唐可

【摘 要】三十年堅守價值，多元化上下求索。萬科企業(yè)股份有限公司成立于1984年，三十多年來堅持穩(wěn)健發(fā)展，已成為國內領先的城鄉(xiāng)建設與生活服務商?？v觀其發(fā)展史，萬科一直堅持“有質量的增長”，ROE常年在20%左右徘徊，常年作為房地產行業(yè)的標桿龍頭。

【關鍵詞】萬科;房地產;財務分析

一、萬科公司概述

1984-1993：多業(yè)務并行的初創(chuàng)期。萬科成立于1984年，公司公開向社會發(fā)行股票2800萬股，在1988年完成股份化改造并于深交所上市，進軍房地產;1990年，形成商貿、工業(yè)、房地產和文化傳播“四大支柱”的經營架構，1991年1月29日本公司之A股在深圳證券交易所掛牌交易。1993年3月，本公司發(fā)行4500萬股B股，該等股份于1993年5月28日在深圳證券交易所上市。1994-2004：聚焦房地產行業(yè)的快速成長期。2005-2014：以城市配套服務商再定位的多元化探索期。2014-至今：進一步升級為“城鄉(xiāng)建設與生活服務商”。萬科30多年來的發(fā)展，經歷了從多元—專業(yè)化—多元的過程，這也是一個主動的、追逐行業(yè)紅利的業(yè)務調整歷程。

二、房地產行業(yè)狀況

國房景氣指數是從土地、資金、開發(fā)量、市場需求等角度綜合反映全國房地產業(yè)基本運行狀況的指數，指數高于100為景氣空間，低于100 為不景氣空間。2018年11月國房景氣指數為96.4，這是該指數連續(xù)第4個月下跌，也是自2019年3月份以來該指數首次跌破100的“景氣臨界點”（見圖表1）。該數據也反映出在房地產開發(fā)投資增速放緩、新開工面積、施工面積以及銷售面積增速全面回落的情況下，總體看來，房地產行業(yè)近來發(fā)展不太景氣，與國家宏觀調控有關系。

三、財務比率分析

（一）償債能力分析

償債能力是指企業(yè)用其資產償還長期債務與短期債務的能力。企業(yè)有無支付現金的能力和償還債務能力，是企業(yè)能否健康生存和發(fā)展的關鍵。企業(yè)償債能力是反映企業(yè)財務狀況和經營能力的重要標志。

（二）發(fā)展能力分析

萬科企業(yè)的凈資產收益率始終在15%以上，甚至高達20%以上，說明投資者投入該企業(yè)的權益資本獲取收益的能力較大，能吸引較多投資者的投資，這也是它能籌集較大資金的原因之一?？傮w來說萬科在2018表現是足以令中小股東滿意的，股東收益水平良好。企業(yè)的毛利率始終維持在30%以上，且逐年增加，這表明萬科經營的房地產業(yè)的直接盈利能力很強，這也符合房價不斷持續(xù)上漲的現實。2017年萬科股票每股收益為2.54元，而在2018年萬科股票每股收益為3.06。說明萬科股票今年收益比上年可觀。企業(yè)的每股收益逐漸增長，這是一個很好的趨勢。該公司發(fā)展?jié)摿^大，股票市值有較大的升值空間。

（三）營運能力分析

企業(yè)營運能力主要指營運資產的效率與效益。營運資產的效率通常是指營運資產的周轉率或周轉速度。營運資產的效益是指營運資產的利用效果。企業(yè)營運能力分析就是要通過對反映企業(yè)資產營運效率與效益的指標進行計算與分析，評價企業(yè)的營運能力，為企業(yè)提高經濟效益指明方向。

短期資產營運能力分析：

應收賬款周轉率=營業(yè)收入/應收賬款平均余額

分析：應收賬款周轉率越高，說明企業(yè)應收賬款回收快，流動性強。2017年、2018年比2016年的收賬款周轉率有大幅度提升，證明平均收賬期有所縮短，應收賬款的回收加快，資金滯留應收賬款上的數量減少，資金使用效率有所提升。萬科A三年平均應收賬款周轉率要高于行業(yè)平均3.23%，表明萬科應收賬款回收快，流動性強。

存貨周轉率=營業(yè)成本（收入）/存貨平均余額

分析：存貨周轉率越高越好，說明企業(yè)存貨變現速度快，銷售能力強.萬科2018年的存貨周轉率比2017年有所提高，提高了企業(yè)資產的變現能力，為其短期償債能力提供了保障。2016年、2017年說明企業(yè)銷售狀況不好，存貨積壓，資金占用水平高。萬科三年平均存貨周轉率0.33%略低于行業(yè)平均0.39%，表明萬科存貨變現速度要比同行業(yè)慢。

長期資產營運能力分析

固定資產周轉率=營業(yè)收入/固定資產平均占用額

分析：該指標越高表明企業(yè)固定資產利用率越高，企業(yè)固定資產管理水平較好。從數據顯示看，萬科2016年和2017年指標較高，說明固定資產利用率較好，2018年指標最低，說明固定資產利用率較低。萬科三年固定資產平均周轉率要高于行業(yè)，表明萬科固定資產使用效率比行業(yè)優(yōu)，能使企業(yè)總資產發(fā)揮最佳的經濟效益。

總資產營運能力分析

總資產周轉率=營業(yè)收入/固定資產平均占用額

分析：該指標越高，說明企業(yè)全部資產的使用效率高。萬科17年總資產周轉率比16年稍微上升，其總資產周轉速度有所提升，說明企業(yè)的銷售能力增強，利潤增加。18年的總資產周轉率最低，說明生產效率降低，影響企業(yè)的盈利能力。萬科三年平均總資產周轉率要略高于行業(yè)平均，表明企業(yè)全部資產的使用效率較行業(yè)高。

四、結論

萬科A股股票價格整體是上升的趨勢，雖然會有偶爾的波動，但是都是總體趨勢是上升的。在2019年5月，出現了下降的趨勢，這也是由于當時的經濟形勢出現了緊張狀況，導致股票大盤都有所下降。因而，萬科也受到了影響，隨后一段時間，經濟形勢有所緩和，萬科的股票價格又出現了上漲的趨勢?？傮w上，可以預測萬科股票價格有上漲的潛力，并且保持相對穩(wěn)定。萬科無疑是房地產行業(yè)的領跑者。萬科股價變化幅度均高于滬深300和房地產行業(yè)股價，說明萬科在房地產行業(yè)中的龍頭地位是名副其實的，在眾多行業(yè)中，萬科一直追求高標準、高水平、高質量。因而，股票的價格保持相對穩(wěn)定，大趨勢變化逐漸上升的。

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