王振偉 楊喧 汪曉春 張祚

摘要：在中國新一輪城市競爭中，為吸引人才，很多城市都出臺了各種“人才房”政策。但經過調查發(fā)現，武漢市“人才房”的承租率并不高，申請率僅為50.18%，導致大量“人才房”閑置，問題產生的原因值得深入研究。通過問卷調查，運用Logistic模型分析了武漢市“人才房”遇冷原因及影響因素，并提出若干建議。關鍵詞：人才房;大學畢業(yè)生;住房意愿;影響因素;Loglistic模型;武漢市

中圖分類號：F290 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2019）09-0022-29 收稿日期：2019-08-06

1引言

城市的競爭歸根到底是人才的競爭，近年來，武漢、鄭州、西安、成都等城市相繼出臺一些人才政策，在住房、戶口、創(chuàng)業(yè)扶持等方面給予優(yōu)惠，不拘一格地大量搶奪人才。但由于我國大部分地區(qū)房價增長速度遠遠高于居民收入增長速度，也高于科技人才收入增長速度，住房問題無疑成為了科技人才面臨的重大問題之一。因此，為了吸引大學生落戶，很多城市都面向大學畢業(yè)生提供了包括公租房在內的各種形式的“人才房”，希望以低于住房市場的價格解決引進人才的“安居”問題，以便全力投入到就業(yè)和創(chuàng)業(yè)之中。

2017年6月，武漢市政府發(fā)布《關于支持百萬大學生留漢創(chuàng)業(yè)就業(yè)的若干政策措施》，專門針對大學畢業(yè)生配置“人才房”，提出通過“采取政府新建、購買、租賃以及商品房配建、支持用人單位籌建等方式，每年建設和籌集50萬m²以上的人才公寓，5年內達到滿足20萬人租住需求的人才公寓總規(guī)模，并于2017年7月3日，推出了首批3765套人才公寓。畢業(yè)3年內的普通高校大學生，在漢創(chuàng)業(yè)就業(yè)且家庭在本市無自有住房的，均可申請人才公寓，最長可租用至畢業(yè)3年期滿”等一系列措施。力爭實現在5年之內留住100萬大學生的目標。但通過調查發(fā)現，截至2019年3月，武漢市已推出13636套“人才房”，但是申請人數僅有6842人，申請率僅為50.18%，尤其是江岸區(qū)、江漢區(qū)、洪山區(qū)、武昌區(qū)和青山區(qū)等主城區(qū)的“人才房”亦出現供給大于需求的情況，造成大量“人才房”閑置，存在的問題值得深入研究。

2武漢市“人才房”供需概況

2.1武漢市“人才房”供給總體情況

根據武漢市百萬大學生留漢創(chuàng)業(yè)就業(yè)信息服務平臺——“大學畢業(yè)生保障性住房專欄”官方公布數據顯示，截至2019年3月，武漢市各區(qū)政府共配租了68個“人才房”項目，合計提供13636套“人才房”，供大學畢業(yè)生租住。

（1）從住房面積和價格來看，“人才房”面積以30-60m²為主，主要保障畢業(yè)3年之內的大學生居住，政府都承諾承租價格比市場價優(yōu)惠30%-50%左右。

（2）從空間分布來看，江岸區(qū)、江漢區(qū)、硚口區(qū)、漢陽區(qū)、武昌區(qū)、青山區(qū)和洪山區(qū)7個中心城區(qū)共6971套，占51.12%;蔡甸區(qū)、江夏區(qū)、黃陂區(qū)、新洲區(qū)和東西湖區(qū)5個遠城區(qū)共2444套，占17.92%;武漢東湖高新技術開發(fā)區(qū)和武漢經濟技術開發(fā)區(qū)2個開發(fā)區(qū)共4221套，占30.95%，武漢市各區(qū)人才房配租數量詳見表1。

