摘要：土地增值是我國一種十分常見的稅種，征收的對(duì)象主要是土地與地上的建筑物。土地增值稅的征收是我國合理調(diào)節(jié)土地增值收益，增強(qiáng)對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)以及房地產(chǎn)交易市場調(diào)控的一種宏觀調(diào)控方法，同時(shí)還是我國稅收的一種主要來源。因此，土地增值稅清算對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)非常的重要，對(duì)于企業(yè)的發(fā)展也具有重要的意義。本文主要是分析了土地增值稅清算下房地產(chǎn)企業(yè)所存在的問題，并限期房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅籌劃策略，希望能夠推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);土地增值稅清算;適應(yīng)策略

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是拉動(dòng)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)，其對(duì)于拉動(dòng)內(nèi)需體積促進(jìn)其他企業(yè)的發(fā)展均有著非常重要的作用。土地增值稅是對(duì)于土地的增值額進(jìn)行征稅，土地增值額是通過轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的方式所獲得的收入減去可扣除項(xiàng)目后的余額。在土地增值稅清算過程中，就必然會(huì)涉及對(duì)于收入的確認(rèn)，可以扣除項(xiàng)目中的成本、費(fèi)用的核算等等。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算的定義

土地稅增值清算是指符合土地增值稅清算下的房地產(chǎn)企業(yè)，在對(duì)于需要繳納的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地增值稅稅額進(jìn)行計(jì)算的過程中，以稅收法律、法規(guī)等相關(guān)的政策規(guī)定來開展，并填寫《土地增值稅清算申報(bào)表》，然后向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供相關(guān)的資料，并開始辦理土地增值稅的清算手續(xù)，然后結(jié)清房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅款。

二、土地增值稅清算下企業(yè)所存在的問題

（一）土地使用權(quán)

由于我國人口的飛速發(fā)展，導(dǎo)致我國的城市土地資源發(fā)生了供不應(yīng)求的情況，基于此背景，政府部門為了可以使得土地資源管理及房地產(chǎn)開發(fā)土地的行為能夠更加的規(guī)范，相繼出臺(tái)了許多關(guān)于土地管理的政策，以此來保障土地可以得到合理的開發(fā)與利用。而這些政策的存在在一定程度上對(duì)于存在獲取土地的使用權(quán)不規(guī)范的房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了良好的限制。部分企業(yè)為了可以在市場的競爭中獲得勝利，所以，會(huì)通過非法的途徑獲得土地，并沒有嚴(yán)格地按照土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)來辦理相應(yīng)的流程，這一情況無疑會(huì)對(duì)該行業(yè)在市場發(fā)展的正常秩序產(chǎn)生嚴(yán)重的影響，甚至還會(huì)造成嚴(yán)重的土地增值稅和流轉(zhuǎn)稅流失。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目工程的開發(fā)時(shí)，這一過程需要很長的時(shí)間。首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要提前支出大量的資金，通常是通過財(cái)務(wù)杠桿的原理來解決籌資。但是因?yàn)殂y行監(jiān)管以及國家管控，導(dǎo)致開發(fā)公司只能通過委托貸款的方式來使這一問題得到妥善的解決。按照法律相關(guān)的規(guī)定，房地產(chǎn)的費(fèi)用扣除問題是體現(xiàn)在財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出方面，如果房地產(chǎn)企業(yè)可以按照轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的費(fèi)用進(jìn)行分?jǐn)?，并且能夠出示相?yīng)的憑證給予證明，而這一情況是可以允許據(jù)實(shí)扣除，但前提條件是最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的額度。

（三）建筑安裝工程扣除問題

首先，預(yù)計(jì)成本的扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅在清算過程中，對(duì)于建筑安裝工程費(fèi)扣除的問題比較的復(fù)雜，其在達(dá)到清算的條件時(shí)通常情況下，審計(jì)工作并沒有完成;包裝等操作在執(zhí)行合同期間會(huì)遇到阻礙;或者是工作已經(jīng)完成，但并沒有對(duì)其進(jìn)行最終的清算，而開發(fā)商也并沒有收到相關(guān)的發(fā)票。根據(jù)國稅法〔2009〕31號(hào)第三十二條規(guī)定“如果出包工程未最終辦理結(jié)算未取全額發(fā)票，但是具有充分證明資料的前提下，其發(fā)票金額不足能夠進(jìn)行提前預(yù)提，但是必須低于合同總金額的10%”，也就是說，在建筑安裝工程費(fèi)用中，歸集核算如果未取得發(fā)票，那么其超出的部分將會(huì)被剔除。其次，相關(guān)成本支撐證據(jù)的缺陷。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部存在著許多的問題，例如，成本核算歸集制度不健全，管理控制力度不嚴(yán)格等，這些問題將會(huì)導(dǎo)致在進(jìn)行土地清算的過程中，主管稅會(huì)機(jī)關(guān)會(huì)指定稅務(wù)律師嚴(yán)格地核實(shí)土地清算工作，同時(shí)事務(wù)所還會(huì)根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)的成本憑證對(duì)于其進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)管與核查，主要包括發(fā)票以及合同等，如果在核查過程中發(fā)現(xiàn)存在不符合條款的內(nèi)容，將會(huì)按照相關(guān)法律法規(guī)對(duì)其逐一地進(jìn)行剔除。

