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        是誰動了海南的房價?
        ——國際旅游島政策對海南房價的影響研究

        2019-09-24 08:14:54楊克文李光勤崔書會
        旅游科學 2019年3期
        關鍵詞:省份房價海南

        楊克文 李光勤 崔書會

        (1.西南財經(jīng)大學公共管理學院,四川成都 611130; 2.浙江農(nóng)林大學暨陽學院,浙江諸暨 311800; 3.上海財經(jīng)大學財經(jīng)研究所,上海 200433)

        0 引言

        1988年,海南島從廣東省脫離,成為中國第31個省級行政區(qū)并設立經(jīng)濟特區(qū)(1)原本屬于廣東省的海南島,1988年,為何與廣東省大分家?[N/OL].https://new.qq.com/omn/20180809/20180809A1VHVO.html.。1992年,鄧小平發(fā)表南方談話,隨后中央向全國傳達了《學習鄧小平同志重要講話的通知》,提出加快住房制度改革步伐(2)1992年鄧小平視察深圳:不公開視察的公開報道[N/OL].http://www.people.com.cn/GB/198221/198305/198865/12672436.html.。海南島在建省效應和特區(qū)效應下成為眾多房地產(chǎn)公司的淘金熱土,短短幾年時間里,總人數(shù)不過160萬的海島匯集了2萬多家房地產(chǎn)公司(3)王一樓.海南會重演1993年樓市泡沫的悲劇嗎?[N/OL].https://new.qq.com/omn/20180809/20180809A1VHVO.html.。嚴重的供大于求導致了20世紀90年代的海南房地產(chǎn)泡沫。進入2000年后,隨著全國房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展,海南的房價也經(jīng)過寒冬,步入正常。同時,海南作為我國國內(nèi)旅游的主要旅游目的地,旅游業(yè)得以健康發(fā)展,特別是2009年《國務院關于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見》(國發(fā)〔2009〕41號)的出臺,提出“把旅游業(yè)培育成國民經(jīng)濟的戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)”(4)國家旅游局關于貫徹落實《國務院關于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見》的通知[EB/OL].http://www.ah.gov.cn/userdata/dochtml/1/2010/1/8/1493665311040.html.,以及2010年1月4日,國務院正式頒布了《關于推進海南國際旅游島建設發(fā)展的若干意見》(國發(fā)〔2009〕44號)(以下簡稱《意見》)(5)國務院關于推進海南國際旅游島建設發(fā)展的若干意見[EB/OL].http://www.gov.cn/zwgk/2010-01/04/content_1502531.htm.。根據(jù)《意見》的要求,海南旅游業(yè)在2015年要實現(xiàn)“國際化水平顯著提高”,到2020年的時候,則要“初步建成世界一流的海島休閑度假旅游勝地”。海南由于其獨特的旅游資源成為眾多城市居民冬季避寒的理想地,并在海南購置不動產(chǎn),導致海南的房價持續(xù)上漲。

        從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看(見圖1),1999—2016年,海南的商品房均價由1799元每平方米上漲到了9878元每平方米,上漲了5.5倍。雖然1999—2009年和2012—2016年,房價保持了相對平穩(wěn)的增長;但在2010年前后,相對于全國的平均房價,海南的房價出現(xiàn)了較大的振幅,房價從2009年的每平方米6261元躍升到了2010年的每平方米8735元,然后從2011年的每平方米8943元突然下降到了2012年的每平方米7894元。2010年,正是海南國際旅游島政策的實施時間,那么設立海南國際旅游島是否推動了海南房價上漲?

        根據(jù)國際旅游島建設的戰(zhàn)略目標,到2015年,海南省的生態(tài)環(huán)境質(zhì)量要處于全國領先地位,到2020年,要建成世界一流的海島休閑度假旅游勝地(6)國家發(fā)展改革委關于《海南國際旅游島建設發(fā)展規(guī)劃綱要(2010—2020)》的批復[EB/OL].http://www.hnszw.org.cn/data/news/2015/12/79976/.。這意味著海南省的旅游資源稟賦未來將得到巨大改善,進而會推動房價上漲。首先,國際旅游島戰(zhàn)略的實施會提升海南旅游資源稟賦的經(jīng)濟價值,有利于推動海南經(jīng)濟發(fā)展,拉動就業(yè)并促進收入增長(趙磊 等,2015)。收入增加會直接提高對住房的有效需求,從而推動房價上漲(高波 等,2014)。其次,該戰(zhàn)略的實施能夠直接擴大公共品供給規(guī)模并提升公共品質(zhì)量。一方面,根據(jù)Tiebout(1956)模型,公共品的差異是人們選擇居住地的重要影響因素。隨著海南省生態(tài)環(huán)境的改善,宜居性將會顯著提高,將會吸引更多的人來此工作、居住和生活,增加對房地產(chǎn)的需求,推動房價上漲(陳鋼華,2014)。另一方面,公園、綠地等公共品供給的增加會占用更多的城市土地,導致住宅等建設土地供給減少。這會提高城市土地的稀缺性,從而推動地價上漲。作為房價的重要組成部分,地價的上漲能夠直接推動房價上漲(王岳龍 等,2009)。最后,從政府角度來看,依托于海南優(yōu)質(zhì)的旅游資源發(fā)展房地產(chǎn)業(yè),有利于提升政府財政收入,這為房價的上漲提供了有利條件(朱英姿 等,2013;陳鋼華,2014)。

