劉玉榮

過去十幾年，房地產(chǎn)業(yè)一直是我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)和“晴雨表”，對拉動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)的增長，創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)以及改善人民的居住環(huán)境具有十分重要的作用。但是，隨著我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)步入戰(zhàn)略調(diào)整期，在新常態(tài)的背景下，國家出臺了一系列政策為樓市降溫。受此影響，近幾年房企各類債權(quán)融資規(guī)模明顯下降，而房地產(chǎn)業(yè)作為建設(shè)周期長、投入資金大的典型代表所面臨的市場競爭和壓力越來越大。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理顯得尤為重要，本文首先介紹了新常態(tài)下房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算管理的作用，然后對房地產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理目前存在的問題進(jìn)行了闡述，最后針對問題提出來完善措施。

一、新常態(tài)下房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算管理的作用

經(jīng)濟(jì)新常態(tài)是指我國的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行從高速增長轉(zhuǎn)入中高速增長后的一種均衡狀態(tài)。經(jīng)濟(jì)新常態(tài)具有一個(gè)非常重要的特征，就是增長動(dòng)力由原來的要素驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)向創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)。在此背景下，大量資源流出房地產(chǎn)業(yè)，再加上為了解決過去在盲目投資刺激下房地產(chǎn)業(yè)造成的嚴(yán)重產(chǎn)能過剩和庫存高樓，國家出臺了一系列法規(guī)政策為房地產(chǎn)業(yè)降溫，房地產(chǎn)業(yè)要想實(shí)現(xiàn)企業(yè)資金的順暢與有效利用，以謀求企業(yè)的長期發(fā)展，就必須重視開發(fā)與經(jīng)營過程中的財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作。

（一）有利于企業(yè)合理安排工程進(jìn)度

隨著市場環(huán)境的不斷變化和市場化改革的不斷深入，可以被利用和浪費(fèi)的資源越來越少，在這種情況下，企業(yè)只有合理分配資源，提高資源的使用效率，才能在激烈的市場競爭中謀求長遠(yuǎn)的發(fā)展。而房地產(chǎn)業(yè)又不同于其他行業(yè)，其具有建設(shè)周期長、投入資金大，投資風(fēng)險(xiǎn)大等顯著特點(diǎn)，如果不能在樓盤建設(shè)前做好各方面的預(yù)算，很容易在建設(shè)過程中造成資金鏈斷裂，從而影響企業(yè)的生存和發(fā)展。因此，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算管理，有利于企業(yè)合理安排工程進(jìn)度，能夠提前對工程所需的資金有所把握，進(jìn)而對公司的資源進(jìn)行合理分配，從而維持企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

（二）有利于企業(yè)進(jìn)行成本控制和提高經(jīng)濟(jì)效益

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算能夠?yàn)槠髽I(yè)將來進(jìn)行財(cái)務(wù)核算提供詳細(xì)的數(shù)據(jù)資料，是企業(yè)進(jìn)行成本控制的重要依據(jù)。通過預(yù)算管理，企業(yè)可以在施工的各個(gè)階段對成本進(jìn)行準(zhǔn)確的核算和分析，根據(jù)市場的變化及時(shí)制定出相應(yīng)地管理措施，以達(dá)到控制項(xiàng)目施工成本、順利完成建設(shè)任務(wù)、提高經(jīng)濟(jì)效益的目的。企業(yè)管理者可以根據(jù)財(cái)務(wù)預(yù)算的評價(jià)結(jié)果來指導(dǎo)未來的工程投標(biāo)、招標(biāo)等。

二、房地產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理中存在的問題

（一）企業(yè)缺乏對預(yù)算管理的綜合認(rèn)識，導(dǎo)致理論與實(shí)踐相脫節(jié)

