◎ 文 《法人》特約撰稿 李興

李興

上海市第一中級(jí)人民法院員額法官，上海法院辦案標(biāo)兵。主審案件曾入選《最高人民法院公報(bào)》案例，在全國法院“百篇優(yōu)秀裁判文書”評(píng)比活動(dòng)中獲二等獎(jiǎng)，多次在全國法院系統(tǒng)學(xué)術(shù)論文討論會(huì)、全國法院系統(tǒng)優(yōu)秀案例分析評(píng)選活動(dòng)中獲獎(jiǎng)，十余篇案例、文書獲上海法院精品案例、優(yōu)秀裁判文書，在《人民司法》《法律適用》等刊物發(fā)表論文十余篇。

履行期限條款不明確,不影響買賣合同本約的成立與生效，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則，通過后續(xù)磋商來填補(bǔ)合同漏洞。一方當(dāng)事人拒絕對(duì)方的合理補(bǔ)充要約，堅(jiān)持以明顯違反一般交易習(xí)慣或合同既定條款的條件作為要約主張，造成補(bǔ)充協(xié)議無法達(dá)成的，屬于惡意磋商行為。惡意磋商方以履行期限不明為由提出解約，系明確表示不履行合同義務(wù)，構(gòu)成根本違約行為，相對(duì)人主張由惡意磋商方承擔(dān)違約責(zé)任，人民法院應(yīng)予支持。

基本案情

畢某系涉案房屋所有權(quán)人。2017年4月19日，翁某作為買受方（乙方）與畢某作為出賣方（甲方）簽訂《房屋買賣合同》一份，約定：涉案房屋總房價(jià)為65萬元，乙方于網(wǎng)簽合同后10個(gè)工作日內(nèi)支付給甲方首期房款24萬元（含2萬元定金），于網(wǎng)簽合同后3個(gè)工作日內(nèi)向銀行申請貸款用于支付第二期房款20萬元，交易過戶前支付甲方房款21萬元；雙方于乙方貸款審批通過后，向房地產(chǎn)交易中心申請辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)；2萬元定金用于擔(dān)保合同履行；合同解除時(shí)，違約方需按總房價(jià)款的20%向守約方支付違約金。合同第4.4條約定：如貸款不足，乙方應(yīng)于本合同約定的過戶期限前，將該不足部分補(bǔ)足甲方。

2017年4月21日，翁某向畢某支付定金2萬元。

2017年5月6日，畢某與翁某共同到中介公司商談網(wǎng)簽事宜。中介公司工作人員提出，原合同當(dāng)中沒有約定具體的過戶期限，這一問題必須補(bǔ)充明確才能辦理網(wǎng)簽手續(xù)。畢某表示同意，并提出可以約定在2017年7月31日之前，給予翁某近三個(gè)月的貸款準(zhǔn)備期。翁某則主張，其辦理購房貸款存在難度，所以貸款通過時(shí)間不能確定，網(wǎng)簽合同上的過戶期限條款應(yīng)當(dāng)表述為以其貸款審批通過為準(zhǔn)。中介公司工作人員則表示，網(wǎng)簽合同版本中，必須標(biāo)明具體的最終過戶日期，不能以文字表述代替。

2017年5月11日，翁某打電話詢問畢某：“是否同意將過戶時(shí)間確定為2017年7月31日前，實(shí)際過戶時(shí)間以貸款審批通過為準(zhǔn)？”畢某表示同意“以2017年7月31日作為過戶期限”，并反問：“如果貸款審批不通過怎么辦？”翁某回復(fù)稱：“不清楚?！?/p>

由于翁某不同意約定具體的過戶日期，最終雙方未能辦理網(wǎng)簽手續(xù)。翁某向一審法院起訴，請求：1.雙方簽訂的《房屋買賣合同》于2017年10月12日解除；2.畢某歸還翁某購房定金2萬元。

一審法院審理過程中，畢某同意解除合同，但不同意返還2萬元定金，同時(shí)提出反訴要求翁某支付違約金13萬元。

裁判結(jié)果

上海市松江區(qū)人民法院作出一審判決：一、翁某與畢某簽訂的《房屋買賣合同》于2017年10月12日解除；二、畢某返還翁某定金2萬元；三、駁回畢某的反訴請求。

一審法院判決后，畢某不服向上海市第一中級(jí)人民法院提起上訴，請求二審法院撤銷一審判決第二項(xiàng)，改判駁回翁某主張返還定金的訴訟請求。

上海市第一中級(jí)人民法院經(jīng)審理后，作出判決：1.維持原判第一、三項(xiàng)；2.撤銷原判第二項(xiàng)；3.駁回翁某要求畢某歸還購房定金2萬元的訴訟請求。

