【摘要】：近年來，大量外商直接投資涌入我國。外商直接投資在我國房地產(chǎn)行業(yè)中占有重要地位，但總體來看，目前對我國服務業(yè)外商直接投資的研究較少且以宏觀研究為主，有關房地產(chǎn)外資企業(yè)的微觀研究幾乎沒有。本文運用多準則決策分析法，聯(lián)系目前仲量聯(lián)行在華投資區(qū)位選擇影響因子，提出了仲量聯(lián)行在華投資區(qū)位選擇的指標體系及最佳區(qū)位選擇。為房地產(chǎn)服務企業(yè)的對外直接投資及政府改善外商直接投資環(huán)境，提供相關建議。

【關鍵詞】：仲量聯(lián)行 外商直接投資 區(qū)位選擇 多準則決策模型

一、引言

由于全球經(jīng)濟增長乏力以及貿(mào)易增長疲軟等因素，國際直接投資流量在2018年同比下降19%，約為1.2萬億美元，連續(xù)第三年下降，創(chuàng)全球金融危機后的最低水平。在全世界國際直接投資流入量大幅下降的情況下，2018年中國外商直接投資保持穩(wěn)固增長，較上年增長3%，達到1420億美元，是全球第二大外國直接投資流入國、外國直接投資流入最多的發(fā)展中經(jīng)濟體。從行業(yè)細分來看，房地產(chǎn)業(yè)自2004年起便以絕對優(yōu)勢位居服務業(yè)外商投資的第一位。但目前總體上對我國服務業(yè)外商直接投資的區(qū)位選擇研究較少，大部分學者以宏觀研究為主，關于房地產(chǎn)外資服務企業(yè)區(qū)位選擇的微觀研究幾乎沒有。

本文試圖以房地產(chǎn)外資服務企業(yè)的典型代表仲量聯(lián)行為研究對象，為我國房地產(chǎn)服務業(yè)應對外資競爭及走向國際化提供經(jīng)驗借鑒，為我國政府如何更好地引進房地產(chǎn)外資服務企業(yè)提出可行性建議。

二、國內(nèi)外研究現(xiàn)狀

有關外商直接投資的研究，國外研究較早而且相對成熟。Robert Stobaugh（1969）提出等級評分法，該方法對目標區(qū)域的外商投資環(huán)境建立了8個影響因子進行分析，然后根據(jù)累加計分原則，對外商投資環(huán)境進行量化，從而形成對目標地域投資環(huán)境的認識。Coughlin等（2006）對20世紀80 年代美國引進外資的區(qū)位決定因素，應用Logit模型進行實證分析，結果認為人均收入較高的地區(qū)可以吸引到更多外資。Boermans（2011）實證分析了1995-2006年的省際面板數(shù)據(jù)，指出外商直接投資在進行區(qū)位選擇時主要考慮集聚效應、勞動力成本等影響要素。Liguo Lin、Wei Sun（2016）研究了環(huán)境規(guī)制改革與在華外商投資企業(yè)的選擇，外國投資者在中國表現(xiàn)出“污染避難所的行為”。Dasun Yoo等（2017）研究了知識資產(chǎn)和知識產(chǎn)權保護在FDI區(qū)位選擇中的作用，通過分析2009-2014年間85個發(fā)展中國家企業(yè)向35個發(fā)達國家的直接投資流動數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)發(fā)展中國家企業(yè)更愿意投資于知識產(chǎn)權較強、知識產(chǎn)權保護薄弱的發(fā)達國家。

國內(nèi)高波（2000）和劉志宇（2002）通過研究外資與我國房地產(chǎn)行業(yè)技術水平間關系，發(fā)現(xiàn)外資的進入能夠增大房地產(chǎn)投資總量，促進我國房地產(chǎn)行業(yè)的技術進步，并提高相關行業(yè)的技術含量。劉作麗等（2009）通過分析1997-2005年房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，研究了我國房地產(chǎn)外資的空間格局，認為我國房地產(chǎn)外資區(qū)位選擇的重要因素是市場和制度，房地產(chǎn)外資企業(yè)主要聚集在房地產(chǎn)銷售均價較高、市場需求較大的地區(qū)。國內(nèi)相關研究主要集中在宏觀層面上對外商直接投資及區(qū)位選擇展開研究，整體缺乏對結論的理論解釋和案例分析。

三、仲量聯(lián)行在華投資區(qū)位選擇影響因素分析

本文聯(lián)系國內(nèi)外學者關于外商直接投資尤其是房地產(chǎn)外商區(qū)位選擇影響因素的研究及仲量聯(lián)行實地調(diào)查訪談結果，主要從市場、資本和環(huán)境三個方面來分析仲量聯(lián)行在華投資區(qū)位選擇的影響因素。

市場因素包含區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展水平、對外開放水平和市場需求。本文借鑒前人的研究指標，引入?yún)^(qū)域人均GDP來權衡區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平，地區(qū)進出口總額與該地區(qū)生產(chǎn)總值的比值來衡量一個地區(qū)的對外開放水平，通過訪問仲量聯(lián)行在職人員，根據(jù)他們的業(yè)務經(jīng)驗，用房地產(chǎn)開發(fā)辦公樓投資額來衡量當?shù)厥袌鲂枨笞顬橘N近。