在實(shí)際工作過程中，企業(yè)常常選擇固定預(yù)算、彈性預(yù)算、滾動(dòng)預(yù)算和零基預(yù)算等模式來進(jìn)行預(yù)算的編制，很多企業(yè)的預(yù)算目標(biāo)甚至根據(jù)歷史指標(biāo)值和過去的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)來確定，完全忽視外在環(huán)境的變化，導(dǎo)致預(yù)算的編制過于理論化，未能結(jié)合工程的實(shí)際進(jìn)度需求來進(jìn)行。有些企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對預(yù)算的管理缺乏重視，把預(yù)算當(dāng)成申請資金的工具，在這種環(huán)境下企業(yè)將會(huì)仍以傳統(tǒng)方法為基礎(chǔ)來開展工作，預(yù)算編制過程存在疏漏，新的預(yù)算制度并未得到有效的推廣和應(yīng)用。預(yù)算的編制對從業(yè)人員的知識素養(yǎng)具有極高的要求，但管理體系的不完善最終會(huì)導(dǎo)致預(yù)算結(jié)果與實(shí)際情況出現(xiàn)偏差，使預(yù)算管理失去其意義。

（二）預(yù)算執(zhí)行過程中缺乏必要的控制制度

在預(yù)算批準(zhǔn)后的實(shí)施過程中，企業(yè)只有建立必要的預(yù)算控制制度，才能達(dá)到企業(yè)預(yù)算所偶確定的目標(biāo)。就目前的房地產(chǎn)企業(yè)來說，大部分企業(yè)的財(cái)務(wù)部門只是在預(yù)算編制過程中發(fā)揮作用，很少在執(zhí)行過程中對預(yù)算進(jìn)行控制，對預(yù)算的執(zhí)行差異與控制有效性的評價(jià)往往也只是對預(yù)算執(zhí)行結(jié)果進(jìn)行分析，而預(yù)算執(zhí)行過程中出現(xiàn)的問題則常常被忽略。目前預(yù)算管理中尤為嚴(yán)重的問題便是重編制輕執(zhí)行，將編制預(yù)算當(dāng)成申請資金的工具，把預(yù)算的執(zhí)行當(dāng)成了走過場。有些對預(yù)算執(zhí)行相對重視的企業(yè)讓財(cái)務(wù)部門來執(zhí)行預(yù)算的審批和控制，但是財(cái)務(wù)部門無法正確判斷企業(yè)所有支出的合理性和必要性，只能根據(jù)預(yù)算額度來審批，導(dǎo)致“年底大量花錢”“不超預(yù)算也不低于預(yù)算”的現(xiàn)象，嚴(yán)重影響企業(yè)的效益。

（三）預(yù)算管理評價(jià)機(jī)制不夠完善

獎(jiǎng)懲制度不合理是企業(yè)在預(yù)算管理評價(jià)過程中存在的普遍問題，業(yè)績評價(jià)不公平會(huì)影響員工的積極性，造成員工對預(yù)算管理的懈怠，使預(yù)算管理走向失敗。在企業(yè)預(yù)算管理過程中，一方面，預(yù)算的完成對員工來說不僅代表著業(yè)績，更意味著精心的付出，因此，不能僅靠簡單的貨幣性獎(jiǎng)勵(lì)來使員工獲得滿足感，然而目前大多數(shù)企業(yè)并未建立健全相應(yīng)的激勵(lì)機(jī)制，這必然會(huì)影響員工的積極性。另一方面，在考核過程中，被考核方容易過多的強(qiáng)調(diào)外部環(huán)境變化對預(yù)算目標(biāo)的影響，故意回避自身方面的原因?？己朔皆诳己诉^程中容易摻入私人情感，使考核變得感性，挫敗員工的積極性。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理的完善措施

