黃玉蘭

摘要：房地產(chǎn)價格受供求關系、地理區(qū)位、交通通達度以及國家政策制度多方因素的影響。隨著時代的發(fā)展，為了緩解城市交通壓力，軌道交通成為解決交通問題的主要手段之一，軌道交通對房地產(chǎn)價格的影響也逐漸加大。本文通過論述城市軌道交通對房地產(chǎn)價格的影響過程進行分析，從而提出相應的對策建議，希望能為讀者提供幫助。

關鍵詞：房地產(chǎn)價格;軌道交通;影響;對策

一、研究背景

我國改革開放進程取得巨大成就，許多大中城市的社會資源、教育資源、保障資源的優(yōu)勢明顯，這就促使大批人流涌入各大城市，造成嚴重的交通矛盾。所以，為了緩解交通壓力，軌道交通也就進入了人們的視野。

根據(jù)中國城市軌道交通網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截止2018年，中國已經(jīng)有35座城市建成并且已經(jīng)投入運營的城市軌道線路共計5027.36公里。這表明在城市交通需求也在劇烈增長的同時，我國也在積極建設新的交通模式，擴展交通線路藍圖。軌道交通一方面給人們的出行帶來了便利，一定程度上緩解了城市的交通壓力。另一方面而言，軌道交通也給房地產(chǎn)價格帶來了機遇，人們會越來越傾向于選擇沿軌道交通一線而建立的住宅項目。軌道交通是通過怎樣的機制影響房地產(chǎn)價格，這就成為我們研究的方向。

二、城市軌道交通的發(fā)展

（一）城市軌道交通的含義

城市軌道交通是指以電力或內(nèi)燃機驅(qū)動，必須具有一定線路方向且處于軌道上運行的服務于城市大眾的運輸系統(tǒng)。

（二）發(fā)展狀況

在軌道交通發(fā)展的初期，我國面臨著帝國主義的經(jīng)濟封鎖和前蘇聯(lián)的技術封鎖的處境，在沒有過多參考文件下，中國學者仍然兢兢業(yè)業(yè)，終于迎來軌道交通發(fā)展前景的光芒。1965年，我國在北京建設第一條城市軌道交通系統(tǒng)。2017年，“復興號”稱號問世，前身是中國標準動車組，該動車是具有完全自主知識產(chǎn)權、達到世界先進水平的動車組列車。至今，中國已經(jīng)形成了強大的城市軌道交通體系，城市軌道還在不斷創(chuàng)新的路上。

三、房地產(chǎn)價格的主要影響因素

（一）供求關系

供求關系是影響房地產(chǎn)價格的根本因素，其他因素也是通過改變供求關系而影響房地產(chǎn)價格的。住宅除了居住功能之外，還具有投資功能。就居住功能而言，居住環(huán)境條件較好地區(qū)住房需求會大于供給。就投資功能而言，優(yōu)質(zhì)資源集中區(qū)的需求也會大于供給，例如教育資源集中區(qū)的學區(qū)房，房地產(chǎn)價格攀高不下，但需求仍然十分旺盛。

（二）地理區(qū)位

房地產(chǎn)住宅項目所處的地段直接決定房地產(chǎn)的價格水平。不同的地段擁有不同的房地產(chǎn)價格水平，這也就會形成級差地租[1]。而各地段的房地產(chǎn)價格水平并不是由地理位置因素決定的，還會根據(jù)整個城市的發(fā)展水平，綜合城市中經(jīng)濟、行政、社會、人文等各方面因子而篩選出最具有價值的地段區(qū)位，以此展現(xiàn)該城市的無限可能。例如，不同的購房者會根據(jù)自身的需求而選擇相應區(qū)位的房產(chǎn)。商業(yè)辦公用房的選址會接近城市的CBD，高級住宅會更接近于遠郊自然環(huán)境優(yōu)越的地帶，普通住宅會更靠近城市廣場、公園等地。

（三）交通通達度

交通通達度[2]也會成為影響人們購房的重要因素之一。人們在購房時常常會考慮三條基本的交通動線以及多條特殊動線。三條基本交通線一般表現(xiàn)為生活動線、工作動線以及游玩動線。這些交通線會要求購房者所購房屋接近超市、工作地點、中心廣場等地，而將這些地點串聯(lián)起來的本質(zhì)要素就是交通。因此，越是靠近這些區(qū)域的住宅，房地產(chǎn)的交通通達性會越高，自然而然房地產(chǎn)價格也就會升高。