資本因素這里包括基礎設施建設水平、在崗職工平均工資和甲級辦公樓租金。本文選取道路面積與城市面積的比值來衡量當?shù)氐幕A設施建設水平，因為對于仲量聯(lián)行這類房地產(chǎn)外資服務企業(yè)來講，工作節(jié)奏較快，且經(jīng)常要奔波于各個項目地之間，對于交通因素尤為關注；以在崗職工平均工資衡量成本，對仲量聯(lián)行這類跨國服務企業(yè)而言，是其對外直接投資的主要支出之一；用甲級辦公樓租金表示可能帶來的利益，一方面仲量聯(lián)行這類房地產(chǎn)外資服務企業(yè)偏好在頂級辦公區(qū)選址，另一方面他們的很多業(yè)務包括物業(yè)管理、招商租賃、估值選址等一般以甲級辦公樓租金水平來抽取服務費衡量收益。

環(huán)境因素這里主要考量制度環(huán)境和自然環(huán)境兩部分。本文采用財政赤字與GDP的比值來權衡政府干預水平（潘紅波等，2008），采取預算內(nèi)人均財政支出權衡官員治理程度。另外，仲量聯(lián)行等外資企業(yè)往往喜歡到自然環(huán)境優(yōu)良的地區(qū)進行投資。本文采用環(huán)境噪聲等效聲級和綠化覆蓋率兩個指標表示當?shù)氐淖匀画h(huán)境。

四、基于MCDA的仲量聯(lián)行在華投資區(qū)位選擇

本文通過實地走訪，向仲量聯(lián)行中高管理層及業(yè)務層在崗職工發(fā)放調(diào)查問卷進行咨詢，對同一準則下的各指標進行兩兩比較，利用yaahp軟件對權重值進行處理并對其進行了一致性檢驗?？倢哟我恢滦詸z驗CR=0.0741<0.1，此次評判工作可以接受，結果令人滿意。根據(jù)層次總權重的計算結果，市場需求指標是最重要的，其次是甲級辦公樓租金、經(jīng)濟發(fā)展水平、政府干預程度等指標。

根據(jù)綜合評價值對仲量聯(lián)行在華投資區(qū)位選擇評價結果進行分類。優(yōu)秀地區(qū)為北京、上海、深圳，良好地區(qū)為廣州、杭州、重慶，適宜地區(qū)為青島、武漢、南京、天津，一般地區(qū)為成都、西安、沈陽。

五、結論與建議

由于我國中西部地區(qū)基礎設施落后，政策優(yōu)惠力度與東部沿海地區(qū)相比遠遠不夠，整體引入外資的數(shù)量較少且產(chǎn)業(yè)結構不合理等條件的限制，從仲量聯(lián)行在華投資的13個地區(qū)總體分布來看，集中分布在東部沿海地域。通過多準則決策模型比較了各個指標對系統(tǒng)目標完成的貢獻度，結果表明市場需求、甲級辦公樓租金、經(jīng)濟發(fā)展水平、政府干預程度指標對仲量聯(lián)行在華投資區(qū)位選擇的影響較大。

中西部地區(qū)與東部地區(qū)相比存在天然劣勢，政府應該正確認識外資區(qū)位選擇影響因素。提高中西部地區(qū)基礎設施建設水平，加大政策支持力度，通過簡化外商直接投資手續(xù)程序等措施吸引跨國房地產(chǎn)服務企業(yè)的投資。東部地區(qū)可通過進一步深化對外開放水平，減少政府干預以創(chuàng)造更好的投資環(huán)境，吸引更多知識密集型服務業(yè)的跨國直接投資。

除了政府提供強有力的政策及外交支持外，房地產(chǎn)服務企業(yè)自身也應不斷強化企業(yè)能力，充分做好決策前區(qū)位評估工作，不斷提高國際競爭力。

【參考文獻】：

【1】錢志青.2016年全球外國直接投資流動特點及趨勢[J].國際經(jīng)濟合作.2017. （9）：29-31.

【2】樊增強，李捷.跨國公司在華投資的新趨勢和新特點[J].經(jīng)濟問題.2013.（10）：15-18.

【3】Robert.How to analyze the foreign investment environment[J].Harvard Business Review.1969.

【4】Dasun Yoo.Felix Reimann. Internationalization of Developing Country Firms into Developed Countries：The Role of Host Country Knowledge-Based Assets and IPR Protection in FDI Location Choice[J].Journal of International Management.2017.

【5】Liguo Lin，Wei Sun. Location choice of FDI firms and environmental regulation reforms in China[J].Journal of Regulatory Economics.2016.50（2）：207-232.

【6】高波.我國房地產(chǎn)業(yè)的市場機會、競爭趨勢與應對策略[J].管理世界，2000，（5）： 96-100.

【7】劉作麗.市場、制度與中國房地產(chǎn)外資企業(yè)的區(qū)位選擇[J].經(jīng)濟地理，2009， （9）：1512-1517.

【8】溫建東.管理外資流入房地產(chǎn)的國際經(jīng)驗及對中國的啟示[J].國際金融研究， 2005，（7）：58-63.

【9】陳艷瑩，王周玉.生產(chǎn)性服務業(yè)外商直接投資的影響因素—中國省份面板數(shù)據(jù)的實證研究[J].光華經(jīng)濟研究， 2011， （4）：71-88.

【10】潘紅波，夏新平.政府干預、政治關聯(lián)與地方國有企業(yè)并購[J].經(jīng)濟研究，2008，（4）：41-

作者簡介：張淑珍（1995——）女，漢族，山東青島人，上海大學經(jīng)濟學院，2017級研究生，金融專業(yè)