朱智斌

摘要：房地產(chǎn)中介市場(chǎng)“亂象”頻生，出現(xiàn)了不少黑中介和其他違法、違規(guī)問(wèn)題，嚴(yán)重侵害了房地產(chǎn)買賣雙方的合法權(quán)益。通過(guò)信息化管理房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)備案和從業(yè)人員實(shí)名登記工作，增加管理手段，提高管理水平，強(qiáng)化房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員執(zhí)業(yè)規(guī)范，保護(hù)群眾合法權(quán)益。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);中介機(jī)構(gòu)管理;信息化

中圖分類號(hào)：F293.31 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2019）09-0073-74 收稿日期：2019-08-14

近年來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)火爆，二手房交易市場(chǎng)也異?；钴S。很多業(yè)主通過(guò)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)代理進(jìn)行二手房買賣、出租等手續(xù)。由于市場(chǎng)需求量大，房地產(chǎn)中介市場(chǎng)“亂象”頻生，出現(xiàn)了不少黑中介和其他違法、違規(guī)問(wèn)題，嚴(yán)重侵害了房地產(chǎn)買賣雙方的合法權(quán)益。為進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員執(zhí)業(yè)規(guī)范，保護(hù)群眾合法權(quán)益，切實(shí)解決房地產(chǎn)中介活動(dòng)中存在的違法、違規(guī)問(wèn)題，消除中介違規(guī)行為對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的不利影響，維護(hù)中介活動(dòng)中有關(guān)各方的合法權(quán)益，根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》（住建部、國(guó)家發(fā)改委、人社部第8號(hào)）、《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見(jiàn)》（建房[2016]168號(hào)）等有關(guān)文件的規(guī)定，各地陸續(xù)開(kāi)展對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)備案和從業(yè)人員實(shí)名登記工作。筆者針對(duì)如何通過(guò)信息化管理房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)備案和從業(yè)人員實(shí)名登記工作，增加管理手段，提高管理水平提出以下幾點(diǎn)看法。

第一，建立房地產(chǎn)中介信息管理系統(tǒng)。通過(guò)信息化手段，對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)備案和從業(yè)人員實(shí)名登記工作進(jìn)行管理。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)備案和從業(yè)人員必須通過(guò)信息管理系統(tǒng)進(jìn)行實(shí)名登記，并通過(guò)所在地房地產(chǎn)主管部門辦理備案，未經(jīng)備案的不得從事中介服務(wù)，違規(guī)從事中介服務(wù)的，配合有關(guān)管理部門按照相關(guān)規(guī)定聯(lián)合查處。

第二，建立房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員登錄系統(tǒng)。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員通過(guò)登錄信息管理系統(tǒng)進(jìn)行房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)備案和從業(yè)人員實(shí)名登記，并按照一人一鎖原則，即一把加密鎖需要有從業(yè)人員和房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)雙重綁定管理，缺一不可。中介機(jī)構(gòu)允許有多個(gè)從業(yè)人員，從業(yè)人員也可以綁定多家中介機(jī)構(gòu)，但必須經(jīng)過(guò)雙重綁定才可以登陸房地產(chǎn)中介信息管理系統(tǒng)辦理業(yè)務(wù)。

第三，中介居間服務(wù)合同網(wǎng)簽。經(jīng)備案的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)必須通過(guò)信息管理系統(tǒng)網(wǎng)簽居間服務(wù)合同，并根據(jù)居間服務(wù)合同內(nèi)容進(jìn)行服務(wù)和收取服務(wù)費(fèi)。房地產(chǎn)行政管理部門通過(guò)網(wǎng)簽的居間服務(wù)合同及時(shí)了解中介服務(wù)市場(chǎng)的狀況，進(jìn)行中介行業(yè)的監(jiān)督和管理。居間服務(wù)合同網(wǎng)簽可以有效保障買賣雙方和中介機(jī)構(gòu)各方的利益，確保房源的真實(shí)性，減少糾紛。買賣雙方、中介機(jī)構(gòu)如果在交易過(guò)程中發(fā)生糾紛，還可以采用網(wǎng)簽的居間服務(wù)合同通過(guò)房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)或房地產(chǎn)行政管理部門進(jìn)行調(diào)解，或作為法律訴訟依據(jù)。

第四，房源信息核驗(yàn)。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)可以通過(guò)信息管理系統(tǒng)，經(jīng)房屋所有權(quán)人同意后，通過(guò)讀取二代身份證，并錄入房屋坐落、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證號(hào)（或商品房買賣合同號(hào)）進(jìn)行房屋信息核驗(yàn)，包括房屋的基本情況（用途、房屋性質(zhì)、建筑面積、套內(nèi)面積、公攤面積、所在層數(shù)等），所有權(quán)人，是否存在抵押、查封、凍結(jié)等限制情況，避免交易過(guò)程中產(chǎn)生不必要的糾紛。

