吳海元

[內容提要]本文根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的表現(xiàn)形式，指出了對我國房地產(chǎn)企業(yè)財務風險成因的影響因素，根據(jù)實際情況提出防范對策。在實際工作過程中，房地產(chǎn)企業(yè)更要注意廣開言路，加強內部控制管理以及分配制度的改善，結合企業(yè)的發(fā)展前景，規(guī)避可能出現(xiàn)的各種風險。

[關鍵詞] 房地產(chǎn)企業(yè) 財務風險 內部控制

房地產(chǎn)企業(yè)的高收益讓越來越多的社會資源投入到其中，我國房地產(chǎn)企業(yè)相對國外的房地產(chǎn)企業(yè)存在起步較晚、行業(yè)基礎薄弱、相關的制度不完善等問題。我國房地產(chǎn)企業(yè)若要可持續(xù)發(fā)展，就必須及時把握國家政策的調整變動，適應宏觀大環(huán)境，利用匯率和調整利率的變動來增加籌資和擴大投資，防范財務風險的產(chǎn)生。

房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的具體表現(xiàn)如下：一是籌資風險。一方面，籌集資本很難，還有可能資本到期后不能及時償還;另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)的籌資規(guī)模較大，且外部籌資主要來源于銀行和其他的金融機構。二是投資風險。投資周期較長且區(qū)域差異性大。三是資金回收風險。主要表現(xiàn)為資金占用量大，資金回收期長，現(xiàn)金流入期限不穩(wěn)定等方面。四是利潤分配風險。主要表現(xiàn)為現(xiàn)金和用于再投資的資本方面。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務風險成因分析

（一）利率變動產(chǎn)生的風險

房地產(chǎn)企業(yè)需要的巨大的投入資本，而僅僅依靠企業(yè)內部自有資金不能滿足企業(yè)所需要的大量資金，因此房地產(chǎn)企業(yè)需要更多的外部籌集資金，銀行和其他金融機構的貸款是其資金來源的主要方式，但是當這些借款機構進行自身還款利率調整時，就會對房地產(chǎn)企業(yè)的籌資和投資產(chǎn)生影響，形成利率風險。

1.對房地產(chǎn)企業(yè)籌資的影響。房地產(chǎn)企業(yè)對銀行貸款的依賴性較大。如果提高利率，房地產(chǎn)企業(yè)籌資成本就會增加，使實際收益低于預期收益，極有可能導致經(jīng)營虧損并加大企業(yè)債務的壓力，企業(yè)因無法還債而導致資金鏈斷裂。利率風險的產(chǎn)生，主要來自兩方面：一是銀行或其他金融借款機構調整自身的利率。二是國家政策的影響。政府的貨幣緊縮政策能抑制房地產(chǎn)市場的過熱，但同時也抑制了房地產(chǎn)企業(yè)的融資。

貸款利率的上升，不僅影響房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)初期的籌資，也進一步影響企業(yè)的資金回收、資金運營和資本的再投資。企業(yè)缺乏資金成本，會對外籌借更多的借款，加大企業(yè)的負債，延長企業(yè)的債務償還期限，帶來一串連鎖反應。利率變動作為影響房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要因素，必然會對房地產(chǎn)企業(yè)的巨額投資、資金成本、利潤、內部運營狀況產(chǎn)生重大影響。房地產(chǎn)企業(yè)在籌資過程中受利率變動的影響很大，因此只有把握利率的變動，及時作出應對措施，才能有效地規(guī)避風險。

2.對房地產(chǎn)企業(yè)投資的影響。房地產(chǎn)公司在擴張較快的情況下，可能會出現(xiàn)資金短缺和資金周轉不靈等問題。主要有兩方面：一方面是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)需要大量資金成本;另一方面是房地產(chǎn)投資回收期長，土地開發(fā)占營運資金比例大，市場形勢不好。利率的變動會給房地產(chǎn)企業(yè)的投資帶來影響，進一步影響到企業(yè)營運資金的周轉問題。

如果銀行提高貸款利率，房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本就會隨之增加，房地產(chǎn)公司的投資和資金回收同時也會受到影響。但如果銀行降低貸款利率，很可能會造成房地產(chǎn)市場過熱，房價越來越高等現(xiàn)象。房地產(chǎn)企業(yè)如果想進行股權籌資，則必須遵循證券市場的規(guī)則。服從證券市場對其的規(guī)定與監(jiān)督。

綜上所述，當銀行提高利率時，一方面增加了房地產(chǎn)企業(yè)的投資或者支出成本，另一方面則影響民眾買房的心理預期。當銀行給予房地產(chǎn)企業(yè)貸款較多限制時，會引起對銀行貸款依賴較大的中小型企業(yè)的籌資問題，嚴重時可能引起資金鏈斷裂。

