伴隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展和不斷完善，以及人們生活水平的快速提高，車位已經(jīng)成為一種價值較高的商業(yè)轉(zhuǎn)讓標(biāo)的。但是一直以來對于地下車位的法律性質(zhì)和法律風(fēng)險，沒有比較明確的分析和界定。為了幫助促進(jìn)各類企業(yè)和個人規(guī)避資產(chǎn)購置風(fēng)險，幫助房地產(chǎn)企業(yè)提升經(jīng)營安全，本文主要針對住宅小區(qū)車位性質(zhì)及地下車庫購置行為的經(jīng)濟(jì)與法律風(fēng)險進(jìn)行分析。

一、房地產(chǎn)實務(wù)中常見的車位類型和法律性質(zhì)

作為一位房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)工作者，筆者將車位按照法律性質(zhì)的不同分為五個類型，分別是產(chǎn)權(quán)車庫（車位）、地下普通車位、人防車位、地上車位、獨立建筑物車位。

（一）產(chǎn)權(quán)車庫（車位），開發(fā)商可租、可售、可贈

產(chǎn)權(quán)車位屬于規(guī)劃范圍內(nèi)的，核心要義在于能夠辦理不動產(chǎn)權(quán)證書。產(chǎn)權(quán)車位，開發(fā)商可租、可售、可贈或者出租。《中華人民共和國物權(quán)法》第七十四條：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈等方式約定?！?/p>

產(chǎn)權(quán)車位作為物權(quán)，其物權(quán)本身并沒有期限的限制。但是車位所在的土地是有土地使用年限的，車位的土地使用年限應(yīng)查看開發(fā)商的《土地使用權(quán)證書》，確認(rèn)開發(fā)商拿到的土地使用期限?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》規(guī)定住宅的土地使用期限屆滿后將自動續(xù)期，產(chǎn)權(quán)車位到期后也毋庸擔(dān)心，屆時根據(jù)國家政策考量繳納土地出讓金。

產(chǎn)權(quán)車庫（車位）大多是一樓建筑物上獨立分隔的，少部分是地下車位。這種車位是最有保障的車位，受《物權(quán)法》的保護(hù)，對于開發(fā)商而言是最有經(jīng)濟(jì)價值的車位形式，對于購置方而言是最理想購買的車位類型。

（二）地下普通車位，開發(fā)建設(shè)者享有受益權(quán)

很多律師或其它專業(yè)人士，根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，認(rèn)為地下車輛也屬于業(yè)主共有，其實是不準(zhǔn)確的。因為根據(jù)住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃部《城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定》第二十五條 地下工程應(yīng)本著”誰投資、誰所有、誰受益、誰維護(hù)”的原則，允許建設(shè)單位對其投資開發(fā)建設(shè)的地下工程自營或依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、租賃。地下普通車輛是由開發(fā)商進(jìn)行管理和收益的。

對于地下普通車位而言，使用人與開發(fā)商間是一般簽訂的《租賃協(xié)議》，而不是正規(guī)的《房屋買賣合同》或《產(chǎn)權(quán)車位買賣合同》（但通過對開發(fā)商項目公司收購可以獲得產(chǎn)權(quán)，這不是普通消費者可以操作的方法）。按照《合同法》的規(guī)定，租賃合同是長期限是20年，也就是使用人通過協(xié)議獲得了車位的20年長期使用權(quán)，但不產(chǎn)生物權(quán)所有權(quán)的變動效果。

（三）人防車位，開發(fā)建設(shè)者可有償租賃

生活中，常常有購房者誤打誤撞買到了非產(chǎn)權(quán)的人防車位，其實買方無法獲得非產(chǎn)權(quán)車位的所有權(quán)，僅僅是擁有了車位的使用權(quán)?！吨腥A人民共和國人民防空法》：“國家鼓勵、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會團(tuán)體和個人，通過多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè);人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。”國家不禁止建設(shè)該人防工程的開發(fā)商在平時將人防工程用作車位，開發(fā)建設(shè)單位可以使用、管理、收益，開發(fā)商雖然不享有該部分的產(chǎn)權(quán)，不得對外出售，但是是可以租賃并收益的。人防車位，政府一旦有特殊需求，人防工程、人防設(shè)施中的車位將會面臨被無條件回收的潛在風(fēng)險。

對于人防車位而言，使用人與開發(fā)商間是簽訂的《租賃協(xié)議》，而不是正規(guī)的《房屋買賣合同》或《產(chǎn)權(quán)車位買賣合同》。按照《合同法》的規(guī)定，租賃合同是長期限是20年，也就是使用人通過協(xié)議獲得了車位的20年長期使用權(quán)，但不產(chǎn)生物權(quán)所有權(quán)的變動效果。

（四）地上車位，業(yè)主享有共有和共同管理的權(quán)利

地上車位，一般是占用小區(qū)的共有用地的車位。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第七十條：“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！钡厣宪囄皇堑湫偷墓每臻g，屬于小區(qū)全體業(yè)主共有的。