        圖1 1999—2016年全國和海南商品房平均價格走勢圖數(shù)據(jù)來源:根據(jù)《中國區(qū)域經(jīng)濟統(tǒng)計年鑒》的相關數(shù)據(jù)制作。

        目前為止,鮮有文獻對國際旅游島政策和海南房價的關系進行考察。即使是關于海南國際旅游島政策的實施對其他方面的經(jīng)濟社會影響的研究也十分有限。劉俊(2011)使用問卷調(diào)查數(shù)據(jù)考察了海南居民對國際旅游島政策影響的感知和態(tài)度后發(fā)現(xiàn),海南居民對該政策的實施普遍持積極態(tài)度,對該政策的影響較為樂觀,但對博彩娛樂活動的影響較為消極并持反對態(tài)度。顏麒等(2013)使用2010年5月至2012年4月的月度數(shù)據(jù)考察了離島免稅政策的實施對海南省國內(nèi)旅游收入總額的影響,發(fā)現(xiàn)該政策的實施有效地增加了海南省國內(nèi)旅游收入。鄧濤濤等(2016)考察了國際旅游島戰(zhàn)略實施對海南旅游業(yè)國際化的影響,他們的實證研究表明,該政策的實施未能顯著提高海南省旅游業(yè)的國際化程度。

        陳鋼華(2014)考察了三亞在國際旅游島戰(zhàn)略出臺之前的發(fā)展歷程和政策背景,特別關注了該市旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。研究發(fā)現(xiàn),房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)均保持了較快的發(fā)展速度。但是,從對地方財政收入的貢獻來看,2006年,三亞的房地產(chǎn)業(yè)對地方財政收入的貢獻為42.1%,旅游業(yè)為32.9%,房地產(chǎn)業(yè)大幅度地超過了旅游業(yè)。以住宅房產(chǎn)為主導的房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,對三亞的可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生了負面影響。其他有關國際旅游島建設的研究主要集中于實施路徑和建設策略的研究上(楊振之 等,2010;吳文學,2013),與本文的研究問題相差較遠,不再詳述。

        現(xiàn)有文獻對國際旅游島建設與海南房價研究的不足,為本文考察旅游政策與房價的關系提供了研究空間。本文將使用1999—2015年我國31個省份(不包括港澳臺地區(qū))的面板數(shù)據(jù),重點考察國際旅游島政策的實施對海南房價的影響,并對該影響的持續(xù)性進行深入分析,以期更好地理解兩者之間的關系,促進海南經(jīng)濟健康發(fā)展。

        1 政策背景與理論假說

        1.1 政策背景

        1988年中央表決通過設立海南省并成立經(jīng)濟特區(qū),這是海南經(jīng)濟社會發(fā)展的第一次重要機遇期,具有深遠影響。但是由于過度發(fā)展房地產(chǎn)業(yè),使得高房價缺乏實業(yè)支撐,1993年房地產(chǎn)泡沫破裂,加上隨后的金融信用危機,使海南陷入了長達10年的經(jīng)濟發(fā)展困境之中(帥先富 等,2010)。1996年,海南提出“一省兩地”戰(zhàn)略,進一步將旅游業(yè)作為發(fā)展重點,海南經(jīng)濟也開始恢復增長(7)“一省兩地”統(tǒng)一意見[EB/OL].http://www.hi.chinanews.com/hnnew/2010-01-07/57318.html.。1999年,海南決定把本省建設為“生態(tài)省”,堅決不走“先發(fā)展、后治理”的經(jīng)濟發(fā)展道路。2001年,中國(海南)改革發(fā)展研究院首次提出建設國際旅游島的概念。隨著旅游業(yè)在拉動內(nèi)需、推動經(jīng)濟增長方式轉變過程中的作用越來越顯著,2007年4月,海南向國務院申請設立國際旅游島綜合試驗區(qū)。經(jīng)過國家調(diào)研之后,2008年3月,國務院原則上同意了海南在旅游業(yè)發(fā)展方面積極探索和先行先試,但是并未同意設立國際旅游島綜合試驗區(qū)(8)國務院關于推進海南國際旅游島建設發(fā)展的若干意見[EB/OL].http://www.gov.cn/zwgk/2010-01/04/content_1502531.htm.。同年9月,海南制定了《關于加快推進國際旅游島建設的意見》(9)中共海南省委海南省人民政府關于加快推進國際旅游島建設的意見[EB/OL].http://www.hnszw.org.cn/data/news/2015/12/79942/.。

