劉輝 張勇

摘? ? 要：在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，房地產(chǎn)工程管理是將其順利完成的重要保障，同時也是將房地產(chǎn)開發(fā)效率和開發(fā)質(zhì)量提升的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，所以，強化房地產(chǎn)項目工程管理是非常必要的。本文就從房地產(chǎn)工程管理的重要性開始，對當(dāng)前在管理過程中存在的問題以及其管理的有效途徑進行了分析，以供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目;工程管理;有效途徑

1? 引文

隨著房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟增長中的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)將成為經(jīng)濟的重要支柱之一，房地產(chǎn)項目管理也在逐步成熟，更加完善。項目管理是房地產(chǎn)開發(fā)公司的重要組成部分。可以分為規(guī)劃設(shè)計管理，開發(fā)管理，施工管理和物業(yè)管理四部分。在整個房地產(chǎn)項目中企業(yè)起著重要的作用，主要有設(shè)計決策、組織領(lǐng)導(dǎo)施工、項目過程控制、技術(shù)創(chuàng)新幾個部分，房地產(chǎn)公司必須掌握這些方面，才能最大限度地發(fā)揮房地產(chǎn)公司的利益。

2? 發(fā)展管理

發(fā)展和管理可以說是一種管理模式。為了圓滿完成項目的內(nèi)部環(huán)節(jié)、人員、工程、會計等的協(xié)調(diào)管理是企業(yè)實施的重要組成部分。其中，工程部門負(fù)責(zé)組織和管理項目，代表開發(fā)人員。其主要工作包括：材料采購清單，項目實施單位確定工藝質(zhì)量和進度管理、相關(guān)合同、結(jié)構(gòu)設(shè)計變更等。財務(wù)部負(fù)責(zé)資金運作并定期報告財務(wù)狀況整個企業(yè)。

3? 計劃管理的重要性

房地產(chǎn)工程管理模式主要可以分為施工進度、成本及其最后的收尾工作，每個環(huán)節(jié)都是為房地產(chǎn)建設(shè)管理帶來保障。首先，對于工程進度的管理來說，在每個房地產(chǎn)進行開工之前都會有預(yù)定的時間，按照工期就會以做出高質(zhì)量的房地產(chǎn)項目，并且在有效的時間實現(xiàn)最大利益化，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展實現(xiàn)有利的地位。其次，在成本管理上，這是工程造價的核心，也是房地產(chǎn)開發(fā)的基本要領(lǐng)，通過現(xiàn)代科學(xué)的造價控制和成本來完善房地產(chǎn)的最大利益。最后，就是后期的收尾工作，這是工程質(zhì)量管理的根本，也是保證房地產(chǎn)項目的聲譽和后期的消費問題。對于規(guī)劃設(shè)計的管理和局限性，房地產(chǎn)開發(fā)商可以建立有效的規(guī)劃體系，即規(guī)劃管理應(yīng)用軟件和規(guī)劃設(shè)計軟件。這兩種軟件是面向管理和設(shè)計的，管理和設(shè)計的整個房地產(chǎn)項目的非常重要的兩個部分，這兩個部分息息相關(guān)，不可分割。建筑房地產(chǎn)項目要有建筑總體目標(biāo)，這個建筑總體目標(biāo)的設(shè)立，有利于調(diào)動工作人員的積極性，提升設(shè)計效果和管理水平。搞好規(guī)劃管理應(yīng)用軟件有利于落實房地產(chǎn)項目建設(shè)的總體目標(biāo)。計算機系統(tǒng)用于大大提高工作效率。

（1）開發(fā)人員總體規(guī)劃設(shè)計以整個項目為中心，啟動規(guī)劃的主要原則，進入管理系統(tǒng)，形成整個項目評價與檢查計劃。

（2）對于圖表，我們可以選擇使用數(shù)字地圖進行GIS空間分析，這樣我們就可以在計算機中執(zhí)行一些必要的查詢和分析必要的數(shù)據(jù)。然而，對于計劃者來說，一些舊的習(xí)慣已經(jīng)被適當(dāng)?shù)販p少了，這就要求計劃者在繪畫、分層和編碼以及其他元素（包括修辭元素，適當(dāng)?shù)刂匦略O(shè)計）方面達到一定的設(shè)計水平。寬松的要求是有可能的。

（3）提出合理的分層編碼標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃和設(shè)計。對于許多組織來說，大多數(shù)組織使用AutoCAD進行規(guī)劃和設(shè)計。他們需要根據(jù)相關(guān)規(guī)定尊重現(xiàn)有的國家和地方標(biāo)準(zhǔn)。這提供了一組規(guī)劃和設(shè)計單元。