（二）匯率變動產(chǎn)生的風險

政府提升外匯儲備，在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展階段，國外資本的進入為籌資注入了新鮮的血液，在房地產(chǎn)企業(yè)的銷售階段，增加了供房數(shù)量的需求，二者相輔相成，加速了我國房地產(chǎn)的發(fā)展。但是，在近兩年來，人民幣開始貶值，與此同時美元的快速升值對人民幣和我國的黃金市場造成了巨大的“負面影響”。一是引起了外資紛紛撤離我國。二是造成了國外投資對我國市場的不良預期，縮窄了房地產(chǎn)企業(yè)的籌資渠道。

跨國投資者對人民幣的升值預期，促使其紛紛在我國投資。就目前來看，我國房地產(chǎn)企業(yè)籌資的占比中，國外投資的占比還是有影響力的。我國目前采用浮動的匯率制度，匯率跟資本流動之間關聯(lián)較強，因此匯率的升降必定會引起外資的投入量，從而影響我國房地產(chǎn)企業(yè)。若央行決定對人民幣匯率進行調整，在人民幣不斷升值中，投資于中國房地產(chǎn)市場的國外資本將會撤離，那些對外資依賴較強的房地產(chǎn)企業(yè)可能會出現(xiàn)資金不足，嚴重時會面臨資金鏈斷裂的危機。當匯率變動引起房價下跌時，一方面銀行的房市貸款會出現(xiàn)不良資產(chǎn)，另一方面房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也會因預期收益猛跌而破產(chǎn)，進而導致居民房屋的資產(chǎn)值下降。

匯率的變動將對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生巨大的影響，一是給房地產(chǎn)企業(yè)帶來籌資和投資的風險。二是資金回收風險。三是對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的資金鏈造成影響。

（三）經(jīng)營不善帶來的影響

1.降低企業(yè)籌資能力。房地產(chǎn)企業(yè)是高投資行業(yè)，如果因盈利較差或經(jīng)營不善而出現(xiàn)經(jīng)營虧損，債務所籌集的資金未達到預期收益，資金的收不抵支等問題，就表明企業(yè)的經(jīng)營出現(xiàn)了虧損，企業(yè)籌資能力降低，企業(yè)收益縮減，償還債務的能力降低。如果企業(yè)未能提前進行預防對策或不能及時進行補救，最終可能會出現(xiàn)資金鏈斷裂甚至破產(chǎn)的狀況，企業(yè)將不能按時還本付息。由此看來，企業(yè)到期還本付息能力和其經(jīng)營狀況有直接聯(lián)系。

2.產(chǎn)生財務風險。一是在經(jīng)營方面。房地產(chǎn)企業(yè)財務風險產(chǎn)生的主要原因如下：經(jīng)營性資金需求增加，經(jīng)營性負債過多導致還款需求增加;土地的成本較高導致企業(yè)的營運資金在此占用較多，影響其他資金周轉。如企業(yè)市場形勢不好使得住房產(chǎn)生庫存積壓，綜合起來導致企業(yè)利潤下降;房地產(chǎn)企業(yè)的預期收益差，收不抵支，企業(yè)經(jīng)營狀況變差;企業(yè)不能通過內部自身經(jīng)營增資，為了彌補資金的不足，就只能依賴外部的籌資，繼續(xù)向銀行貸款或其他金融機構來籌措資金，進而加劇了房地產(chǎn)公司的籌資風險。二是營運資金管理方面。營運資金管理效率低下也會帶來的一系列問題，使企業(yè)在經(jīng)營過程中面臨財務風險。營運資金管理包括應收賬款、存貨和應付賬款的管理。企業(yè)營運資金管理效率低下的主要原因是收款的滯后、經(jīng)營狀況不善導致庫存積壓和資金預付，給企業(yè)營運資金的周轉帶來了不便，資金周轉緩慢或失靈，尤其是應收賬款的無法回收，直接會產(chǎn)生壞賬風險，進而阻礙了企業(yè)的發(fā)展。而當存貨的運行變慢，公司在項目建設中所積壓的商品房會越來越多。這種情況下，公司投資的資金將會因為被占用而無法補充。企業(yè)的原股本周轉速度變慢，使企業(yè)的營運資金受到影響，從而加大企業(yè)的債務壓力。

二、防范房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的措施

（一）利用利率分散風險

1.制定應對銀行利率調整的措施。房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)實際情況，在銀行利率調整時制定全面的應對措施：在簽訂貸款合同時可根據(jù)中政策的調整，盡量選擇固定利率貸款;對銀行貸款利率進行分析，找出近幾年銀行利率變動的規(guī)律，盡可能規(guī)避因利率提高而造成的風險;在進行投資計劃之前，對銀行是否可能提高利率進行防范，提出應對措施減少損失。

2.分散籌資風險。房地產(chǎn)企業(yè)可以發(fā)展，除銀行貸款以外的其他籌資渠道，也可嘗試信托基金、上市公司股票和其他金融機構發(fā)行的債券等多種籌資渠道。

總之，企業(yè)在發(fā)展過程中遇到利率的變動，要分情況應對，如果利率變動造成各個房地產(chǎn)企業(yè)擴大投資，房地產(chǎn)市場因此過熱的情況，要謹慎投資，切莫跟風。如果利率降低，要及時把握政策變動，擴大企業(yè)的投資，促進房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