（四）國家政策

在房地產(chǎn)方面，國家政策的工具主要是土地制度[3]和住房制度。

近年來，我國城市土地資源在城市發(fā)展的進程中不斷減少。因此，國家和政府需要對土地管理做出相應的制度規(guī)范，可以通過設置建筑的高度、建筑的容積率、建筑的綠地率以及安全技術指標等規(guī)范來確保土地的規(guī)劃更加合理。就建筑物綠地率指標而言，建筑物的綠地率越高，證明綠化水平高，房地產(chǎn)價格也相對較高。與此同時，住房制度也需要跟進人們的收入水平，要將房地產(chǎn)價格控制在合理的范疇里。住房制度越完善，人們的購房需求就會越容易滿足。制定實施合理的住房制度和土地制度，才可以保證房地產(chǎn)行業(yè)在市場上健康平穩(wěn)的發(fā)展，為經(jīng)濟建設提供支持。

四、軌道交通對房地產(chǎn)價格的影響過程

軌道交通對房地產(chǎn)的影響最大程度體現(xiàn)在交通通達度上，即交通便捷度。隨著城市化不斷推進，城市功能更加豐富化，在人們?nèi)粘Ｉ钪袝婕肮ぷ?、娛樂、購物以及學習場地，在大中城市中，人口數(shù)量多，交通壓力大，傳統(tǒng)的交通工具的弊端開始顯露，比如說公交車的運行速度和等待時間具有不可估計性，自行車騎行時間長，私家車出行成本高。這些工具在一定程度上都是在提高人們出行的時間成本、勞動成本和價值成本。在這種情況下，城市軌道交通具有傳統(tǒng)交通工具不具備的特點，速度快、費用低、舒適度高。在20世紀60年代開始，W.Alonso（阿隆索）和W.Evans（埃文斯）將城市中土地使用情況與交通系統(tǒng)結(jié)合起來探討住宅的區(qū)位，并以此建立了權衡理論。該理論中闡述了越遠離城市中心，交通費用越高的觀點，表明在進行住宅區(qū)位選址的過程中，交通費和居住成本之和越小的點，越趨向最佳區(qū)位。因此，在居住成本不變的條件下，當交通費用開始降低時，交通費用和居住成本之和就會下降，原先距離城市遠的住宅區(qū)域的土地價格水平會得到相應上升，證明交通系統(tǒng)對土地價格影響顯著。以南寧市一號線為例，南寧軌道交通一號線連接了石埠和火車東站，沿途25個站點經(jīng)過廣西大學、朝陽廣場、會展中心以及東盟商務區(qū)等教育、娛樂、商務區(qū)域，該軌道交通拉進了南寧市郊區(qū)與市中心的距離，降低了遠郊地區(qū)人民到達市區(qū)的交通成本。不僅如此，南寧市1號線沿線區(qū)域的房地產(chǎn)價格水平也在提升。軌道交通的適用性也促使許多城市積極籌建軌道交通，這也將在一定程度上會改變原有區(qū)域的用地規(guī)模。[4]再以深圳地鐵一號線為例，深圳一號線在進行建設之前，由相關數(shù)據(jù)表明，住宅用地與工業(yè)用地之比為8：5，在一號線建成之后，兩者的比例為11：1，這表明工業(yè)用地規(guī)模下降，交通系統(tǒng)的建設，會促使該地區(qū)住房規(guī)模的擴大，吸引更多人購房。

五、對策建議

（一）政府應該加強交通線的規(guī)劃，不斷優(yōu)化合理交通線布局

政府在城市規(guī)劃建設中具有重要的決策權。在軌道交通建設中，政府應該認清軌道交通的利弊，合理規(guī)劃布局。一方面需要考慮到軌道交通帶來的經(jīng)濟效益，另一方面也需要考慮城市產(chǎn)業(yè)的布局，提高產(chǎn)業(yè)的質(zhì)量。政府需要合理規(guī)劃住宅、商業(yè)、工業(yè)以及公用用地的規(guī)模，軌道交通雖然帶來許多好處，但也不要忘記其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)應該制定合理的開發(fā)規(guī)劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)中占據(jù)主要地位。在考慮經(jīng)濟最大化的同時，也應該權衡消費者的出行動線需要，應如何布置格局才更加合理。與此同時，也需要充分考慮消費者的消費水平，制定合理的銷售計劃，提高盈利水平

（三）購房者應理性購房

在城市建設中，越接近交通系統(tǒng)的住房的房價越高，這并不意味著消費者需要追求此類住宅。消費者應該保持自己理性的頭腦，預見城市發(fā)展的方向，可以在政府預計規(guī)劃建設交通線的區(qū)域購房，這樣可以享受到未來交通的紅利。

參考文獻：

[1] 沈爍. 城市軌道交通對住宅價格的影響研究[D].上海師范大學，2018.

[2] 王禹杰，孫巖.城市軌道交通對沿線房地產(chǎn)價格的影響研究[J].四川建材，2016，42（06）：162-163.

[3] 尹偉，孫建波.城市軌道交通對房地產(chǎn)價格的影響機理研究[J].科技經(jīng)濟導刊，2016（36）：245.

[4] 李澤涵.城市軌道交通對房地產(chǎn)價格的影響機理分析[J].價格月刊，2016（10）：1-4.