4? 分析施工管理的重要性

施工管理是整個施工過程的管理。作為房地產(chǎn)公司，項目管理部門負(fù)責(zé)并負(fù)責(zé)施工管理。整個項目的管理模式和合同的管理是由整個單位的高層管理人員根據(jù)項目的整體情況和單位的實際情況來確定的。對于中國，通常有兩種建設(shè)模式：平行承包和總承包。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，模型的建設(shè)可以是不同的，但結(jié)果是一樣的：最終，有必要盡快滿足實際成本并完成項目，當(dāng)然要保證前提的質(zhì)量。

5? 協(xié)調(diào)建設(shè)項目開發(fā)管理，規(guī)劃設(shè)計管理和施工管理，促進房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項目管理

項目管理，開發(fā)管理，施工管理和物業(yè)管理四個方面共同構(gòu)成了建筑房地產(chǎn)項目管理。由此可見，要改善房地產(chǎn)項目管理，必須加強對這四個方面的管理。在項目公開之前，建筑師和設(shè)計師必須根據(jù)開發(fā)者的要求來設(shè)計施工計劃。不斷完善和實現(xiàn)業(yè)務(wù)效益最大化，實現(xiàn)房地產(chǎn)項目管理的總體目標(biāo)。根據(jù)計劃，項目開發(fā)經(jīng)理考慮了各種人力，物資和施工設(shè)備的調(diào)度和使用時間，并提出了最優(yōu)調(diào)度方案。施工經(jīng)理或承包商根據(jù)建筑師在施工（管理）方面的經(jīng)驗以及相應(yīng)的材料和技術(shù)，在規(guī)劃和設(shè)計階段為建筑師和工程師提供建議。它在一定程度上影響了設(shè)計方案，避免了浪費和施工困難。應(yīng)重視施工過程管理。工地大小，施工設(shè)備，施工時間，施工環(huán)境，施工人員和施工成本。在施工之前要對這些內(nèi)容進行研究和討論，這樣有利于施工的開展，避免在施工過程中出現(xiàn)問題時手忙腳亂，遇到問題時，也可以及時處理，不會拖延施工進度。在施工過程中，施工單位必須多方面協(xié)調(diào)配合，才能更好地進行施工。

5.1? 是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的支持

作為真正的投資者，開發(fā)商需要將架構(gòu)規(guī)劃作為研究和設(shè)計研究的重要組成部分。在所有的設(shè)計和施工中起著重要的作用。員工、相關(guān)組織和員工組成小組討論、交流和討論，以達到這樣一個完整、系統(tǒng)、更專業(yè)的工程指標(biāo)。

5.2? 早期實施

總的來說，項目初期的工程決策成本很小，但對整體項目成本影響很大。該項目的實際成本受到建筑研究的影響。他的影響力正在下降，所以他主要受到規(guī)劃，設(shè)計，施工，物業(yè)管理等階段的影響。長期的經(jīng)濟效益也是一種趨勢。解釋了工程圖總體結(jié)構(gòu)和設(shè)計的實際效果。如果更改已提交，則不是那么簡單。

5.3? 進行持續(xù)研究

建筑的實際需求是在系統(tǒng)分析過程中逐漸聯(lián)系起來，發(fā)揮實踐知識和經(jīng)驗的存在，建筑的研究和設(shè)計成為項目規(guī)劃的一部分。另一方面，要總結(jié)，計劃，研究實踐工作中的經(jīng)驗，做好記錄和運用，企業(yè)知識不具備完整的系統(tǒng)集成管理，資源利用不可用。做好知識共享和管理的實際應(yīng)用。在項目建設(shè)的初期，要加強對人員的管理和控制，落實檢查人員，確保項目順利進行，并在建設(shè)項目，技術(shù)和管理人員的監(jiān)督下進行。熟悉施工圖，及時記錄圖紙和報告問題，檢查數(shù)量是否符合招標(biāo)或允許誤差范圍，超出范圍應(yīng)允許聯(lián)合監(jiān)督，業(yè)主進行AL調(diào)查，設(shè)計;技術(shù)管理人員應(yīng)進行適當(dāng)?shù)募夹g(shù)披露，以確保項目質(zhì)量符合設(shè)計規(guī)范。

6? 結(jié)束語

每個企業(yè)的最終目標(biāo)是效率和競爭力，所以它不排除房地產(chǎn)企業(yè)，所以需要追求技術(shù)和創(chuàng)新，滿足客戶，即在規(guī)劃，設(shè)計，開發(fā)，運營，建設(shè)和物業(yè)管理階段，以成本控制，時間表和質(zhì)量為原則，持續(xù)改進管理，強化管理，使顧客滿意。綜上所述，房地產(chǎn)的工程管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理的重要內(nèi)容，不但決定房地產(chǎn)企業(yè)的效益，而且關(guān)系到對社會的一份責(zé)任。加強對房地產(chǎn)工程項目的管理能夠有效促進房地產(chǎn)工程建設(shè)目標(biāo)的達成，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益，實現(xiàn)其社會價值，進而取得市場的占有率。由此可見，我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須要提高對工程管理的認(rèn)識、及時更新開發(fā)理念、提升管理水平，以此促進企業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。

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