盧俊龍 張更路

摘要：隨著經(jīng)濟(jì)水平的提高，對生活追求的強(qiáng)調(diào)越來越高，對財(cái)產(chǎn)管理的需求也越來越高，產(chǎn)權(quán)部門的競爭也越來越激烈[1]。在這一點(diǎn)上，控制房地產(chǎn)公司成本的重要性變得很明顯。本文提出了采用標(biāo)準(zhǔn)操作成本法管理成本的想法，通過設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)操作成本法則的應(yīng)用模式，并結(jié)合案例研究，尋找更科學(xué)、更合理的方法來管理標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目的成本。

Abstract： With the improvement of economic level， more and more emphasis is placed on the pursuit of life， and the demand for property management is also higher and higher， and the competition of property right departments is more and more fierce. At this point， the importance of controlling the cost of real estate companies becomes obvious. This paper puts forward the idea of using standard operating cost method to manage the cost. By designing the application mode of standard operating cost method and combining case study， it seeks for a more scientific and reasonable method to manage the cost of standard projects.

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理;標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)成本法;成本管理

Key words： property management;standard activity-based costing;cost management

中圖分類號：F406.72;F293.33? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文章編號：1006-4311（2019）26-0100-03

0? 引言

物業(yè)管理公司總體呈現(xiàn)數(shù)量多、規(guī)模小、利潤水平低的特點(diǎn)，而市場競爭的激烈性與物業(yè)項(xiàng)目居高不下的成本，使構(gòu)建合理的成本核算體系，有效降低運(yùn)營成本，提升市場競爭能力[2]成為物業(yè)管理公司亟需解決的問題。

作業(yè)成本法與標(biāo)準(zhǔn)成本法相結(jié)合，是有效控制物業(yè)公司服務(wù)項(xiàng)目的作業(yè)成本的可行之法，也使對成本核算和控制的管理更加便捷，對于提升企業(yè)綜合競爭力具有可觀的效果。

1? 標(biāo)準(zhǔn)成本法與作業(yè)成本法的發(fā)展

由于國外研究時間較早，當(dāng)前國外對作業(yè)和標(biāo)準(zhǔn)成本法的研究已經(jīng)頗具成果。對比國外，我國很晚才開始使用作業(yè)成本法，研究作業(yè)成本法還停留在理論分析階段。而在研究過程中，國內(nèi)企業(yè)也發(fā)現(xiàn)采用作業(yè)成本法來進(jìn)行成本管理，存在諸多問題，這就要求其必須結(jié)合國內(nèi)環(huán)境和企業(yè)內(nèi)部實(shí)際來改善作業(yè)成本法的應(yīng)用。

現(xiàn)有文獻(xiàn)記載標(biāo)準(zhǔn)成本法主要分為對理論體系和應(yīng)用分析的研究。其主要內(nèi)容為：描述該成本理論的內(nèi)容、計(jì)算與分析成本之間的差異、對其差異的帳務(wù)處理以及標(biāo)準(zhǔn)成本法在企業(yè)成本管理的普遍應(yīng)用。

2? 標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)成本法的原理

標(biāo)準(zhǔn)成本法是一種完全集成成本規(guī)劃、核算、分析和控制功能的成本系統(tǒng)。事前確定成本標(biāo)準(zhǔn);事中以標(biāo)準(zhǔn)監(jiān)察開支;事后將標(biāo)準(zhǔn)與實(shí)際進(jìn)行比較，分析獲得信息反饋[3]。由于標(biāo)準(zhǔn)成本法只使用一個或幾個共有的數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)來應(yīng)用于所有間接費(fèi)用，方法分配相對單一[4]。因此其標(biāo)準(zhǔn)導(dǎo)致的結(jié)果確實(shí)嚴(yán)重失真[5]。

作業(yè)成本法以作業(yè)為基礎(chǔ)，通過作業(yè)中心的建立，依據(jù)項(xiàng)目動因歸集項(xiàng)目，形成作業(yè)成本庫，再依據(jù)作業(yè)動因把作業(yè)成本精確分配到最終成本對象，依據(jù)成本動因找出增值和不增值活動的原因，從而減少或消除不增值活動，降低不必要的成本[6]。然而，對于成本的相關(guān)控制，作業(yè)成本法更專注于核算是否準(zhǔn)確，其成本控制系統(tǒng)建立并不完善[7]。

上述二者在成本控制和核算上各有優(yōu)劣，但將兩種方法有機(jī)結(jié)合后再進(jìn)行成本核算，對核算出準(zhǔn)確有效的成本信息，分析成本差異，進(jìn)行作業(yè)追蹤意義深遠(yuǎn)[8]。

3? 標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)成本法在物業(yè)管理項(xiàng)目的應(yīng)用案例研究

3.1 A物業(yè)公司服務(wù)項(xiàng)目為例

其中A物業(yè)一期項(xiàng)目和A物業(yè)四期項(xiàng)目的物業(yè)形態(tài)在A物業(yè)公司的所有物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目中具有代表性，收入支出占比較大。為了探索在整個行業(yè)的可行性，因此選取這兩個小區(qū)進(jìn)行分析。其所得結(jié)論也可對同行業(yè)的其他公司給予借鑒。

