萬婧嫻　王海燕　王玥　王慶杰　胡美玲　陳林　董留群

[摘要]2017年5月28日淮安首次出臺限購政策，實施至今，淮安限購政策效果究竟如何？對這一熱點問題，文章從理論上剖析了購房限制政策對房地產(chǎn)市場交易量和供求關(guān)系的影響，研究了購房限制政策對淮安房地產(chǎn)市場的直接和間接影響。

[關(guān)鍵詞]淮安市;房地產(chǎn);限購政策

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2019.25.021

住房問題是重要的民生問題，很久以來人民安居樂業(yè)更是成為社會和諧富強和政治穩(wěn)定有序的關(guān)鍵?！蛾P(guān)于進一步促進房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展的通知》是淮安市人民政府辦公室于2017年5月27日并且決定于28號正式開始實施的文件，通過實施購房限制政策，促進淮安市房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展，進一步提高淮安市的購房門檻，促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運行。實施至今，淮安限購政策效果究竟如何？作為首次實施限購政策的淮安，由于實施期限相對較短，且統(tǒng)計數(shù)據(jù)相對較為匱乏，因此需要結(jié)合調(diào)查問卷，進行理論分析，從而得出可靠的結(jié)論。

1房地產(chǎn)限購政策對房地產(chǎn)成交量和供求關(guān)系的理論分析

近年來，房地產(chǎn)市場對房地產(chǎn)的投資量有所增加，房價已經(jīng)超過了大多數(shù)剛性和需求改善的收入接受度。這種情況下，需要通過政府的宏觀調(diào)控來幫助剛性需求者和改善性需求者購買房屋。其核心是對于房地產(chǎn)投資者進行約束，通過運行政策來限制其購買房屋的套數(shù)。

（1）房地產(chǎn)成交量理論分析。能夠負擔(dān)得起高價住房的投資者數(shù)量減少，對房地產(chǎn)市場高價住房的需求將減弱，供應(yīng)和庫存的數(shù)量將減少。最后，供貨商會通過降低價格來增加剛性需求者和改善性需求購房者的數(shù)量，直到恢復(fù)均衡價格。[1]

（2）房地產(chǎn)需求理論分析。從微觀經(jīng)濟學(xué)角度看，房地產(chǎn)需求是指房地產(chǎn)消費者在一定時期內(nèi)、在一定價格水平上愿意購買并能夠購買的房地產(chǎn)商品的數(shù)量。從宏觀經(jīng)濟角度看，房地產(chǎn)需求是指總需求。社會將房地產(chǎn)市場和整個社會或地區(qū)在房地產(chǎn)需求量期間，包括實物量和總價值。若房地產(chǎn)作為一種商品時，雖然其他條件保持不變，消費者對該房地產(chǎn)商品和相關(guān)服務(wù)的需求量隨著某一房地產(chǎn)商品和相關(guān)服務(wù)的價格的減小而增加;反之則減小。

（3）房地產(chǎn)供給理論分析。房地產(chǎn)供給需求理論是指房地產(chǎn)開發(fā)商和業(yè)主在一定時期內(nèi)，在各個價格水平上房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者對某種商品房愿意和能夠提供某種房地產(chǎn)的銷售量。供給的形成有兩個條件：一是房地產(chǎn)開發(fā)商或業(yè)主愿意提供，二是房地產(chǎn)開發(fā)商或業(yè)主具有供給能力。在現(xiàn)實中。在一定條件下，房地產(chǎn)生產(chǎn)者的供給量隨著房地產(chǎn)價格的升高而增加;反之則減少。許多學(xué)者認為，住宅的供給在短期內(nèi)對價格沒有彈性，但在長期內(nèi)是完全彈性的，即需求彈性小于住宅的供給價格彈性。

（4）限購政策的供求理論分析。根據(jù)供求關(guān)系的理論，房地產(chǎn)市場總是會出現(xiàn)相對穩(wěn)定的均衡狀態(tài)，若房地產(chǎn)價格由于某些因素超過均衡價格，價格對開發(fā)商而言產(chǎn)生了優(yōu)勢，從長期的角度分析，促進了開發(fā)商向市場提供房地產(chǎn)的趨勢，使得供給量得到提高。但當(dāng)房價過高，超出了剛性需求者或改善性需求者的購買力承受范圍時，就會出現(xiàn)供過于求的不均衡現(xiàn)象。此時大量的空置房屋出現(xiàn)在房地產(chǎn)市場上，開發(fā)商必須通過調(diào)整價格降低出售價來促進房屋銷售量。價格的下降使得購買房屋的剛性需求者和改善性需求者增加，需求量隨之呈現(xiàn)出上升的趨勢。

