毛睿

摘 要：企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)通常表現(xiàn)為納稅行為不符合或違反了稅法管理要求，或者企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為因?qū)Χ愔频睦斫庹`差導(dǎo)致稅款計(jì)算繳納產(chǎn)生不必要的損失。本文就房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)前環(huán)境中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)特性作出分析，提出幾點(diǎn)防控措施，以期有助于房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化稅務(wù)管理，降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn);防控措施

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)特征

（一）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生頻率高

房地產(chǎn)企業(yè)投資規(guī)模較大，時(shí)間跨度長(zhǎng)，資金流龐大，導(dǎo)致其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的資金壓力大。在傳統(tǒng)稅制下，房地產(chǎn)企業(yè)存在延遲納稅、規(guī)避稅負(fù)等以降低資金壓力和資金成本的現(xiàn)象，這也導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)問(wèn)題層出不窮，甚至引發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)危機(jī)。

房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)周期長(zhǎng)，自取得土地使用權(quán)、開(kāi)發(fā)建設(shè)、項(xiàng)目預(yù)售到竣工交付，涉稅項(xiàng)目過(guò)于復(fù)雜，加之我國(guó)不同地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不同政策調(diào)整導(dǎo)致稅收政策差異，使得不同地域稅務(wù)機(jī)關(guān)的管理模式不一致，這就給房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅人員帶來(lái)較大的挑戰(zhàn)，而當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)單一地依賴財(cái)務(wù)部門作稅務(wù)核算，就導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生頻率高。

（二）項(xiàng)目產(chǎn)生的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)伴隨企業(yè)全生命周期

房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)特性使得其企業(yè)集團(tuán)所在地與項(xiàng)目所在地往往是分離的，為提高工程管理質(zhì)量和生產(chǎn)銷售效率，房地產(chǎn)企業(yè)往往以項(xiàng)目部為單位進(jìn)行管理，項(xiàng)目經(jīng)理部、財(cái)務(wù)、人事等關(guān)鍵崗位由企業(yè)集團(tuán)委派人員擔(dān)任，通過(guò)項(xiàng)目經(jīng)理部的運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目工程的施工和后期的銷售。房地產(chǎn)企業(yè)在其生命周期內(nèi)，會(huì)開(kāi)發(fā)較多的工程項(xiàng)目，不同項(xiàng)目所涉及的地域性稅務(wù)因素具有較大的差異性，加之不同項(xiàng)目部?jī)?nèi)部的人員管理模式、財(cái)務(wù)管理理念均有差異，導(dǎo)致企業(yè)集團(tuán)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)逐步累加，以某一工程項(xiàng)目為例，為降低還貸壓力，企業(yè)以開(kāi)發(fā)的房屋抵償債務(wù)，未確認(rèn)收入，在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目交付后，工程項(xiàng)目伴隨交付活動(dòng)而終止，但稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)伴隨企業(yè)全部生命周期，房地產(chǎn)企業(yè)自獲得土地使用權(quán)開(kāi)始至項(xiàng)目竣工交付所產(chǎn)生的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，均無(wú)法通過(guò)時(shí)間消磨掉。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

（一）征管系統(tǒng)收入核算與稅制存在差異

一方面，為達(dá)到延期繳稅的目的，企業(yè)在對(duì)所開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行預(yù)售時(shí)，往往將客戶繳納的預(yù)售款項(xiàng)做訂金或往來(lái)款項(xiàng)記賬，在傳統(tǒng)的稅務(wù)系統(tǒng)中，房地產(chǎn)企業(yè)的這種處理方式確實(shí)能夠延期繳稅，降低企業(yè)的資金成本。但是，在金稅三期及相關(guān)稅務(wù)系統(tǒng)上線后，征管部門能夠就房地產(chǎn)企業(yè)在房管部門的產(chǎn)權(quán)交易系統(tǒng)的鏈接對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售活動(dòng)進(jìn)行管控，征管系統(tǒng)中與產(chǎn)權(quán)交易系統(tǒng)中的差異會(huì)成為稅務(wù)審計(jì)重點(diǎn)，一旦稅務(wù)部門確認(rèn)申報(bào)誤差為企業(yè)故意操作所致，會(huì)對(duì)企業(yè)作出較為嚴(yán)厲的處罰，并且企業(yè)需要支付較高額的滯納金。

另一方面，視同銷售的稅務(wù)處理不規(guī)范。因?yàn)槲覈?guó)部分房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)活動(dòng)中的資金流較為緊張，多以銀行等金融機(jī)構(gòu)融資所帶來(lái)的資金流維系生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，但在銀行額度不足以支持企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所需的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)便會(huì)在所涉及的關(guān)聯(lián)方中尋求資金支持，無(wú)論是原材料的供應(yīng)商、提供建筑服務(wù)的施工隊(duì)伍還是有資金儲(chǔ)備的社會(huì)投資者，均會(huì)成為房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源，在房產(chǎn)建成后，房地產(chǎn)企業(yè)為降低自身銷售壓力和各方對(duì)資金的催收壓力，會(huì)將部分房屋分給債權(quán)人或投資者，而這部分房屋也就是我們所稱的“工抵房”。雖然該部分房屋的處置活動(dòng)并未給企業(yè)帶來(lái)實(shí)質(zhì)上的經(jīng)濟(jì)流入，但確實(shí)降低了企業(yè)的負(fù)債，在稅法上該項(xiàng)為視同銷售，應(yīng)依據(jù)我國(guó)稅法繳納增值稅，可部分房地產(chǎn)企業(yè)極力規(guī)避對(duì)應(yīng)增值稅的繳納，易引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）成本核算不準(zhǔn)確

