盛驚宇　肖中澤

摘 要 將以房抵債定性為實(shí)踐性法律行為具有保護(hù)債權(quán)不力的問(wèn)題，以往司法裁判路徑為承認(rèn)實(shí)踐性的代物清償合同和諾成性的以物抵債合同，而近期司法裁判路徑轉(zhuǎn)變?yōu)榛乇芤苑康謧膶?shí)踐性與諾成性的邏輯矛盾，以債的更改和新債清償對(duì)以房抵債進(jìn)行識(shí)別并定性為諾成性法律行為，然而新的裁判路徑依然留有邏輯矛盾問(wèn)題。將以房抵債應(yīng)定性為債的更改，同時(shí)賦予債權(quán)人單方任意解除權(quán)能夠較好解決這一邏輯矛盾，最大限度維護(hù)債權(quán)人利益。

關(guān)鍵詞 以房抵債 代物清償 新債清償 實(shí)踐性 諾成性

作者簡(jiǎn)介：盛驚宇、肖中澤，中國(guó)建筑第二工程局有限公司上海分公司法律事務(wù)部，法律顧問(wèn)，主要從事企業(yè)法律事務(wù)管理與研究。

中圖分類號(hào)：D926? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A? ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ? DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.09.034

嚴(yán)格意義上，以房抵債四個(gè)字并不構(gòu)成一個(gè)獨(dú)立統(tǒng)一的法律行為，司法實(shí)踐中可以分別適用代物清償、新債清償、債的更改、讓與擔(dān)保等制度 。誠(chéng)然以房抵債作為一種合意行為，應(yīng)當(dāng)以其意思表示一致的真實(shí)合意來(lái)判定其法律性質(zhì)及采用的法律規(guī)則，但現(xiàn)實(shí)中這種真實(shí)的合意往往無(wú)法判定，甚至是當(dāng)事人亦無(wú)從得知。但司法裁判卻無(wú)法回避以房抵債法律行為的定性及法律規(guī)則的適用問(wèn)題。

一、 問(wèn)題的引入：以房抵債法律行為的定性與債權(quán)保護(hù)不足

以房抵債，即以房產(chǎn)給付抵償原債務(wù)給付內(nèi)容，如用其名下房產(chǎn)抵償其應(yīng)付借款等;這種法律行為屬于民法中的以物抵債，物的范圍包括動(dòng)產(chǎn)、準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)等，而以房抵債由于涉及房產(chǎn)這一不動(dòng)產(chǎn)，其權(quán)屬變更以登記為準(zhǔn)，在實(shí)踐中往往存在以房抵債協(xié)議與房產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓之間時(shí)間的不一致性問(wèn)題，由此也帶來(lái)對(duì)債權(quán)保護(hù)的影響。

（一）以房抵債法律行為的定性

當(dāng)事人在債務(wù)已屆清償期后約定以物抵債，其本質(zhì)為代物清償 。所謂代物清償，是指?jìng)鶛?quán)人受領(lǐng)他種給付以代原定給付而使合同關(guān)系消滅的現(xiàn)象 。代物清償?shù)臉?gòu)成要件為：（1）原債務(wù)關(guān)系存在;（2）當(dāng)事人代物清償?shù)暮弦?（3）他種給付與遠(yuǎn)定給付不同;（4）債權(quán)人受領(lǐng)他種給付代原給付 。

根據(jù)代物清償?shù)膶?shí)踐性，以房抵債必須在房產(chǎn)權(quán)屬變更登記至債權(quán)人名下才生效，在此之前，以房抵債合同僅成立并未生效。

（二）代物清償?shù)膶?shí)踐性對(duì)債權(quán)保護(hù)的不足

通過(guò)對(duì)最高院多起以房抵債案例和司法裁判觀點(diǎn)的研究表明：（1）以房抵債這一生活事實(shí)識(shí)別為代物清償?shù)姆墒聦?shí)從而援引代物清償?shù)姆梢?guī)則具有債法理論依據(jù);（2）承認(rèn)代物清償?shù)膶?shí)踐性，在債務(wù)人未將房產(chǎn)變更登記在債權(quán)人名下時(shí)，按照代物清償?shù)姆梢?guī)則此時(shí)不發(fā)生清償效力，債權(quán)人向債務(wù)人主張履行原債務(wù)時(shí)才具有合同依據(jù)。否則，如果以房抵債為諾成性法律行為，在當(dāng)事人簽訂以房抵債協(xié)議后，債權(quán)人只能按照以房抵債協(xié)議要求債務(wù)人履行房產(chǎn)變更的義務(wù)，而無(wú)權(quán)要求債務(wù)人履行原債務(wù)，造成對(duì)債權(quán)保護(hù)的不足。

