摘要：隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的監(jiān)管力度不斷加大，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)壓力也在不斷增加，為了增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須加強(qiáng)成本管理，降低企業(yè)成本，提升盈利能力。成本核算是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理的重要內(nèi)容，對(duì)稅務(wù)籌劃與利潤(rùn)水平都有重要影響，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須根據(jù)實(shí)際情況，選擇合理的成本核算方式，為企業(yè)的成本控制提供支持。當(dāng)前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在成本核算中存在成本核算口徑不統(tǒng)一、成本費(fèi)用分配不合理等問(wèn)題，需要企業(yè)根據(jù)實(shí)際情況，增強(qiáng)成本控制意識(shí)，制定科學(xué)合理的成本核算方案，選擇合適的成本核算方式，提升成本核算水平。

關(guān)鍵詞：成本核算;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā);方式

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本核算概述

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本核算時(shí)，可以從開(kāi)發(fā)成本核算與期間費(fèi)用核算量方面入手。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理具有獨(dú)特性，產(chǎn)成品的種類較多，其成本核算方法也各不相同，成本核算比較復(fù)雜，經(jīng)營(yíng)收入與稅金核算也存在差異，因此，企業(yè)必須根據(jù)不同業(yè)務(wù)需求，選擇不同的核算方式，增強(qiáng)成本核算的科學(xué)性。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算存在的問(wèn)題

（一）成本核算口徑難以統(tǒng)一

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境與自身實(shí)際情況制定合理的開(kāi)發(fā)目標(biāo)，在拿到地皮后，根據(jù)開(kāi)發(fā)目標(biāo)進(jìn)行成本核算，并根據(jù)核算結(jié)果分配與歸集相關(guān)費(fèi)用?！镀髽I(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)進(jìn)行成本核算的主要依據(jù)，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)具有開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、成本核算內(nèi)容龐雜等特點(diǎn)。因此，在經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中對(duì)財(cái)務(wù)人員的能力要求較高。但是，當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員綜合能力參差不齊，在成本核算過(guò)程中經(jīng)常出現(xiàn)口徑不統(tǒng)一等問(wèn)題，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)生了不利影響，導(dǎo)致成本的可靠性、精準(zhǔn)性、科學(xué)性、可比性不足，成本核算的參考價(jià)值也逐漸降低。

（二）成本核算管理制度不完善

完善的成本核算制度是加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理的重要制度保障，是開(kāi)展成本核算的指導(dǎo)規(guī)范。當(dāng)前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了獲得更多經(jīng)濟(jì)效益，在條件允許的狀況下同時(shí)開(kāi)發(fā)別墅、經(jīng)濟(jì)適用房、商品房等多種房地產(chǎn)項(xiàng)目。但是不同類型的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)時(shí)間、用途、地理位置、土地出讓價(jià)格等各不相同，在成本核算方面表現(xiàn)出較大差異，部分企業(yè)為了降低成本核算難度，對(duì)成本核算步驟進(jìn)行了精簡(jiǎn)，對(duì)成本分配比率進(jìn)行了盲目調(diào)整，將不同開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本核算交織在一起，導(dǎo)致成本支出與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目決算混亂，出現(xiàn)成本核算與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)不符的情況。還有部分企業(yè)會(huì)提前結(jié)算相關(guān)配套設(shè)置費(fèi)用的預(yù)提成本，導(dǎo)致成本核算結(jié)果不符合實(shí)際費(fèi)用支出，進(jìn)而導(dǎo)致具體項(xiàng)目的銷售定價(jià)出現(xiàn)問(wèn)題。

（三）缺乏有效的審計(jì)監(jiān)督

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)成本核算過(guò)程中的審計(jì)監(jiān)督工作重視不足，導(dǎo)致審計(jì)機(jī)構(gòu)獨(dú)立性與權(quán)威性不足，審計(jì)監(jiān)督作用無(wú)法得到有效發(fā)揮，成本核算中虛列核算類目的問(wèn)題無(wú)法得到及時(shí)反饋與解決.影響了成本核算質(zhì)量的提升。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周期較長(zhǎng)，成本核算周期也比較長(zhǎng)，在成本核算過(guò)程中會(huì)受到市場(chǎng)環(huán)境、國(guó)家政策等多方面的影響，如果不能通過(guò)內(nèi)部審計(jì)及時(shí)反饋這些具體因素對(duì)成本核算的影響，也會(huì)導(dǎo)致成本核算質(zhì)量無(wú)法得到保障。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算的有效方式

（一）統(tǒng)一成本核算口徑

房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)具有開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、核算內(nèi)容復(fù)雜等特點(diǎn)，這就需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)人員教育培訓(xùn)，增強(qiáng)財(cái)務(wù)人員成本核算意識(shí)與能力，提高成本核算質(zhì)量。同時(shí)，企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門需要將成本核算納入財(cái)務(wù)管理過(guò)程，加強(qiáng)成本核算動(dòng)態(tài)化監(jiān)管，方便財(cái)務(wù)人員及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決成本核算中存在的問(wèn)題。在成本核算過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)財(cái)務(wù)管理要求，統(tǒng)一成本核算口徑，為成本核算規(guī)范化提供支持，使成本分配更加合理。首先，企業(yè)應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的實(shí)際情況，設(shè)置科學(xué)的成本核算明細(xì)臺(tái)賬，在記錄具體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程的費(fèi)用消耗時(shí)，采用統(tǒng)一口徑，為后續(xù)的成本核算提供依據(jù)。其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本核算項(xiàng)目比較復(fù)雜，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)在統(tǒng)一口徑下無(wú)法完成核算工作的情況，這就需要財(cái)務(wù)人員對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行合理分配與歸集，加強(qiáng)項(xiàng)目成本精細(xì)化核算，而在同一成本核算項(xiàng)目中，財(cái)務(wù)人員就可以繼續(xù)使用統(tǒng)一口徑進(jìn)行成本核算。此外，財(cái)務(wù)人員需要加強(qiáng)自身學(xué)習(xí)，時(shí)刻關(guān)注市場(chǎng)變化，根據(jù)內(nèi)外部實(shí)際情況的變化，不斷優(yōu)化成本核算口徑，為成本核算提供支持，確保成本核算精確，減少成本核算過(guò)程中的失誤，促進(jìn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平不斷提升。