        2009年我國制定了《國務院關于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見》,該旅游業(yè)專項文件確立了旅游業(yè)在國民經(jīng)濟中的戰(zhàn)略性和支柱性地位。2010年1月4日,國務院正式頒布了《關于推進海南國際旅游島建設發(fā)展的若干意見》,這不僅意味著海南省國際旅游島建設已經(jīng)上升為國家層面的重要經(jīng)濟社會發(fā)展戰(zhàn)略,更重要的是,該政策將極大地改善海南的旅游資源稟賦,提高該地區(qū)的宜居性。根據(jù)該政策的要求,到2015年,海南的旅游業(yè)將在管理、服務和產(chǎn)品開發(fā)等方面的市場化和國際化水平大幅度提高,綜合生態(tài)環(huán)境質(zhì)量保持全國領先水平。到2020年,旅游資源稟賦將達到世界一流的海島休閑度假旅游勝地的水平,綜合生態(tài)環(huán)境質(zhì)量繼續(xù)保持全國領先水平。為了加快推進該政策的實施,2010年6月,海南省編制了《海南國際旅游島建設發(fā)展規(guī)劃綱要(2010—2020)》,給出了國際旅游島建設的具體工作安排。2011年1月起,離島免稅政策開始在海南推行。

        1.2 理論假說

        Hall(2000)認為旅游業(yè)具有公共資源依賴性特征,絕大多數(shù)旅游產(chǎn)品可以歸入公共品。地方政府的公共品供給水平與房價密切相關(邵挺 等,2010)。作為公共品的一部分,旅游資源的供給水平提高會顯著推高當?shù)胤績r(劉嘉毅,2013)。Tiebout(1956)認為,不同地方政府的公共品(包括旅游產(chǎn)品)供給類型和規(guī)模存在差異,當居民可以自由流動時,人們會選擇能夠滿足自身偏好的社區(qū);由于不同社區(qū)均存在最優(yōu)規(guī)模,對優(yōu)質(zhì)社區(qū)的競爭,會提高對住房的需求,導致房價上漲。隨后,不同國家的研究者對Tiebout的理論模型進行了實證檢驗,證實了該理論模型的有效性。

        Brasington等(2005)使用1991年美國俄亥俄州6個主要城市的數(shù)據(jù)考察了環(huán)境質(zhì)量對房價的影響,結果發(fā)現(xiàn)環(huán)境質(zhì)量會顯著影響房價,距離環(huán)境質(zhì)量差的地方越遠,房價越高。郝前進等(2007)選擇上海市106個住宅板塊在2004年7月到2006年6月的月住宅成交數(shù)據(jù),運用特征價格法,分別測量了“到CBD距離”“軌道交通可達性”和“公共交通可達性”3個區(qū)位因素對上海住宅價格的影響,研究發(fā)現(xiàn):隨著到CBD距離的增加,住宅價格呈下降的趨勢,但下降幅度逐步減緩;軌道交通通車情況對住宅價格有顯著的影響,而且越遠離CBD,對住宅價格的影響程度越大;公共交通方便對住宅價格的影響主要集中在外環(huán)內(nèi)區(qū)域,外環(huán)線以外區(qū)域并不顯著。梁若冰等(2008)通過計量模型考察了Tiebout理論模型在中國35個大中城市的有效性,即地方公共服務與支出對商品房價格的作用。通過對這些城市在2000—2005年的數(shù)據(jù)進行動態(tài)面板回歸分析后發(fā)現(xiàn),無論是由地方公共支出強度,還是由地方公共服務主成分變量表示的地方公共品供給水平,都與城市住房的價格水平有著顯著的相關關系。周京奎等(2009)使用1999—2006年的省級面板數(shù)據(jù)考察了公共投資與房地產(chǎn)價格的關系,發(fā)現(xiàn)城市基礎設施等政府公共投資對房地產(chǎn)價格具有顯著影響,公共投資增加能夠提高人們對房地產(chǎn)的支付意愿。從溢價的角度進一步分析表明,人均公共綠地面積等生態(tài)環(huán)境變量是影響商品房價格非常顯著的變量,并且是影響住宅價格和土地價格最重要的變量。Bajari等(2012)使用1990—2006年美國加州海灣區(qū)的數(shù)據(jù)考察了空氣質(zhì)量對房價的影響,結果發(fā)現(xiàn)空氣質(zhì)量對房價具有重要影響,空氣質(zhì)量越好,房價越高。Zhang等(2014)使用2006—2009年85個中國城市的面板數(shù)據(jù)考察了空氣污染對城市房價的影響,發(fā)現(xiàn)空氣污染會導致房價降低,PM10每提高一單位,會導致房價下降0.74%。