二、破析：以房抵債的兩種司法裁判路徑及其邏輯矛盾

面對(duì)以房抵債實(shí)踐性帶來(lái)新的債權(quán)保護(hù)不足的問(wèn)題，目前司法實(shí)踐逐步認(rèn)可了以房抵債協(xié)議的諾成性，然而諾成性的邏輯起點(diǎn)卻不一，同時(shí)這種諾成性的定性又產(chǎn)生了新的邏輯矛盾。

（一）裁判路徑一：代物清償合同具有諾成性

將以房抵債識(shí)別為代物清償，承認(rèn)其具有實(shí)踐性具有債法法理基礎(chǔ)，也能夠解決債權(quán)人在債務(wù)人未辦理房產(chǎn)變更登記時(shí)請(qǐng)求其履行原債權(quán)的合同依據(jù)問(wèn)題。但存在缺乏法律條文依據(jù)的問(wèn)題，結(jié)合以房抵債實(shí)踐性帶來(lái)的新問(wèn)題，目前司法實(shí)踐轉(zhuǎn)而認(rèn)可代物清償協(xié)議的諾成性。

最高院民二庭認(rèn)為：債務(wù)清償期屆滿后，債務(wù)如為金錢(qián)之債則數(shù)額就會(huì)確定，在此客觀基礎(chǔ)上達(dá)成的代物清償協(xié)議往往為雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，對(duì)該合意的效力應(yīng)予確認(rèn) 。

這一裁判路徑的邏輯起點(diǎn)為代物清償協(xié)議具有諾成性，當(dāng)事人簽訂的以房抵債協(xié)議成立并生效，在當(dāng)事人具有法律約束力，債權(quán)人有權(quán)要求債務(wù)人履行房產(chǎn)交付義務(wù)，債務(wù)人不履行時(shí)債權(quán)人有權(quán)依據(jù)以房抵債協(xié)議訴請(qǐng)法院要求債務(wù)人履行。

（二）裁判路徑二：新債清償合同具有諾成性

盡管認(rèn)可代物清償具有諾成性具有法律依據(jù)問(wèn)題，但是畢竟與傳統(tǒng)債法理論代物清償?shù)膶?shí)踐性相違背。因此近期最高院裁判路徑轉(zhuǎn)而回避將以房抵債定性為代物清償行為的問(wèn)題，而將以房抵債原則上定性為新債清償。所謂新債清償是指?jìng)鶆?wù)人因清償舊債務(wù)，而與債權(quán)人成立負(fù)擔(dān)新債務(wù)的合同 。

（三）兩種裁判路徑的邏輯矛盾及其產(chǎn)生的問(wèn)題

代物清償具有諾成性本身與傳統(tǒng)債法理論代物清償實(shí)踐性相違背，而新債清償則屬于在其本身實(shí)踐性與諾成性之爭(zhēng)中站在了諾成性觀點(diǎn)這一邊，避免了直接與代物清償實(shí)踐性這一傳統(tǒng)債法理論的違背。

1.代物清償具有諾成性的邏輯矛盾。但是無(wú)論是是認(rèn)可代物清償或新債清償，均將產(chǎn)生的邏輯矛盾為：以房抵債協(xié)議由于諾成性，原則上簽訂即生效，生效的以房抵債協(xié)議變更了原債務(wù)的給付方式，在以房抵債協(xié)議不存在無(wú)效、解除、撤銷、終止的情況下，在債務(wù)人未履行房產(chǎn)交付義務(wù)時(shí)，債權(quán)人以何依據(jù)要求債務(wù)人履行原債務(wù)呢？抑或法院在以房抵債協(xié)議生效的情況下，緣何依據(jù)原債權(quán)債務(wù)關(guān)系判定債務(wù)人須履行原債務(wù)呢？

