(云南財(cái)經(jīng)大學(xué) 云南 昆明 650000)

近年來(lái)，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也發(fā)展迅猛，房?jī)r(jià)居高不下，政府不斷推出舉措，試圖抑制房?jī)r(jià)過(guò)高對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活水平造成的影響。對(duì)于短期的限購(gòu)等抑制性政策，終究不是解決房?jī)r(jià)過(guò)高的良方。人們?cè)趯ふ议L(zhǎng)期有效的房地產(chǎn)價(jià)格制約機(jī)制，房產(chǎn)稅這一政策性舉措應(yīng)運(yùn)而生。2019年3月5日，十三屆全國(guó)人大二次會(huì)議在北京開(kāi)幕，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)作政府工作報(bào)告，對(duì)2019年房地產(chǎn)方面的工作部署，主要包括：穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法、推進(jìn)保障性住房建設(shè)和城鎮(zhèn)棚戶(hù)區(qū)改造、落實(shí)城市主體責(zé)任促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展等。房地產(chǎn)稅立法第3次進(jìn)入政府工作報(bào)告，落地速度在加快。房產(chǎn)稅是僅對(duì)房屋財(cái)產(chǎn)本身征收稅，相當(dāng)于國(guó)外的物業(yè)稅。在稅收制度健全的國(guó)家早有實(shí)行，它除了一般稅收政策所具備的增加財(cái)政收入，還被賦予了調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)和控制房源的政策預(yù)期。

一、房產(chǎn)稅征收現(xiàn)狀

2011 年 1 月 28 日，上海市和重慶市發(fā)布了 《開(kāi)展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》，打響了滬渝房產(chǎn)稅改革的第一炮，標(biāo)志著滬渝房產(chǎn)稅改革的開(kāi)始。上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍是上海市全市的個(gè)人住房，具體為:征收對(duì)象是指上海市居民家庭在上海市新購(gòu)且屬于該居民家庭第二套及以上的住房和非上海市居民家庭在上海市新購(gòu)的住房。納稅人為應(yīng)稅住房產(chǎn)權(quán)所有人。計(jì)稅依據(jù)為參照應(yīng)稅住房的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格確定的評(píng)估值。適用稅率暫定為0.6%(應(yīng)稅住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格低于上年度新建商品住房平均銷(xiāo)售價(jià)格2倍的，稅率暫減為 0.4%)。重慶試點(diǎn)征收范圍是重慶市主城的九區(qū)，試點(diǎn)采取分步實(shí)施的方式。首批納入征收對(duì)象的住房為:個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅、個(gè)人新購(gòu)的高檔住房、在重慶市同時(shí)無(wú)戶(hù)籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)的首套及以上的普通住房。納稅人為稅住房產(chǎn)權(quán)所有人。計(jì)稅依據(jù)為應(yīng)稅住房的計(jì)稅價(jià)值為房產(chǎn)交易價(jià)。稅率:獨(dú)棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價(jià)在上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)3倍以下的住房，稅率為0.5%;3倍(含3倍)4倍的，稅率為1%;4倍(含4倍)以上的稅率為1.2%。在重慶市同時(shí)無(wú)戶(hù)籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)首套及以上的普通住房，稅率為0.5%。

雖然兩個(gè)城市改革出發(fā)點(diǎn)相同，但是在具體稅制設(shè)計(jì)方面差異較大。重慶房產(chǎn)稅改革重點(diǎn)對(duì)象是高端住房，通過(guò)減少高端住房增加中低端商品房的數(shù)量想據(jù)此來(lái)緩解緊張的房地產(chǎn)業(yè)，而上海主要是針對(duì)同時(shí)擁有多套房產(chǎn)的家庭征稅，主要目的在于房地產(chǎn)投機(jī)行為、炒房等現(xiàn)象。房產(chǎn)稅改革可以增加持有房產(chǎn)的成本，引導(dǎo)群眾理性購(gòu)房，減少房產(chǎn)投機(jī)行為，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)正常發(fā)展起引導(dǎo)作用，這次改革對(duì)我國(guó)將實(shí)行的全面的房產(chǎn)稅改革提供了模板，起到了重要的指導(dǎo)作用。