2淮安房地產(chǎn)限購政策初步成效分析

反映房地產(chǎn)市場的供求可以通過多項指標來反映，房價出現(xiàn)不均衡的表現(xiàn)有房價異高，整體房價飆升，實際租金下降。其中的指標包括銷售價格、房價增長率、價格區(qū)間、租金價格和投資者心理。與此同時，需求所表現(xiàn)的特點是住房銷售急劇增加，抵押貸款大幅增加，其指標包括房屋銷售增長率、抵押貸款增長率和儲蓄與存款總額的比率;供給所表現(xiàn)的特點是供給的超速增長和住房的過度空置率。其指標包括投資購買比例、發(fā)展投資增長率、住房建設(shè)面積增長率和住房空置率。文章選取房地產(chǎn)收入比、房價增長率與國內(nèi)生產(chǎn)總值增長率之比、住宅建設(shè)面積與建成面積之比、房地產(chǎn)投資增長率與國內(nèi)生產(chǎn)總值增長率之比、房地產(chǎn)開發(fā)投資與固定資產(chǎn)投資之比來判斷房地產(chǎn)市場是否存在泡沫。

（1）房價收入比。房價與收入之比反映了家庭支付住房的能力，是檢驗房地產(chǎn)泡沫的最重要指標。1998年，人居署調(diào)查了96個國家和地區(qū)。大多數(shù)國家的房價與收入之比為3∶7。世界銀行提出，發(fā)達國家房價與收入的正常比率一般在1.8～5.5，而發(fā)展中國家的房價與收入的合理比率在3～6。比例越大，說明居民家庭對住房的支付能力越低。[2]

從表1中看出，淮安市在2012—2017年房價收入比均超過國際標準值6.0，2014年城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積的飛漲帶動此年的房價收入比到高值7.6 ，可見房地產(chǎn)市場的不均衡，房地產(chǎn)泡沫日益嚴重，需要政府的宏觀調(diào)控來抑制畸形發(fā)展。

（2）房屋施工面積與竣工面積比。一般認為，當(dāng)商品房建設(shè)面積是竣工面積的2～3倍時，房地產(chǎn)市場的供給相對穩(wěn)定;如果比例小于2，未來可能出現(xiàn)供給短缺;如果比例大于3，就有可能出現(xiàn)供過于求。[3]

從表2得出，淮安市僅在2012年房地產(chǎn)市場的供應(yīng)相對穩(wěn)定，但是2013—2017年，淮安市都呈現(xiàn)出供應(yīng)過剩的情況。

（3）房價增長率/GDP增長率比。該指數(shù)是測量房地產(chǎn)相對實體經(jīng)濟增長速度的動態(tài)指數(shù)， 用來監(jiān)測房地產(chǎn)泡沫化程度。[4]

從圖1的折線圖可以看出淮安市的比率在2012—2017年波動較大，但振幅在不斷地減小。說明限購政策對淮安市的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了一定的影響。

3政策與建議

（1）平衡供給，使得房價穩(wěn)定至合理。在滿足剛性需求者的購房要求情況下，改善性需求者也能夠在適當(dāng)?shù)姆秶M行選擇。

（2）加強政府監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)市場。政府必須明確政策的目的，對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控，從耐用消費品的本質(zhì)出發(fā)，規(guī)范供求關(guān)系、資本投資與市場投機，使房地產(chǎn)作為長期耐用消費品發(fā)揮應(yīng)有的作用，擴大限購政策對淮安市房地產(chǎn)的調(diào)控作用和有效性

（3）完善二手房和租賃房屋市場。在房地產(chǎn)市場中，二手房和租賃房屋也占據(jù)了一席之地，必須全面推進存量房交易的網(wǎng)簽備案。

參考文獻：

[1]王換娥，崔銘.房地產(chǎn)限購政策對房地產(chǎn)市場成交量與房價的影響——以S市為例[J].商業(yè)經(jīng)濟研究，2017（24）：178-180.

[2]余建平.廈門房地產(chǎn)泡沫實證分析[J].廈門：集美大學(xué)學(xué)報，2012（15） ：68-73.

[3]封海洋，尚正永.?房地產(chǎn)泡沫的判斷與測度研究——以上海、南京、淮安為例[J].開發(fā)研究，2003（6）：65-69.

[4]吳地寶，余小勇.房地產(chǎn)泡沫問題及實證分析[J].經(jīng)濟研究導(dǎo)刊，2007（ 2） ：187-189.