第五，房源信息發(fā)布。中介機(jī)構(gòu)可以通過(guò)信息管理系統(tǒng)發(fā)布房源信息（可依托中介協(xié)會(huì)網(wǎng)站對(duì)外公布），包括房屋租賃、出售等。發(fā)布房源信息必須經(jīng)房屋所有權(quán)人同意，并通過(guò)身份證、房屋坐落、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證號(hào)（或商品房買賣合同號(hào)）進(jìn)行房屋信息核驗(yàn)后發(fā)布。發(fā)布房源時(shí)，房屋所有權(quán)人可以選擇獨(dú)家代理或者多家代理。當(dāng)業(yè)主選擇獨(dú)家代理時(shí)，在代理合約期間，不可在其他中介機(jī)構(gòu)發(fā)布房源，同時(shí)為保障業(yè)主利益，預(yù)防中介壟斷，建議代理期限最長(zhǎng)不超過(guò)3個(gè)月，3個(gè)月后可重新選擇中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行授權(quán)代理。

第六，代理簽訂存量房轉(zhuǎn)讓合同。中介從業(yè)人員可以通過(guò)加密鎖，登陸信息管理系統(tǒng)，代理簽訂存量房轉(zhuǎn)讓合同。通過(guò)中介自助網(wǎng)簽的，在網(wǎng)簽合同和網(wǎng)簽系統(tǒng)中記錄下代理機(jī)構(gòu)和代理人員的信息。以上信息可以通過(guò)統(tǒng)計(jì)匯總，供屬地或上級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門決策時(shí)參考使用，也可以通過(guò)網(wǎng)簽代理信息建立中介誠(chéng)信檔案管理。

第七，為了鼓勵(lì)和規(guī)范中介機(jī)構(gòu)備案?？稍谛姓?wù)中心大廳設(shè)立中介機(jī)構(gòu)專用自助網(wǎng)簽機(jī)和業(yè)主自助網(wǎng)簽機(jī)，條件允許時(shí)，可以設(shè)立中介窗口，中介代理的可以和業(yè)主自助網(wǎng)簽的一樣通過(guò)綜合窗口排隊(duì)申請(qǐng)存量房網(wǎng)簽備案。同時(shí)，還可以通過(guò)中介窗口“綠色通道”優(yōu)先受理存量房網(wǎng)簽備案，鼓勵(lì)中介機(jī)構(gòu)和人員主動(dòng)填報(bào)中介代理網(wǎng)簽備案事項(xiàng)，有利于中央、省、市房地產(chǎn)主管部門統(tǒng)計(jì)、分析和規(guī)范管理房地產(chǎn)中介服務(wù)。

第八，建立房地產(chǎn)中介誠(chéng)信檔案。經(jīng)備案的中介機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)的名稱、住所、法定代表人或負(fù)責(zé)人、從業(yè)人員等信息及時(shí)向社會(huì)公布，并在網(wǎng)上和房產(chǎn)交易中心大廳提醒群眾防范交易風(fēng)險(xiǎn)，審慎選擇房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。對(duì)誠(chéng)信的中介機(jī)構(gòu)和個(gè)人給予表彰或相關(guān)優(yōu)先待遇鼓勵(lì)，對(duì)違規(guī)中介機(jī)構(gòu)或個(gè)人進(jìn)行行政查處、限制網(wǎng)簽、限制房源信息發(fā)布、限制房源信息核驗(yàn)功能。通過(guò)中介信息管理系統(tǒng)內(nèi)部全網(wǎng)通報(bào)，以及中介行業(yè)協(xié)會(huì)網(wǎng)站或住建網(wǎng)站公布房地產(chǎn)中介誠(chéng)信檔案，接受社會(huì)和群眾的監(jiān)督和查詢。

第九，房地產(chǎn)中介誠(chéng)信檔案信息共享。通過(guò)系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，與工商、稅務(wù)、銀行等部門進(jìn)行信息共享，以便多部門聯(lián)合，有效管理和規(guī)范中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員，打擊違法、違規(guī)中介機(jī)構(gòu)和個(gè)人。

第十，建立定期或不定期培訓(xùn)制度。為規(guī)范和提高中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)、及時(shí)掌握最新的法律法規(guī)和政策，中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員必須參加中介管理部門（住建、房管、中介行業(yè)協(xié)會(huì)等）組織的繼續(xù)教育培訓(xùn)，培訓(xùn)考核合格的可以繼續(xù)正常使用中介信息管理系統(tǒng)，不合格的需要重修，直至合格，方可開(kāi)展正常的中介服務(wù)業(yè)務(wù)和使用中介信息管理系統(tǒng)。