李振濤

摘 要：如今已經(jīng)進(jìn)入到了精裝地產(chǎn)時(shí)代，精裝修已經(jīng)被廣大的開(kāi)放商以及政府所認(rèn)同接受。很多之名的品牌開(kāi)發(fā)商都在精裝修地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上都投入了巨大的精力。在文中就精裝地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)進(jìn)行了分析探討。

關(guān)鍵詞：精裝地產(chǎn)；發(fā)展現(xiàn)狀；發(fā)展趨勢(shì)

1 前言

經(jīng)歷了多年的實(shí)踐后，住宅交付進(jìn)入精裝修時(shí)代已經(jīng)是被廣泛認(rèn)可的趨勢(shì)，，精裝修越發(fā)被政府和開(kāi)發(fā)商所接受，同時(shí)也作為房?jī)r(jià)的調(diào)和劑也被廣泛應(yīng)用起來(lái)，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商，尤其是知名品牌開(kāi)發(fā)商，更是在精裝修地產(chǎn)的研發(fā)和項(xiàng)目設(shè)計(jì)上下足了功夫，筆者從事室內(nèi)裝飾行業(yè)近二十年，根據(jù)實(shí)際調(diào)研，結(jié)合室內(nèi)設(shè)計(jì)與施工的經(jīng)驗(yàn)，就精裝交付地產(chǎn)的現(xiàn)狀以及趨勢(shì)談以下幾點(diǎn)看法：

2 站在實(shí)際居住者角度審視二三線城市中小規(guī)模地產(chǎn)商精裝修項(xiàng)目的各類問(wèn)題

（1）家居設(shè)計(jì)感匱乏，千篇一律，無(wú)法體現(xiàn)業(yè)主的個(gè)性要求。究其原因，首先開(kāi)發(fā)商的戶型是固定款，明明開(kāi)發(fā)商的戶型存在若干各類問(wèn)題，卻因?yàn)橐呀?jīng)裝修了而被迫拆除；其次開(kāi)發(fā)商在組織各類建材搭配時(shí)首先考慮的是成本，沒(méi)有交給給專業(yè)的設(shè)計(jì)師做統(tǒng)籌，這樣往往精裝修是不倫不類。

（2）交付質(zhì)量普遍堪憂，筆者有一好友，從事民間驗(yàn)房服務(wù)，談到精裝修時(shí)，最多的評(píng)價(jià)就是：粗制濫造，成本低廉。具體表現(xiàn)在為了搶工期而突擊施工的各類施工性項(xiàng)目，由建筑工人來(lái)施工，而不是由這些年發(fā)展得更職業(yè)化的裝修公司隊(duì)伍來(lái)施工，驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)還停留在過(guò)去式，要知道現(xiàn)在裝修公司在經(jīng)過(guò)了十幾年的發(fā)展后，已經(jīng)發(fā)展出了一個(gè)更加系統(tǒng)的、被廣泛認(rèn)可的精裝修施工與驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，而多數(shù)建筑工人還是與此脫節(jié)的。其次是家庭裝修最難的不是某一個(gè)項(xiàng)目的施工，而是把一千多個(gè)環(huán)節(jié)在施工中串聯(lián)起來(lái)進(jìn)行相互搭配施工，在精裝施工過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商往往是由監(jiān)理在獨(dú)立運(yùn)作監(jiān)管程序，或者干脆就沒(méi)有監(jiān)管

（3）非度假精裝的項(xiàng)目，相當(dāng)一部分項(xiàng)目存在拆除情況，尤其是一些小規(guī)模地產(chǎn)商，缺乏精裝項(xiàng)目的綜合管控和設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，個(gè)別項(xiàng)目的拆除率更是超過(guò)80%，筆者研究的某一個(gè)精裝項(xiàng)目，業(yè)主收房后做的第一件事就是拆除地磚和衛(wèi)生間，看看那黃橙橙的瓷磚（開(kāi)發(fā)商的豪）和成本不到100塊的柱盆，叫客戶如何喜歡呢？然后就是大量的資源浪費(fèi)和環(huán)境污染，在當(dāng)前我國(guó)政府提倡節(jié)約型和環(huán)保型城市的大環(huán)境下，這無(wú)疑是塊詬病。

（4）交付能力差也是普遍存在的，前文提到的交叉施工供應(yīng)鏈管控能力缺失等，都會(huì)造成精裝地產(chǎn)經(jīng)常出現(xiàn)無(wú)法按時(shí)交付的現(xiàn)象，甚至引起群體事件，究其原因還是專業(yè)能力不足造成的，且極其容易引起客戶滿意度較低，業(yè)主的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)往往又與市場(chǎng)上主流的裝飾公司的施工標(biāo)準(zhǔn)一致，這樣就產(chǎn)生了落差。我們經(jīng)?？吹介_(kāi)發(fā)商公布所用的材料與建筑本身的工藝，卻極少看到開(kāi)發(fā)商公布精裝修施工規(guī)范。

3 精裝地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)是什么？筆者認(rèn)為有很多契機(jī)可以探討

