張亞靜

摘 要：城市化發(fā)展進(jìn)程對(duì)土地利用會(huì)發(fā)生一定的轉(zhuǎn)變，某種程度來說，城市化發(fā)展歷程反映了土地利用變遷歷程，競(jìng)租理論做了相應(yīng)的解釋，本篇文章分析了競(jìng)租理論與土地利用和未來的城市土地利用變遷，望對(duì)相關(guān)人員有借鑒價(jià)值。

關(guān)鍵詞：競(jìng)租理論；城市化土地利用；變遷淺析

1 引言

隨著城市化進(jìn)程的加快，如何在城市中更好地利用土地成為了不少學(xué)者研究的重點(diǎn)問題，相關(guān)學(xué)者認(rèn)為：城市土地利用與租金存在著較大的關(guān)系，以此為支撐的理論基礎(chǔ)為競(jìng)租理論。本篇文章以此為出發(fā)點(diǎn)，進(jìn)行了相關(guān)理論探討與分析。

2 競(jìng)租理論及發(fā)展歷史

競(jìng)租理倫是土地隨城市中心的距離增加使地價(jià)不斷變化的理論，經(jīng)歷了農(nóng)業(yè)競(jìng)租理論，城市競(jìng)租理論等發(fā)展過程。

2.1 農(nóng)業(yè)競(jìng)租理論

根據(jù)李嘉圖的觀點(diǎn)，農(nóng)民之間的競(jìng)爭(zhēng)是為了確保地主的全部?jī)?yōu)勢(shì)租金的形式出現(xiàn)，這也便是不同用途的土地和不同家庭類型為什么會(huì)在空間上產(chǎn)生分離的原因，屠能根據(jù)李嘉圖的觀點(diǎn)進(jìn)行了競(jìng)租曲線的解釋，其認(rèn)為在競(jìng)爭(zhēng)條件下，土地將會(huì)分配給出價(jià)最高的使用者，這樣低成本的活動(dòng)便會(huì)選擇遠(yuǎn)離市場(chǎng)中心，高成本的活動(dòng)會(huì)安置在距市場(chǎng)較近的位置，在此理論中，市場(chǎng)中心和位置具有決定性作用。

2.2 城市競(jìng)租理論

隨著城市化進(jìn)程的加快，城市用地不斷緊張，在比較利益的驅(qū)使下，城市競(jìng)租理論應(yīng)運(yùn)而生。馬歇爾認(rèn)為：地租受土地需求的影響，他研究了土地需求價(jià)格和土地集約度的關(guān)系，此外，大量的學(xué)者例如赫德，海格等人都通過地租與交通成本的互補(bǔ)性關(guān)系提出了空間摩擦和磨擦成本的相應(yīng)概念，為城市競(jìng)租理論提供了更好的理論基礎(chǔ)，也為后來的花園城市實(shí)踐提供了良好的借鑒。

隨著城市競(jìng)租模型的逐步發(fā)展，競(jìng)租理論也得到了相應(yīng)的新發(fā)展，城市發(fā)展由單城市中心逐步發(fā)展為多城市中心，因此，卡塞蒂在1971年提出了多城市中心的競(jìng)租曲線，交通成本也從原來的距離函數(shù)逐步發(fā)展為收入函數(shù)，不少學(xué)者也對(duì)此做出了相應(yīng)的分析，最為顯著的變化是城市效用由距離轉(zhuǎn)向時(shí)間，決定性因素已不再是距市中心遠(yuǎn)近，而是時(shí)間因素。

2.3 競(jìng)租理論在我國(guó)的應(yīng)用

競(jìng)租理論模型在我國(guó)有以下幾個(gè)方面的應(yīng)用拓展：

首先，相關(guān)學(xué)者認(rèn)為競(jìng)租理論是互換論，通過地價(jià)與交通成本進(jìn)行互換，從而實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。王興中認(rèn)為人們對(duì)居住的環(huán)境選擇有兩種因素，其一為地點(diǎn)，其二為環(huán)境，將競(jìng)租理論中的互換對(duì)象分為兩種，第一個(gè)是與居民或企業(yè)活動(dòng)發(fā)生直接關(guān)系的場(chǎng)所位置，第二個(gè)是區(qū)位的宜人性和經(jīng)濟(jì)水平，包括自然、人文、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)環(huán)境等。

其次，競(jìng)租理論也在我國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)得到了一定程度的應(yīng)用，我國(guó)的大部分城市都可以用競(jìng)租理論解釋，部分經(jīng)典城市的城市布局便是根據(jù)經(jīng)租理論布局與開展，其具有一定的代表性，在城市經(jīng)濟(jì)學(xué)范疇中發(fā)揮了重大作用，需更進(jìn)一步的研究與實(shí)踐。

此外，競(jìng)租理論是建立在微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的基礎(chǔ)上加入距離區(qū)位因素開展的，我國(guó)不同于國(guó)外的二元制戶籍結(jié)構(gòu)和利率等特色金融政策，使城市的競(jìng)價(jià)水平與國(guó)外相關(guān)城市有所不同，單純借鑒與照搬國(guó)外的花園城市和競(jìng)租理論不適用于中國(guó)的實(shí)際需求，需結(jié)合國(guó)際先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，通過宏觀把握才能更好地運(yùn)用于中國(guó)實(shí)踐當(dāng)中。

3 競(jìng)租理論與城市土地利用

競(jìng)租理論是土地利用的解釋學(xué)說之一，其主要認(rèn)為土地價(jià)格和需求隨距城市中心的位置變動(dòng)而變動(dòng)，通常情況下呈正向變動(dòng)關(guān)系，不同類型的土地使用者對(duì)土地價(jià)格的波動(dòng)影響程度也不同，從而導(dǎo)致不同類型土地的進(jìn)價(jià)，斜率有所差異，一般情況下，商業(yè)用地競(jìng)價(jià)斜率最高，其次為住宅用地，最后為工業(yè)、農(nóng)業(yè)用地，在區(qū)位不變的情況下，交通、環(huán)境、服務(wù)和居民喜好都會(huì)對(duì)競(jìng)價(jià)斜率造成一定的影響。