二、房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響分析

表1 2009-2018年的10年間上海住房銷(xiāo)售價(jià)格變化

在這10年間，2011年是上海市住宅商品房銷(xiāo)售均價(jià)首次并且也是唯一一次出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，從14283元 /平方米下降到了 13549元/平方米，降幅達(dá)5.14%。而在此之前的2009和2010年，上海住宅商品房銷(xiāo)售均價(jià)呈現(xiàn)出連續(xù)大幅度的上漲，漲幅分別為52.03%和15.89%，這就說(shuō)明2011年試行的房產(chǎn)稅政策與房?jī)r(jià)變化有關(guān)。房產(chǎn)稅一經(jīng)開(kāi)征，上海的住房?jī)r(jià)格即出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，也反映出了開(kāi)征房產(chǎn)稅的政策能在短期內(nèi)對(duì)上海的住房?jī)r(jià)格上漲起到一定的遏制作用。雖然在2011年以后，上海市的住宅商品房?jī)r(jià)格又出現(xiàn)了不同幅度的反彈，比如：2014年房?jī)r(jià)的漲幅僅1.42%，但2016年房?jī)r(jià)的漲幅卻達(dá)到了驚人的123.81%，這主要是受到了國(guó)家當(dāng)年的方針政策、購(gòu)買(mǎi)者心理預(yù)期、房產(chǎn)中介的推波助瀾等多方面因素的影響。其中國(guó)家政策影響比如：2016年央行首次下調(diào)了首套房的首付比例，首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的首付款比例調(diào)整為最低20%，而對(duì)擁有一套住房的家庭，申請(qǐng)貸款買(mǎi)房的首付款比例則調(diào)整為不低30%；此外還有諸如財(cái)政部調(diào)減房地產(chǎn)契稅營(yíng)業(yè)稅等國(guó)家政策。從開(kāi)征房產(chǎn)稅的2011-2017年，上海市的住宅商品房銷(xiāo)售均價(jià)持續(xù)攀升，保持著明顯的上升勢(shì)頭，因此可以說(shuō)從長(zhǎng)期趨勢(shì)來(lái)看，房產(chǎn)稅的開(kāi)征恐怕難以起到抑制住宅商品房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)的作用。

在房產(chǎn)稅政策試行的2011年，重慶市住宅價(jià)格呈正增長(zhǎng)，從4036.11元/平方米的價(jià)格上漲到了4 490.24元/平方米，漲幅為11.25%。同時(shí)，通過(guò)觀察2011年之前的兩個(gè)年度的數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，重慶住宅商品房銷(xiāo)售均價(jià)都呈現(xiàn)出連續(xù)大幅度增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，2009年和2010年的房?jī)r(jià)漲幅分別達(dá)到了23.80%和23.65%，均高于2011年的房?jī)r(jià)漲幅，這就說(shuō)明開(kāi)征房產(chǎn)稅的政策實(shí)施對(duì)重慶市的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)起到了一定的抑制作用，雖然未能使房?jī)r(jià)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，但確實(shí)使?jié)q幅出現(xiàn)了收縮。通過(guò)觀察2011年以后的數(shù)據(jù)也能發(fā)現(xiàn)，2011年以后的住宅商品房銷(xiāo)售均價(jià)的漲幅都在不斷減小，甚至在2014年、2015年兩年中出現(xiàn)了房?jī)r(jià)負(fù)增長(zhǎng)。綜合考慮來(lái)看這可能得益于重慶房產(chǎn)稅改革試行中側(cè)重于對(duì)高檔住宅和別墅征稅實(shí)行累進(jìn)稅率。雖然重慶市的房?jī)r(jià)并沒(méi)有如上海一般在房產(chǎn)稅政策試行當(dāng)年即出現(xiàn)房?jī)r(jià)負(fù)增長(zhǎng)，但房?jī)r(jià)漲幅在平穩(wěn)收縮卻是事實(shí)，根據(jù)長(zhǎng)期趨勢(shì)分析來(lái)看，房產(chǎn)稅政策還是能夠在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格方面產(chǎn)生作用。