        旅游政策的實施是地方政府改善當?shù)芈糜钨Y源稟賦的重要舉措,這對于提高當?shù)毓财饭┙o類型和規(guī)模具有重要影響。國際旅游島戰(zhàn)略的實施雖然沒有顯著提高海南省旅游業(yè)的國際化程度,但有效地改善了海南省的高速鐵路等基礎設施(鄧濤濤 等,2016)。交通基礎設施是旅游可達性的重要影響因素。因此,國際旅游島戰(zhàn)略的實施有效地改善了海南省的旅游資源稟賦。李光勤等(2018)采用雙重差分法,使用2000—2013年中國286個地級市的面板數(shù)據(jù),考察了“局改委”政策的實施對旅游經(jīng)濟增長的影響,發(fā)現(xiàn)相比未進行“局改委”的地級市,實施了“局改委”政策的地級市旅游經(jīng)濟發(fā)展水平更好,該政策的實施有利于地方政府改善本地旅游資源稟賦,進而提高本地區(qū)旅游產(chǎn)品的供給數(shù)量和質(zhì)量。因此,本文認為海南國際旅游島戰(zhàn)略的實施能夠改善當?shù)氐穆糜钨Y源稟賦,從而提高公共品的供給規(guī)模和質(zhì)量。如果這一長期趨勢能夠被預期,那么在我國房地產(chǎn)市場投機需求和投資需求的作用下,即使短期內(nèi)海南的旅游業(yè)固定資產(chǎn)投資并未明顯提高,在國際旅游島利好政策的作用下,當?shù)胤績r仍將會明顯上漲。

        國際旅游島政策的實施是一個長期的過程,對海南房價的影響可能存在持續(xù)性,一方面,國際旅游島政策的實施,會快速提升海南的旅游基礎設施,如旅游交通設施、城市綠地面積、景區(qū)景點的建設和優(yōu)化升級、旅游住宿和餐飲設施的完善等,這些旅游基礎設施的提升會對海南房價產(chǎn)生長期的推動作用。因此,本文預期國際旅游島政策的實施對海南房價存在長期正面影響。但是另一方面,自我國1998年房地產(chǎn)市場化改革以來,尤其是2004年以后,房價不斷上漲,給人們帶來了巨大的生活負擔。2011年1月,國家出臺了房地產(chǎn)調(diào)控政策,同年2月,海南房地產(chǎn)調(diào)控政策隨即出臺,旨在通過行政手段抑制投機需求和投資需求。隨著國家和海南省房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺并長期執(zhí)行,可能會抑制國際旅游島政策對海南房價的長期影響。在此情況下,本文提出如下理論假說:

        假說:短期來說,國際旅游島戰(zhàn)略的實施會推高海南的房價,但是由于房地產(chǎn)的調(diào)控政策,長期來看,國際旅游島戰(zhàn)略的實施對海南房價的影響是不確定的。

        2 研究設計

        2.1 合成控制法

        由于其他省份并未受到海南國際旅游島政策的影響,因此,本文將該政策視為一項準自然實驗。雙重差分法(DID)是政策評估的常用方法,國際旅游島政策實施后海南房價的變化與其他對照組地區(qū)房價變化之間的差距即為國際旅游島政策實施對海南房價的影響。但是在使用雙重差分法評估政策效果時存在3個主要問題:第一,對照組的選擇往往難以滿足客觀要求,說服力不足;第二,政策的實施通常具有內(nèi)生性,即實施政策的省份往往和其他省份存在系統(tǒng)性差異,該差異即為該省份能夠獲得政策實施的原因(Abadie et al.,2010);第三,需要滿足共同趨勢假設,即處理組和對照組在政策實施以前,房價要具有相同的時間趨勢。具體到本文來說,正是由于海南是我國最大的經(jīng)濟特區(qū)和唯一的熱帶島嶼省份,得天獨厚的旅游資源稟賦使得建設國際旅游島具有獨一無二的現(xiàn)實優(yōu)勢。因此,國際旅游島政策在海南的實施具有很強的內(nèi)生性,不僅難以找到合適的對照組,而且也很難滿足平行趨勢假設,導致雙重差分法的失效。

        針對雙重差分法存在的問題,Abadie等(2003)首次提出使用合成控制法(Synthetic Control Method,SCM)來評估政策的實施效果。目前該方法已被廣泛應用于煙草限購、房地產(chǎn)稅試點、通貨膨脹目標制試行和長三角城市群擴容等政策評估領域(Abadie et al.,2010;王賢彬 等,2010;劉甲炎 等,2013;蘇治 等,2015;劉乃全 等,2017)。該方法的基本原理可以表述如下:選擇特定的預測變量,然后對未實施政策的其他個體的預測變量進行加權,進而構造一個與處理組特征相近的反事實對照組,通過比較政策實施后處理組和對照組之間的差異來評估政策的影響。

        我們將根據(jù)Abadie等(2010)提出的基準模型進行估計:

        (1)

        (2)

        (3)

        (4)

        2.2 變量選取

        被解釋變量:房價。本文使用商品房均價,用于基準回歸;采用住宅房均價,用于穩(wěn)健性檢驗。由于《中國區(qū)域經(jīng)濟統(tǒng)計年鑒》中得到的是平均房價的名義價值,本文采用消費物價指數(shù)將房價平減得到真實的房價數(shù)據(jù)。