（二）利用匯率分散風險

1.完善市場化匯率機制。政府應逐步增大人民幣匯率彈性，推進外匯管理的改革，加速推進匯率市場化，增強外匯市場主體應對匯率變動風險的能力。通過鼓勵、支持、引導，加快國外資本進入我國房地產(chǎn)企業(yè)的步伐，擴大房地產(chǎn)企業(yè)的投資成本。增強對履行匯率機制行業(yè)的監(jiān)督，減少房地產(chǎn)市場的投機活動，促進房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟發(fā)展。對匯率的管制采取放寬政策，推進市場化匯率機制。

2.在推進人民幣匯率市場化時，要多引導國外資本流向我國房地產(chǎn)企業(yè)，以彌補其資金不足的問題，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，促進其資本結構的調整。如果人民幣有升值預期的可能。可以提前進行預防，避免房地產(chǎn)市場因國外資金投入較多而過熱。政府要對此加強監(jiān)督和管理，預防國外投機資本。

總之，利用匯率分散風險，最重要的是把握國家政策的調整，吸引國外投資進入我國房地產(chǎn)企業(yè)，在我國房地產(chǎn)市場過熱時預防國外投機資本的進入，把控關口，把握國外對人民幣的升值預期，利用多方面的因素，結合匯率的變動，促進房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)有活力的發(fā)展。

（三）改善企業(yè)的經(jīng)營能力來規(guī)避風險

1.適度負債，規(guī)避償債風險。房地產(chǎn)企業(yè)可以多考慮長期負債等籌資方式，減小企業(yè)到期還款的債務壓力，籌集更多的社會資金來增加企業(yè)的投入資本。提前安排好資金分配用于到期的還款付息，減少短期負債的籌資方式，改善企業(yè)因為不能及時還本付息造成的資金鏈斷裂。

2.提高營運資金的使用效率。企業(yè)要加強自身的經(jīng)營管理能力，來提高營運資金的使用效率，改變因經(jīng)營不善帶來的財務風險。一是要加快房地產(chǎn)企業(yè)工程的進程，避免因閑置土地過多、土地的成本較高導致企業(yè)的營運資金在此占用較多，影響其他資金的周轉。二是要加強企業(yè)的成本管理和人事管理，避免不必要的資金浪費，有效地利用營運資金。三是要加快提高工程的開發(fā)效率，按時完成銷售回款，結合房地產(chǎn)企業(yè)市場的新形勢，加快資金回收的步伐，促進企業(yè)營運資金的流轉率。

3.控制成本，提高市場競爭力。房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)過程中必須注意成本的控制，通過比較分析，綜合土地開發(fā)和房屋設計，爭取達到成本較低且房屋價值較大的目標。房地產(chǎn)開發(fā)商應盡量滿足消費者對商品房的基本需求，把握國家政策的變動和抓住消費者市場，提高市場的競爭力。

4.注意各階段的風險防范，提高銷售利潤。房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)初期時，所需投入的資本巨大，而且具有資本回收期長，區(qū)域差異大等特點，綜合各種因素，在開發(fā)初期房地產(chǎn)企業(yè)要面臨很大的風險。因此，企業(yè)的管理層制定的項目計劃必須要盡可能的完善，在進行項目開發(fā)之前，對這個項目的價值和可行度進行分析，以便制定較為正確的決策。

房地產(chǎn)企業(yè)在項目建設過程中，需要負擔購買土地、建筑修繕等多方面的費用，資金額巨大。如果企業(yè)的開發(fā)資金不能及時投入，那么項目的建設就舉步維艱。因此，在項目進行過程中要注重資金的管理，提高營運資金的使用效率，拓展投資渠道，多利用國家和銀行的政策籌資，引進外資，加強建設過程中的資金投入。

房地產(chǎn)在項目建設完成后，需要進行房屋出售，但如果企業(yè)的市場前景不好，房屋的銷售狀況達不到預期計劃，那么企業(yè)就不能及時回收項目建設的投入資金，很可能面臨資金回收的風險。因此，在房地產(chǎn)項目銷售階段，需要充分關注房地產(chǎn)企業(yè)的市場前景和發(fā)展形勢，及時地進行資金的回籠，提高資金的周轉率，規(guī)避可能出現(xiàn)的風險。

5.合理分配，規(guī)避分配風險。如果沒有在合適的時機給予企業(yè)發(fā)展合適的分配方式，那么企業(yè)未來的發(fā)展前景就會受到影響。如果房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展前景良好，市場競爭較強，那么企業(yè)所得的利潤可以用來投資再發(fā)展。而如果房地產(chǎn)市場萎靡，企業(yè)沒必要把利潤所得用來投資于風險較大的市場，可以留存為企業(yè)的發(fā)展資金，或者分配給企業(yè)的人員等。在分配過程中，房地產(chǎn)企業(yè)更要注意廣開言路，傾聽各方面的意見和建議，加強分配制度的改善，結合企業(yè)的發(fā)展前景，規(guī)避可能出現(xiàn)的利潤分配風險。