隨著距離市中心距離的變化，地租水平也在逐步變化，距市中心距離越遠(yuǎn)，地租越低，并在其中可以明顯的看出，城市與郊區(qū)的大致分界線，通常情況下，商業(yè)的付租能力明顯高于住宅、工業(yè)和城郊農(nóng)業(yè)。

城市環(huán)境是人類對(duì)自然環(huán)境干擾最為明顯的地域，通過強(qiáng)烈的社會(huì)經(jīng)濟(jì)關(guān)系和自然協(xié)作，使此生態(tài)系統(tǒng)最不穩(wěn)定，隨著城市的地面硬化和人口聚集，城市化進(jìn)程不斷加深，但與此同時(shí)，以自然物為主體的第一產(chǎn)業(yè)已不適用于在城市繼續(xù)發(fā)展，導(dǎo)致其在城市的付租能力十分微弱，只能在距城市較遠(yuǎn)的地方找到既能滿足其租金使用要求又能滿足交通需求的平衡點(diǎn)，以尋求利潤(rùn)最大化。

4 未來的競(jìng)租理論與城市利用

隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，競(jìng)租理論也在逐步適應(yīng)社會(huì)，并進(jìn)行了一定形式的轉(zhuǎn)換，互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代對(duì)競(jìng)租理論與城市土地利用的沖擊十分明顯，其使交通運(yùn)輸?shù)南拗浦鸩綔p弱，空間距離對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)職能的影響逐步下降，商業(yè)區(qū)也不再強(qiáng)烈受地域限制，但與此同時(shí)，城市化所帶來的交通擁擠，住房緊張和空氣污染對(duì)居民的生活水平也提出了一定的障礙，環(huán)境問題與居民生活問題的矛盾也越來越突出，因此，在競(jìng)租理論下工業(yè)區(qū)向城市外圍外遷是為了獲得地價(jià)更低廉而取得更好的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，園林藝術(shù)區(qū)玉澤為了逐步提高的經(jīng)濟(jì)和生態(tài)友好效應(yīng)向城市中心逼近，使得商業(yè)、工業(yè)區(qū)和園藝區(qū)之間存在著一種背向發(fā)展關(guān)系，原始的競(jìng)租理論已不適應(yīng)于當(dāng)今時(shí)代的社會(huì)需求，商業(yè)區(qū)也逐步由市中心向外圍外遷，轉(zhuǎn)變?yōu)橐曰▓@和社區(qū)為核心的城市結(jié)構(gòu)，也叫花園城市。未來的城市土地利用會(huì)逐步朝著生態(tài)化，和諧化發(fā)展，更加強(qiáng)調(diào)以人為本。

隨著競(jìng)租理論的不斷改變，中心地區(qū)逐步被園藝花卉業(yè)取代，這樣的土地利用布局，可以更好地滿足人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要，國(guó)家政府與相關(guān)機(jī)構(gòu)也會(huì)提供大量的資金支持，以保證園藝花卉業(yè)有更加優(yōu)勢(shì)的競(jìng)租能力，商業(yè)，工業(yè)等因互聯(lián)網(wǎng)的變化而對(duì)交通的需求減小，逐步退向外圍交通要道地區(qū)，具有污染工業(yè)因城市中心的環(huán)境需求逐步退向最外圍地區(qū)。

5 競(jìng)租理論下的花園城市實(shí)踐

在1820年，空想社會(huì)主義學(xué)家羅伯特·歐文提出“花園城市”，并系統(tǒng)的闡述了花園城市的相關(guān)理論，提出在城市建設(shè)過程中需科學(xué)合理規(guī)劃，并突出園林綠化設(shè)計(jì)，從而實(shí)現(xiàn)生態(tài)宜居、環(huán)境友好。

隨著時(shí)代的發(fā)展，花園城市已逐步從理論邁向?qū)嵺`，其中最為成功的實(shí)踐者是花園城市新加坡，通過良好的花園城市理論應(yīng)用，已將構(gòu)建花園城市列為基本國(guó)策，并通過此項(xiàng)基本國(guó)策督促市民改善行為，為更好的花園城市而奮斗，此外，部分國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家都為花園城市做出了相應(yīng)的努力，例如，溫哥華在距市中心十分鐘步行的距離處便有原始森林為依托的花園城市構(gòu)建，同時(shí)被列為全球最宜居的城市之一。

目前，我國(guó)對(duì)廢棄的煤礦場(chǎng)地和工業(yè)場(chǎng)地也進(jìn)行了花園城市的整改，但效果不盡滿意，我們應(yīng)更好地借鑒國(guó)外先進(jìn)理論與實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，在引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)技術(shù)的同時(shí)因地制宜發(fā)展具有中國(guó)特色的花園城市，使中國(guó)城市也真正變成生態(tài)宜居，文明的好城市。

6 結(jié)束語

競(jìng)租理論作為經(jīng)濟(jì)學(xué)的重點(diǎn)理論之一，在經(jīng)濟(jì)學(xué)的發(fā)生發(fā)展過程中發(fā)揮了重要作用，也為城市化建設(shè)提供了相應(yīng)的向?qū)?，我們?yīng)充分借鑒與學(xué)習(xí)競(jìng)租理論，并借助理論指導(dǎo)實(shí)踐，從而實(shí)現(xiàn)城市的土地利用變遷與科學(xué)規(guī)劃，打造合理、生態(tài)化的花園城市。

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