        根據(jù)相關研究,本文還控制了以下控制變量:

        (1) 經(jīng)濟發(fā)展水平。本文使用人均GDP、人均消費支出和職工平均工資來衡量。我們以1999年作為基期,采用消費物價指數(shù)進行了平減。該指標能夠代表不同省份的經(jīng)濟發(fā)展水平和市場需求規(guī)模。旅游消費屬于中高端消費,一個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平越高,意味著對旅游的消費需求越高(楊振之 等,2010)。同時,需求因素也是影響我國房價的關鍵因素(梁云芳 等,2006)。

        (2) 產(chǎn)業(yè)結構。本文使用第三產(chǎn)業(yè)增加值與GDP的比例來衡量。產(chǎn)業(yè)結構的差異,反映了生產(chǎn)率的不同,第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)率的提高對房價的影響更大(劉洪玉 等,2015)。同時,旅游配套資源主要依靠第三產(chǎn)業(yè),對旅游業(yè)的健康發(fā)展具有重要影響(李光勤 等,2018)。

        (3) 金融效率。本文使用貸款和存款的比值來衡量。金融市場化對房價的影響呈倒U型關系,在金融發(fā)展的初期,金融市場化的提升會通過增加抵押貸款的方式提高住房需求,推動房價上漲;但是在金融發(fā)展到一定程度之后,銀行的風險識別能力和治理能力不斷提高,能夠有效抑制政府的干預行為,從而降低房價的增速(朱英姿 等,2013)。

        (4) 財政支出。本文使用財政支出與財政收入的比值來衡量。財政支出是地方政府改善本地基礎設施、提高本地宜居性的重要手段。政府對本地環(huán)境的改善最終會資本化到房價中(Tiebout,1956)。

        2.3 數(shù)據(jù)說明

        房價數(shù)據(jù)來自《中國統(tǒng)計年鑒》《中國區(qū)域經(jīng)濟統(tǒng)計年鑒》,由于區(qū)域經(jīng)濟統(tǒng)計年鑒最早的數(shù)據(jù)為1999年,而2015年之后的數(shù)據(jù)存在一定的缺失,因此,本文的研究數(shù)據(jù)為1999—2015年31個省份的面板數(shù)據(jù)。其他控制變量的數(shù)據(jù),人均GDP、人均消費支出、職工平均工資和產(chǎn)業(yè)結構數(shù)據(jù)等來自《中國統(tǒng)計年鑒》,政府財政收支和銀行存貸款數(shù)據(jù)來自“中國金融數(shù)據(jù)庫”,消費價格指數(shù)來自于“中國宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)庫”。本文對房價等變量進行了上下1%的縮尾處理,以消除極端值的影響。

        3 實證分析

        3.1 基準分析

        合成控制法的計算結果表明,合成海南(采用表1的各省份權重加總得到一個虛擬海南)的權重組合共包括6個省份,其中四川省是權重最大的省份(見表1)。表2給出了2010年1月份海南實施國際旅游島政策之前真實海南(采用實際數(shù)值衡量)和合成海南的重要變量的對比結果,可以看出真實海南和合成海南的房價差異僅為-2%,這表明合成海南的房價時間變化趨勢很好地擬合了真實海南的房價增長趨勢。從影響房價的預測變量來看,金融效率、人均消費支出對數(shù)、財政支出、第三產(chǎn)業(yè)占比、人均GDP對數(shù)、職工平均工資對數(shù),以及不同年份房價的真實變量和預測變量均非常接近,差距最大的變量是人均消費支出對數(shù),相差4%。綜合來看,合成控制法對國際旅游島政策實施之前的海南的擬合效果比較好,該方法適用于估計國際旅游島政策的實施對海南房價的影響。

        表1 合成海南各省份權重

        表2 預測變量的擬合效果

        圖2為真實海南和合成海南的房價時間趨勢圖。可以看出,在2010年1月海南國際旅游島政策實施之前,真實海南和合成海南的房價走勢基本相同,這表明合成海南的房價的時間變化趨勢能夠很好地擬合真實海南的房價走勢。

        圖2 國際旅游島政策的實施對海南商品房價格的影響

        在海南國際旅游島政策實施當年(2010年),真實海南的房價立馬上升,而合成海南的房價還在沿著以往的時間路徑變化,兩者之間的房價走勢出現(xiàn)了顯著的背離。2010年,真實海南的房價為7006元/平方米,比合成海南的房價(5781元/平方米)高1225元/平方米,這表明國際旅游島政策的實施確實推高了海南的房價。2011年至2013年,真實海南的房價圍繞合成海南走出了“V”字形趨勢,“V”字形的底部低于合成海南的房價,大約低了477元/平方米,但在2014年超過合成海南房價之后又恢復到了共同增長路徑,2014年至2015年,真實海南的房價大約高出合成海南320元/平方米。可能原因是,2011年2月,海南緊隨中央的“新國八條”精神(10)海南省貫徹落實國務院調(diào)控房地產(chǎn)“新國八條”的有關情況[EB/OL].http://www.scio.gov.cn/xwfbh/gssxwfbh/xwfbh/hainan/Document/867332/867332.htm.,推出并實施了本省的房地產(chǎn)限購政策,從而在一定程度上降低了國際旅游島政策的房價推漲效應??傮w來說,國際旅游島政策的實施,能夠在短期內(nèi)促進海南房價的上漲,但從長期來看,由于限購政策的實施,國際旅游島政策對房價的推升作用受到一定程度的抑制,但是海南的真實房價仍然高于合成海南的房價。

