韓秀梅 (安徽省城鄉(xiāng)規(guī)劃設計研究院,安徽 合肥 230000)
當前控規(guī)人口容量指標的確定隨意性較強,“自上而下”和“自下而上”的模式都存在諸多問題:“自上而下’直接從總規(guī)落實到地塊,缺少總量控制、逐級分解的推演環(huán)節(jié),易造成指標與總規(guī)脫節(jié);而“自下而上”則直接從居住用地人均值推算,若控規(guī)維護過程中有變動,則對人口預測影響較大,缺乏整體把控與科學預測。因此,控規(guī)中人口容量的合理性分片賦值刻不容緩。
“技術(shù)理性”的概念源于馬爾庫塞在其著作《單向度的人》中提出的“技術(shù)合理性(technology rationality)”,以科學技術(shù)為核心,表現(xiàn)為以有效的手段來達到目的,以可計量、可預測、有效率為標志,技術(shù)理性關(guān)注的是手段的合理性,而不是目的本身的合理性。
近年來,我國部分發(fā)達城市應對傳統(tǒng)控規(guī)編制出現(xiàn)的問題,研究并推出了新的編制方法和編制思路。一些城市提出“規(guī)劃單元(或管理單元)”的控制概念,形成了“整體控制一單元指引一地塊控制”的分層控制路線。本文人口容量的控制研究即以管理單元為基本單位。
即通過技術(shù)手段,綜合分析城市交通、環(huán)境、公共設施、地價等因素對居住地塊開發(fā)強度的影響,構(gòu)建規(guī)劃對象的強度分區(qū)基準模型,同時綜合考量歷史文物保護區(qū)、城市設計重點地區(qū)、地形受限區(qū)、配套設施緊張地區(qū)、拆遷改造區(qū)等體現(xiàn)社會公平公正的因素進行影響修正,確定規(guī)劃地塊居住用地容積率分區(qū),最終推算出各單元的人口容量。
步驟1:根據(jù)現(xiàn)狀容積率和既有規(guī)劃確定的容積率(總體規(guī)劃+己編控規(guī)),推算出城區(qū)的新建居住用地平均容積率。
步驟2:結(jié)合城區(qū)居住用地平均容積率以及控規(guī)通則中提出的最高容積率、最低容積率將城區(qū)容積率進行五級分區(qū),即高強度區(qū)、中高強度區(qū)、中強度區(qū)、中低強度區(qū)、低強度區(qū)。
步驟3:根據(jù)影響居件用地開發(fā)強度因子的指標和權(quán)重分析,確定各管理單元新建居住用地容積率級別。
步驟4:將新建居住用地分配至對應的容積率區(qū)間,根據(jù)人均住宅建筑面積測算出各單元新建居住用地人口容量,結(jié)合現(xiàn)狀居住小區(qū)人口,最終推算出各單元的人口容量。
根據(jù)現(xiàn)狀容積率和既有規(guī)劃確定的容積率(縣城總規(guī)+己編控規(guī)),推算中心城區(qū)新建居住用地平均容積率。
①現(xiàn)狀新建小區(qū)平均容積率
據(jù)統(tǒng)計,現(xiàn)狀郎溪縣中心城區(qū)現(xiàn)狀小區(qū)(包括既有商品房小區(qū)及拆遷安置小區(qū),不包括商住混合地塊居住小區(qū))居住用地總面積1.98km2,總建筑面積343.3萬m2,則現(xiàn)狀居住用地(新建小區(qū))平均容積率1.74。
②總規(guī)中新建居住用地平均容積率
根據(jù)《宣城市郎溪縣縣城總體規(guī)劃(2012-2030年)》,2030年中心城區(qū)總?cè)丝?8萬人,規(guī)劃居住用地7.07km2。除去2017年底中心城區(qū)現(xiàn)狀2.49km2新建商品房小區(qū)及拆遷安置小區(qū)(含商住混合地塊居住小區(qū))居住用地和12.0萬現(xiàn)狀人口,至2030年在3.58km2的新建居住用地上,需容納16.0萬人口。規(guī)劃綜合考慮相關(guān)因素,計算2030年郎溪中心城區(qū)新建居住用地平均容積率為1.94,計算過程如下:
③控規(guī)中新建居住用地平均容積率
為保證計算的科學與合理,數(shù)據(jù)以2012年后編制的控規(guī)為準。據(jù)統(tǒng)計,近年來控規(guī)中居住用地的平均容積率為1.89。
綜上幾種方法,規(guī)劃取全縣新建居住用地平均容積率為1.8。
①地塊開發(fā)強度影響因子和權(quán)重——基于GIS應用的技術(shù)理性
建立ARCGIS分析數(shù)據(jù)庫,逐一對各影響因子(交通、環(huán)境、公服、地價)進行強度影響分析,再通過SPSS分析軟件合理分配權(quán)重,對分析結(jié)果進行加權(quán)疊加,產(chǎn)生強度分區(qū)基準模型。
交通影響因子:以規(guī)劃重要道路紅線為基準,道路周邊地區(qū)依據(jù)影響作用的強弱分為5個等級,賦值采用與道路紅線距離100m,為最高影響區(qū),賦值為5;與道路紅線距離200m,為次高影響區(qū),賦值為4;與道路紅線距離350m,為一般影響區(qū),賦值為3;與道路紅線距離600m,為步行影響區(qū),賦值為2;與道路紅線距離2400m,為最高影響區(qū),賦值為1。