（一）重視財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作，提高預(yù)算編制準(zhǔn)確性

經(jīng)濟(jì)新常態(tài)背景下，為提高房地產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作的效率，提升預(yù)算管理水平，需要企業(yè)管理層加強(qiáng)對預(yù)算管理工作的重視，營造有利于企業(yè)健康發(fā)展的工作氛圍。首先，增強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)管理層對財(cái)務(wù)預(yù)算管理的重視度，加強(qiáng)對各級管理層財(cái)務(wù)知識的培訓(xùn)，促進(jìn)企業(yè)管理層財(cái)務(wù)預(yù)算業(yè)務(wù)水平的提升，使其能夠充分認(rèn)識進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算管理的重要性，積極地將國家最新出臺的規(guī)章制度應(yīng)用于企業(yè)實(shí)踐。其次，還要對企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算人員進(jìn)行與新預(yù)算制度有關(guān)內(nèi)容的培訓(xùn)，促進(jìn)財(cái)務(wù)預(yù)算人員自身業(yè)務(wù)能力的提高，從而確保財(cái)務(wù)預(yù)算編制的準(zhǔn)確性。

（二）完善對預(yù)算執(zhí)行的控制制度

完善預(yù)算執(zhí)行的控制制度有利于明確企業(yè)員工的責(zé)任與義務(wù)，促使員工更好的完成各自崗位的工作，從而確保財(cái)務(wù)預(yù)算編制執(zhí)行工作的順利完成。為此，企業(yè)可以設(shè)立特有的管理部門，專門負(fù)責(zé)對預(yù)算的執(zhí)行進(jìn)行一系列的監(jiān)督與控制，保證企業(yè)的投資融資，預(yù)算資金的支出等符合規(guī)定。為了保證預(yù)算部門的獨(dú)立性，其工作內(nèi)容還必須與其他部門相獨(dú)立。在預(yù)算執(zhí)行時(shí)，為了保證員工所做的工作與企業(yè)預(yù)算目標(biāo)相結(jié)合，需要進(jìn)行實(shí)時(shí)糾偏控制，并且能夠?qū)︻A(yù)算風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行合理的評估控制并制定風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對方案，在預(yù)算風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)，以便在第一時(shí)間內(nèi)及時(shí)應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)，將面臨的風(fēng)險(xiǎn)水平降到最低。

（三）預(yù)算考評與業(yè)績評價(jià)相結(jié)合

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)盡可能的把各部門的主要預(yù)算考核指標(biāo)納入到績效評價(jià)指標(biāo)體系，將預(yù)算考核與各部門業(yè)績考核相結(jié)合。預(yù)算考評與業(yè)績評價(jià)相互補(bǔ)充，預(yù)算考評不僅重視結(jié)果，更重視過程，業(yè)績評價(jià)往往更注重結(jié)果，將結(jié)果與薪酬獎(jiǎng)懲想掛鉤。在企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理中，應(yīng)注重預(yù)算考評與業(yè)績評價(jià)的結(jié)合，根據(jù)各責(zé)任中心對預(yù)算目標(biāo)的完成的情況進(jìn)行不同程度的獎(jiǎng)勵(lì)與懲罰。另外，企業(yè)還可以引入平衡計(jì)分卡從財(cái)務(wù)、客戶、內(nèi)部運(yùn)營、創(chuàng)新和學(xué)習(xí)四個(gè)層面來對預(yù)算結(jié)果進(jìn)行評價(jià)，建立科學(xué)的評價(jià)體系，提高員工工作的積極性。

四、結(jié)語

經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)下行，企業(yè)融資難度日益加大，房地產(chǎn)業(yè)作為建設(shè)周期長、資金需求大的典型代表，所面臨的市場競爭和行業(yè)壓力越來越大。因此更需要重視財(cái)務(wù)預(yù)算管理在企業(yè)發(fā)展中的作用。本文針對房地產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理中存在的問題進(jìn)行了分析并提出了相關(guān)對策，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)大背景下要想長遠(yuǎn)的發(fā)展，需要采取諸如提高預(yù)算編制準(zhǔn)確性、完善對預(yù)算執(zhí)行的控制制度、將預(yù)算考評與業(yè)績評價(jià)相結(jié)合等措施來更好的推動(dòng)企業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。（作者單位：天津科技大學(xué)）