摘要：一直以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)都是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與房地產(chǎn)金融行業(yè)發(fā)展有著緊密的聯(lián)系。加強(qiáng)房地產(chǎn)金融行業(yè)的管理，制定行之有效的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略，是當(dāng)前發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的重要前提。本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的概念與分類的闡述，以當(dāng)前房地產(chǎn)金融行業(yè)存在的問(wèn)題，總結(jié)風(fēng)險(xiǎn)的形成原因，分析了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)管理的對(duì)策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);金融風(fēng)險(xiǎn);對(duì)策

隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，成為我國(guó)重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。在其快速發(fā)展的同時(shí)，伴隨出現(xiàn)了一系列的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，其中房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)成為當(dāng)前亟待解決的重要問(wèn)題。近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)熱度一直居高不下，其融資渠道單一，國(guó)家宏觀調(diào)控不到位等問(wèn)題逐漸暴露并加深，導(dǎo)致房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)劇增，加大了房地產(chǎn)行業(yè)危機(jī)，及時(shí)解決這些問(wèn)題，制定行之有效的應(yīng)對(duì)策略，是當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)工作的重點(diǎn)。因此，房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道多元化，加強(qiáng)國(guó)家宏觀調(diào)控等手段的實(shí)施對(duì)降低房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)具有重要意義。

一、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)管理研究

（一）房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)概念

房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)是指銀行為房地產(chǎn)行業(yè)提供金融服務(wù)，例如籌集、融通資金，進(jìn)行資金清算服務(wù)的過(guò)程中，因?yàn)楦鞣N不能預(yù)料到的因素，影響銀行的實(shí)際收益，使其與銀行的預(yù)期收益相背離，從而發(fā)生經(jīng)濟(jì)損失的風(fēng)險(xiǎn)。其主要方面是房地產(chǎn)資金融通方面的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)分類

第一，信用風(fēng)險(xiǎn)。它主要是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或者住宅消費(fèi)者無(wú)力或不愿償還借款導(dǎo)致的銀行放出的房地產(chǎn)貸款本息不能按時(shí)或無(wú)法收回的風(fēng)險(xiǎn)。一般來(lái)說(shuō)，信用風(fēng)險(xiǎn)主要是由于房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)倒閉而無(wú)力償還借款，又或者借款的住宅消費(fèi)者失業(yè)、增加意外支出、死亡等原因而無(wú)法償還。第二，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。它主要是由于金融機(jī)構(gòu)現(xiàn)金或隨時(shí)變現(xiàn)資產(chǎn)的不足，導(dǎo)致不能到期清償債務(wù)滿足客戶提取存款的風(fēng)險(xiǎn)。這主要是由于當(dāng)前我國(guó)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款增速過(guò)快，貸款比例失調(diào)，而其管理能力不能與之相適應(yīng)，從而使資產(chǎn)質(zhì)量惡化，發(fā)生流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。第三，資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)行業(yè)中長(zhǎng)期貸款在金融機(jī)構(gòu)中占比較大，當(dāng)其負(fù)債結(jié)構(gòu)中活期存款較多時(shí)就會(huì)發(fā)生資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)。第四，利率風(fēng)險(xiǎn)。存款利率上升、貸款利率下降或者貸款利率利差縮小，都會(huì)增加金融機(jī)構(gòu)長(zhǎng)期貸款的利率風(fēng)險(xiǎn)。第五，通脹風(fēng)險(xiǎn)。通貨膨脹率的增長(zhǎng)會(huì)導(dǎo)致實(shí)際利率的下降甚至為負(fù)，銀行可能面臨固定利率下的通脹風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)金融的通脹風(fēng)險(xiǎn)。第六，匯率風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)外匯升值，本幣對(duì)外貶值，以外幣計(jì)價(jià)的債務(wù)負(fù)擔(dān)將加重，當(dāng)房地產(chǎn)金融中存在外債或者引進(jìn)外匯，也會(huì)面臨一定的匯率風(fēng)險(xiǎn)。

（三）房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)成因

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金以銀行貸款為主，融資渠道單一

近年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)取得良好的成績(jī)，各行業(yè)發(fā)展機(jī)遇增多。然而機(jī)遇往往伴隨著風(fēng)險(xiǎn)，尤其在當(dāng)前的金融行業(yè)發(fā)展中，還存在著許多風(fēng)險(xiǎn)。其中，由于房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展.房地產(chǎn)金融管理不能與其發(fā)展速度相適應(yīng)，面臨著嚴(yán)峻的風(fēng)險(xiǎn)。在當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)資金主要的來(lái)源支撐就是銀行貸款，這無(wú)疑給商業(yè)銀行帶來(lái)巨大的貸款風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行承擔(dān)了大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金貸款、建筑企業(yè)貸款、土地承包貸款以及住房消費(fèi)貸款等。因此，商業(yè)銀行幾乎成為房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)單一的融資渠道，與房地產(chǎn)每個(gè)運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)都息息相關(guān)，甚至可以說(shuō)銀行承擔(dān)著房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)運(yùn)行中的所有風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生震動(dòng)就會(huì)直接影響到銀行的運(yùn)行，進(jìn)而影響整個(gè)房地產(chǎn)金融行業(yè)的發(fā)展。因此，需要開(kāi)拓多元化的融資渠道，將房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分散到各個(gè)渠道，從而降低房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

