夏新燕

摘要：土地增值稅作為我國重要稅收模式之一，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在整個運營過程當(dāng)中都會涉及到。本文主要針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收風(fēng)險開展分析，并且提出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃方法。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);土地增值稅;稅收籌劃

由于我國房地產(chǎn)開發(fā)具有工程建設(shè)時間長、前期投入資金較多以及稅收政策變動頻繁等因素，從而給我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在稅收籌劃方面帶來了很大的挑戰(zhàn)，這就需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠合理進(jìn)行稅收籌劃，減輕納稅負(fù)擔(dān)，有效規(guī)避納稅風(fēng)險，促使我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)收益最大化發(fā)展，不斷促進(jìn)企業(yè)快速發(fā)展。

一、開展土地增值稅納稅籌劃的重要性

（一）有效減輕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)

在我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅種當(dāng)中，土地增值稅作為重要稅種之一，根據(jù)近幾年我國一些機構(gòu)所發(fā)布的數(shù)據(jù)來看，隨著我國房價的不斷上漲，促使土地增值稅的增長速度也不斷加快，由于我國對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤率也逐漸下降，為了能夠有效提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在激烈市場競爭當(dāng)中的競爭力，這就需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠針對納稅籌劃加大重視。

（二）加大企業(yè)財務(wù)管理

有效減少稅負(fù)風(fēng)險當(dāng)我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行開展財務(wù)管理的時候，是需要依照相關(guān)財務(wù)制度規(guī)定進(jìn)行開展的，針對一些偷逃稅等相關(guān)違法行為都需要進(jìn)行明令禁止。雖然目前我國已經(jīng)針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的價格上漲、投資過熱以及土地價格等內(nèi)容進(jìn)行創(chuàng)設(shè)了相關(guān)規(guī)定，促使相關(guān)部門加大了對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的監(jiān)管，但是由于近幾年我國受到外部經(jīng)濟環(huán)境的不斷影響，所以，有效開展土地增值稅納稅籌劃對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有著重要作用。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅稅收風(fēng)險

（一）宏觀政策變化帶來的風(fēng)險問題

隨著近幾年我國房價的不斷上漲，我國為了能夠有效穩(wěn)定房地產(chǎn)價格，從而構(gòu)建出了一系列的相關(guān)政策，那么由于宏觀經(jīng)濟政策的不斷變化，嚴(yán)重影響了我國房地產(chǎn)企業(yè)的利潤估計，所以這就需要我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠及時整改方案，以此來有效降低自身風(fēng)險。但是目前大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都沒有擁有及時應(yīng)對政策變化的能力，從而導(dǎo)致自身對宏觀政策把握產(chǎn)生偏差，甚至還有部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理人員都沒有完全了解宏觀政策的主要含義，從而提出了錯誤的整改方法。由于在我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅款構(gòu)成當(dāng)中，土地增值稅占有著重大比例，所以假設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒能針對土地增值稅政策有著確切的把握，那么就會嚴(yán)重影響我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的正常發(fā)展。

（二）企業(yè)針對土地增值稅缺乏高度重視

根據(jù)當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的運營現(xiàn)狀來看，由于土地增值稅是屬于企業(yè)運營過程當(dāng)中必定會接觸到的一項稅種，但是目前大部分企業(yè)的工作人員還有財務(wù)人員都沒有針對土地增值稅有著較為充分的了解，同時也沒有高度重視土地增值稅對企業(yè)的重要性。甚至還有大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，都沒有把土地增值稅的稅收籌劃工作當(dāng)作自身企業(yè)整體稅務(wù)籌劃當(dāng)中的重要工作進(jìn)行對待，從而導(dǎo)致在實踐操作的過程當(dāng)中頻繁出現(xiàn)問題，與此同時，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者沒有針對土地增值稅給予高度重視，更是沒有為財務(wù)人員營造良好的土地增值稅稅收籌劃環(huán)境，最終促使稅收籌劃活動始終得不到開展。

（三）相關(guān)土地增值稅稅收政策落實不到位

現(xiàn)如今導(dǎo)致土地增值稅稅收政策落實不到位的主要原因可以劃分成為兩個方面，第一個，就是由于相關(guān)部門之間沒能進(jìn)行有效的溝通，尤其是工商和稅務(wù)部門之間的溝通，因為溝通不順暢，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒能及時針對各項稅收政策有著充分了解，沒能及時得知稅收在土地增值稅方面的優(yōu)惠政策，或者有的財務(wù)人員已經(jīng)及時了解了相關(guān)稅收優(yōu)惠政策，但是因為自身企業(yè)運營實際情況和優(yōu)惠政策條件產(chǎn)生偏差，從而促使企業(yè)和優(yōu)惠政策出現(xiàn)擦身而過的現(xiàn)象;第二方面就是稅收籌劃和逃稅之間只有一步之遙，那么也就是說一旦我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理人員沒能真正把握稅務(wù)籌劃的尺度，那么就會導(dǎo)致自身出現(xiàn)違法行為，從而造成稅務(wù)風(fēng)險問題。