評(píng)析意見

本案是由合同條款約定不明，而引發(fā)的解約糾紛。在雙方均同意解約的前提下，此類案件的爭議焦點(diǎn)在于違約責(zé)任的認(rèn)定。二審中，畢某將上訴請求明確為沒收2萬元定金。二審法院認(rèn)定翁某違反誠信磋商義務(wù)，應(yīng)對(duì)補(bǔ)充協(xié)議未能達(dá)成承擔(dān)全部過錯(cuò)責(zé)任，其解約行為構(gòu)成違約，故無權(quán)主張返還定金。

對(duì)二審改判結(jié)論的解析，需要根據(jù)合同法關(guān)于合同漏洞填補(bǔ)的基本規(guī)則進(jìn)行闡述：

一、非必要條款約定的不明確，不影響合同本約的成立與生效。

合同法第六十一條規(guī)定，合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價(jià)款或者報(bào)酬、履行地點(diǎn)等內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補(bǔ)充；不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。從文義解釋的角度，該法條規(guī)定非必要條款未約定或約定不明，不影響合同成立生效。而買賣合同的必要條款就是標(biāo)的物與價(jià)金。本案中，雙方并未就具體網(wǎng)簽時(shí)間及過戶期限達(dá)成合意，也就是說，合同的履行期限有不明確之處，但標(biāo)的房屋及轉(zhuǎn)讓價(jià)款均已確定。因此，雙方關(guān)于房屋買賣的合意已經(jīng)達(dá)成。

二、協(xié)議補(bǔ)充是當(dāng)事人填補(bǔ)合同漏洞的優(yōu)先方式。

根據(jù)合同法第六十一條的規(guī)定，當(dāng)事人可以進(jìn)行協(xié)議補(bǔ)充，主張進(jìn)行補(bǔ)充磋商以及時(shí)明確權(quán)利義務(wù)，為后續(xù)履行消除障礙。還可以依靠法律的任意性規(guī)定或法官補(bǔ)充解釋進(jìn)行填補(bǔ)。但該二者都是一種替代性的填補(bǔ)，并不代表雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，協(xié)議補(bǔ)充應(yīng)當(dāng)是最優(yōu)先的方式。

本案中，雙方當(dāng)事人雖然最終沒有達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議，但也曾經(jīng)在簽約后嘗試協(xié)商補(bǔ)充相應(yīng)的條款。從雙方之后的協(xié)商過程及訴訟中的陳述看，雙方當(dāng)事人在網(wǎng)簽事宜協(xié)商中的唯一爭議就是過戶期限條款的表述問題。根據(jù)《房屋買賣合同》記載，付款、交房均以過戶時(shí)間作為關(guān)聯(lián)節(jié)點(diǎn)，一旦固定了過戶時(shí)間，前述行為的最終期限便均能得以確定，合同漏洞便能得到充分填補(bǔ)。因此，雙方未能辦理網(wǎng)簽手續(xù)的真正原因，在于未能就過戶期限條款達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議。

三、當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在既定條款約束下，誠實(shí)地進(jìn)行補(bǔ)充磋商。

合同法第六條規(guī)定，當(dāng)事人行使權(quán)利，履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則。在法律有欠缺或不完備，而為漏洞補(bǔ)充時(shí)，亦必須以誠實(shí)信用原則為最高準(zhǔn)則予以補(bǔ)充。在認(rèn)定當(dāng)事人在補(bǔ)充磋商中的行為是否誠實(shí)信用時(shí)，除了考慮一般社會(huì)觀念和交易習(xí)慣以外，一個(gè)重要的標(biāo)準(zhǔn)就是審查其主張是否遵循了合同的相關(guān)既定條款。因?yàn)樵诤贤闪?、生效的前提下，?dāng)事人已經(jīng)對(duì)既定條款形成了穩(wěn)定預(yù)期。如果一方隨意主張突破既定條款，會(huì)擴(kuò)大爭議范圍，損害信賴關(guān)系，導(dǎo)致達(dá)成補(bǔ)充合意的難度增加。尤其是當(dāng)既定條款關(guān)系到合同履行的基本原則時(shí)，不遵守該條款會(huì)導(dǎo)致整個(gè)交易基礎(chǔ)被破壞。