房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)具有工期長(zhǎng)、工程步驟繁瑣、成本材料種類多等特征，導(dǎo)致生產(chǎn)活動(dòng)成本核算較為復(fù)雜，雖然在財(cái)務(wù)核算工作中能按會(huì)計(jì)科目作較清晰的成本劃分，但從稅務(wù)征管角度來(lái)看，依然難以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成本作出準(zhǔn)確的審計(jì)。正因如此，在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)核算過(guò)程中，存在故意虛增成本來(lái)規(guī)避所得稅的問(wèn)題，以隱蔽工程的成本核算為例，隱蔽工程無(wú)法作出成本的后期審計(jì)核算，只能通過(guò)破壞的形式才能夠?qū)﹄[蔽工程內(nèi)部的材料作出成本核算，但此種操作各方均不會(huì)實(shí)施，房地產(chǎn)企業(yè)能夠在該范疇內(nèi)虛增成本，人為降低利潤(rùn)空間，規(guī)避所得稅。但是，在金稅三期上線后，稅務(wù)系統(tǒng)能通過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)票內(nèi)容作進(jìn)銷存統(tǒng)計(jì)，以此從原材料角度推導(dǎo)企業(yè)的成本核算，使得房地產(chǎn)企業(yè)在虛增成本時(shí)面臨的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)更大，而且容易滋生內(nèi)部貪腐問(wèn)題。

（三）稅務(wù)管理體系不健全

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在營(yíng)改增之后稅務(wù)管理逐漸開(kāi)始步入正軌，但是，房地產(chǎn)企業(yè)自身的稅務(wù)管理機(jī)制并未得到良好的重建，傳統(tǒng)的管理機(jī)制仍然是房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理的中心。首先，部分房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)管理層面未作人力資源的調(diào)整，稅務(wù)管理人員仍以原財(cái)務(wù)人員為主，而在房地產(chǎn)企業(yè)中稅務(wù)與財(cái)務(wù)核算又存在較大的差異，難以達(dá)到稅務(wù)籌劃和風(fēng)險(xiǎn)管控對(duì)人員專業(yè)素質(zhì)的要求;其次，房地產(chǎn)行業(yè)自營(yíng)改增后開(kāi)始重視稅務(wù)管理工作，但稅制改革尚未到五年，行業(yè)內(nèi)經(jīng)驗(yàn)不足，房地產(chǎn)企業(yè)要做好自身稅務(wù)籌劃更多依賴自身探索，而探索過(guò)程就是在風(fēng)險(xiǎn)邊緣行走。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控措施

（一）完善稅務(wù)管理工作機(jī)制

首先，強(qiáng)化對(duì)稅務(wù)人才隊(duì)伍的管理建設(shè)。因房地產(chǎn)企業(yè)跨地域的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，財(cái)務(wù)人員往往全部由企業(yè)集團(tuán)外派，以達(dá)到財(cái)務(wù)管控的目的，但企業(yè)難以就施工所在地的稅務(wù)因素作出有效的分析，稅務(wù)核算上存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。因此，筆者建議，工程項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理人員可以企業(yè)集團(tuán)的財(cái)務(wù)人員為核心，另招聘施工所在地的財(cái)務(wù)關(guān)聯(lián)和稅務(wù)核算人才，在短時(shí)間內(nèi)構(gòu)建有效的稅務(wù)核算體系;或者外聘當(dāng)?shù)囟悇?wù)師作咨詢指導(dǎo)，強(qiáng)化稅務(wù)核算工作，規(guī)避稅務(wù)核算與申報(bào)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，集團(tuán)財(cái)稅中心可以組建稅務(wù)專家團(tuán)隊(duì)，研究稅務(wù)政策，建立完善的培訓(xùn)機(jī)制和有效的溝通網(wǎng)絡(luò)。

其次，梳理業(yè)務(wù)流程，編制稅務(wù)工作操作指引。房地產(chǎn)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生頻率較高的原因就在于其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的特性，即項(xiàng)目周期長(zhǎng)，業(yè)務(wù)復(fù)雜，且一般無(wú)可借鑒的稅務(wù)管理案例，這才導(dǎo)致梳理業(yè)務(wù)流程的必要性。建議從項(xiàng)目取得土地使用權(quán)到竣工交付全過(guò)程進(jìn)行業(yè)務(wù)梳理，對(duì)涉及的稅種、稅率、稅務(wù)、納稅義務(wù)時(shí)間、稅務(wù)核算與申報(bào)等作出詳細(xì)的操作規(guī)范，降低因項(xiàng)目復(fù)雜性、人員能力不足等帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)概率。