（1）建議與成規(guī)模的家裝公司互相深度合作，借鑒家裝公司的施工管控制度與標(biāo)準(zhǔn)，或者直接請(qǐng)家裝公司來(lái)承擔(dān)施工組合以及管控；家裝企業(yè)經(jīng)過(guò)十幾年的行業(yè)沉淀，相當(dāng)一部分裝企已經(jīng)積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)與管控制度，有足夠的能力在建筑施工期間就提前介入，就水電定位、墻體垂直、地面標(biāo)高等特別容易出問(wèn)題的項(xiàng)目提出整改意見(jiàn)，避免浪費(fèi)資源和重復(fù)施工。

（2）請(qǐng)更專業(yè)的家裝設(shè)計(jì)公司提前介入戶型研發(fā)。不客氣的說(shuō)，目前多數(shù)三四線城市的精裝房在立項(xiàng)之初，也就是戶型確定方面往往是由傳統(tǒng)建筑規(guī)劃圍繞容積率等誕生的，極少有認(rèn)真研究業(yè)主生活需求的，更談不上調(diào)研不同業(yè)主的生活方式，如果提前請(qǐng)裝飾公司的有經(jīng)驗(yàn)的設(shè)計(jì)師介入，做戶型的生活規(guī)劃，尤其是收納空間、門廳與鞋柜、廚房操作、衛(wèi)生間干濕等規(guī)劃，制作出更貼近生活的詳細(xì)的布局圖，對(duì)墻體定位、管線定位等做修正，杜絕拆改和不合理設(shè)計(jì)；這些對(duì)生活細(xì)節(jié)的研究，家裝公司有更多的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，這些又可以整合成為開(kāi)發(fā)商銷售與推廣的文案，試想一下，開(kāi)發(fā)商不再單純從學(xué)區(qū)房、湖景房等噱頭做宣傳，而是貼近實(shí)際業(yè)主做生活細(xì)節(jié)研究，是不是更有競(jìng)爭(zhēng)力呢？

（3）政府或者地方協(xié)會(huì)組織成立各類建材的供應(yīng)信息平臺(tái)，讓廠家、服務(wù)商、開(kāi)發(fā)商直接對(duì)接，公平公開(kāi)的采購(gòu)，讓更適合的建材被應(yīng)用，這對(duì)開(kāi)發(fā)商和廠商是更有力的；廠家除了提供產(chǎn)品介紹外，還提供安裝參數(shù)、實(shí)景應(yīng)用案例等，確保產(chǎn)品展示更充分，協(xié)會(huì)或者政府則承擔(dān)質(zhì)量供應(yīng)監(jiān)管，借鑒淘寶的模式，對(duì)于連續(xù)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的廠商給予退出，對(duì)不按時(shí)支付款項(xiàng)的開(kāi)發(fā)商也給與公開(kāi)，服務(wù)商則明確安裝、鋪貼等費(fèi)用以及標(biāo)準(zhǔn)，明碼實(shí)價(jià)，規(guī)則標(biāo)準(zhǔn)明確，裝企也可以參與進(jìn)來(lái)，把工藝服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與價(jià)格做登記，這樣四方構(gòu)成一個(gè)數(shù)據(jù)平臺(tái)，也許是一個(gè)可行的辦法。

（4）鼓勵(lì)類似于精裝研究院的機(jī)構(gòu)的發(fā)展，筆者曾研究某市的民間室內(nèi)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)：精裝研究院，對(duì)其研究的精裝項(xiàng)目戶型以及應(yīng)用案例給予高度評(píng)價(jià)，這些機(jī)構(gòu)往往借鑒日本等國(guó)家的特別成熟的精裝修或者更深度的領(lǐng)包入住項(xiàng)目做了更多研究，推出了更合理的戶型設(shè)計(jì)方案以及與之相配的家具、建材整裝方案，非常有前瞻性。

（5）多樣化的菜單式精裝模式滿足客戶的個(gè)性需求。顏色、形狀、材質(zhì)的搭配是不同業(yè)主對(duì)個(gè)性裝修的需求，這個(gè)不能被粗暴扼殺，對(duì)于精裝方案結(jié)合家裝公司的經(jīng)驗(yàn)，我認(rèn)為完全可以分成大多數(shù)業(yè)主可選的幾個(gè)風(fēng)格即可，比如中式、歐式、美式、現(xiàn)代等，在顏色材質(zhì)上根據(jù)不同風(fēng)格做區(qū)別，制作成動(dòng)畫效果圖或者實(shí)景樣板間，也或者參觀精裝公司的風(fēng)格間，來(lái)供客戶購(gòu)房時(shí)選定，把其中一個(gè)風(fēng)格作為基礎(chǔ)，其它風(fēng)格產(chǎn)生的差價(jià)由客戶補(bǔ)充，同時(shí)公布工藝施工標(biāo)準(zhǔn)，以及詳細(xì)的建材規(guī)格樣品，這樣可以提前明確下來(lái)，有效避免爭(zhēng)議，大大提高客戶滿意度。

總之，雖然精裝修項(xiàng)目詬病很多，但是無(wú)法影響這是最終趨勢(shì)的步伐，開(kāi)發(fā)商與供應(yīng)商、與家裝公司、與室內(nèi)設(shè)計(jì)公司的深度合作也是未來(lái)，建議多方更多的交流的互相融合，最終為更多的業(yè)主交付質(zhì)量可靠，生活舒適的成品住房。

參考文獻(xiàn)：

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