīng)驗，不斷提升財務團隊的專業(yè)能力。

（四）提高信息化水平。加強企業(yè)內(nèi)部會計信息化建設，加速信息系統(tǒng)與內(nèi)部財務控制流程的深度融合，提高會計管理工作的效率。同時，注重信息化安全，確保企業(yè)商業(yè)機密保密工作扎實推進，保障企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營安全。

【參考文獻】

[1] 楊秀俊. 房地產(chǎn)行業(yè)會計核算中的成本分攤與所得稅處理探析[J]. 中國國際財經(jīng)（中英文）， 2017（5）：67+141.

[2] 王進軍. 營改增對房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響及籌劃對策[J]. 現(xiàn)代經(jīng)濟信息， 2017（3）：175-176.

[3] 林春微. 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳工作中的風險管理[J]. 財經(jīng)界（學術版）， 2014（22）：251-252.

[4] 亢喆. 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務籌劃的財務運用分析[J]. 財會學習， 2018， 190（16）：158-159.

[5] 梁蕾. 房地產(chǎn)企業(yè)新獲取項目經(jīng)營模式涉稅分析[J]. 西部財會， 2018（2）：34-35.

作者簡介：李真霞（1975.03—），性別：女，民族：漢，籍貫：山東，職稱：中級會計師，單位：海南盈濱島置業(yè)有限公司（魯能海口公司），單位郵編：571100。