三、房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)土地增值稅的清算的策略

（一）準(zhǔn)確定位房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目

土地增值稅清算對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃，能夠產(chǎn)生良好的作用，而企業(yè)通過開發(fā)國家政策支持的中低價(jià)位、中小戶型的商品房能夠有效規(guī)避稅收政策，從而使企業(yè)獲得稅收政策優(yōu)惠。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品的過程中，可以通過開發(fā)精裝修房、標(biāo)準(zhǔn)高的商品房等，來使房地產(chǎn)更符合消費(fèi)者在購房方面的需求。同時(shí)增加房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的成本，從而減少房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅清算額。除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目需要具備清晰、準(zhǔn)確的定位，可以使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目得到有效的優(yōu)化，滿足消費(fèi)者的需求，降低開發(fā)項(xiàng)目的稅收成本，因此，具有眾多的作用。

（二）設(shè)立企業(yè)內(nèi)部的項(xiàng)目銷售公司

如果房地產(chǎn)企業(yè)是通過自己的銷售公司來銷售自己所開發(fā)的產(chǎn)業(yè)的話，可以有效地降低企業(yè)的售房增值率，從而使稅收成本也得以下降。而營業(yè)額則是指在對(duì)于所購置的不動(dòng)產(chǎn)或者是企業(yè)的土地使用權(quán)進(jìn)行銷售或者轉(zhuǎn)讓的過程中，通過收入來減去不動(dòng)產(chǎn)的購置費(fèi)用，或者是通過受讓土地使用權(quán)的成本余額。所以，如果房地產(chǎn)企業(yè)擁有自己獨(dú)立的房產(chǎn)銷售公司的話，那么在進(jìn)行房屋銷售以及受讓土地所有權(quán)的時(shí)候，僅僅只需繳納一次營業(yè)稅即可，從而能夠避免稅務(wù)部門出現(xiàn)重復(fù)征收營業(yè)稅的情況。同時(shí)，土地增值稅的征收稅率將會(huì)隨著增值額的增加而發(fā)生增加，如果房產(chǎn)銷售公司可以將對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行單獨(dú)的銷售，那么每次所成交的增值額必然要小于累計(jì)的增值額，所以，稅務(wù)部門在征收土地增值稅的時(shí)候，是采用分段計(jì)算的方式，從而降低增值稅成本。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)如果擁有自己的房產(chǎn)銷售公司，那么銷售過程中必然會(huì)出現(xiàn)推廣費(fèi)、宣傳費(fèi)用等相關(guān)的開支。這些開支可以將其算到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的正常開支，可以增加房地產(chǎn)企業(yè)的稅前扣除額，使得應(yīng)納稅所得額可以縮減。

（三）拆分精裝商品房的銷售合同

如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售的是精裝房，那么可以通過拆分銷售合同的方式來減輕稅收成本。與顧客分兩次來進(jìn)行售房合同的簽訂，第一次需要在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的精品房初步竣工但是還未進(jìn)行安裝附屬設(shè)施的時(shí)候，簽訂第一次的房產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同。而第二次則需要在精品房安裝和裝修結(jié)束之后，與顧客簽訂精品房的附屬設(shè)施安裝合同。分兩次簽訂合同的方式，可以使房地產(chǎn)企業(yè)在繳納合同的時(shí)候，只需繳納第一份房產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同上所列金額的土地增值稅，而第二份合同僅需要繳納營業(yè)稅即可。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過拆分銷售合同的方式，就可以使得企業(yè)的土地增值稅稅額得到有效地降低，實(shí)現(xiàn)降低稅收成本的目的。

四、總結(jié)

綜上所述，土地增值稅的清算下，企業(yè)要想更好地適應(yīng)該政策并同時(shí)獲取收益，那么企業(yè)就需盡快適應(yīng)土地增值稅的清算標(biāo)準(zhǔn)，并通過合理方式，制定最為適合企業(yè)的稅收籌劃方案，使企業(yè)可以在最大程度上降低稅收成本，使企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

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作者簡介：

謝廣中，山東三箭集團(tuán)有限公司，山東濟(jì)南。