楊熹

摘要：現(xiàn)階段房地產(chǎn)已然成為了推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要事業(yè)。做好房地產(chǎn)工程項(xiàng)目造價(jià)的全階段動(dòng)態(tài)管理，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)切實(shí)的經(jīng)濟(jì)效益。 本文主要闡述了有關(guān)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目造價(jià)全階段動(dòng)態(tài)管理的重要性以及遵循的原則，具體分析了動(dòng)態(tài)管理策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);工程項(xiàng)目;造價(jià)管理;動(dòng)態(tài)管理

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目造價(jià)的管理指的是在房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目整個(gè)建設(shè)過(guò)程中，管理部門(mén)使用科學(xué)合理的手段對(duì)工程項(xiàng)目中使用的資金進(jìn)行管理，提升房地產(chǎn)工程項(xiàng)目資金的利用率，提升房地產(chǎn)工程企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展。然而，一些房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于工程項(xiàng)目造價(jià)的管理工作沒(méi)有引起足夠的重視，實(shí)際工作中存在著許多問(wèn)題，阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

1 房地產(chǎn)工程項(xiàng)目造價(jià)動(dòng)態(tài)管理的重要性

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目造價(jià)動(dòng)態(tài)管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中一項(xiàng)極為重要的工作，對(duì)于控制房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的成本投入起著關(guān)鍵的作用。提升房地產(chǎn)工程項(xiàng)目造價(jià)動(dòng)態(tài)管理工作的質(zhì)量，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的資金投入進(jìn)行合理的管控，為企業(yè)帶來(lái)切實(shí)的經(jīng)濟(jì)利益，進(jìn)而有效的促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，提升企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

2 項(xiàng)目造價(jià)管理需要遵循的原則

2.1 全方位

全方位原則指的是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)調(diào)動(dòng)企業(yè)全體部門(mén)以及員工的積極性，使整個(gè)企業(yè)全方位投入到房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的造價(jià)管理工作中。負(fù)責(zé)管理房地產(chǎn)工程項(xiàng)目造價(jià)的工作人員應(yīng)及時(shí)分享項(xiàng)目相關(guān)信息資源，對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目涉及到的人力資源、建筑材料以及機(jī)械設(shè)備等項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)控，一旦發(fā)生變動(dòng)應(yīng)及時(shí)做出反應(yīng)，避免超出造價(jià)控制范圍的情況發(fā)生。

2.2 全流程

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目造價(jià)的動(dòng)態(tài)管理工作必須貫穿整個(gè)工程項(xiàng)目的流程，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行工程項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)之前應(yīng)制定周密的造價(jià)管理計(jì)劃，對(duì)于一些容易受到客觀因素影響的內(nèi)容應(yīng)做好充分的準(zhǔn)備，設(shè)計(jì)完善的應(yīng)急預(yù)案，加強(qiáng)相關(guān)的管控工作，事無(wú)巨細(xì)的做好房地產(chǎn)工程項(xiàng)目造價(jià)的動(dòng)態(tài)管理。

2.3 全要素

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目造價(jià)的動(dòng)態(tài)管理工作必須對(duì)可能影響造價(jià)的所有因素進(jìn)行監(jiān)督與管理，例如工期、場(chǎng)地環(huán)境、項(xiàng)目質(zhì)量等。防止各要素之間的互相影響導(dǎo)致施工環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)成本投入的增加，損害企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

3 現(xiàn)階段存在的問(wèn)題

3.1 忽視動(dòng)態(tài)管理。

現(xiàn)階段的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)受到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的影響比較大，往往在工程項(xiàng)目開(kāi)始之前就將工程項(xiàng)目的造價(jià)進(jìn)行了確定。須知，隨著我國(guó)建筑行業(yè)的不斷發(fā)展，工程項(xiàng)目中可能會(huì)出現(xiàn)許多不可控的變化，如果忽視了房地產(chǎn)工程項(xiàng)目造價(jià)的動(dòng)態(tài)管理工作，就會(huì)使得管理工作無(wú)法進(jìn)行靈活的變動(dòng)以適應(yīng)工程的需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目無(wú)法適應(yīng)日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

3.2 缺少預(yù)案設(shè)計(jì)

開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行工程項(xiàng)目造價(jià)的管理時(shí)往往忽略設(shè)計(jì)預(yù)案的過(guò)程。房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的施工過(guò)程會(huì)受到來(lái)自多方面因素的影響，施工工藝、建筑材料以及施工人員等因素隨時(shí)有可能發(fā)生變動(dòng)，施工使用的實(shí)際資金數(shù)額一般不會(huì)和預(yù)算等同，如果不能針對(duì)施工中可能發(fā)生的變動(dòng)設(shè)計(jì)完善的預(yù)案，就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)做無(wú)用功，加大企業(yè)成本投入，損害企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

3.3 不重視前期立項(xiàng)

當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中普遍存在不重視立項(xiàng)階段的造價(jià)控制工作的現(xiàn)象，只重視施工完成后的工程款結(jié)算工作，也就無(wú)法有效的控制成本造價(jià)。

