摘要：社會在進步，時代在發(fā)展，經(jīng)濟在騰飛，伴隨著經(jīng)濟的高速發(fā)展，傳統(tǒng)的百貨經(jīng)營模式已經(jīng)無法滿足大眾日益多樣的消費需求，正是在如此形式下，商業(yè)綜合體如雨后春筍般應運而生。對于傳統(tǒng)的百貨，早已形成一套完善的財務核算體系。那么，新生的商業(yè)綜合體采用什么核算模式呢？本文是站在商業(yè)綜合體運營方的角度來分析問題。先從商業(yè)綜合體的概念入手，進而介紹目前的商業(yè)綜合體有哪幾種核算模式，并針對不同核算模式對稅費的影響做了簡單的分析，最后提出了自己的一點建議。

關鍵詞：商業(yè)綜合體;委托經(jīng)營模式;自營模式

改革開放后，我國經(jīng)濟開始逐步復蘇，各行各業(yè)都進人了正常的發(fā)展軌道。進人21世紀后，各產(chǎn)業(yè)更是有如神助，蓬勃發(fā)展。同時，伴隨著各產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，新生事物也層出不窮，特別是房地產(chǎn)行業(yè)的火箭速度，也帶動了其他產(chǎn)業(yè)的不同發(fā)展，正是在這樣的背景下，商業(yè)綜合體順勢而生。那么，什么是商業(yè)綜合體，商業(yè)綜合體的財務核算模式有哪些，不同的財務核算模式有什么特點，下面將一一介紹。

一、商業(yè)綜合體簡介

商業(yè)綜合體，是一種先進的商業(yè)地產(chǎn)模式，是一個以購物中心為主導的商業(yè)區(qū)域中心，該中心將百貨、餐飲、教育、健身、娛樂等業(yè)態(tài)進行有機組合，讓消費者能體驗業(yè)態(tài)多樣化及一站式購物的享受，并在各項之間建立一種相互依存的契約關系，從而形成一個多功能的、復雜而統(tǒng)一的綜合體。

二、商業(yè)綜合體的財務核算模式

商業(yè)綜合體如雨后春筍般蓬勃發(fā)展，那作為新生的商業(yè)地產(chǎn)，其經(jīng)營模式有哪些呢？不同的經(jīng)營模式有什么樣的財務核算特點呢？下面將分別闡述。

（一）純自營模式

純自營模式，從商業(yè)綜合體的拿地、規(guī)劃、建設、招商到投人運營，全部由建設方（本文稱之為甲方）即商業(yè)綜合體所在公司獨立完成。建設方有建筑資質(zhì)，有自己獨立的商業(yè)管理團隊，不需要委托專業(yè)的商業(yè)管理公司來進行運營管理。沒有所謂的甲方乙方，商業(yè)綜合體獨立核算，自負盈虧，不牽涉其他方。租金收入、物業(yè)費、多經(jīng)收入等所有收入歸商業(yè)綜合體自己所有，房產(chǎn)稅及其所有相關稅費由其自行承擔。

（二）委托經(jīng)營模式

委托經(jīng)營模式，顧名思義，商業(yè)綜合體的所有權和經(jīng)營權分離。所有權歸建設方即甲方，待甲方完成建設后，委托具有豐富商業(yè)管理經(jīng)驗的商管公司經(jīng)營即乙方。此種模式下，租金收入歸甲方所有，物業(yè)費、空調(diào)費及其他管理費收入均歸商管公司所有。與租金有關的增值稅、房產(chǎn)稅、印花稅等由甲方自行承擔，自行申報繳納;乙方承擔除租金收入外其他所有有關收入的相關稅費，甲乙雙方均獨立核算。

三、不同財務核算模式下稅費的思考

不同的經(jīng)營模式?jīng)Q定了不同的財務核算模式，不同的財務核算模式會對稅費產(chǎn)生什么樣的影響呢？本文將以案例形式來對不同模式下稅費的影響展開闡述。