2.政府缺乏有力的宏觀調(diào)控

房地產(chǎn)金融行業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展對(duì)整個(gè)金融行業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展有著重要作用，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展又直接影響著房地產(chǎn)金融行業(yè)的發(fā)展，發(fā)展房地產(chǎn)離不開(kāi)政府的宏觀調(diào)控政策。所以，政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有力的宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)金融行業(yè)發(fā)展同樣十分重要。然而，當(dāng)前的政府宏觀調(diào)控政策與當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展還存在不適應(yīng)的情況。如房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)法規(guī)建設(shè)還不完善，市場(chǎng)資源配置不夠優(yōu)化，供求兩端調(diào)控效果存在差異等。這些都在很大程度上抑制了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，并為其發(fā)展帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。另外，政府對(duì)于房地產(chǎn)金融行業(yè)的潛在風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)判能力還不足，還需要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的有效監(jiān)管以及其發(fā)展?fàn)顩r和趨勢(shì)的掌握。

3.住宅消費(fèi)者個(gè)人房貸違約現(xiàn)象頻發(fā)

近年來(lái)，全國(guó)各地房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升，個(gè)人購(gòu)房越來(lái)越向銀行住房貸款傾斜，自我國(guó)商業(yè)銀行推行個(gè)人住房貸款專項(xiàng)以來(lái)，已經(jīng)為越來(lái)越多的人解決了住房難題。然而，個(gè)人住房貸款的增加也使得個(gè)人房貸違約的現(xiàn)象頻頻發(fā)生，給商業(yè)銀行帶來(lái)不小的經(jīng)濟(jì)損失，已成為造成商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的一部分。當(dāng)前的一些商業(yè)銀行對(duì)于個(gè)人住房貸款帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題還不夠重視，并且當(dāng)前我國(guó)的個(gè)人征信系統(tǒng)還不夠健全，商業(yè)銀行在對(duì)個(gè)人放貸之前難以對(duì)其進(jìn)行全面的信用調(diào)查，造成了商業(yè)銀行不能發(fā)現(xiàn)在放貸個(gè)人中存在的潛在違約風(fēng)險(xiǎn)。因此，住宅消費(fèi)者個(gè)人房貸違約現(xiàn)象的多發(fā)給商業(yè)銀行帶來(lái)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而有可能造成房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略

（一）開(kāi)拓多元化的融資渠道，分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)

尋找多元化的房地產(chǎn)土地承包、建筑等開(kāi)發(fā)資金的融資渠道，是分散以往集中于商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)行之有效的方法。多元化的融資渠道包括了向房地產(chǎn)投資者、開(kāi)發(fā)商以及住房消費(fèi)者進(jìn)行融資等方式。其中，向房地產(chǎn)投資者轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)是主要途徑之一。例如讓投資者通過(guò)房地產(chǎn)證券、信托等方式進(jìn)行融資，降低房地產(chǎn)銀行貸款。另外，這些融資方式不僅限于房地產(chǎn)投資者，個(gè)人住宅消費(fèi)者同樣可以通過(guò)證券、信托等方式籌集購(gòu)房資金。這些方式都能夠?qū)⒓杏阢y行的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)分散承擔(dān)，在一定程度上能夠有效地降低風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

（二）加強(qiáng)政府宏觀調(diào)控

政府宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展有重要影響。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)政策已經(jīng)提出了在“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”基調(diào)下，建立健全房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。抑制炒房行為的不斷增加，可以實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，成立專門的登記機(jī)構(gòu)，建立不動(dòng)產(chǎn)信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)的全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，推進(jìn)房產(chǎn)稅相關(guān)法律法規(guī)建設(shè)。不動(dòng)產(chǎn)登記包括房屋、土地、林地等，內(nèi)容廣泛，并且登記工作幾乎涉及每家每戶，涵蓋范圍也非常廣泛。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記能夠全面掌握居民個(gè)人房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)，能夠?qū)⒊捶砍杀咎岣?，降低炒房者的利?rùn)空間，從而抑制炒房行為拉高房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，增加房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率。同時(shí)，掌握個(gè)人房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)還有利于房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的檢測(cè)分析以及信息發(fā)布。以數(shù)據(jù)的預(yù)判金融風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率，提前做好相應(yīng)的防范，制定有效的應(yīng)對(duì)策略，數(shù)據(jù)信息的發(fā)布能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行合理的政策干預(yù)。

（三）建立并落實(shí)個(gè)人信用制度

目前我國(guó)的個(gè)人信用制度的建立還不完善，對(duì)于個(gè)人信用很多時(shí)候還是依靠道德的約束，個(gè)人的無(wú)信用行為并不能受到嚴(yán)厲的懲罰。相關(guān)法制建設(shè)的不完善.法律責(zé)任明確不到位，導(dǎo)致一旦出現(xiàn)情況比較嚴(yán)重的信貸危機(jī)，給不了無(wú)信用的人合理的處罰。違信處罰力度不夠，對(duì)個(gè)人就起不到震懾作用，個(gè)人信用違約就會(huì)增加。建立健全個(gè)人信用制度，減少個(gè)人住房貸款違約現(xiàn)象，對(duì)降低銀行信貸危機(jī)的發(fā)生，從而降低房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)是十分必要的。健全的個(gè)人信用制度涵蓋了個(gè)人信用調(diào)查、個(gè)人信用檔案、個(gè)人信用監(jiān)控與評(píng)估、個(gè)人信用賬戶等機(jī)制。另外，提高違信成本也是減少個(gè)人住房貸款違約，降低房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的有效方式。

三、結(jié)語(yǔ)

總而言之，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展對(duì)推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展有著重要作用，降低房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)是當(dāng)前解決房地產(chǎn)行業(yè)問(wèn)題的重中之重。因此，實(shí)施有效的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)管理及應(yīng)對(duì)策略，開(kāi)拓多元化的融資渠道，加強(qiáng)政府宏觀調(diào)控，建立并落實(shí)個(gè)人信用制度，從各個(gè)方面將房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)降到最低，保證房地產(chǎn)行業(yè)健康有序的發(fā)展。

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作者簡(jiǎn)介：

吳國(guó)英，福建省浦城縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心，福建南平。