4 全階段動(dòng)態(tài)管理策略

4.1 決策階段

項(xiàng)目決策階段，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)仔細(xì)分析工程項(xiàng)目的可行性以及造價(jià)方案，進(jìn)而尋找出最為科學(xué)合理的投資方案。在實(shí)際操作過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)現(xiàn)有的市場(chǎng)數(shù)據(jù)進(jìn)行全方位的匯總整理并進(jìn)行分析，為工程項(xiàng)目的決策階段提供切實(shí)可靠的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。

4.2 設(shè)計(jì)階段

4.2.1 初步設(shè)計(jì)

一般情況下，初步設(shè)計(jì)是在對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行對(duì)比分析后選擇出的最優(yōu)結(jié)果，是對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目投資的一種具象化反映。進(jìn)行初步設(shè)計(jì)的過(guò)程中，工作人員必須明確會(huì)影響到房地產(chǎn)工程項(xiàng)目造價(jià)的具體因素，嚴(yán)格按照投資總額設(shè)計(jì)工程項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)、規(guī)模、建材等，在保證質(zhì)量的基礎(chǔ)上最大化的降低企業(yè)的成本投入。

4.2.2 施工圖設(shè)計(jì)

施工圖是設(shè)計(jì)的最終產(chǎn)品，同時(shí)也是進(jìn)行施工過(guò)程的基礎(chǔ)。施工圖設(shè)計(jì)過(guò)程中的造價(jià)管理體現(xiàn)在對(duì)于工程量的控制。對(duì)于一些不可控因素如建筑材料及機(jī)械設(shè)備的成本、施工現(xiàn)場(chǎng)的環(huán)境因素等造成的預(yù)算超額，設(shè)計(jì)人員應(yīng)及時(shí)進(jìn)行反應(yīng)，并采取措施對(duì)施工圖進(jìn)行改進(jìn)。

4.2.3 加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更管理

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目施工過(guò)程中，由于各種客觀因素的影響，對(duì)于設(shè)計(jì)的修改工作一般是無(wú)法避免的，修改設(shè)計(jì)必然會(huì)帶來(lái)成本投入的增加。但房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)適當(dāng)?shù)墓芾頊p少設(shè)計(jì)修改帶來(lái)的損失。須知，設(shè)計(jì)修改的時(shí)間越早，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失也就越低。故此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)進(jìn)行嚴(yán)格的分析，避免設(shè)計(jì)中的錯(cuò)誤以及紕漏，確定最為科學(xué)合理的施工方案，盡量避免施工過(guò)程中對(duì)于設(shè)計(jì)的修改，從而降低企業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失，控制工程項(xiàng)目的造價(jià)。

4.3 施工階段

4.3.1 加強(qiáng)施工過(guò)程管理

施工質(zhì)量直接影響到工程項(xiàng)目的造價(jià)管理工作，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)工程項(xiàng)目施工過(guò)程管理，對(duì)影響房地產(chǎn)工程質(zhì)量的各項(xiàng)因素進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)。管理人員應(yīng)明確自身責(zé)任，施工過(guò)程中管理人員需要嚴(yán)格管理施工工藝，交接過(guò)程更需嚴(yán)格管理。項(xiàng)目完成后，項(xiàng)目管理人員需仔細(xì)審查竣工資料并進(jìn)行總結(jié)。

4.3.2 保證建材設(shè)備質(zhì)量

建筑材料與機(jī)械設(shè)備是房地產(chǎn)工程造價(jià)管理的重要內(nèi)容。為了提升工程項(xiàng)目的質(zhì)量，為房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)切實(shí)的經(jīng)濟(jì)效益，必須保證建材與機(jī)械設(shè)備的質(zhì)量。

4.3.3 規(guī)范合同管理

合同管理是房地產(chǎn)工程項(xiàng)目造價(jià)管理工作中的重要內(nèi)容，房地產(chǎn)企業(yè)必須給予高度的重視。在與施工單位簽訂合同的過(guò)程中，必須對(duì)施工過(guò)程中可能發(fā)生的情況進(jìn)行全方位的考慮，制定明確的條款，對(duì)于可能出現(xiàn)的爭(zhēng)議設(shè)計(jì)合理的賠償措施，防止因合同不規(guī)范引發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)與施工單位之間的糾紛，合同用語(yǔ)應(yīng)書(shū)面化，表達(dá)需嚴(yán)禁，甲乙兩方的權(quán)利以及義務(wù)必須對(duì)等。

5 結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目造價(jià)的動(dòng)態(tài)管理，對(duì)于保證房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益起著極其重要的作用。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)認(rèn)真分析影響工程項(xiàng)目造價(jià)管理工作的因素，做好各方面的協(xié)調(diào)與配合，對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目造價(jià)實(shí)施全階段的動(dòng)態(tài)管理，提升房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，為我國(guó)現(xiàn)代化建設(shè)提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

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