（3）從區(qū)位條件看，68個項目主要分布在城市主城區(qū)及近城區(qū)，且分布比較均勻，每個項目均有地鐵或公交可以到達。位于三環(huán)以內的項目有48個，共6851套房源，占總房源的50.24%，其中有15個項目共845套房源位于二環(huán)以內;有10個項目共4221套房源，占總房源的30.95%，位于武漢東湖高新技術開發(fā)區(qū)和武漢經濟技術開發(fā)區(qū)等近城區(qū)，這兩個區(qū)域內公司眾多，大學畢業(yè)生集聚?？傮w來看，武漢市“人才房”的整體區(qū)位較好詳見圖1。

2.2武漢市“人才房”申請情況

根據武漢市大學畢業(yè)生保障性住房專欄大學畢業(yè)生租賃房資格公示情況，全市各區(qū)公示的有效申請人數只有6842人，總的申請率僅為50.18%，出現了供過于求的局面。從區(qū)域看，各區(qū)之間供給與需求情況具有明顯的空間差異，總體來看區(qū)位好的房源申請率較高，中心城區(qū)7個區(qū)的申請率相對較高，達到了72.03%，但是供給仍然大于需求;遠城區(qū)和開發(fā)區(qū)申請率較低，均不超過30.00%，供給遠大于需求。從各區(qū)具體情況看，全市僅有漢陽區(qū)、硚口區(qū)和蔡甸區(qū)3個區(qū)申請率超過了100%，出現了供不應求的狀況，其他區(qū)域申請率都嚴重不足，都出現了明顯的“人才房”遇冷現象。武漢市各區(qū)“人才房”配租數量及申請情況詳見表1。

3研究方法和數據來源

3.1問卷設定

為了深入了解武漢市“人才房”遇冷的原因，本文采用問卷調查的方式，調查武漢市“人才房”申請的主要影響因素，存在的主要問題等。影響“人才房”消費意愿和需求的因素有很多，本研究在現有學者研究成果的基礎上，結合武漢市“人才房”的實際及特點，將影響“人才房”承租意愿的因素分為承租者個體特征、對武漢市“人才房”政策的認知、“人才房”申請經歷、對武漢市“人才房”的認知、承租意愿等5個類別，具體包括性別、學歷、月收入水平、職業(yè)、畢業(yè)時間、申請條件、優(yōu)惠政策、租金價格、與公司的距離、公共交通便利度、環(huán)境衛(wèi)生、小區(qū)公共設施完備度、廚衛(wèi)煤氣等配備條件、“人才房”保障時間、申請條件、申請程序、房源信息透明度、等待周期、是否愿意承租“人才房”等19個問題。其中，對于沒有武漢市“人才房”申請經歷的樣本，相關問題自動跳過詳見表2。

3.2數據來源

2019年3月，通過對在武漢市工作且畢業(yè)3年內的大學畢業(yè)生進行問卷調查，本次調查采用了隨機抽樣和配額抽樣的方法，以確保樣本的代表性和隨機性，首先根據不同的畢業(yè)生的就業(yè)狀況和不同層次的收入水平以及各個分區(qū)進行配額，然后再進行隨機抽樣。共發(fā)放問卷245份，回收問卷235份，經過處理有效問卷為202份，問卷有效率為85.06%。

3.3研究方法

在本研究中，因變量為二分類變量，自變量有二分類變量、有序多分類變量，因此，選擇分類Logistic回歸模型進行分析。Logistic模型設定為：

其中以Pi表示大學畢業(yè)生愿意承租“人才房”的概率，則1-Pi就表示大學畢業(yè)生不愿意承租“人才房”的概率，βo為常數項，β1為各變量系數，ui為隨機擾動項，xi為各影響因素，n為自變量個數。

本文利用SPSS研究方法對樣本數據進行回歸處理，在給定顯著性水平0.05的條件下，若p值小于0.05則表明自變量對因變量有顯著性影響，模型顯著性可通過整體擬合優(yōu)度檢驗和個別參數檢驗來驗證。

4調查數據特征分析

樣本基本信息。被調查對象中男性82名，占40.59%，女性120名，占59.41%;畢業(yè)在一年之內的占57.43%，畢業(yè)時間超過1年但低于2年的占26.24%，畢業(yè)時間超過2年但低于3年的占16.34%。學歷方面，以本科和碩士為主，占86.63%;月收人大多在3000元以下、3001-4000元、4001-5000這3個水平，占69.67%;職業(yè)方面，有44.52%的人是在公司、工廠上班，有18.71%是在事業(yè)單位上班，而公務員只占到樣本數量的2.58%。

