摘 要：近年來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)取得了巨大的發(fā)展成就，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目日益增多。房地產(chǎn)企業(yè)日益重視對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施全過(guò)程的成本控制，據(jù)此實(shí)現(xiàn)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目各環(huán)節(jié)的成本控制，確保項(xiàng)目如期完工，并增強(qiáng)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。本文淺析了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全過(guò)程成本控制的含義，探究了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全過(guò)程成本控制措施，以期為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制提供借鑒。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);全過(guò)程;成本控制

當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。為增強(qiáng)自身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的如期完工，并增加項(xiàng)目利潤(rùn)，房地產(chǎn)企業(yè)日益重視對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施全過(guò)程的成本控制，據(jù)此對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)行監(jiān)督管理，并增強(qiáng)成本控制的有效性。對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)要立足于項(xiàng)目實(shí)踐，積極探究有效措施加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全過(guò)程成本控制，有效降低項(xiàng)目成本，增強(qiáng)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。

一、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全過(guò)程成本控制概述

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)耗時(shí)較長(zhǎng)，且具有較強(qiáng)的復(fù)雜性和系統(tǒng)性。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)劃投資到建設(shè)竣工的全過(guò)程中，要加強(qiáng)與勘測(cè)單位、管理部門(mén)以及銀行金融機(jī)構(gòu)等的緊密聯(lián)系和通力協(xié)作。房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施全過(guò)程的成本控制，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)行科學(xué)調(diào)整和有效優(yōu)化，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)涉及的各階段和環(huán)節(jié)實(shí)施強(qiáng)有力的成本控制，增強(qiáng)資金利用的高效性，并最大化降低項(xiàng)目成本，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)。

二、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全過(guò)程成本控制措施

（一）加強(qiáng)成本控制并對(duì)財(cái)務(wù)管理體系進(jìn)行改善

房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，要強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理，加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和成本控制指導(dǎo)，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)實(shí)施全方位的成本控制。房地產(chǎn)要加強(qiáng)資金管理，對(duì)融資計(jì)劃進(jìn)行科學(xué)制定，并對(duì)現(xiàn)有的資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化，大幅度提升資金周轉(zhuǎn)的實(shí)際效率。要針對(duì)項(xiàng)目成本控制設(shè)置專(zhuān)門(mén)的監(jiān)督小組，嚴(yán)格審查并準(zhǔn)確復(fù)核成本控制的實(shí)際結(jié)果，強(qiáng)化對(duì)成本控制的有效監(jiān)督。另外，要對(duì)項(xiàng)目涉及的各會(huì)計(jì)主體相應(yīng)的記錄、歸集財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的程序進(jìn)行統(tǒng)一，并對(duì)成本會(huì)計(jì)具體的科目設(shè)置和相應(yīng)的造價(jià)口徑進(jìn)行統(tǒng)一，結(jié)合全面預(yù)算，加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策進(jìn)行規(guī)范。

（二）在決策階段加強(qiáng)成本控制

房地產(chǎn)企業(yè)的策劃部門(mén)要針對(duì)項(xiàng)目開(kāi)展市場(chǎng)調(diào)研，并對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確定位和科學(xué)策劃，對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)進(jìn)行明確。房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施投資決策，要加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的可行性研究。加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)市場(chǎng)銷(xiāo)售實(shí)際情況進(jìn)行科學(xué)分析，準(zhǔn)確判斷項(xiàng)目銷(xiāo)售趨勢(shì)，秉承適銷(xiāo)對(duì)路的原則對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)，增強(qiáng)項(xiàng)目定位的科學(xué)性。要強(qiáng)化對(duì)項(xiàng)目的調(diào)研，對(duì)各類(lèi)項(xiàng)目實(shí)施方案進(jìn)行綜合考量。在技術(shù)論證的基礎(chǔ)上，結(jié)合經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可行性方案進(jìn)行制定，實(shí)現(xiàn)真實(shí)準(zhǔn)確的成本計(jì)算。充分考慮項(xiàng)目各項(xiàng)規(guī)劃條件，結(jié)合項(xiàng)目可研結(jié)果，對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)進(jìn)行編制。

