王博 馬克

8月28日，中國恒大（3333.HK）發(fā)布2019年上半年財報，雖然恒大營收、利潤仍為整個地產(chǎn)行業(yè)之首，但這兩個指標的增幅同比卻都出現(xiàn)兩位數(shù)下降。

上半年，恒大營收為人民幣2269.8億元，凈利潤為人民幣270.6億元，比去年同期分別下降24.4%、49.1%。對兩項數(shù)據(jù)下滑，恒大回復主要由于上半年交樓面積減少，下半年為主要回款周期。

恒大下半年可售貨值約8000億，按保守40%去化率計算，下半年銷售額在3200億以上。恒大總裁夏海鈞認為，恒大完成全年6000億銷售額問題不大。

負債與杠桿率方面，雖然其凈負債率仍然較高，但卻是恒碧萬融四家中，唯一一個環(huán)比沒有增長的。

據(jù)《財經(jīng)》記者測算，截至6月30日，恒大擁有貨幣資金2880億元，而其一年內(nèi)到期借款為375.8億元，資金完全可以覆蓋短期借貸。

截至報告期末，恒大凈負債率【{（有息負債一貨幣資金）/所有者權益}x100%）】為152.1%，與2018年底的151.9%幾乎持平。凈負債率高意味著企業(yè)動用了更高的財務杠桿。

2018年，地產(chǎn)前100強平均凈負債率約為84%。根據(jù)中報，房企前四名中只有萬科35.0%、碧桂園58.5%的凈負債率低于行業(yè)平均值。

今年上半年，金融監(jiān)管當局繼續(xù)收緊房企的信托融資和海外發(fā)債，而“房住不炒”的政策之下，房企的利潤空間也被大大壓縮。

未來，恒大降負債的壓力仍然存在，但隨著監(jiān)管趨嚴，地產(chǎn)去化變難，恒大的低成本土地儲備優(yōu)勢會越來越明顯，這能夠為其去負債提供較充足的時間。

市場不好，開發(fā)商就得打折促銷，如果拿地成本夠低，家底（土儲）夠厚，抗風險能力就強。

財報顯示，恒大擁有3.19億平方米土地儲備，未納入土儲的舊改等項目的建筑面積為7012萬平方米，合計貨值約5萬億元。

《財經(jīng)》記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，恒大5萬億貨值中大灣區(qū)占33.6%。其中，恒大在深圳的項目儲備高達3124萬平方米，總貨值1.24萬億元。未來五年，粵港澳大灣區(qū)紅利逐漸釋放，會有力支撐恒大利潤增長。

在拿地成本方面，2017年、2018年、2019年上半年，恒大拿地平均樓面價分別為1711元/平方米、1635元/平方米、1639元/平方米。

土儲第二的融創(chuàng)截至2019年中，土地儲備中超過83%位于—二線城市，平均土地成本約人民幣4307元/平方米。

自房地產(chǎn)調(diào)控以來，恒大土儲思路以求穩(wěn)為主。據(jù)夏海鈞透露，2016年以來恒大新增土儲中，54%為收購其他房地產(chǎn)企業(yè)項目和金融機構不良資產(chǎn)所得，共計盤活項目200多個。

除了主營地產(chǎn)業(yè)務，外界最關心的還有叵大造車業(yè)務。

恒大健康（00708.HK）2019年上半年虧損近20億元，恒大健康表示，這主要是由造車業(yè)務的研發(fā)投入所致。

造車是恒大的下一個萬億市場，但新能源汽車生產(chǎn)制造技術難度大，供應鏈長，資金門檻高，恒大要進入的不僅是一個陌生領域，而且還要在這個領域上打敗先入者，此時最適合恒大的方式就是買買買。

2019年上半年，恒大投入140.7億元造車，包括購買NEVS（瑞典國家電動汽車有限公司）、科尼賽格（超級跑車制造廠）等汽車產(chǎn)業(yè)鏈公司股權，以及購買用于建設汽車基地的土地。

未來幾年，恒大預計投入3000億元造車，其中廣州基地1600億元、沈陽基地1200億元。對于現(xiàn)在的恒大，最大的挑戰(zhàn)是如何一邊去杠桿，一邊保證造車業(yè)務的千億級投入。

顯然，5萬億元可售貨值是底氣。恒大若維持6000億元年銷售額，5萬億元貨值足以支持其未來八年的銷售，即6年-8年不買地，恒大也有賬可進。以上半年13.4%的核心利潤率估算，5萬億元的可售貨值可以釋放超6700億元的凈利潤。