對“人才房”的認知狀況。經調查發(fā)現，有42.57%的人對武漢大學畢業(yè)生“人才房”政策并不了解;在“人才房”租金優(yōu)惠及補貼額度方面，有42.57%的人不了解武漢大學畢業(yè)生“人才房”租金比市場價優(yōu)惠30%，同樣也有52.97%的人不知道在政府配租的“人才房”租金比市場價優(yōu)惠30%之外部分區(qū)政府還會有20%-50%的補貼;在申請條件方面，只有僅僅16.83%的人知道在申請“人才房”之前必須同時具備武漢市戶籍、家庭在武漢無自有住房、大學畢業(yè)3年之內、在武漢市創(chuàng)業(yè)就業(yè)這4個條件。

“人才房”的申請及承租情況。調查發(fā)現，在202個樣本里只有47人申請了“人才房”，占23.27%，155人沒有申請，占76.73%。其中在沒有申請“人才房”者中，有63.23%的人表示將來有意愿承租“人才房”，有36.77%的人表示不愿意承租“人才房”。另外，在申請了“人才房”的樣本中，有5人申請但最終并未入住，放棄率為10.64%，放棄的原因主要為優(yōu)惠后的租金仍超過預期、公共交通不便利、等待周期過長等。

5模型回歸與結果分析

為了進一步分析各影響因素對承租意愿的影響大小及排序，本研究對調查結果做進一步的定量分析。在定量化分析過程中，被調查者對“人才房”的認知屬于多選題，主要用于定性分析，不納入模型，同時，由于具有“人才房”申請經歷的樣本較少，相關的3個問題也不適合納入模型。

因此，最終本文通過SPSS24.0軟件，將與公司的距離、租金價格等16個指標運用Logistic模型進行定量分析，得出各自變量顯著性檢驗表如表3。并通過整體擬合優(yōu)度檢驗和個別參數檢驗來驗證，其中Omnibus2=58.793，P<0.00l，達到0.05的顯著性水平，Hosmer and Lemeshow Test檢驗值=5.645，即概率P值大于顯著性水平，說明白變量與因變量之間有很好的關聯度，因此，與公司的距離、租金價格、畢業(yè)年數、“人才房”保障時間、申請程序、申請條件等16個指標與大學畢業(yè)生對“人才房”消費意愿相關，模型擬合度較好。

同時，根據模型個別參數顯著性檢驗表，按照顯著性水平及Wald值的大小將各指標影響程度大小排序依次為畢業(yè)時間、與公司的距離、租金價格、學歷、收入水平、“人才房”保障時間、申請程序、申請條件等8個變量。

畢業(yè)時間與“人才房”保障時間?！叭瞬欧俊北Ｕ蠒r間是影響承租意愿的主要因素，且具有顯著性的正向影響?？上硎艿恼弑Ｕ蠒r間越長，消費者的承租意愿越強，反之，“人才房”保障時間過短，消費者可租住的時間就越短，這會大大降低消費者的承租意愿。本研究結果表明，畢業(yè)時間是影響對學生對“人才房”消費意愿的主要因素，主要與武漢市的“人才房”租賃政策有關，武漢市《關于支持百萬大學生留漢創(chuàng)業(yè)就業(yè)的若干政策措施》規(guī)定“人才房”的保障時間為最長可租用至畢業(yè)3年期滿”，因此，畢業(yè)時間的長短就會對“人才房”承租意愿產生顯著影響。大學生畢業(yè)時間越短，可租住的時間越長，申請積極性就越高，反之，畢業(yè)時間越長，可租住的時間越短，申請積極性就越低。調查顯示，畢業(yè)在兩年內的大學生對公租房的承租意愿僅占31.76%，畢業(yè)在3年內的僅占19.04%。同時，根據本調查關于“人才房”合理保障時間的調查結果顯示，有35.10%的被調查者認為應該是畢業(yè)3年內，有29.14%的人認為應該是畢業(yè)5年內，有35.76%的人認為應該設置為從入住開始可享受3年。