環(huán)境條件因子:建立基于環(huán)境條件的密度分區(qū)模型,將中心城區(qū)分為5種強度分區(qū),賦值采用面臨上述景觀生態(tài)地區(qū)100m范圍內(nèi)賦值5;150m范圍內(nèi)賦值4;300m范圍內(nèi)賦值3;10min步行距離(700m)范圍內(nèi)賦值2;其它地區(qū)賦值1;景觀生態(tài)地區(qū)作為非開發(fā)用地,賦值0。
公服條件因子:老城內(nèi)部服務設施賦值5;距公服設施100m賦值4;300m賦值3;10min步行距離(700m)范圍內(nèi)賦值2;其它地區(qū)賦值1。
對縣級和片區(qū)級公服設施賦予相應權(quán)重,分別為0.7、0.3,建立密度分布模型,將中心城區(qū)劃分為5種密度分區(qū)。
縣級公服設施:縣級行政服務中心、商業(yè)中心,縣級醫(yī)院、高中、文化館、博物館、體育中心等設施。
片區(qū)級公共服務設施:片區(qū)級行政辦公中心、商業(yè)中心、專科醫(yī)院、中小學、社區(qū)活動中心等設施。
基準地價因子:由于不同地價,住宅開發(fā)回報率不同,因此基準地價越高,其合理開發(fā)容積率和容納的容納的人口密度必然越高。
規(guī)劃根據(jù)國土部門提供的“郎溪縣城區(qū)土地利用級別及基準地價圖”,將中心城區(qū)用地分為4個地價等級。
②綜合評分標準
服務因子:權(quán)重0.4,其中縣級服務設施占0.7,片區(qū)級服務設施占0.3。
交通因子:權(quán)重0.2,包括交通干道占1.0。
地價因子:權(quán)重0.3,包括結(jié)合地價分區(qū)圖分級占1.0。
環(huán)境因子:權(quán)重0.1,包括景觀生態(tài)地區(qū)占1.0。
歷史文物保護區(qū):對于歷史文物保護區(qū)周邊的用地,依照相關(guān)規(guī)劃、標準、規(guī)范,對其容積率等級予以一定比例的下降,以便落實文物保護的要求。
條件限制地區(qū):對建筑高度、密度有特殊要求的地區(qū),如特殊地質(zhì)構(gòu)造區(qū)、微博通道、危險品倉庫等地區(qū),應結(jié)合專業(yè)要求,確定各項控制指標。
城市設計重點地段:尊重城市設計對中心城區(qū)天際線的控制,對于城區(qū)重要地段的容積率做一定提升,對預留開敞空間地段的容積率等級予以適當降低。
配套設施緊張地區(qū):對公共服務設施、市政基礎設施配置緊張,且卻無法解決的地區(qū),應適當降低容積率,以滿足地區(qū)基本配套要求。
地形受限地區(qū):同受地形、地貌等環(huán)境條件制約,應適當降低開發(fā)強度,以滿足國家、省市、地區(qū)相關(guān)法規(guī)、規(guī)范要求。
拆遷改造地區(qū):對于城中村、棚戶區(qū)、舊城更新等拆遷改造地區(qū),應進行專題研究,綜合考慮拆遷安置、補償、居民意愿、經(jīng)濟相對均衡等多種因素,合理確定開發(fā)強度。
依據(jù)《宣城市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》與郎溪縣實際,郎溪縣建設用地開發(fā)強度和建設高度有五級分區(qū):超高強度區(qū)容積率3.0~3.5,建筑高度高于100m;高強度區(qū)容積率2.5~3.0,建筑高度60~100m;中強度區(qū)容積率1.5~2.5,建筑高度24~60m;低強度區(qū)容積率1.0~1.5,建筑高度12~24m;超低強度區(qū)容積率1.0以下,建筑高度小于12m。
根據(jù)影響居件用地開發(fā)強度因子的指標和權(quán)重分析,確定各管理單元新建居住用地容積率級別。
將新建居住用地分配至對應的容積率區(qū)間,根據(jù)人均住宅建筑面積測算出各單元新建居住用地人口容量,結(jié)合現(xiàn)狀居住小區(qū)人口,最終推算出各單元的人口容量。以JG02單元為例,JG02單元,現(xiàn)狀5150人,新建居住用地375726m2,新建居住用地人口1.35萬人,新建居住地塊平均容積率1.6,單元總?cè)丝?.87萬人。
依次計算各單元總?cè)丝?,并加和統(tǒng)計,得出規(guī)劃范圍內(nèi)最終人口28.03萬人,其中主城區(qū)22.89萬人,經(jīng)濟開發(fā)區(qū)片區(qū)5.14萬人。
本文從基于現(xiàn)狀和既有規(guī)劃的人均居住用地指標法、基于GIS應用的技術(shù)理性、基于反應社會公正的強度修正等多方面,初步探索和嘗試了新的控規(guī)編制體系下人口容量控制的技術(shù)方法。但不論是從方法體系還是技術(shù)應用層面還面臨一些問題,需在實踐中不斷探索創(chuàng)新。