2.新債清償具有諾成性的邏輯矛盾。而新債清償理論則同樣認(rèn)為雖然以房抵債并非新的合同，僅是就原債務(wù)清償方式的改變，與債權(quán)人成立負(fù)擔(dān)新債務(wù)的合同。并從債法理論中擇選處清償作為消滅債的方式，若債務(wù)人未實(shí)際履行以物抵債協(xié)議，則債權(quán)人與債務(wù)人之間的舊債務(wù)并未消滅。也就是說(shuō)，在新債清償，舊債務(wù)于新債務(wù)履行之前不消滅，舊債務(wù)和新債務(wù)處于銜接并存的狀態(tài);在新債務(wù)合法有效并得以履行完畢后，因完成了債務(wù)清償義務(wù)，舊債務(wù)才歸于消滅。暫不論新債清償可能同樣面臨代物清償?shù)倪壿嬅軉?wèn)題，新債清償其本身認(rèn)為在新債務(wù)履行前舊債務(wù)并未消滅，新債清償應(yīng)認(rèn)定系雙方當(dāng)事人另行增加一種清償債務(wù)的履行方式。按此邏輯，在以房抵債協(xié)議簽訂后房產(chǎn)交付前，債權(quán)人有權(quán)要求債務(wù)人履行原債務(wù)，而債務(wù)人亦有權(quán)選擇履行原債務(wù)而不履行房產(chǎn)交付義務(wù)。這又與以房抵債協(xié)議簽訂的初衷向違背。

同樣在以房抵債協(xié)議簽訂后，房產(chǎn)價(jià)格上升時(shí)，債務(wù)人可以選擇履行原債務(wù)，在房?jī)r(jià)價(jià)格下降時(shí)，債務(wù)人可以選擇房產(chǎn)交付。債權(quán)人反之同樣可以，這就造成以房抵債協(xié)議無(wú)實(shí)際意義。

3.兩種裁判路徑邏輯矛盾產(chǎn)生的問(wèn)題。無(wú)論是代物清償?shù)闹Z成性將以房抵債視為給付標(biāo)的的更改，還是新債清償將以房抵債視為清償方式的變更，其均不認(rèn)可以房抵債系債的更改。如果認(rèn)為以房抵債系給付標(biāo)的的更改或清償方式的變更，實(shí)際是將以房抵債協(xié)議認(rèn)定為原債權(quán)債務(wù)關(guān)系的從屬合同。

（1）以房抵債協(xié)議的從屬性使得其效力依附于原債權(quán)債務(wù)。根據(jù)主從合同的基本原理，主合同與從合同的關(guān)系適用“從隨主”原則，當(dāng)主合同不成立、無(wú)效、解除、撤銷時(shí)，從合同隨即之不存在。但實(shí)踐中大量發(fā)生的案例為盡管合同無(wú)效、解除，雙方之間仍然產(chǎn)生結(jié)算責(zé)任，仍然存在給付義務(wù)。如依此，主合同無(wú)效、解除，以房抵債協(xié)議作為起從合同不存在，發(fā)生代物清償或新債清償無(wú)合同依據(jù)，不能產(chǎn)生清償?shù)姆尚Я?。?）以房抵債協(xié)議的從屬性造成訴訟管轄、時(shí)效的混亂。同樣根據(jù)“從隨主”原則，以房抵債協(xié)議的訴訟管轄適用主合同訴訟管轄的情況。如建設(shè)工程施工合同中當(dāng)事人簽訂的以房抵債協(xié)議，由于建設(shè)工程施工合同作為主合同，適用專屬管轄，造成以房抵債協(xié)議也同樣適用專屬管轄。但在以房抵債協(xié)議債權(quán)人僅要求債務(wù)人履行房產(chǎn)交付義務(wù)時(shí)卻需在工程所在地法院起訴，未免欠妥。

而訴訟時(shí)效上，由于代物清償和新債清償均系清償債務(wù)發(fā)生變更，原債務(wù)并未消滅。在以房抵債情況下，債務(wù)人在履行房產(chǎn)交付義務(wù)中，原債權(quán)的訴訟時(shí)效應(yīng)為中斷，并開(kāi)始重新計(jì)算。

三、重構(gòu)：以房抵債定性為債的更改

（一）以房抵債本質(zhì)上屬于債的更改

未避免以房抵債中債務(wù)人不履行房產(chǎn)交付義務(wù)債權(quán)人無(wú)權(quán)要求債務(wù)人履行原債務(wù)的問(wèn)題，司法裁判首先從代物清償?shù)膶?shí)踐性來(lái)否則以房抵債協(xié)議的生效;由此產(chǎn)生的以房抵債協(xié)議在未交付房產(chǎn)時(shí)協(xié)議無(wú)約束力問(wèn)題，司法裁判轉(zhuǎn)而認(rèn)可代物清償?shù)闹Z成性或新債清償?shù)闹Z成性。兩種司法裁判路徑均不認(rèn)可將以房抵債視為債的更改。

