宋宇軒 夏金容

摘要：近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展逐步提升，同時(shí)各大政策與方案也層出不窮，無(wú)論是政府方面還是各大房地產(chǎn)公司方面，都是各種手法推陳出新，從而互相競(jìng)爭(zhēng)互相成長(zhǎng)。如此使得各大房地產(chǎn)開發(fā)商著手研究各個(gè)方面，從開始的土地，資源渠道，項(xiàng)目開發(fā)與管理直至銷售策劃等等，分析其中的優(yōu)點(diǎn)與不足的經(jīng)驗(yàn)，而進(jìn)步完美。我也由本文來(lái)發(fā)表對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)的初步探討等我個(gè)人的看法。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);發(fā)展現(xiàn)狀;未來(lái)趨勢(shì)

引言：

在中國(guó)甚至是全世界上，房地產(chǎn)事業(yè)都是一個(gè)可以掛鉤于國(guó)家經(jīng)濟(jì)的一個(gè)非常重要的行業(yè)，且房地產(chǎn)的安全也直接關(guān)系著國(guó)家金融和宏觀經(jīng)濟(jì)的安全，而且它也是一個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)。雖然一些歐洲國(guó)家的房地產(chǎn)事業(yè)已經(jīng)完善甚至接近飽和，但是仍有后續(xù)工作需要繼續(xù)，所以房地產(chǎn)是一項(xiàng)長(zhǎng)久的事業(yè)，更是事關(guān)民生的重要產(chǎn)業(yè)，所以房地產(chǎn)如果發(fā)展完善甚至躋身頂級(jí)行列，那么一個(gè)國(guó)家從古到今一直追求的國(guó)泰民安也會(huì)由此而來(lái)。

房地產(chǎn)行業(yè)與人民大眾可謂是息息相關(guān)，而它發(fā)展過(guò)程中的利與弊也是關(guān)乎于每位居民及受眾者自身的，所以房地產(chǎn)的類型及對(duì)應(yīng)人群也會(huì)隨時(shí)間及需求逐年改善或調(diào)整，比如長(zhǎng)租公寓、養(yǎng)老公寓以及工業(yè)和旅游業(yè)用建筑及住宅等等。結(jié)合以往房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，甚至與一些相應(yīng)政策和一些代表性地區(qū)的發(fā)展、市場(chǎng)相結(jié)合，來(lái)看一下房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)的趨勢(shì)，并在此大勢(shì)之下，再次結(jié)合自身所學(xué)所感表明對(duì)于房地產(chǎn)專業(yè)發(fā)展的認(rèn)識(shí)以及身為一名房地產(chǎn)專業(yè)的學(xué)生對(duì)于未來(lái)的自我規(guī)劃。

一、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

1.中華人民共和國(guó)成立以來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展和改革，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)也發(fā)展迅速。而房地產(chǎn)市場(chǎng)始終保持較快發(fā)展，現(xiàn)在也取得了應(yīng)有的發(fā)展成果。與此同時(shí)，在另一邊的順利發(fā)展中，我們也應(yīng)該看到受各種不利因素和制約因素影響，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過(guò)程中，也會(huì)出現(xiàn)一些更加困難的問(wèn)題。例如，商品房?jī)r(jià)格持續(xù)飆升，投機(jī)活動(dòng)增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管不力，也嚴(yán)重影響了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康和發(fā)展。限制銷售限制需求已成為重要途徑之一。經(jīng)過(guò)密集的地方監(jiān)管和控制，2017年出臺(tái)了限購(gòu)政策，一些城市開放了現(xiàn)貨銷售模式，以抑制短期投機(jī)需求，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)售。此外，在其他一些城市政策中，非本地居民的住房轉(zhuǎn)讓限制要比當(dāng)?shù)鼐用耖L(zhǎng)。在威海，泉州等地，限制主要是針對(duì)非當(dāng)?shù)鼐用?。在正式批?zhǔn)中，書面證明買方只有在獲得不動(dòng)產(chǎn)證書兩年后才能上市和轉(zhuǎn)讓。在此之后，它將需要五年才能上市和轉(zhuǎn)讓。要嚴(yán)格控制房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，加強(qiáng)監(jiān)管，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，注重維護(hù)金融安全穩(wěn)定，促進(jìn)金融和稅收改革的持續(xù)推進(jìn)。我們應(yīng)該強(qiáng)調(diào)貨幣政策的穩(wěn)定性和中國(guó)人民銀行的工作會(huì)議，以保持貨幣信貸和社會(huì)融資規(guī)模的合理癥狀。加強(qiáng)財(cái)務(wù)控制，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)金融財(cái)政和稅收。