        3.2 穩(wěn)健性檢驗

        本文進一步考察國際旅游島政策的實施對海南住宅房價格的影響,以檢驗結果的穩(wěn)健性。

        合成控制法的計算結果表明,構成合成海南的權重組合共包括7個省份,其中浙江省是權重最大的省份(見表3)。表4給出了2010年1月份海南實施國際旅游島政策之前真實海南和合成海南的重要變量的對比結果,可以看出真實海南和合成海南的房價基本不存在差異,這表明合成海南的房價時間變化趨勢很好地擬合了真實海南的房價增長趨勢。影響房價的預測變量與商品房價的基本相同,不再詳述。綜合來看,這進一步表明合成控制法適用于估計國際旅游島政策的實施對海南房價的影響。

        表3 合成海南的各省份權重

        表4 預測變量的擬合效果

        圖3為真實海南和合成海南的住宅房價時間趨勢圖,這與商品房價的走勢基本相同??梢钥闯?在2010年1月海南國際旅游島政策實施之前,真實海南和合成海南的房價走勢基本相同,這表明合成海南的房價的時間變化趨勢能夠很好地擬合真實海南的房價走勢。

        圖3 國際旅游島政策的實施對海南住宅房價格的影響

        在海南國際旅游島政策實施之后的2010年,真實海南的房價立馬上升,而合成海南的房價還在沿著以往的時間路徑變化,兩者之間的房價走勢同樣出現(xiàn)了顯著的背離。2010年,真實海南的房價為7058元/平方米,合成海南的房價為5948元/平方米,其上漲幅度為1109元/平方米,這表明國際旅游島政策的實施確實推高了海南的房價。2011—2013年,真實海南的房價圍繞合成海南走出了“V”字形趨勢,“V”字形的底部低于合成海南的房價,大約低了560元/平方米,但在2014年超過合成海南房價之后又恢復到了共同增長路徑,2014—2015年,真實海南的房價大約高出合成海南300元/平方米??傮w來說,國際旅游島政策的實施,能夠在短期促進海南房價的上漲,但是長期來看,國際旅游島政策的房價推升作用受到一定程度的抑制,但是海南的真實房價仍然高于合成海南的房價。

        3.3 安慰劑檢驗

        本文借鑒Abadi 等(2010)的安慰劑檢驗(Placebo Test)方法進一步檢驗研究結果的穩(wěn)健性,該方法類似于虛假實驗(Falsification Test),即選擇一個未實施國際旅游島政策的省份,并對其進行同樣的分析,如果發(fā)現(xiàn)該省份的實際房價均值與合成省份的房價均值之間的差距,與海南相比較小,就表明國際旅游島政策的實施確實推高了海南的房價。

        根據(jù)權重組合,本文選擇合成海南中權重最大的四川省和權重最小的內(nèi)蒙古自治區(qū)作為檢驗對象,前者權重最大意味著和海南最相似,后者權重最小,即沒有權重,則表示與海南差異明顯。選擇四川省和內(nèi)蒙古自治區(qū)兩個極端情況作為處理組進行檢驗能夠使檢驗結果更可靠。表5為四川省和內(nèi)蒙古自治區(qū)預測變量與海南省的對比結果,相比內(nèi)蒙古自治區(qū),四川省與海南省相似程度更高。

        表5 預測變量的擬合效果

        圖4是對四川省進行安慰劑檢驗的結果,圖5則是對內(nèi)蒙古自治區(qū)進行安慰劑檢驗的結果。從中可以看出,四川省和內(nèi)蒙古自治區(qū)在國際旅游島政策實施前,實際房價均值和合成房價均值的時間變化趨勢基本相同,這表明在國際旅游島政策實施之前,模型對兩個省份的擬合效果是很好的。在國際旅游島政策實施之后,四川省的實際房價和合成房價在2012年之后開始出現(xiàn)分離,但是實際房價低于合成房價。與四川省相似,國際旅游島政策實施之后,內(nèi)蒙古自治區(qū)的房價在2011年出現(xiàn)分離,但是同樣是實際房價低于合成房價,這與國際旅游島政策對房價的促進作用相反,出現(xiàn)這種情況的原因在于,2011年我國出臺了房地產(chǎn)調(diào)控政策,對房價上漲形成了顯著的抑制作用。四川省和內(nèi)蒙古自治區(qū)的房價均值走勢與圖2所示海南的房價均值走勢圖存在較大差異。這表明合成控制法對這兩個省份房價均值的擬合效果很好,但是它們在國際旅游島政策實施后房價均值的走勢卻差異顯著,這就在一定程度上證實了海南國際旅游島政策的實施具有房價推漲作用,而不是其他共同的偶然原因引起的。

