陳輝玲 程龍

摘要：房地產行業(yè)的發(fā)展，不光能夠推動國內經濟的進步，還能夠提升人們的住房質量和生活質量，為了提高房地產項目的成功率，進行房地產項目可行性研究也就顯得十分重要。本文對房地產項目的可行性研究在整個階段起到的作用進行了分析，提出了一套比較完善的評價指標體系，并對此進行了討論。

關鍵詞：房地產項目;可行性研究;指標體系;分析

伴隨著國內經濟的不斷發(fā)展，各行各業(yè)都迎來了新的發(fā)展階段，房地產行業(yè)也不例外。并且，國內的部分地區(qū)甚至出現了房地產投資過熱的現象，政府為了能夠有效抑制這種購買情緒，在近幾年也不斷的出臺了許多的政策以進行宏觀調控，讓整個行業(yè)能夠有著更健康的發(fā)展。據相關調查數據顯示，目前為止房地產行業(yè)中的投資仍然在增加，但是漲幅已有所下降。

一、建立評價指標體系應遵循的原則

（一）可行性

在進行指標選取時，首先要以實際狀況出發(fā)，考慮到相關資料的可獲得性;同時，最大程度的將發(fā)展趨勢的指標進行量化，方便進行比較。

（二）可比性

對于一個項目的可行性的指標，首先要能夠展現出該項目自身具有的特點;其次，要能夠將項目具有的發(fā)展前景與競爭性充分的展示出來[1]。使用可比性評價項目，能夠對不同的項目進行對比。但是在對比時，要考慮到指標可能存在國際與地區(qū)具有不同判斷指標的問題。

（三）規(guī)范化

設計并建造項目評價體系，是為了能夠對房地產項目的可行性進行評估。因此，評價體系中要對哪方面進行評價、將哪些指標作為參照來對房地產項目進行評價，都要更加規(guī)范化，便于評價體系能夠更長時間的使用和大量經驗的積累。

（四）時間性

房地產項目可能會受到各方面因素的影響，因此，選取的指標要具有較強的時間性。這樣能夠有效避免由于信息收集時間的不準確而造成的判斷錯誤。同時，要保證所選擇的指標相互之間不會產生沖突或包含另一項指標內容。

二、指標體系的構建

（一）定性評價體系

1、地域因素

現階段的房地產項目主要的建造地段主要包括以下三種：第一種，地段繁華的中央商務圈;第二種，已經成型的社會商圈;第三種，居民用住宅區(qū)。一般情況下，這三者有著密不可分的關聯，彼此之間具有良好的互動。中央商務圈為住宅的用戶提供了需求市場，住宅區(qū)同時為商業(yè)圈提供了足夠量的人力資源[2]。

2、人口因素

主要包括的是人口的數量、人員的受教育的程度、消費能力、人口群體的年齡構成、性別比例、職業(yè)情況、家庭生活周期等。

3、收入因素

能夠對房地產項目的可行性產生影響的收入因素主要包括以下內容：國民平均收入、個人收入水平、居民可支配收入、單人實際收入與信貸水平等。

4、項目環(huán)境

房地產項目的銷售價格會受到多方面因素的影響，最顯著的一方面因素就是收到當地市場繁榮程度的影響。因此，房地產項目的可行性研究的評價會對環(huán)境因素的影響進行重點考量。通常狀況下的環(huán)境因素包括：項目的綠化狀況、周圍的道路交通環(huán)境、停車場數量等。

5、項目設計因素

在房地產項目的規(guī)劃設計階段中，首先要盡量的將當前市場的概念體現出來。這方面就需要房地產企業(yè)在進行規(guī)劃工作之前對市場進行詳細的調查，同時聘用足夠了解規(guī)劃設計工作的人員進行設計工作。設計人員在進行設計時，要注意遵守規(guī)劃設計的相關原則，例如：可視性原則、公共空間價值原則等。

6、政策因素

房地產行業(yè)一直都是國家非常重視的行業(yè)[3]。因此，房地產行業(yè)會受到國家宏觀政策非常大的影響。因此，在進行房地產項目可行性研究的評價指標體系的構建中，要對當時國家出臺的相關房地產政策進行充分的研究。

（二）定量評價體系

定性評價體系的構建如圖1所示

三、評價指標的計算方法

上述內容中提到的評價指標，都需要以實際數據為根據，運用合適的計算方式才能夠得出的。尤其是定量評價體系中的定量指標。較為常用的指標計算方法有以下幾種。

（一）比率分析法

這種方法，就是要把商業(yè)房地產評價指標中的相關項目進行比較，然后由計算出的比率來說明各項目之間的關系[4]。比率分析法能夠使我們更直觀的看到研究的項目所具有的能力。比如：對房地產項目進行財務評價，其中對房地產項目的資金來源、成本等進行分析，來判定這個項目所具有的款項償還能力。通過這方面的分析能夠使企業(yè)更清楚該項目的財務風險承受，憑借這方面的結果企業(yè)可以決定是否對此項目進行投資。對房地產的償債能力進行分析，是要根據銀行的貸款的利息保障倍數、貸款期等計算出來的。另外，項目的盈利能力分析運用的數據是項目中每個項目的收益比率計算得出的。

（二）趨勢分析法

趨勢分析法是指以具有工程幾期連續(xù)的指標所列出的數額，對其前后期的增減幅度進行比較，展現出其指標變化的趨勢[5]。這種方法相對與其他方法來說較為簡單，可以對以往的數據等進行研究過后，找出未來項目的發(fā)展方向。

（三）線性加權法

四、結語：

綜上所述，建立一個完善的房地產可行性研究的評價指標體系需要長時間的研究和改善。尤其是構建定量評價指標體系，需要參考多方面的數據，進行更為復雜的運算等。因此，在進行評價體系的構建之前，首先，需要詳細了解項目的實際狀況;其次，在后期實踐中，對現階段評價體系不斷進行完善，并對計算方法進行創(chuàng)新。最終，達到幫助企業(yè)對房地產項目進行更為準確的判斷，進而促進企業(yè)發(fā)展的目的。

參考文獻：

[1]巫世峰. 房地產項目可行性研究的評價指標體系研究[J]. 國外建材科技，2006（05）：83-85.

[2]趙雪，李輝. 我國房地產開發(fā)項目可行性研究存在的問題與對策分析[J]. 居舍，2017（21）：20-21.