“人才房”與公司距離。結果顯示，“人才房”與公司距離對“人才房”承租意愿具有明顯影響，且呈負相關。住房與公司的距離近，最直接的影響就是帶來經濟成本和時間成本的降低，消費者的承租意愿就越強。從調查結果來看，有60.92%的被調查者能接受的“人才房”與工作單位的距離區(qū)間為2公里以內，有95.36%的群體能接受的租房距離區(qū)間為5公里以內。從武漢市所配租的“人才房”房源區(qū)位與需求供給情況看，進一步驗證了這一點，區(qū)位越好的房源申請率越高，中心城區(qū)的房源申請率達到了72.03%，而遠城區(qū)的申請率僅為28.31%。

租金價格。租金價格是影響“人才房”承租意愿的主要因素。據調查，武漢市每個區(qū)“人才房”配租價格都比市場價優(yōu)惠30%以上，部分IXY..在比市場價優(yōu)惠30%的基礎上給予20%-50%的補貼，租金可謂十分優(yōu)惠。但是由于部分“人才房”區(qū)位條件好、各類設施比較完善、配租成本較高等原因，優(yōu)惠后的租金依然很高，比如武昌區(qū)和洪山區(qū)部分“人才房”項目，優(yōu)惠后的租金最高的仍達到3117元和2240元/月，套，還不包括水電物業(yè)等費用。武漢市武昌區(qū)楚漢新居，房源面積為50.74-98.96m²，優(yōu)惠后租金1598-3117元，物業(yè)費1.44元/m2·月，不含水電費，每套住房的租住成本已高達1671-3260元/月，同時，63.51%的被調查者收入都在5000元以內。

學歷。本科和碩士學歷的大學畢業(yè)生對“人才房”的消費意愿更高。根據調查結果，武漢市6842名有效申請者中?？朴?61人，占14.05%;本科有3306人，占48.32%;碩士有2405人，占35.15%;博士有170人，占2.48%。說明本科生和碩士生群體對“人才房”政策關注度較高，更傾向于承租“人才房”。博士畢業(yè)生由于收入相對較高、多數單位提供保障房等原因，選擇“人才房”的人數較少。專科生由于收入相對較低，對居住的條件要求也不高，他們更喜歡合租分攤租金、選擇低租金的住房等，“人才房”的租金仍超出了他們的可接受范圍。

申請程序。武漢市“人才房”申請程序包括在線申報、申請人提交申報材料、資格審核、網上公示（長期）、發(fā)布配租公告、申請人網上登記、確定配制頃序（依據輪候順序及學位等情況）、申請人選房、申請人簽訂租賃合同辦理人住手續(xù)等9個步驟，申請程序復雜，且在申請過程的前期（選房之前），申請者不能看到每個“人才房”項目的房源情況、剩余可承租套數，能申請到哪里一無所知，只能按行政轄區(qū)申請，申請資格獲批之后才能看到每個配租項目的房源詳細信息，由于申請前期信息不對稱，嚴重影響了申請者的申請意愿，進而導致了部分申請者中途退出的情況。

申請條件。武漢市“人才房”的申請條件為必須同時具備武漢市戶籍、家庭在武漢無自有住房、大學畢業(yè)3年之內這3個條件，武漢市“人才房”政策本意是為了吸引大學畢業(yè)生留漢就業(yè)或創(chuàng)業(yè)，并不是非要追求落戶武漢。調查結果顯示，有39.07%被調查者認為申請條件苛刻，有47.12%的被調查者認為不應該設置擁有武漢戶籍的限制條件。

6結論和討論

截至2019年3月武漢市推出13636套“人才房”，但是有效申請者僅有6842人，申請率僅為50.18%，導致大量“人才房”閑置，經研究，武漢市“人才房”遇冷存在的主要原因為供給與需求配置錯位、部分項目優(yōu)惠后租金價格仍然較高、保障時間不合理、申請程序不合理、申請條件設置不合理等。因此，結合我們的調查分析與武漢市的實際情況提出了以下建議。

