摘 要：近年來，房地產(chǎn)企業(yè)由建筑業(yè)逐漸向金融業(yè)的轉(zhuǎn)型，由營造驅(qū)動轉(zhuǎn)變?yōu)榻鹑隍?qū)動。同時，金融的關(guān)鍵在于整個項目的風(fēng)險控制，而對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，風(fēng)險控制的核心主要又是精準(zhǔn)評估土地價值?；诖耍恼陆Y(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展大背景，探討了如何在大數(shù)據(jù)時代下做好房地產(chǎn)土地價值評估，提出了可借鑒的方法，降低投資風(fēng)險，以供參考。

1 大數(shù)據(jù)城市房地產(chǎn)發(fā)展演變過程

1.1大數(shù)據(jù)類型及具體分析

總所周知，大數(shù)據(jù)是一種融通工具，它能夠分析數(shù)據(jù)與信息融通，一些有價值的、智能的甚至傳統(tǒng)信息分析方法無法獲取的知識和信息，大數(shù)據(jù)分析都可以進(jìn)行分析獲取，特別是通過海量數(shù)據(jù)做統(tǒng)計進(jìn)行的搜索，最終實現(xiàn)模式挖掘與預(yù)測分析。怎樣通過大數(shù)據(jù)膨脹的用戶網(wǎng)絡(luò)行為數(shù)據(jù)的積累，處理這一類具有寶貴市場信息的非結(jié)構(gòu)化數(shù)據(jù)，并進(jìn)行系列深入挖掘、分析、管理和應(yīng)用，這個問題需要我們亟待解決。房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)挖掘與分析主要包含以下幾個方面：關(guān)聯(lián)分析、聚類分析、演變和預(yù)測分析等。聚類分析，主要就是將所有的數(shù)據(jù)對象拆分到多個群組里，在每一個群組里都具有比較高的相似度，但在群組之外，每個對象都會有些許的差異。在房地產(chǎn)市場分析領(lǐng)域，借助聚類分析可以用來研究片區(qū)市場分異、需求類型構(gòu)成，從而將科學(xué)的依據(jù)提供給樓盤開發(fā)類型的選擇、區(qū)域房地產(chǎn)調(diào)控政策。關(guān)聯(lián)分析，是找到屬性之間的關(guān)聯(lián)性，不同項的相關(guān)性需要通過關(guān)聯(lián)規(guī)則在同一事件中找出來，這充分體現(xiàn)了分析數(shù)據(jù)集合之間有趣的關(guān)系。

1.2城市房地產(chǎn)的發(fā)展

該城市房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)起源于20世紀(jì)80年代中期，其蓬勃發(fā)展是在1998年國家停止福利分房制度以后。直至2016年，該人均住房建筑面積為37.6平方米，增長3.3%，城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)為31.9%。1984年，市房地產(chǎn)開發(fā)公司成立后，開始在中心城區(qū)大面積修建住房，并形成了居民住宅小區(qū)。20世紀(jì)90年代，隨著住房制度的改革，住宅小區(qū)也漸漸有了商品房的概念，但那些商品房往往是單體樓居多，沒有物業(yè)，規(guī)模較小。進(jìn)入21世紀(jì)，首個花園式樓盤開工建設(shè)。此后，各種高品質(zhì)樓盤如雨后春筍般拔地而起，該城市迎來了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的黃金時代。

1.3城市近幾年的房價波動

根據(jù)每個月的均價匯出的近年來房價波動顯示，2010全年該市房價上漲1436元/㎡，漲幅達(dá)44.5%。2013年房地產(chǎn)價格開始呈明顯下降趨勢，而2014年后成交均價一降再降，相比之下盡顯頹勢。放眼整個房地產(chǎn)市場，愈加蕭條的市場局面搞得人心惶惶，各種駭人聽聞的“樓市要垮”論非常直接的克制住了購房者的置業(yè)欲望。2014年是房地產(chǎn)發(fā)展過程中的一個緩沖點，減緩的市場局勢應(yīng)該成為樓市趨于正常化的新起點。2016年樓市成交均價與去年同期相比有小幅回落，主要原因在于十堰安設(shè)房項目有非常大的影響，大量低價安置房的入市，拉低了整體成交均價，該城市從大盤形勢看，房屋成交均價隨之上漲，但從總體形勢看，成交均價有顯現(xiàn)下滑的現(xiàn)象。

2 房地產(chǎn)價值評估的影響因素

2.1上漲因素分析

黨的十一屆三中全會后，該市的經(jīng)濟建設(shè)進(jìn)入了一個高速發(fā)展時期，隨著地方政府對這個產(chǎn)業(yè)的引入，使得當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟呈現(xiàn)快速增長的模式，人民收入的增長，自然帶動消費力的提升，由此購房的積極性也會提高，從而帶動了房價的上漲。而該城市，其實也只是我國今年來各個城市快速發(fā)展的一個縮影，具有代表性，能夠從一定程度上反應(yīng)我國經(jīng)濟的發(fā)展和房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)步。

2.2下降因素分析

從市房管局?jǐn)?shù)據(jù)來看，2013年該市樓市供應(yīng)量達(dá)2546961.35平方米，成交量為1265356.89平方米，庫存量達(dá)1281604.46平方米。房地產(chǎn)市場此時已進(jìn)入供大于求的階段。由于庫存量翻了兩三倍，導(dǎo)致許多房地產(chǎn)開發(fā)商出現(xiàn)銷售滯后的情況。數(shù)據(jù)顯示該市2009至2011年房地產(chǎn)建筑業(yè)總產(chǎn)值上升的較為緩慢，且2010年至2011年房地產(chǎn)企業(yè)急劇減少，一年的時間有八家企業(yè)倒閉，由此也反映出2011-2012房地產(chǎn)市場出現(xiàn)問題。2012年開始出現(xiàn)輿論部分招商引資進(jìn)來的企業(yè)，逐漸退出。這些企業(yè)的遷移使得當(dāng)?shù)厝嗣竦馁彿啃判氖軇?chuàng)，購房受阻，對房產(chǎn)價格造成嚴(yán)重影響。