房產(chǎn)稅并沒(méi)有對(duì)前兩個(gè)試點(diǎn)城市起到明顯遏制作用，隨著時(shí)代變遷，人們的生活水平在不斷上升，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲仍然是未來(lái)的趨勢(shì)。影響房?jī)r(jià)的因素有很多，價(jià)格可能是由于地區(qū)優(yōu)勢(shì)，就業(yè)供應(yīng)短缺、制造業(yè)的發(fā)展、政府的支持以及行動(dòng)而波動(dòng)。另外，由于房?jī)r(jià)由建設(shè)費(fèi)，拆遷費(fèi)，土地出讓金，城市建設(shè)附加，契稅等多種因素構(gòu)成，房產(chǎn)稅僅為其中的一小部分，僅僅作用于縮小貧富差距、調(diào)控住房消費(fèi)等，所以，從西方國(guó)家現(xiàn)狀以及中國(guó)的現(xiàn)有試點(diǎn)發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)稅都不太可能成為降低房?jī)r(jià)的強(qiáng)力武器。

三、開(kāi)征房產(chǎn)稅影響試點(diǎn)城市房?jī)r(jià)的原因分析

來(lái)自上海和重慶兩個(gè)試點(diǎn)城市的數(shù)據(jù)表明，開(kāi)征個(gè)人住房房產(chǎn)稅對(duì)抑制住宅價(jià)格上漲勢(shì)頭的作用甚微，至少對(duì)于新建住宅的確如此。這其中，主要有以下幾種原因:上海是我國(guó)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)最頻繁的發(fā)達(dá)大城市，重慶也是西南地區(qū)一大經(jīng)濟(jì)中心城市，由于就業(yè)機(jī)會(huì)的優(yōu)勢(shì)，二者均具有較強(qiáng)的人口聚集功能。人口向這些城市集中，會(huì)對(duì)住宅發(fā)出剛性需求的信號(hào)，即便是開(kāi)征房產(chǎn)稅會(huì)間接提高消費(fèi)者的支付成本，由于人口對(duì)居住的需求在持續(xù)增加，相應(yīng)的住宅價(jià)格就不會(huì)受到明顯抑制。同樣是由于大城市對(duì)住房的剛性需求較為旺盛，房產(chǎn)的投資功能很難被弱化，相應(yīng)地對(duì)房產(chǎn)的投機(jī)性需求就難以得到抑制。對(duì)于投資性購(gòu)房者而言，其新購(gòu)住宅可能達(dá)到納稅標(biāo)準(zhǔn)，開(kāi)征房產(chǎn)稅后的額外持有成本為所繳納的稅金，但如果在其所預(yù)期的時(shí)間段內(nèi)，住宅價(jià)格仍然會(huì)上漲，只要房產(chǎn)溢價(jià)超過(guò)稅金成本和市場(chǎng)利率，對(duì)住宅的投機(jī)性購(gòu)進(jìn)仍然有利可圖。金融危機(jī)之后，閑置資金投資渠道收窄，投資房地產(chǎn)的機(jī)會(huì)成本相對(duì)較低，于是，當(dāng)前房產(chǎn)稅稅率未能起到遏制大城市炒房的作用。兩大試點(diǎn)城市的征稅對(duì)象所覆蓋的范圍不大，未能充分體現(xiàn)房產(chǎn)稅抑制房?jī)r(jià)的潛力。重慶的主要稅收目標(biāo)是在主城九區(qū)的獨(dú)棟房屋，高檔商業(yè)住房，以及“在重慶市沒(méi)有戶(hù)口，沒(méi)有生意，沒(méi)有工作的人”新購(gòu)買(mǎi)二套及以上的普通住房，對(duì)于獨(dú)棟住宅和高檔商品住宅給予了較為寬松的免稅面積，而對(duì)于新購(gòu)二套普通住宅的納稅對(duì)象很容易游離于“三無(wú)人員”的規(guī)定之外。上海市的試點(diǎn)辦法實(shí)際上的主要征稅對(duì)象仍然是未取得上海戶(hù)籍的普通購(gòu)房者，而對(duì)本地居民家庭的購(gòu)房抑制力度有限。由于以上種種因素的存在，重慶和上海征收房產(chǎn)稅的試點(diǎn)對(duì)于抑制住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲的作用有限。

四、完善個(gè)人住房保有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅征收方案的建議

(一)優(yōu)化稅制設(shè)計(jì)

1.擴(kuò)大房產(chǎn)稅征收范圍，目前除重慶的存量獨(dú)棟別墅納入個(gè)稅征收范圍外，其他存量房不在個(gè)人房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)，這無(wú)疑讓擁有多套房產(chǎn)的人成為稅收對(duì)象的漏網(wǎng)之魚(yú)，同時(shí)，一人擁有多套住房，會(huì)出現(xiàn)大量房屋空置的現(xiàn)狀，造成資源的浪費(fèi)和分配的嚴(yán)重失衡。這樣一來(lái)，可能再次推高房?jī)r(jià)，導(dǎo)致一部分人買(mǎi)不起房。所以，將存量房和首套房納入個(gè)人住房征收范圍一起征收房產(chǎn)稅，不僅可以緩解社會(huì)壓力，也是房產(chǎn)稅改革的必經(jīng)過(guò)程。