（三）在設(shè)計(jì)階段加強(qiáng)成本控制

房地產(chǎn)企業(yè)完成項(xiàng)目決策后，要在設(shè)計(jì)階段加強(qiáng)成本控制。要實(shí)施設(shè)計(jì)招標(biāo)，對(duì)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行選擇，并確定設(shè)計(jì)方案。房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)投資估算進(jìn)行充分考慮，并按照政府批準(zhǔn)的各項(xiàng)設(shè)計(jì)要求，對(duì)設(shè)計(jì)招標(biāo)文件和任務(wù)書(shū)進(jìn)行科學(xué)編制。評(píng)標(biāo)專(zhuān)家要結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，對(duì)評(píng)標(biāo)方法進(jìn)行合理選擇，將中標(biāo)的最優(yōu)方案作為依據(jù)，對(duì)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行選擇。要對(duì)中標(biāo)方案進(jìn)行優(yōu)化，全方位對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行分析考量，確定經(jīng)濟(jì)、安全、切實(shí)可行的設(shè)計(jì)方案，將工程造價(jià)控制在投資估算范圍內(nèi)。要根據(jù)工程量，并考慮分解投資，開(kāi)展限額設(shè)計(jì)。要將設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)作為依據(jù)，并結(jié)合投資估算，開(kāi)展限額設(shè)計(jì)，將控制概算有效控制在投資估算范圍內(nèi)。設(shè)計(jì)師要對(duì)投資限額的具體目標(biāo)進(jìn)行明確，實(shí)現(xiàn)對(duì)工程造價(jià)的有效控制。

（四）在施工階段加強(qiáng)造價(jià)控制

房地產(chǎn)企業(yè)要在項(xiàng)目施工階段加強(qiáng)造價(jià)控制。要優(yōu)先選擇具有良好資質(zhì)和合理報(bào)價(jià)，且工期較短的工程承包企業(yè)，最大化縮短工期，實(shí)現(xiàn)對(duì)工程造價(jià)的有效降低。房地產(chǎn)企業(yè)要通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)，對(duì)收費(fèi)合理，且具有良好資質(zhì)和優(yōu)秀業(yè)績(jī)的監(jiān)理單位進(jìn)行選擇，有效控制工程成本，并增強(qiáng)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)企業(yè)在簽訂承包合同的過(guò)程中，要對(duì)市場(chǎng)變化情況進(jìn)行密切關(guān)注，并對(duì)施工權(quán)責(zé)的具體范圍進(jìn)行明確，通過(guò)法律對(duì)造價(jià)影響因素進(jìn)行確定，避免索賠事件。要對(duì)施工設(shè)備和材料價(jià)格進(jìn)行控制。要深入了解并實(shí)時(shí)關(guān)注施工設(shè)備和各項(xiàng)材料的市場(chǎng)價(jià)格，在采購(gòu)材料的過(guò)程中，盡量選擇價(jià)格低廉、質(zhì)量?jī)?yōu)質(zhì)的施工材料，并對(duì)材料進(jìn)場(chǎng)質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督。

（五）在竣工階段加強(qiáng)成本控制

要在房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工階段加強(qiáng)成本控制。要將工程合同作為依據(jù)，并結(jié)合費(fèi)用定額，嚴(yán)格審核工程款，強(qiáng)化竣工結(jié)算。要對(duì)合同約定的主材價(jià)格、計(jì)價(jià)方法以及結(jié)算方法等內(nèi)容進(jìn)行核對(duì)，對(duì)工程變更做好記錄，并完善相應(yīng)的簽證手續(xù)，工程竣工后，要做好工程匯總。另外，要轉(zhuǎn)移竣工圖紙和相關(guān)文件，有效保證工程質(zhì)量，并增強(qiáng)項(xiàng)目效益。實(shí)施工程結(jié)算審核，要查看各項(xiàng)結(jié)算資料，包括工程合同、招標(biāo)文件、施工圖紙、竣工圖紙等。要重點(diǎn)加強(qiáng)施工圖紙與竣工圖紙、項(xiàng)目工程實(shí)際情況的核對(duì)，確保圖紙與工程實(shí)際保持一致，確保準(zhǔn)確的工程量計(jì)算和市場(chǎng)價(jià)計(jì)價(jià)。

三、 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，要通過(guò)加強(qiáng)成本控制并對(duì)財(cái)務(wù)管理體系進(jìn)行改善、在決策階段加強(qiáng)成本控制、在設(shè)計(jì)階段加強(qiáng)成本控制、在施工階段加強(qiáng)造價(jià)控制、在竣工階段加強(qiáng)成本控制等措施加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全過(guò)程成本控制，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的有效控制，最大化增強(qiáng)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。

參考文獻(xiàn)：

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作者簡(jiǎn)介：

蒲欣，南京世茂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。