一是加強“人才房”宣傳力度，提高大學生對“人才房”政策的認知。從調查情況來看，有42.57%的人對武漢大學畢業(yè)生“人才房”政策并不了解，只有僅僅16.83%的人知道申請“人才房”的3個條件。因此建議要加大宣傳力度，使更多的人能夠了解“人才房”，進一步加大承租“人才房”的可能性，減少“人才房”的空置率，以滿足大學畢業(yè)生對“人才房”的需求，使“人才房”市場能夠實現平穩(wěn)健康可持續(xù)的發(fā)展。

二是要加強建設前的市場研究，不斷優(yōu)化項目選址，有效避免供給與需求配置錯位。武漢市“人才房”項目中遠城區(qū)和兩個開發(fā)區(qū)房源數量了占了近50%，都處在三環(huán)之外，區(qū)位相對偏遠，交通不夠便利，承租者通勤時間過長，承租需求相對較小，遠城區(qū)和開發(fā)區(qū)的有效申請比例分別為28.31%和50.18%，直接導致了全市“人才房”有效申請比例的下降。因此，建議在“人才房”建造的前期，加大對需求者的需求市場的調研力度，在需求者密集區(qū)域多配置房源項目，在需求者少的區(qū)域減少“人才房”項目配置，達到“人才房”項目優(yōu)化配置，進而提高“人才房”項目的運行效率。

三是“人才房”租金配置要與主要申請者群體收入相匹配，使其處于申請者可承受范圍之內。調查顯示，武漢市“人才房”配租租金整體較低，相對市場價格都有較大的優(yōu)惠力度，但是主城區(qū)部分項目租金仍然較高，超過了新畢業(yè)大學生的可承受范圍。調查顯示，有10.64%的申請者雖然申請到了“人才房”，但最終并未入住，放棄的原因就是優(yōu)惠后的租金仍超過預期。因此，“人才房”配置應與申請條件相匹配，即主要吸引新人職大學畢業(yè)生，他們的收入相對較低，對住房的要求相對較低，可接受的住房租金較低，對租金較為敏感，建議繼續(xù)降低“人才房”的租金水平，使其能夠在新畢業(yè)大學生可承受范圍之內。

四是合理設置“人才房”保障時間，提高大學生的申請動力。武漢市“人才房”保障時間最長為畢業(yè)期滿3年，主要吸引群體為剛畢業(yè)的大學生，且由于申請還有一定的周期，導致有效承租時間壓縮，大大降低了消費者的申請意愿。建議大學畢業(yè)生可享受政策的時間調整為申請之后可享受3年。

五是簡化申請程序，提高配租房源信息透明度。申請“人才房”需要經歷在線申報、申請人提交申報材料、資格審核、網上公示（長期）、發(fā)布配租公告、申請人網上登記、確定配租順序（依據輪候順序及學位等情況）、申請人選房、申請人簽訂租賃合同辦理人住手續(xù)等9個步驟，申請程序復雜，且在申請過程的前期（選房之前），申請者不能看到每個“人才房”項目的房源情況、剩余可承租套數，能申請到哪里一無所知，由于申請前期信息不對稱，嚴重影響了申請者的申請意愿，進而導致了部分申請者中途退出的情況，因此建議繼續(xù)完善申請程序，加大房源信息的透明度。

六是以吸引人才就業(yè)創(chuàng)業(yè)為前提，合理設置申請條件?，F有政策要求申請武漢市“人才房”必須擁有武漢市戶籍，但隨著目前我國戶籍制度改革的不斷推進，戶籍對工作便利度的影響逐漸減弱;此外，大部分大學畢業(yè)生具有農村戶籍，隨著農村土地改革的推進，農村戶籍的含金量越來越高，越來越多的人不愿意放棄農村戶籍。因此，建議取消申請者具有武漢市戶籍的限定，同時，為了有效防止申請者不在武漢就業(yè)等情況，可以改由成功配租后，隨租金交付一起提交社保證明、納稅證明、收人證明等其他條件。