2.采用差別稅率計(jì)算征收房產(chǎn)稅。對(duì)不同的地區(qū)，不同的住房采用不同的稅率進(jìn)行計(jì)算征收房產(chǎn)稅。如采用較高稅率對(duì)一線城市征收房產(chǎn)稅，二三線城市的房產(chǎn)稅稅率則在一線城市稅率基礎(chǔ)上依次降低，同時(shí)，在一個(gè)地方，城市住房采用高稅率，郊區(qū)農(nóng)村住房使用較低稅率。

3.堅(jiān)持首套住房不征收房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅的改革一定要適應(yīng)當(dāng)今中國(guó)國(guó)情，中國(guó)應(yīng)該借鑒國(guó)外房產(chǎn)稅改革的優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)，參照本國(guó)的實(shí)際情況制定合理有效的房產(chǎn)稅征收制度，即全國(guó)范圍內(nèi)居民擁有的首套房屋不征收房產(chǎn)稅。這樣一來(lái)，可以讓中低收入者吃下一顆定心丸，那就是，房產(chǎn)稅只調(diào)節(jié)高度，這點(diǎn)是非常重要的，關(guān)系到房產(chǎn)稅改革的可行性。

(一)完善配套制度

1.房地產(chǎn)業(yè)涉稅信息的充分獲取與共享，以信息化技術(shù)為依托，在稅務(wù)、房管、國(guó)土等部門(mén)建立信息化網(wǎng)絡(luò)，實(shí)現(xiàn)信息聯(lián)網(wǎng)，以為房產(chǎn)稅征收建立全面性的涉稅信息網(wǎng)絡(luò)，快速有效的攝取信息資源，實(shí)現(xiàn)資源的共享與利用。

2.健全房地產(chǎn)評(píng)估制度。必須要建立一套評(píng)估和管理的機(jī)構(gòu)和機(jī)制，對(duì)房產(chǎn)稅計(jì)稅的稅基進(jìn)行價(jià)值評(píng)估和管理。首先，需要建立相關(guān)的數(shù)據(jù)庫(kù)，作為評(píng)估機(jī)構(gòu)和機(jī)制建設(shè)的基礎(chǔ)；其次，要在數(shù)據(jù)庫(kù)建立的基礎(chǔ)之上，對(duì)相關(guān)的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估技術(shù)進(jìn)行完善和升級(jí)，從而為評(píng)估活動(dòng)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)；最后，還需要建立一套評(píng)估報(bào)告的審查與檢查體系，并且建立起對(duì)評(píng)估報(bào)告爭(zhēng)議的仲裁機(jī)制

(二)建立房產(chǎn)稅征收的監(jiān)督機(jī)制

1.高效的稽查制度，建立有效的房產(chǎn)稅征納雙方溝通機(jī)制。由于房產(chǎn)稅的征收會(huì)涉及到不同的部門(mén)，因此需要相關(guān)的部門(mén)來(lái)負(fù)責(zé)房產(chǎn)稅征收各個(gè)環(huán)節(jié)的優(yōu)化。具體來(lái)說(shuō)，就是通過(guò)制度建設(shè)，從各個(gè)方面加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)稅偷稅行為的稽查力度，防止房產(chǎn)稅的流失。

2.建立有效的房產(chǎn)稅征納雙方溝通機(jī)制。透明化的評(píng)估和稅收信息。當(dāng)前世界很多的國(guó)家最常用的辦法是將信息公布在政府的網(wǎng)站上，讓納稅人能夠通過(guò)政府網(wǎng)站進(jìn)行全面性清晰明確的了解。第二，可以通過(guò)電話或者網(wǎng)絡(luò)等方式，找到納稅人的相關(guān)人員獲取所需要的信息。納稅人或者納稅人代表(例如顧問(wèn)、代表律師)應(yīng)該有權(quán)約見(jiàn)權(quán)威評(píng)估人員，商討評(píng)估價(jià)值或評(píng)估過(guò)程的相關(guān)問(wèn)題。