三、房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅收籌劃策略

（一）項目前期的籌劃

1.開發(fā)主體經(jīng)營組織形式的選擇。由于每一家企業(yè)的運營形式都有所不同，所以所需要進(jìn)行承擔(dān)和執(zhí)行的法律義務(wù)和責(zé)任都有所不同，那么第一步就需要我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠選擇出適合自身企業(yè)運營的主要形式，并且還要在選擇的過程當(dāng)中全方面考慮不同地區(qū)的稅率差異以及優(yōu)惠政策等，以此來選擇出最優(yōu)的開發(fā)項目。

2.開發(fā)方式的選擇。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)選擇出最優(yōu)開發(fā)項目之后，還需要進(jìn)行考慮運用哪一種形式進(jìn)行開發(fā)，而目前我國的主要開發(fā)形式包含：自建、代建以及合作建房這三種形式。其中的合作建房指的則是一起合作的雙方，一方進(jìn)行提供資金，而另一方則是提供土地，以此形式達(dá)成雙方合作建房，而且在合作建房的相關(guān)法律規(guī)定當(dāng)中，還明確了當(dāng)項目已經(jīng)建成之后則是需要依照相關(guān)比例進(jìn)行分房，并且雙方在自己使用的時候，是暫時免收土地增值稅，但是若是出現(xiàn)轉(zhuǎn)讓和轉(zhuǎn)賣等形式，就需要嚴(yán)格依照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行繳納土地增值稅，是屬于實現(xiàn)雙贏的主要形式;而代建房所指的則是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)替代顧客進(jìn)行開發(fā)房地產(chǎn)，并且在開發(fā)之后，需要客戶向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行支出相對應(yīng)的代建費用。

（二）建設(shè)階段的籌劃

當(dāng)開發(fā)項目已經(jīng)通過投標(biāo)需要進(jìn)行正式建設(shè)的時候，還需要針對建設(shè)項目的成本開展稅務(wù)籌劃。需要計算在進(jìn)行土地增值稅的時候會涉及到哪一些扣除項目，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則是將運用稅務(wù)籌劃的形式進(jìn)行有效扣除項目金額，以此方式實現(xiàn)減稅的目的，并且還需要在進(jìn)行獲取土地使用權(quán)支付資金和每一項費用的時候，一定要獲取到相關(guān)的費用憑證，從而確保每一項支出都能得到記錄。合理運用開發(fā)成本在計算當(dāng)中加入20%的稅收規(guī)定，還要按照120%的比例計算扣除。在進(jìn)行計算成本的時候，也可以把相似開發(fā)項目作為整體，進(jìn)行合并計算成本，以此來減少在工作當(dāng)中所需要使用的費用。最后在進(jìn)行融資的時候，針對房地產(chǎn)的利息，進(jìn)行大約5%和10%這兩種扣除率，而企業(yè)則是運用差異，以負(fù)債的形式進(jìn)行籌集資金，運用10%的較高扣除率。

（三）銷售階段的籌劃

現(xiàn)如今我國銷售階段的籌劃主要劃分成為銷售方式和銷售價格進(jìn)行合理籌劃。在面對銷售方式的時候，就可以把房屋的銷售進(jìn)行劃分成為直接銷售和設(shè)立銷售公司的形式開展銷售，那么這就需要我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠根據(jù)實際情況，從而選擇出合適的銷售方式。當(dāng)前大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都會選擇一些設(shè)立獨立銷售公司的方式開展銷售，并且還在這一期間加大銷售環(huán)節(jié)，運用更低的累進(jìn)稅率，還可以銷售免征土地增值稅的待遇，以此來達(dá)到減少稅負(fù)的主要目的。

綜上，稅收籌劃作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要財務(wù)活動之一，直接導(dǎo)致企業(yè)財務(wù)管理水平的高度，所以這就需要我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠針對土地增值稅的籌劃工作加大重視，從而真正的實現(xiàn)籌劃工作，以此來有效減少企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，促使我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠獲取到更多的經(jīng)濟效益，做好稅收風(fēng)險防范措施。

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