胡昌鳳

摘? ? 要：隨著社會經濟水平的發(fā)展，房地產行業(yè)也呈現(xiàn)出突飛猛進的發(fā)展速度。國家越來越重視房地產行業(yè)的發(fā)展，頒布了相關的法律法規(guī)對房地產行業(yè)進行了相應的管理和調控。在市場經濟環(huán)境下，房地產行業(yè)競爭日漸激烈，想要提高自身的競爭力就要從成本控制和管理工作入手，以此強化企業(yè)的綜合競爭水平。企業(yè)要將成本控制作為管理工作的重點來落實，這是企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的關鍵。成本的控制和科學化管理是企業(yè)實現(xiàn)市場競爭發(fā)展的首要之路，所以我們要強化科學管理，重視成本控制，以此提高房地產企業(yè)的綜合競爭水平和實力。

關鍵詞：房地產企業(yè);成本控制;管理;新形勢;思考

1? 房地產企業(yè)的成本構成

房地產企業(yè)的成本構成有直接和間接成本兩部分，前者分為不變直接成本和變動直接成本，后者則由機會成本和管理成本兩部分組成，一般情況下土地、設計、建安成本等都可以計入不變直接成本當中，以上幾部分的成本在一個項目當中比較穩(wěn)定而且可以提前預算，后續(xù)發(fā)生就可以保持不變。土地成本主要指在招拍掛過程中所產生的土地費用，是一項相對固定的成本投入，忽略掉建筑材料的價格波動，建安成本在設計風格和建筑級別確定的情況下能夠較易預測，也很穩(wěn)定。變動成本主要說的是融資成本，目前大部分指銀行貸款利息。現(xiàn)在房地產企業(yè)的主要融資來源都是銀行貸款，就算是提前對項目施工期間所需資金進行預測，但是不能確定還款日期，所以這一成本和項目的進展有直接關系，有很大的變動性。

2? 新形勢下房地產企業(yè)成本控制的重點和原則

新形勢下房地產企業(yè)的成本管理部門要重視企業(yè)成本控制，將房地產建設當中的各個環(huán)節(jié)進行分解實現(xiàn)最優(yōu)控制局面，確定不同任務環(huán)境的影響因素。確定不同人物需要完成的目標，確定資源、資金、時間、質量、驗收標準和上下關聯(lián)任務幾方面的具體要求，這些內容是影響任務完成情況的重要標準，只有實現(xiàn)不同任務的控制，才能實現(xiàn)整體的成本控制。成本控制要重視實用性原則，選準目標對象將成本控制落實到實處;還要重視合理性原則，根據(jù)不同項目進行符合全局發(fā)展的的成本控制;再有要重視全過程監(jiān)控原則，保證所有人都參與到管理控制工作中，將管理工作落實到工程施工的全過程。

3? 新形勢下房地產企業(yè)的成本控制管理方法

3.1? 科學定位 有效配合 有序監(jiān)控

房地產企業(yè)要明確管理部門的職責，將管理落實到成本控制的全過程中，從工程成本管理和人力成本管理兩方面入手實現(xiàn)工程全節(jié)點的成本控制。企業(yè)方面要保證全員參與，通過系統(tǒng)的考核和評價找出不足，重新設計并強化績效考核，實現(xiàn)項目的成本管控。另外要實現(xiàn)不同部門的合作，在有效的配合下實現(xiàn)項目的進度、成本和資金幾方面的管理，保證效益最大化的落實。再有就是要重視監(jiān)控，保證成本始終在可控范圍內，及時做好風險提示預警。

3.2? 制定目標，細分和執(zhí)行好成本計劃

設定目標成本，按照規(guī)范的成本結構框架分解目標成本，依照預算計劃將其落實到各個部門和環(huán)節(jié)，實現(xiàn)行動安排的可執(zhí)行化，在實施的過程中要隨時對結果和目標進行分析對比，找出不足總結原因，不斷完善并改進。讓全部工程參與者意識到目標成本控制和個人利益的重要關系，集體為這一目標努力。

3.3? 落實科學的成本管理與控制的方法

首先運用動態(tài)控制法構建任務模型，將不同任務內容的關系和影響總結起來，任何一項發(fā)生變化其他任務就會有變化，所以整體成本也會產生變化，這樣就能夠判斷項目的成本是否在目標成本的控制范圍內;其次是靜態(tài)控制法，要在實際管理工作中將目前市場中額定成本、最高成本、最低成本等能夠影響任務進度的因素考慮進來，要把每個子目的成本按照目前實時情況進行精確設定，只要滿足單子項的時間進度計劃以及成本在最高、最低范圍內要求的子項都認為是受控的。

3.4? 構建完善成本互控體系

要構建并完善成本互控體系，嚴格的按照開發(fā)流程進行管理，改變不合理、不規(guī)范的操作過程，將被動控制轉換為主動有序地控制，這樣能夠降低損耗，節(jié)約資金，實現(xiàn)成本的控制。在制度流程的構建過程中，要同時建立企業(yè)成本互控體系，這一體系的構建是為成本控制、工程管理、財務管理幾部門實現(xiàn)互相監(jiān)督而搭建的橋梁，作為控制機制的主體部門，成本控制部門要落實管理基礎工作，保證成本管理工作順利進行，另外，房地產企業(yè)的成本控制部門還要做好進度、質量和成本的整體管理，實現(xiàn)三者統(tǒng)一落實的有效融合，以上工作的任何一點出現(xiàn)偏差，就會影響整體成效，如果在某個環(huán)節(jié)上出現(xiàn)問題，就會影響整個體工作的成效。不如采購部門費了很大周折購買到質優(yōu)價廉的鋼材，但是影響工期，這樣的工作對成本控制是否有效就要細致分析。另外一種為了快速完成工程，而忽視其他部分的質量也是不可取的行為，我們要顧全大局，統(tǒng)一管理統(tǒng)籌考慮。

4? 結論

社會經濟水平的發(fā)展決定了房地產行業(yè)的快速成型，但過快的發(fā)展速度也凸顯了其專業(yè)化和精細化管理水平不足的劣勢。面對國家新的發(fā)展形勢，房地產企業(yè)要在政策的引導下做好成本控制管理工作，實現(xiàn)企業(yè)的生存和發(fā)展，保證在今后市場變化過程中能夠不斷完善自身的管理手段，強化制度和管理手段，實現(xiàn)房地產企業(yè)的長遠發(fā)展。

參考文獻：

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