債的更改系債權(quán)人與債務(wù)人合意變更債權(quán)的內(nèi)容和性質(zhì)，在債的更改下債權(quán)人僅擁有新債權(quán)而不擁有舊債權(quán)。也正是基于此，司法實(shí)踐中一般認(rèn)為以房抵債非債的更改，否則債務(wù)人不履行房產(chǎn)交付義務(wù)時(shí)，原債權(quán)不存在，債權(quán)人無(wú)權(quán)要求債務(wù)人履行原債務(wù)。但這種以結(jié)果論的裁判觀點(diǎn)本身值得商榷，是否屬于債的更改還應(yīng)以行為特征來(lái)判定。

將以房抵債定性為債的更改不僅符合當(dāng)事人實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，也能避免代物清償和新債清償?shù)倪壿嬅?，同時(shí)也能避免上述新問(wèn)題的產(chǎn)生。

1.債的客體發(fā)生改變系債的更改符合債法原理。以房抵債系房產(chǎn)抵償了原債務(wù)，無(wú)論是代物清償還是新債清償均認(rèn)可并強(qiáng)調(diào)其給付不同，而給付作為債權(quán)債務(wù)共同指向的對(duì)象，系債的客體。

2.債的更改具有諾成性具有法律依據(jù)。在代物清償諾成性根本違背了其實(shí)踐性的原理，而新債清償巧妙地回避了這一問(wèn)題，按照法無(wú)明文規(guī)定即自由的原則判定其具有諾成性。但債的更改的諾成性不僅具有債法理論根基，更具有現(xiàn)實(shí)的法律依據(jù)。

3.債的更改消滅原債權(quán)系獨(dú)立的合同。由于債的更改系對(duì)債的客體進(jìn)行變更，應(yīng)認(rèn)定其債權(quán)債務(wù)關(guān)系的變更，合同性質(zhì)發(fā)生了根本變化，其屬于獨(dú)立的合同，而非原債權(quán)債務(wù)合同的從合同。其訴訟管轄固然適用以房抵債協(xié)議自身的情況。同時(shí)訴訟時(shí)效上應(yīng)當(dāng)按照新的債權(quán)重新計(jì)算。

（二）債的更改實(shí)踐中可約定債權(quán)人單方解除權(quán)

誠(chéng)然，債的更改能夠避免邏輯矛盾和邏輯矛盾下的問(wèn)題，制度的有效不僅需要其自身的合乎邏輯性還需要其外在實(shí)用性。債的更改諾成性上與代物清償和新債清償諾成性效果一致，但在以房抵債協(xié)議生效情況下，債務(wù)人未履行房產(chǎn)交付義務(wù)時(shí)，債權(quán)人主張債務(wù)人履行原債務(wù)的依據(jù)是否構(gòu)成新的問(wèn)題呢？

對(duì)于此問(wèn)題，可以通過(guò)實(shí)踐層面的操作來(lái)解決。由于以房抵債或債的更改發(fā)生在債務(wù)人違約未履行原債務(wù)的情況下，往往債權(quán)人具有優(yōu)勢(shì)地位，債權(quán)人可以通過(guò)協(xié)議賦予其單方解除權(quán)。

在實(shí)操層面，賦予債權(quán)人單方解除權(quán)，如債權(quán)人不行使其單方解除權(quán)，債權(quán)人只能要求債務(wù)人履行房產(chǎn)交付義務(wù)，如債權(quán)人擬主張債務(wù)人履行原債務(wù)必須行使單方解除權(quán)，否則承擔(dān)不利的后果。

同樣，將以房抵債定性為債的更改，在訴訟管轄上，債權(quán)人如不解除以房抵債協(xié)議，應(yīng)按照以房抵債協(xié)議確定訴訟管轄。如債權(quán)人主張履行原債務(wù)，則必須解除以房抵債協(xié)議，并根據(jù)原債權(quán)債務(wù)關(guān)系確定訴訟管轄。在訴訟時(shí)效上，未解除以房抵債協(xié)議，訴訟時(shí)效適用以房抵債協(xié)議的訴訟時(shí)效情況，在解除以房抵債協(xié)議的情況下，訴訟時(shí)效由于以房抵債簽訂時(shí)系原債權(quán)主張的方式之一，原債權(quán)訴訟時(shí)效子以房抵債協(xié)議簽訂時(shí)中斷，并重新開(kāi)始計(jì)算。債權(quán)人在原債權(quán)訴訟時(shí)效過(guò)期限時(shí)可通過(guò)單方解除權(quán)及時(shí)行使其原債權(quán)。

注釋：

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