在實際上，購房者與開發(fā)商在購房時簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》，授權(quán)前期物業(yè)公司在小區(qū)業(yè)主委員會成立前，基于小區(qū)業(yè)主利益對作為業(yè)主共有的車位進(jìn)行短期出租并收益。但基于前期管理而訂立的相關(guān)合同不得限制、損害業(yè)主的權(quán)利。

地上車位是小區(qū)業(yè)主共同的最大權(quán)利，但實踐中往往其管理和收益被物業(yè)公司所裹挾，而業(yè)主并沒有獲得實際利益。有一點可以肯定，前期物業(yè)公司是無權(quán)對地下車位進(jìn)行買賣，或者是長期租賃的。小區(qū)業(yè)主想行使權(quán)利，就要依法成立業(yè)主委員會或者召開業(yè)主大會，可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人進(jìn)行管理，車位收益應(yīng)在扣除合理成本后歸業(yè)主所有。

（五）獨立建筑物車位，非常復(fù)雜

現(xiàn)在很多小區(qū)的地上車位是特殊的獨立建筑物車位，常見的方式是將公共綠化空間進(jìn)行加空處理，在其下方布置車位。這類車位的法律屬性很復(fù)雜，需要查閱小區(qū)的規(guī)劃文件才能確定。如果該車位使用的土地，是屬于小區(qū)公共面積，那該車位應(yīng)屬于小區(qū)全體業(yè)主共有;如果該車位所在的建筑物是單獨進(jìn)行的審批，屬于可以單獨發(fā)揮功能的建筑物，但該類車位則屬開發(fā)商所有。

對于獨立建筑物車位一定要查閱小區(qū)建設(shè)的原始規(guī)劃文件，才甄別出其物權(quán)性質(zhì)，才能保障業(yè)主的合法利益。

二、企業(yè)進(jìn)行車位收購行為的風(fēng)險分析

（一）通過不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記方式進(jìn)行購買

由開發(fā)商為地下空間辦理不動產(chǎn)權(quán)證，然后購置單位通過不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記方式進(jìn)行購買。該方式是一般意義上的不動產(chǎn)交易模式，獲得的是完整的物權(quán)，也是風(fēng)險最小的收購方式。但由于大多地區(qū)并沒有針對地下空間獲取不動產(chǎn)權(quán)證的特殊規(guī)定，開發(fā)商取得不動產(chǎn)權(quán)證的難度較大，也無從再進(jìn)行轉(zhuǎn)移登記實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。

同時，該購買方式也存在一定的法律風(fēng)險：

《中華人民共和國破產(chǎn)法》第31條第二款“人民法院受理破產(chǎn)申請前一年內(nèi)，涉及債務(wù)人財產(chǎn)的下列行為，管理人有權(quán)請求人民法院予以撤銷：（二）以明顯不合理的價格進(jìn)行交易的?！?根據(jù)近期融瀚公司向新城公司披露的各種信息和與融瀚公司主要負(fù)責(zé)人溝通聯(lián)系情況，其涉及小額貸款、內(nèi)部員工擔(dān)保、商業(yè)貸款債務(wù)等系統(tǒng)性的經(jīng)營風(fēng)險，極有可能面臨著破產(chǎn)風(fēng)險?，F(xiàn)如以較低價格購買其地下車庫，根據(jù)以上條款，以明顯不合理的價格進(jìn)行交易，如果該企業(yè)在一年內(nèi)申請破產(chǎn)，管理人有權(quán)請求人民法院撤銷上述交易。雖然購置企業(yè)或個人在解除合同后對產(chǎn)生的損害可以請求申報債權(quán)，但一旦進(jìn)入破產(chǎn)程序其債權(quán)清償將面臨巨大困難。

（二）通過租賃方式進(jìn)行“購買”

此方式是當(dāng)前市場上較為常見的車庫交易方式。即房地產(chǎn)企業(yè)與購買方簽訂長期租賃合同，該種“購買”本質(zhì)上只是一種租賃行為，通過租賃合同的履行使購買方獲得使用權(quán)和受益權(quán)。該方式法律風(fēng)險較大：

1、物權(quán)不完整。通過租賃方式獲得的物權(quán)不完整，僅為一部分用益物權(quán)。無法像完整物權(quán)一樣，其轉(zhuǎn)讓、抵押等處置行為要受限，不符合公司利益。

2、合同履行風(fēng)險較大?！镀飘a(chǎn)法》第18條規(guī)定“人民法院受理破產(chǎn)申請后，管理人對破產(chǎn)申請受理前成立而債務(wù)人和對方當(dāng)事人均未履行完畢的合同有權(quán)決定解除或者繼續(xù)履行，并通知對方當(dāng)事人。管理人自破產(chǎn)申請受理之日起二個月內(nèi)未通知對方當(dāng)事人，或者自收到對方當(dāng)事人催告之日起三十日內(nèi)未答復(fù)的，視為解除合同?！钡?3條規(guī)定 “管理人或者債務(wù)人依照本法規(guī)定解除合同的，對方當(dāng)事人以因合同解除所產(chǎn)生的損害賠償請求權(quán)申報債權(quán)。”