3 大數(shù)據(jù)技術(shù)在房地產(chǎn)土地評估方法

1）綜合利用網(wǎng)上的開源數(shù)據(jù)以及商業(yè)數(shù)據(jù)，比如不同時間點的房產(chǎn)屬性、成交量、成交額、成交時間長等，來判斷出各地塊的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢，并可結(jié)合GIS地理信息系統(tǒng)，從而判斷各類城市生活配套設(shè)施對房地產(chǎn)價格影響的權(quán)重，以此作為價值評估體系的一部分。

2）利用消費者線上行為數(shù)據(jù)及市場交易數(shù)據(jù)，完成目標(biāo)消費者人群畫像，其中包括性別分布、年齡分布、消費能力、家庭狀況、關(guān)注戶型、相關(guān)網(wǎng)頁瀏覽時間等，判斷出目標(biāo)消費者的核心需求以及迫切程度，并結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)所要開發(fā)的項目類型、開發(fā)成本周期，判斷其可行性；

3）利用商業(yè)數(shù)據(jù)，分析出消費者的地點為集中還是分散，并結(jié)合RFM模型，即消費者的消費頻率、人均消費水平，、消費者最近一次消費信息，判斷地塊各商圈的市場活力與輻射范圍。

4）加強大數(shù)據(jù)技術(shù)應(yīng)用的研發(fā)力度。房地產(chǎn)土地評估機構(gòu)能否實現(xiàn)創(chuàng)新，主要取決于房地產(chǎn)土地評估機構(gòu)是否設(shè)立研發(fā)部門，研發(fā)工作是否富有成效。房地產(chǎn)土地評估機構(gòu)的研發(fā)工作，要側(cè)重于新技術(shù)、新方法和新手段，特別是大數(shù)據(jù)技術(shù)在房地產(chǎn)土地評估領(lǐng)域的應(yīng)用，優(yōu)化工作流程，提高工作效率，降低業(yè)務(wù)成本。為此，需要采用新的組織形式與管理方法，利用民營高科技企業(yè)的技術(shù)、人才與設(shè)備優(yōu)勢，聯(lián)合科研機構(gòu)和高等院校等共同研發(fā)評估大數(shù)據(jù)技術(shù)等，積極開展大數(shù)據(jù)領(lǐng)域的雙邊或多邊技術(shù)協(xié)作，逐步形成房地產(chǎn)土地評估大數(shù)據(jù)技術(shù)科研平臺，為房地產(chǎn)土地評估領(lǐng)域應(yīng)用大數(shù)據(jù)技術(shù)提供有力支撐。

5）加強經(jīng)濟市場立法。房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展需要法律權(quán)威性的主體和手段來保障它的發(fā)展環(huán)境，市場和政府要相互協(xié)調(diào)才能共同創(chuàng)造出法制化的環(huán)境。在房地產(chǎn)運營的過程中，一切要以法律性質(zhì)的合同為基礎(chǔ)達(dá)成交易，因此，一定要重視購房過程中的每一個環(huán)節(jié)。首先要完善規(guī)范來解決房地產(chǎn)的消費糾紛，要遵規(guī)守法；其次是要嚴(yán)格執(zhí)法，進(jìn)行嚴(yán)格的市場監(jiān)管；最后要建立房地產(chǎn)的信用體系，共同建立起平等公開的契約制度。

4 結(jié)束語

綜上所述，我們可以得知，大數(shù)據(jù)時代的到來，數(shù)據(jù)的采集與分析在技術(shù)層面已不再是難點，如何結(jié)合房地產(chǎn)具體業(yè)務(wù)場景對海量的多維度數(shù)據(jù)并深入挖掘分析，結(jié)合地區(qū)實際經(jīng)濟和消費信心，才是現(xiàn)階段的關(guān)鍵。目前，在房地產(chǎn)正在完成由建筑業(yè)向金融業(yè)的轉(zhuǎn)型這一行業(yè)大背景下，須將從數(shù)據(jù)中提煉的有效信息與房地產(chǎn)行業(yè)的具體業(yè)務(wù)知識進(jìn)行結(jié)合分析，才能提高房地產(chǎn)企業(yè)的城市空間分析能力，從而完成土地價值評估這一環(huán)節(jié)的有效變革，控制投資風(fēng)險。

參考文獻(xiàn)

[1]繆濤，洪建國，林波，田鑫.大數(shù)據(jù)在房地產(chǎn)市場分析中的應(yīng)用[J].中國房地產(chǎn)，2016.

[2]郝丁.我國房地產(chǎn)經(jīng)濟波動與金融風(fēng)險防范研究[D].西南財經(jīng)大學(xué)，2016.

[3]辜寄蓉，劉寅，馮義從，等.土地供應(yīng)與房地產(chǎn)傳導(dǎo)機制的大數(shù)據(jù)分析框架研究[J].中國國土資源經(jīng)濟，2017，30（12）：49-55.

作者簡介

丁艷嫻（1990-），女，廣東茂名市人，大學(xué)本科學(xué)歷，工作單位：國眾聯(lián)資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限公司江門分公司，研究方向：土地評估，土地規(guī)劃