        圖4 真實四川和合成四川的房價均值

        3.4 排序檢驗

        盡管在上文我們已經(jīng)證實了海南國際旅游島政策的實施具有房價推升作用,但是并不能確定該作用發(fā)生的概率有多大,是否顯著異于0。為此,本文根據(jù)Abadie等(2010)提出的排序檢驗法進行分析。該方法可以估計政策效果在統(tǒng)計上的顯著性,并判斷是否存在其他省份的房價均值與其對應的合成省份的房價均值具有和海南類似的時間趨勢特征,以及對應的概率大小。即假設對照組內(nèi)的每個省份在2010年1月份均實施了國際旅游島政策,再根據(jù)合成控制法合成對應省份的房價,得到真實省份與合成省份的房價差異。通過比較海南的實際效果和對照組省份的假設效果來判斷國際旅游島政策的實施是否具有房價推高作用。如果兩者之間的差距明顯,表明國際旅游島政策的實施具有房價推升作用,并不是偶然現(xiàn)象。

        圖5 真實內(nèi)蒙古和合成內(nèi)蒙古的房價均值

        需要注意的是,1999—2009年,北京、上海、天津和廣東4個省市的房價居全國前四,2002—2009年,北京、上海、天津、廣東省和浙江省5個省市的房價居全國前五,使得它們的房價難以找到合適的合成組進行匹配。此外,如果一個省份在2010年1月份之前的房價平均變動程度較大,則意味著模型對該省份的擬合效果較差,如果利用2010年1月份之后的房價均值差異作為對比,效果就會很弱(Abadie et al.,2010)。通過計算表明,北京、上海、廣東省、浙江省和西藏自治區(qū)的平均變動程度均超過了海南省。由于不存在對照組平均變動程度的標準,而且海南省本身的變動程度較大,因此我們把變動程度超過海南的省市去掉,最終保留了24個對照組。圖6顯示了去掉這些省市之后的變動程度分布情況,可以發(fā)現(xiàn)在2008年之前,海南房價均值的變動程度與其他省份比較類似,但是2008年之后,海南和其他省份的差距不斷拉開,其分布位于其他省份上面,而且在2010年達到最大差距。之所以在2008年就出現(xiàn)了房價的上漲,這是由于海南在2007年4月就已經(jīng)向國務院申請設立國際旅游島綜合試驗區(qū),2008年3月,國務院已經(jīng)同意了海南在旅游業(yè)發(fā)展方面的積極探索和先行先試,隨后的同年9月,海南又制定了《關于加快推進國際旅游島建設的意見》,以加快推進國際旅游島建設。在全國房價不斷上漲的大背景下,基于預期的政策效果在2008年就開始呈現(xiàn)推漲房價的作用,這一效果在2010年1月份國務院正式頒布《關于推進海南國際旅游島建設發(fā)展的若干意見》而達到了最大作用。進一步地,隨著國家和海南省房地產(chǎn)調(diào)整政策的實施,2011年,海南與其他省份之間的差距又開始縮小。這表明國際旅游島政策的實施對海南房價存在一定的影響,而且僅有1/25,即4%的概率出現(xiàn)海南和合成海南房價均值之間這么大差異的情況,這類似于統(tǒng)計上推斷的顯著性水平。因此,我們可以認為海南房價均值的上漲是在5%的水平顯著的。

        綜上,我們可以看出,在短期國際旅游島政策的實施對海南房價具有推漲作用,但是從長期來看,由于房地產(chǎn)限購政策的實施,一定程度上抑制了海南國際旅游島戰(zhàn)略的房價推漲作用。

        圖6 海南和其他省份房價預測變動的程度分布注:粗線為海南省房價預測值,細線為其他省份預測值。

        4 主要結論與政策含義

        旅游業(yè)具有資源消耗少、環(huán)境污染少、附加價值高和發(fā)展?jié)摿薮蟮奶攸c。隨著我國不斷推進經(jīng)濟發(fā)展方式和產(chǎn)業(yè)結構的轉型升級,旅游業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)。2010年1月4日,國務院正式頒布了《關于推進海南國際旅游島建設發(fā)展的若干意見》,使海南旅游業(yè)的發(fā)展上升為國家戰(zhàn)略。國際旅游島政策的實施不僅使海南發(fā)揮著“我國旅游業(yè)改革創(chuàng)新試驗區(qū)”的作用,還發(fā)揮著“全國生態(tài)文明示范區(qū)”的功能(吳文學,2013)。但是學術界對該政策實施效果的評估還很缺乏(鄧濤濤 等,2016)。