本案中，涉案《房屋買賣合同》約定，第二期房款以貸款方式支付，貸款審批通過后過戶。但這一條款不代表購房人在貸款不成的情況下可以放棄購房。翁某貸款不成的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)，即使貸款不成，翁某也應(yīng)當(dāng)以現(xiàn)金補(bǔ)足房款，其無權(quán)以貸款不成為由拒絕履行付款義務(wù)。雙方對(duì)過戶期限的補(bǔ)充磋商，均應(yīng)當(dāng)建立在這一基礎(chǔ)原則之上。

從畢某與翁某的補(bǔ)充磋商過程看：第一，考慮到實(shí)踐中，銀行貸款政策的差別，以及購房人備齊相關(guān)資料所需要的時(shí)間，畢某應(yīng)給予翁某必要的貸款準(zhǔn)備期限。本案中，畢某為翁某預(yù)留的貸款準(zhǔn)備期限達(dá)3個(gè)多月，足以使翁某享有充分的貸款辦理時(shí)間，并不存在惡意擠壓翁某貸款準(zhǔn)備期限的情況。第二，翁某在磋商中主張，即使網(wǎng)簽合同需要表述具體期限，也應(yīng)當(dāng)補(bǔ)充約定“實(shí)際過戶時(shí)間以貸款審批通過為準(zhǔn)”。這一表述從根本上否定了最終過戶期限的存在，也規(guī)避了貸款不成后的付款義務(wù)。由于對(duì)申請貸款的次數(shù)與期限缺乏制約，如果合同條款采用這一表述，2017年7月31日就失去了作為過戶節(jié)點(diǎn)的意義，交易可能陷入無法預(yù)期的拖延狀態(tài)。翁某的上述主張顯然違反了合同既定的付款原則。在此情況下，畢某對(duì)其主張予以拒絕，是為了避免后續(xù)交易陷入缺乏制約的拖延，具有正當(dāng)理由。

結(jié)合上述分析，可以認(rèn)定：在補(bǔ)充磋商中，畢某主張的過戶期限給予了翁某必要的準(zhǔn)備時(shí)間，符合房屋交易的正常慣例；而翁某的主張屬于故意保留合同漏洞，違反誠信磋商義務(wù)，應(yīng)對(duì)過戶期限條款未達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議，承擔(dān)全部過錯(cuò)責(zé)任。

四、惡意磋商導(dǎo)致合同漏洞存續(xù)的解約方，應(yīng)當(dāng)擔(dān)責(zé)。

在雙方當(dāng)事人無法通過補(bǔ)充協(xié)議填補(bǔ)合同漏洞時(shí)，仍然需要遵循相應(yīng)規(guī)則，合理確定履行期限，合同雙方當(dāng)事人并不當(dāng)然享有任意解除權(quán)。司法實(shí)踐中，如果補(bǔ)充協(xié)議未能達(dá)成不可歸責(zé)于任何一方，雙方又都同意解除合同，那么可以視為雙方是協(xié)議解除合同。本案中，畢某表示同意解除合同，但在一、二審中均主張翁某構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)適用定金罰則，沒收2萬元定金。因此，涉案《房屋買賣合同》的解除已無爭議，無需依照合同法第六十二條補(bǔ)充解釋履行期限，而是需要對(duì)合同解除的違約責(zé)任進(jìn)行判定。

首先，雙方未能辦理網(wǎng)簽的原因在于過戶期限條款未能明確。而導(dǎo)致過戶期限條款的補(bǔ)充協(xié)議，未能達(dá)成的過錯(cuò)責(zé)任在于翁某。在此前提下，翁某不享有行使解除權(quán)的合法依據(jù)。其次，雖然在期限條款不明的情況下，翁某并未違反具體的履行約定。但翁某在惡意磋商后又主張解約的行為，系明確表示不再就履行期限進(jìn)行補(bǔ)充磋商，亦不同意再購買涉案房屋，拒絕履行合同義務(wù)，屬于明示預(yù)期違約，并構(gòu)成根本違約。在此基礎(chǔ)上，畢某同意解除合同的意思表示，具有合同法第九十四條第（二）項(xiàng)規(guī)定的法定解除權(quán)基礎(chǔ)，并有權(quán)主張翁某承擔(dān)違約責(zé)任。

根據(jù)涉案《房屋買賣合同》的約定，翁某向畢某支付2萬元定金用于擔(dān)保合同的履行，該定金屬于履約定金。在合同因翁某的預(yù)期違約行為而解除的情況下，畢某主張根據(jù)定金罰則沒收2萬元定金，具有法律依據(jù)，應(yīng)予支持。