根據(jù)上述條款，在進(jìn)入破產(chǎn)程序后，管理人有權(quán)決定解除或者繼續(xù)履行破產(chǎn)申請受理前成立而債務(wù)人和對方當(dāng)事人均未履行完畢的合同。開發(fā)商一旦進(jìn)入破產(chǎn)程序后，其資產(chǎn)較大可能會被拍賣，而地下車庫作為資產(chǎn)的一部分也將隨之拍賣，管理人存在較大可能解除該租賃合同。雖然購置方在解除合同后對產(chǎn)生的損害可以請求申報債權(quán)，但一旦進(jìn)入破產(chǎn)程序其債權(quán)清償將面臨巨大困難。租賃地下車庫在合同履行上存在著較大風(fēng)險。

3、合同履行期限面臨風(fēng)險。按照《合同法》的規(guī)定，租賃合同的最長期限為20年。實踐中，大多數(shù)車位租賃合同在簽訂時會約定，二十年租賃合同到期后，雙方無償續(xù)約。但是此約定的本質(zhì)是債權(quán)。在20年租賃期結(jié)束后，仍將面臨著巨大的法律風(fēng)險。比如：

按照《民法總則》、《合同法》相關(guān)規(guī)定，在訂立合同時顯失公平的，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。開發(fā)商可以以此要求變更或撤銷該約定條款。

按照《合同法》第五十二條規(guī)定，“有下列情形之一的，合同無效：（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益”。第三人可以以此請求認(rèn)定租賃合同全部無效或者租賃到期無償續(xù)約條款無效。

這將導(dǎo)致在租賃合同法律規(guī)定最長期限到期后，屆時購置方權(quán)益將無法得到保障。

（三）通過項目公司進(jìn)行收購

在房地產(chǎn)企業(yè)實務(wù)中，經(jīng)常通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式，實現(xiàn)對項目公司的收購，從而間接實現(xiàn)房地產(chǎn)標(biāo)的項目的轉(zhuǎn)移。但是此方式的法律風(fēng)險巨大：

《公司法》第三條規(guī)定：“公司是企業(yè)法人，有獨立的法人財產(chǎn)，享有法人財產(chǎn)權(quán)。公司以其全部財產(chǎn)對公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。有限責(zé)任公司的股東以其認(rèn)繳的出資額為限對公司承擔(dān)責(zé)任;股份有限公司的股東以其認(rèn)購的股份為限對公司承擔(dān)責(zé)任?！?/p>

公司是獨立的法人組織，不管其股東情況如何變更，其原有的債權(quán)、債務(wù)、組織、人員等均不會自然滅失。受讓一個項目公司的股權(quán)，即意味著接受該公司的全部資產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)、對外擔(dān)保、潛在風(fēng)險等。根據(jù)融瀚公司當(dāng)前的披露信息分析，其財務(wù)狀況比較危險。想要完成項目公司收購工作，開發(fā)商必須通過設(shè)立新的干凈的項目公司把大廈的項目資產(chǎn)裝入新項目公司中，或者將其公司原所有的債務(wù)、抵押、擔(dān)保、人員等負(fù)面資產(chǎn)進(jìn)行徹底剝離后，才滿足對項目公司收購的前提。對于收購方來說，需要有強(qiáng)大的盡職調(diào)查能力，在不具有急迫需求和相應(yīng)經(jīng)驗的情況下，應(yīng)盡量避免打包式的項目收購，規(guī)避經(jīng)營管理的重大風(fēng)險。

三、相關(guān)理論和實務(wù)建議

（一）法律對于車位的法律性質(zhì)應(yīng)進(jìn)行明確

當(dāng)然關(guān)于車位的法律散見于法律、行業(yè)行政法規(guī)之中，現(xiàn)實中導(dǎo)致業(yè)主、開發(fā)商、收購方之間矛盾比較集中，如果對于各類車位的法律性質(zhì)和權(quán)益歸屬進(jìn)行明確，更有利于各方明確權(quán)利邊界，源頭上減少糾紛發(fā)生可能性。

（二）車位的法律實務(wù)建議

對于開發(fā)商來說，在項目建設(shè)中在達(dá)到規(guī)劃的車位戶數(shù)比硬性指標(biāo)的同時，應(yīng)盡量為產(chǎn)權(quán)車位的辦理創(chuàng)造條件。在與購房者或收購方溝通時，應(yīng)提前將相關(guān)車位的法律性質(zhì)進(jìn)行明確，得到對方認(rèn)可后進(jìn)行銷售或租賃行為，避免后續(xù)的糾紛。對于車位購置企業(yè)或個人，應(yīng)盡量選擇更加有法律保障的車位進(jìn)行購買，同時對于其法律風(fēng)險要盡量通過物權(quán)轉(zhuǎn)移或合同約定的方式進(jìn)行規(guī)避。

作者：谷玉文，工作單位：天津濱海新城建設(shè)發(fā)展有限公司