        在我國房地產(chǎn)市場價格不斷上漲的背景下,本文使用1999—2015年31個省份的面板數(shù)據(jù),采用合成控制法,考察了國際旅游島政策的實施對海南房價的影響,并探討了該政策對海南房價影響的持續(xù)性。結果表明,國際旅游島政策的實施確實在短期推動了海南商品房均價的大幅度上漲,但是長期來看,由于國家和海南房地產(chǎn)調(diào)控政策的實施,使得國際旅游島政策的房價推高作用受到抑制。采用住宅房均價作為穩(wěn)健性檢驗,結果并未發(fā)生顯著變化。進一步使用安慰劑檢驗,發(fā)現(xiàn)國際旅游島政策的房價推高作用是穩(wěn)健的。為了確定這一結果的顯著性,本文采用排序檢驗法計算了出現(xiàn)該結果的可能性,發(fā)現(xiàn)這一結果在5%的水平下是顯著的。

        盡管政府調(diào)控是實現(xiàn)資源配置的基本方式之一并能夠推動經(jīng)濟發(fā)展,但自身也存在著難以克服的缺陷,在實際運行中需要保持審慎。政府扮演著理性人的角色,政府干預存在著壟斷和特權,易形成“尋租性腐敗”;當社區(qū)作為自組織形成了集體理性時,其內(nèi)發(fā)性和參與式發(fā)展可以有效地治理村落遺產(chǎn)旅游的公共事務,從而實現(xiàn)村落遺產(chǎn)旅游的可持續(xù)發(fā)展(王林 等,2013)。但是,奧爾森(1995)對“集體行動的邏輯”進行研究后發(fā)現(xiàn),作為理性人的個體并不一定會采取行動實現(xiàn)集體利益,除非集體人數(shù)較少或者存在強制性手段使得個人能夠按照集體利益行動,否則理性個體會選擇“搭便車”,導致“公地悲劇”的出現(xiàn)。而且集體人數(shù)越多越難以避免“搭便車”行為,也就越需要政府作為主要的資源配置方式以推動經(jīng)濟社會發(fā)展。陳鋼華(2014)從市場化和官員激勵轉軌的視角探討了國際旅游島戰(zhàn)略實施前三亞房地產(chǎn)業(yè)的“非常規(guī)”發(fā)展。他認為其原因在于兩方面:第一,住房市場的市場化改革。一方面,這使得住房需求者可以在全國范圍內(nèi)選購住房;另一方面,隨著三亞珍稀的海灘、空氣等熱帶海濱資源日益得到市場認可甚至炒作,真實的住房需求和投機需求混在一起,拉動了三亞房地產(chǎn)業(yè)的“非常規(guī)”發(fā)展。第二,官員激勵機制的轉軌。在現(xiàn)行城市土地管理方式和分稅方案下,三亞市政府有動機和能力追尋更多利益。大力支持或默許房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,一方面可以直接增加GDP和財政收入,另一方面財政收入增加又可以間接促進GDP增長。這不僅有利于三亞市政府在“政治錦標賽”中取得優(yōu)勢地位,而且能夠通過多種渠道謀求自身和地方利益。本文的研究證實了陳鋼華(2014)關于政府行為的房價推漲作用的理論分析,短期內(nèi)國際旅游島戰(zhàn)略的實施確實推漲了海南的房價。但是,由于房地產(chǎn)過熱對海南經(jīng)濟的健康發(fā)展具有不利影響,因此,海南省政府快速響應國家的房地產(chǎn)調(diào)控政策,長期內(nèi)抑制了國際旅游島戰(zhàn)略的房價推漲作用。這表明,在海南經(jīng)濟的長期發(fā)展過程中,政府調(diào)控作為主要的資源配置方式需要在執(zhí)行中保持審慎,以更好地推動海南經(jīng)濟健康發(fā)展。

        本文從房地產(chǎn)市場的角度對海南國際旅游島政策效果的評估結果表明,海南未來旅游業(yè)的健康發(fā)展,需要謹防房地產(chǎn)市場價格的快速上漲。目前的調(diào)控政策雖然有效,但是隨著國際旅游島政策的深入推進和旅游業(yè)的快速發(fā)展,房價勢必會進一步上漲,因此未來還需要繼續(xù)執(zhí)行并加強對房地產(chǎn)市場的調(diào)控,以防止海南再次出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫并破裂的現(xiàn)象,進而對經(jīng)濟社會發(fā)展造成巨大損失。我國是海島資源十分豐富的國家,海濱型旅游城市的數(shù)量也相當可觀,其他城市旅游業(yè)的快速發(fā)展也需要關注對當?shù)胤績r的影響,減少甚至避免對實體經(jīng)濟造成負面影響。盡管本文詳細考察了海南國際旅游島政策不同時期的房價溢出效應,囿于數(shù)據(jù)的可得性,本文尚未考察這一影響的具體機制,而且對該政策的長期性考察還需要進一步增加觀察期,未來我們將致力于彌補現(xiàn)有研究的不足,以全面理解海南國際旅游島政策對房價的影響。

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