2. 2017年，房地產(chǎn)市場(chǎng)在調(diào)控持續(xù)增加的情況下呈下降趨勢(shì)。各種重要指標(biāo)發(fā)生分化，采購(gòu)面積增長(zhǎng)率繼續(xù)增加等。根據(jù)數(shù)據(jù)，2017年整體營(yíng)業(yè)額呈現(xiàn)出較明顯的下降趨勢(shì)。需求在2018年逐步釋放，2017年住宅用地投資強(qiáng)度大幅增加。住宅用地投資強(qiáng)度以住宅用地交易量和住宅銷售量來(lái)衡量。 2017年，大多數(shù)城市的住宅用地投資強(qiáng)度顯著增加。房地產(chǎn)監(jiān)管政策繼續(xù)強(qiáng)調(diào)“因城而制”以及“因地制宜”。

3.注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和提高運(yùn)營(yíng)效率對(duì)房地產(chǎn)業(yè)具有重要意義，因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)可以說(shuō)是一個(gè)資源型產(chǎn)業(yè)，而且地理位置優(yōu)越，價(jià)格合理的土地。對(duì)房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)非常重要。良好的房地產(chǎn)資源注入將為整體指標(biāo)的改善帶來(lái)巨大空間。房地產(chǎn)城市化進(jìn)程分為世界三個(gè)階段：第一階段是城市化初期城市人口的緩慢增長(zhǎng)，經(jīng)過(guò)10%以上的逐步加速。當(dāng)城市人口比例超過(guò)3%時(shí)，第二階段的城市化進(jìn)程將加速。在城市人口比例超過(guò)70%之前，這一趨勢(shì)不會(huì)放緩。在第三階段，城市化進(jìn)程將停滯或略有下降。從1949年到現(xiàn)在，我國(guó)在理論上仍處于城市化的快速發(fā)展階段。

二、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)

1.在短短數(shù)十年內(nèi)我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展成幾乎成為最熱門的行業(yè)。房地產(chǎn)的發(fā)展，不僅僅是經(jīng)濟(jì)方面，其他附屬行業(yè)也遭到了房地產(chǎn)行業(yè)的影響。而且為了控制房地產(chǎn)的過(guò)熱發(fā)展，政府短時(shí)間內(nèi)出臺(tái)了許多相應(yīng)的措施與政策。然而，越是實(shí)施調(diào)控，房?jī)r(jià)越漲;出臺(tái)政策越多，房?jī)r(jià)上漲的速度越快;政府調(diào)控的越大，市場(chǎng)反彈的壓力越大。這種逆向調(diào)控的矛盾現(xiàn)象的根源，在于住宅需求旺盛、住房供給不足和政府政策的效應(yīng)抵消。所以房地產(chǎn)有效調(diào)控的治本思路應(yīng)該是，增加樓市的有效供給、完善住房發(fā)展模式、轉(zhuǎn)變住房觀念等。

2.我認(rèn)為未來(lái)可能應(yīng)該進(jìn)行聯(lián)合開發(fā)合作經(jīng)營(yíng)，由于我國(guó)大多數(shù)是中小型的開發(fā)企業(yè)，因此在面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)往往會(huì)顯得蒼白而無(wú)力，因此大中型的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該抱成一團(tuán)聯(lián)合發(fā)展優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，采用合作共贏的模式聯(lián)合開發(fā)市場(chǎng)，才能讓每個(gè)企業(yè)利潤(rùn)最大化，從而促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，而后創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷手段。

3.未來(lái)的幾年里房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)u趨平穩(wěn)，但是未來(lái)市場(chǎng)更加注重產(chǎn)品品質(zhì)提升，需求結(jié)構(gòu)將繼續(xù)調(diào)整，婚房剛需逐漸下降，改善型需求將提升。而且二胎政策全面放開后，二胎出生將增加改善型需求，對(duì)于三四線城市影響將高于一二線。而在建筑方面，綠色建筑及智能建筑也在一步步崛起，高品質(zhì)、設(shè)計(jì)獨(dú)特、綠色環(huán)保等宜居產(chǎn)品市場(chǎng)空間更大，打造高標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)全面升級(jí)將成房地產(chǎn)行業(yè)重要發(fā)展趨勢(shì)。

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