郝書雅 于長(zhǎng)平

摘要：近兩年房地產(chǎn)的價(jià)格波動(dòng)備受關(guān)注，房地產(chǎn)的價(jià)格波動(dòng)對(duì)其他行業(yè)也產(chǎn)生著重大影響。現(xiàn)將通過房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn);房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)其余行業(yè)的完全消耗系數(shù);房地產(chǎn)生產(chǎn)誘發(fā)系數(shù)分析;對(duì)居民消費(fèi)的影響來合理分析未來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展走勢(shì)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);國(guó)民經(jīng)濟(jì);重要性

中圖分類號(hào)：F293.35 ? ?文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1005-913X（2019）07-0130-02

一、引言

近年來萬科、恒大、碧桂園等著名房企，都表示樓市寒冬來臨，也紛紛減少了拿地的速度，還將各自的樓盤進(jìn)行了打折促銷。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎日漸低迷，房?jī)r(jià)會(huì)上升還是會(huì)下降眾說紛紜，現(xiàn)將運(yùn)用科學(xué)合理的分析方法，闡明房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要性，并通過科學(xué)的推理，預(yù)測(cè)房地產(chǎn)未來走勢(shì)。

二、房地產(chǎn)行業(yè)的重要性

（一）房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)

在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)建筑業(yè)、建材、社會(huì)服務(wù)業(yè)、商業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)等產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)較大。由于公開數(shù)據(jù)有限，未能獲得房地產(chǎn)對(duì)制造業(yè)帶動(dòng)的細(xì)分?jǐn)?shù)據(jù)，僅選取房地產(chǎn)、房地產(chǎn)+建筑、房地產(chǎn)+建筑+商務(wù)租賃、房地產(chǎn)+建筑+商務(wù)租賃+批發(fā)零售、房地產(chǎn)+建筑+商務(wù)租賃+批發(fā)零售+金融業(yè)五個(gè)口徑分別計(jì)算。

2017年房地產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP的直接貢獻(xiàn)為6.5%，加上建筑業(yè)后為12.8%，加上租賃及商務(wù)活動(dòng)約15.3%，加上批發(fā)零售約24.9%，加上金融保險(xiǎn)約33.3%。由此可見，房地產(chǎn)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)程度之高。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)其余行業(yè)的完全消耗系數(shù)

通過計(jì)算房地產(chǎn)行業(yè)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP的推動(dòng)比可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要組成部分之一，其不僅可以拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的其他行業(yè)也具有重要的推動(dòng)作用。

此部分采用完全消耗系數(shù)來估算房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其他行業(yè)的帶動(dòng)作用，進(jìn)而推算房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響。完全消耗系數(shù)反映的是某產(chǎn)業(yè)在生產(chǎn)過程中的直接和間接消耗之和而對(duì)別的產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的拉動(dòng)影響作用。其經(jīng)濟(jì)含義是，某產(chǎn)業(yè)或部門單位產(chǎn)值的最終產(chǎn)品對(duì)另一個(gè)產(chǎn)業(yè)或部門產(chǎn)品的完全消耗量。完全消耗系數(shù)越大，說明一個(gè)產(chǎn)業(yè)對(duì)另一個(gè)產(chǎn)業(yè)的需求拉動(dòng)作用越大，產(chǎn)業(yè)之間的完全關(guān)聯(lián)度越大。

2012年所有行業(yè)的完全消耗系數(shù)為1.21，而計(jì)算得知2015年的行業(yè)完全消耗系數(shù)是1.4，這意味其對(duì)GDP增長(zhǎng)貢獻(xiàn)會(huì)產(chǎn)生乘數(shù)效應(yīng)，而且隨著時(shí)間的增加，各行業(yè)之間的相互關(guān)聯(lián)程度也加強(qiáng)。2017年，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)為6.1個(gè)百分點(diǎn)，考慮到房地產(chǎn)對(duì)其他行業(yè)會(huì)產(chǎn)生1.4倍的乘數(shù)效應(yīng)，因此，房地產(chǎn)對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)和拉動(dòng)將達(dá)到約8.54個(gè)百分點(diǎn)。

（三）房地產(chǎn)生產(chǎn)誘發(fā)系數(shù)分析

房地產(chǎn)業(yè)作為民居產(chǎn)業(yè)，在最終消費(fèi)、資本形成、出口等方面發(fā)揮著重要的作用。房地產(chǎn)業(yè)在資本形成需求的生產(chǎn)誘發(fā)系數(shù)位于17個(gè)產(chǎn)業(yè)中的第三位，直接說明了中國(guó)房地產(chǎn)在形成資本方面的重要性。

（四）對(duì)居民消費(fèi)的影響

居民購房能力和居民的收入是呈正相關(guān)關(guān)系，與商品房?jī)r(jià)格呈反向變化趨勢(shì)。通過收入和房?jī)r(jià)的關(guān)系，就能分析出購房能力，例如房?jī)r(jià)收入比分析法。房?jī)r(jià)收入比是指一套商品房總價(jià)與家庭年收入的比值，該指標(biāo)能夠用來衡量居民的商品房購買力。按照世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)達(dá)國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比一般在1.8：1～5.5：1之間，發(fā)展中國(guó)家合理比值在3：1～6：1之間。

2013～2017年間，各年房?jī)r(jià)收入比都超過了6：1 的上限，甚至均達(dá)到7：1，這表明在不斷上漲的高房?jī)r(jià)面前，城市居民的購買能力較為有限，合理的情況是商品房銷售面積增長(zhǎng)幅度應(yīng)該小于城市居民人均可支配收入增長(zhǎng)幅度。但是結(jié)果恰恰相反，商品房銷售面積增幅大于城市居民人均可支配收入。首先，受傳統(tǒng)觀念的影響，大多數(shù)中國(guó)人認(rèn)為有房才算有家，房子才是一切財(cái)富的依靠，甚至在婚嫁中“有房”成為必不可少的婚嫁條件，因此房子是生活必需品的存在。其次，房子是最安全的投資對(duì)象，房地產(chǎn)具有保值增值的特點(diǎn)，尤其對(duì)于近十幾年來，房?jī)r(jià)上漲屢創(chuàng)新高，加之其“穩(wěn)賺不賠”的投資屬性，是房地產(chǎn)成為普通老板姓趨之若鶩的投資品。因此即使購買力有限，中國(guó)人還是愿意買房。

三、總結(jié)

房地產(chǎn)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP的影響約30%左右，足以可見房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要性。通過完全消耗指數(shù)及生產(chǎn)誘發(fā)系數(shù)可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)不僅與其相關(guān)產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)，與其他行業(yè)也相互關(guān)聯(lián)，尤其是對(duì)于金融業(yè)，有著重要的拉動(dòng)作用。但根據(jù)居民購買力分析，目前中國(guó)的居民購房能力有限，雖然國(guó)家控制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)與房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)，但居民購買力占比仍不斷提升，這表明房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展仍將持續(xù)向上，但國(guó)家嚴(yán)格的調(diào)控政策將促進(jìn)其穩(wěn)定發(fā)展，嚴(yán)防房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)現(xiàn)象。

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[責(zé)任編輯：王功巧]