最后，梳理稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高發(fā)地，設(shè)置關(guān)鍵性控制。對(duì)于頻發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)和風(fēng)險(xiǎn)事故重地，提前建立內(nèi)部控制措施或方案，加強(qiáng)過(guò)程管理和事后檢查，降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）加強(qiáng)發(fā)票管理

發(fā)票是企業(yè)與關(guān)聯(lián)方交易的直觀體現(xiàn)，在稅務(wù)核算和申報(bào)活動(dòng)中也是主要的依據(jù)，房地產(chǎn)企業(yè)要強(qiáng)化自身稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)關(guān)聯(lián)，需要對(duì)發(fā)票的關(guān)聯(lián)作出強(qiáng)化。首先，發(fā)票應(yīng)由財(cái)務(wù)部門設(shè)專人申領(lǐng)、開(kāi)具和作廢，空白發(fā)票專人保管，但發(fā)票的開(kāi)具必須由開(kāi)具人和復(fù)核人兩個(gè)崗位共同負(fù)責(zé)，確保開(kāi)具與復(fù)核工作崗位分離，保障發(fā)票與交易行為的一致性;其次，企業(yè)取得的供應(yīng)商所開(kāi)具的發(fā)票，應(yīng)在第一時(shí)間到國(guó)家發(fā)票真?zhèn)涡ｒ?yàn)平臺(tái)中查驗(yàn)，規(guī)避假發(fā)票流入企業(yè)造成成本虛增，在規(guī)避虛假發(fā)票的范疇內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門可以將原材料等計(jì)入成本的發(fā)票的核銷流程拉長(zhǎng)，所有成本發(fā)票必須由采購(gòu)人員依次讓直屬領(lǐng)導(dǎo)復(fù)核、使用部門領(lǐng)導(dǎo)確認(rèn)、成本副總同意才能入賬，最大化保障發(fā)票與實(shí)際經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)一致。

（三）建立有效的房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析評(píng)估機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)由主動(dòng)和被動(dòng)兩個(gè)方面構(gòu)成，主動(dòng)的可以歸屬為稅務(wù)籌劃層次，之所以出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，是因?yàn)榛I劃失當(dāng);被動(dòng)的一般為外部環(huán)境影響，之所以出現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，是因?yàn)槠髽I(yè)的某些操作不符合我國(guó)稅務(wù)制度，并且被我國(guó)稅務(wù)征管機(jī)關(guān)查證，需要企業(yè)繳納違約金，降低了企業(yè)稅務(wù)信用。在金稅三期稅務(wù)征管系統(tǒng)上線后，房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效分析和建立抵御機(jī)制，必須要對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)核算作出規(guī)范，對(duì)涉稅事項(xiàng)的真實(shí)性、合理性、合法性、準(zhǔn)確性建立有效的評(píng)估機(jī)制，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并矯正涉稅錯(cuò)誤，實(shí)現(xiàn)全面稅務(wù)管控。

在建立稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制的工作中，首先，要在企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部建設(shè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估團(tuán)隊(duì)及審計(jì)團(tuán)隊(duì)，強(qiáng)化集團(tuán)對(duì)各項(xiàng)目部核算的復(fù)核，并能夠在發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的第一時(shí)間派遣內(nèi)部審計(jì)部門入場(chǎng)做專項(xiàng)審計(jì)工作，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并及時(shí)進(jìn)行整改。其次，各工程項(xiàng)目的財(cái)務(wù)部門在稅務(wù)核算過(guò)程中要對(duì)稅務(wù)材料作出有效整合，做到稅務(wù)核算與申報(bào)有據(jù)可依。房地產(chǎn)企業(yè)受宏觀調(diào)控影響較大，稅務(wù)因素又是宏觀調(diào)控的重要措施之一，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的外部環(huán)境變化較快，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門有必要通過(guò)拓展信息渠道的方式獲取更多、更可靠的稅務(wù)信息，做好稅務(wù)材料的整合保管，能夠在后期與稅務(wù)征管機(jī)構(gòu)溝通時(shí)有據(jù)可依，降低企業(yè)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。最后，房地產(chǎn)企業(yè)有必要就子公司或項(xiàng)目部傳遞的報(bào)表作出二次、三次甚至四次的復(fù)核，完善稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中自立項(xiàng)到銷售的各個(gè)層面經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)制定完善的復(fù)核制度，設(shè)立對(duì)應(yīng)的預(yù)警機(jī)制，在不同活動(dòng)中一旦出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)及時(shí)彌補(bǔ)，特別是在視同銷售活動(dòng)、成本的核算等方面，強(qiáng)化對(duì)增值稅、契稅、土地房產(chǎn)稅、所得稅等稅種的管理，便于集團(tuán)有效控制整體稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)行業(yè)面臨著稅務(wù)工作相對(duì)復(fù)雜、稅務(wù)政策變化快、風(fēng)險(xiǎn)頻發(fā)等現(xiàn)象，需要熟悉稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)特征，在稅務(wù)管理體系及風(fēng)險(xiǎn)管控上做更多的工作，提升應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的能力，降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生頻次，減少稅款損失。

參考文獻(xiàn)

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