A物業(yè)一期小區(qū)，總占地面積約18447.96平方米，總建筑面積約85000平方米，綠化面積約6456平方米，住戶數(shù)約450戶，保安人數(shù)15人，綠化率為35%。

A物業(yè)四期小區(qū)，總占地面積約為47397.73平方米，總建筑面積約123280.11平方米。綠化面積約為18981平方米，住戶數(shù)約543戶，保安人數(shù)為25人。綠化率為40%。

兩小區(qū)情況如表1所示。

3.2 標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)成本法在物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的應(yīng)用設(shè)計(jì)

物業(yè)公司應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)成本法的核算流程包括以下步驟[9]：

3.2.1 確定資源耗費(fèi)

資源耗費(fèi)主要包括：人工費(fèi)、能源費(fèi)、材料費(fèi)等[10]。

歸納資源耗費(fèi)如表2 所示。

將企業(yè)的各項(xiàng)資源費(fèi)用進(jìn)行確認(rèn)和計(jì)量，對A物業(yè)公司的資源耗費(fèi)進(jìn)行分類。如表3所示。

3.2.2 劃分作業(yè)中心

劃分作業(yè)是對項(xiàng)目的整個服務(wù)流程的科學(xué)解構(gòu)。從操作和經(jīng)濟(jì)的角度來看，我們根據(jù)服務(wù)項(xiàng)目本身的特點(diǎn)，將一些最關(guān)鍵的作業(yè)進(jìn)行了劃分，以歸集成本，并將相關(guān)的作業(yè)中心劃分。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要收集與分配與所分作業(yè)相關(guān)的成本信息，其作業(yè)的劃分應(yīng)以成本效益原則為基礎(chǔ)[12]。（表4）

3.2.3 確定成本動因

成本動因是分配作業(yè)成本的關(guān)鍵，在服務(wù)項(xiàng)目成本核算中起著至關(guān)重要的作用。保證成本信息準(zhǔn)確性的關(guān)鍵在于選擇合適的成本動因，而不同的成本動因會產(chǎn)生不同的分配標(biāo)準(zhǔn)和分配結(jié)果。（表5）

3.2.4 確定成本對象

以一期與四期小區(qū)為成本核算對象，以該小區(qū)的作業(yè)動因分配率為分配標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)各個小區(qū)作業(yè)量的不同，分配間接成本。如表 6 所示。

3.2.5 成本歸集

A物業(yè)一期的總成本=34.78+148.11=182.89（萬元）

A物業(yè)四期的總成本=46.41+199.41=245.82（萬元）

（總成本=直接成本+間接成本）

3.3 標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)成本法在物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的應(yīng)用差異計(jì)算分析

通過對兩個案例的對比分析，找出兩個小區(qū)之間作業(yè)成本的差異，進(jìn)行作業(yè)回查，尋找成本產(chǎn)生原因。

由表7中的數(shù)據(jù)對比分析可知：

①A物業(yè)一期的安保費(fèi)用是 50.61萬元，A物業(yè)四期的安保費(fèi)用是 84.35 萬元。對其進(jìn)行作業(yè)追蹤后發(fā)現(xiàn)：由于A物業(yè)四期有3個出入口，且A物業(yè)四期的監(jiān)控設(shè)備尚未完全覆蓋，A物業(yè)四期需要更多的安保人員。所以其安保成本要高出許多;

②A物業(yè)一期的工程管理成本為 52.84萬元，A物業(yè)四期的工程管理成本為 28.72萬元。對此進(jìn)行作業(yè)分析發(fā)現(xiàn)：雖然A物業(yè)四期建筑設(shè)施面積更大，但是A物業(yè)一期的運(yùn)營起始時間較早，公共設(shè)施設(shè)備受到外部環(huán)境與人為因素的影響較大，導(dǎo)致A物業(yè)一期的工程管理成本比較高;

③A物業(yè)一期的保潔服務(wù)成本為 25.03 萬元，A物業(yè)四期的保潔服務(wù)成本為 64.32萬元。對此現(xiàn)象進(jìn)行作業(yè)分析后發(fā)現(xiàn)：A物業(yè)四期管理類型較多，而一期只涉及高層和底商，管理性質(zhì)的不同導(dǎo)致對物業(yè)保潔的服務(wù)要求的差異，造成了A物業(yè)四期保潔費(fèi)用偏高。

4? 改進(jìn)措施及結(jié)果

4.1 安保秩序中心作業(yè)改進(jìn)

通過標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)成本進(jìn)行的數(shù)據(jù)分析，發(fā)現(xiàn)該項(xiàng)目秩序中心人工成本比較高，公司決定投入18萬元用于裝設(shè)全范圍覆蓋的電子監(jiān)控系統(tǒng)，這樣既提高安保強(qiáng)度又減少秩序人工費(fèi)用。通過此改進(jìn)可以提高利潤15萬元。

4.2 保潔中心作業(yè)改進(jìn)

通過對該中心成本分析，發(fā)現(xiàn)其人工成本較高，效率較低。經(jīng)公司研究決定提高保潔特約服務(wù)的利用效率，加大盈利值大的特約服務(wù)項(xiàng)目的范圍及推廣力度。經(jīng)整改后，保潔中心成本減少10萬，向小區(qū)業(yè)主提供專門特約保潔服務(wù)增加利潤15萬元，為公司增加盈利25萬元。

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