（二）完善成本核算管理制度

當(dāng)前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)高層對(duì)成本核算制度建設(shè)重視不足，工作人員的成本核算專業(yè)意識(shí)淡薄，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)隨意調(diào)劑成本的問(wèn)題，導(dǎo)致成本支出與項(xiàng)目決算出現(xiàn)較大差異。為了避免類似問(wèn)題的出現(xiàn)，對(duì)企業(yè)的成本控制產(chǎn)生不利影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，積極完善成本核算管理制度，為成本核算的規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展提供指導(dǎo)與支持。一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層與管理層應(yīng)加強(qiáng)自身管理理念與知識(shí)的學(xué)習(xí)，積極運(yùn)用現(xiàn)代管理理念與思想，增強(qiáng)成本管理意識(shí)。在成本核算方面，企業(yè)高層應(yīng)為成本核算的獨(dú)立運(yùn)行發(fā)展提供支持。減少人為因素對(duì)成本核算工作的干擾與影響，為成本核算營(yíng)造良好的氛圍。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)工作人員的培訓(xùn)，不斷提升工作人員的成本核算意識(shí)與專業(yè)能力，使成本核算逐步向?qū)I(yè)化方向發(fā)展，減少成本核算過(guò)程中各種不規(guī)范問(wèn)題的出現(xiàn)。另一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況的發(fā)展不斷完善成本核算管理制度，規(guī)范成本核算流程，為成本核算工作的具體開(kāi)展提供引導(dǎo)與支持。成本核算管理制度的建設(shè)與完善應(yīng)從成本核算管理機(jī)構(gòu)的建設(shè)人手，建立獨(dú)立的成本核算管理機(jī)構(gòu)，確保其獨(dú)立運(yùn)行，并將成本核算深入到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)，形成精細(xì)化的成本核算網(wǎng)絡(luò)，使項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的各項(xiàng)費(fèi)用均納人成本核算體系中，使成本核算的廣度得到拓展、精度得到提高。在此基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)成本核算需求與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況，建立健全成本核算體系，對(duì)成本核算規(guī)劃、分析、預(yù)決算控制等進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)范，使其滿足客觀實(shí)際需求，確保成本核算工作有據(jù)可依。成本核算機(jī)構(gòu)屬于財(cái)務(wù)管理部門，企業(yè)應(yīng)在機(jī)構(gòu)設(shè)置中明確成本核算部門的職責(zé)，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前，成本核算部門需要進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中應(yīng)進(jìn)行成本控制、項(xiàng)目預(yù)測(cè)、編制報(bào)表等工作，為成本核算提供第一手資料。

（三）加強(qiáng)成本核算審計(jì)監(jiān)督

有效的審計(jì)監(jiān)督是保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本核算質(zhì)量的有效方式，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出現(xiàn)較多虛列成本核算類目的情況下，加強(qiáng)成本核算審計(jì)監(jiān)督勢(shì)在必行。首先，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)建立健全內(nèi)部審計(jì)部門，確保內(nèi)部審計(jì)部門獨(dú)立運(yùn)行，由該部門對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理實(shí)際情況進(jìn)行監(jiān)督，而成本核算中作為財(cái)務(wù)管理的重要內(nèi)容，也是重點(diǎn)的審計(jì)監(jiān)督對(duì)象.如果成本核算中存在各種不規(guī)范、不正當(dāng)?shù)男袨?，審?jì)部門就應(yīng)及時(shí)向管理者反饋具體情況，并督促相關(guān)部門重新核算，避免成本核算中類目虛列、重疊等現(xiàn)象的發(fā)生，確保成本核算數(shù)據(jù)可靠、準(zhǔn)確。其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)建立完善的內(nèi)部審計(jì)制度，并根據(jù)內(nèi)外部實(shí)際情況的發(fā)展變化進(jìn)行合理調(diào)整與完善，促使企業(yè)的審計(jì)監(jiān)督工作有效落實(shí)，為成本核算質(zhì)量的提升提供有效保障。

四、結(jié)束語(yǔ)

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)處于蓬勃發(fā)展的新時(shí)期，但是在發(fā)展過(guò)程中也存在很多問(wèn)題，為了在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得優(yōu)勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要從具體的經(jīng)營(yíng)管理工作人手，不斷提升管理水平。在成本管理方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要增強(qiáng)成本控制意識(shí)，完善成本核算制度，優(yōu)化成本核算方式，加強(qiáng)成本核算監(jiān)管，使企業(yè)的成本核算向規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化方向發(fā)展.為企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平的提升提供支持。

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作者簡(jiǎn)介：

李慧春，南昌市西湖城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司，江西南昌。