（一）自營模式下的稅費

商業(yè)綜合體，體量都不會太小，作為自營模式，租金收入、物業(yè)費、多經(jīng)等所有收入統(tǒng)一歸甲方所有，所有涉及的成本費用由甲方自行承擔，所有涉及的相關稅費由甲方統(tǒng)一申報繳納。那么，對甲方來說，收入、成本、費用等均由甲方統(tǒng)一核算，可以獨立計算出每年的利潤額，從而測算出商業(yè)綜合體的整體投資回收期和投資回報率。另外，既然收入、成本、費用均由甲方獨立核算，則每年的收入額和納稅額都不會太少。

例如安徽省合肥市濱湖某大型購物中心A，面積近30萬平方米，2010年開業(yè)。因其巨大的體量，每年較高的年納稅額，根據(jù)包政2012【68】文件《印發(fā)關于促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展的十項政策通知》中第2條“加大稅收政策支持力度”中規(guī)定：2012年，自持固定資產(chǎn)企業(yè)所繳納的房產(chǎn)稅區(qū)財政實際所得的增m部分，按30%給予獎勵。第6條“支持現(xiàn)代服務業(yè)”中規(guī)定：對引進建筑面積10-20萬平方米、20-30萬平方米和30萬平方米以上的城市商業(yè)綜合體項目，分別給予招商主體10萬元、20萬元、30萬元招商工作經(jīng)費補助。以及合政[2012]92號《關于促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展的實施意見》第30條“支持總部招商經(jīng)濟”中規(guī)定：租賃自用辦公用房，3年內(nèi)由企業(yè)所在地財政按房屋租金的30%給予補助;3年內(nèi)所繳納的營業(yè)稅、增值稅和企業(yè)所得稅本市留成部分，按其等額標準的50%給予獎勵。根據(jù)以上文件，大型購物中心A已符合當?shù)厥胸斦蛥^(qū)財政及經(jīng)促局的稅收優(yōu)惠政策，并于當年享受了以上政策，當年收到稅收獎勵金額將近256萬元。這樣大額的稅收優(yōu)惠，是因為其自營模式才能享有的。如果是委托經(jīng)營模式，則物業(yè)費等其他收入的營業(yè)稅由商管公司繳納，商管公司無法享受上述優(yōu)惠政策。且自營模式，所有權和經(jīng)營權一致，也大大減少了運營中的溝通成本。

（二）委托經(jīng)營模式下的稅費

委托經(jīng)營模式，根據(jù)委托方式的不同，分為集團內(nèi)委托和非同一集團委托。所謂集團內(nèi)委托，即商業(yè)綜合體由地產(chǎn)公司負責建設（甲方），待建設完成，在商業(yè)綜合體所在地成立商業(yè)管理公司，地產(chǎn)公司與商業(yè)管理公司同屬一個集團（即甲方、乙方同屬一個集團）。非同一集團委托，即商業(yè)綜合體由建設方投資建設（甲方），建設完成后，委托具有豐富商業(yè)管理經(jīng)驗的商管公司經(jīng)營管理。建設方與商管公司沒有任何關聯(lián)關系。此兩者，同屬委托經(jīng)營，但因方式的不同，核算模式略有不同。同一集團下的委托，地產(chǎn)公司會在主賬套下設二級子賬套，該二級子賬套的操作權交由商管公司，租金雖然在地產(chǎn)公司名義下收取，但實際是由商管公司負責催繳，并且錄入二級子賬套。此模式下，溝通成本較小。非同一集團下委托，因產(chǎn)權所有者和經(jīng)營者無關聯(lián)關系，各自獨立核算，獨立承擔稅費。在日常的經(jīng)營中，溝通成本較高。

兩者也有共同點，都是所有權和經(jīng)營權分離，都是獨立核算。收入分散、稅費分散，不利于測算商業(yè)綜合體的整體投資回收期和投資回報率，也不利于測算整體的稅賦。同時，因收入和稅費的分散而無法享有當?shù)氐恼猩桃Y優(yōu)惠政策及稅收優(yōu)惠政策。如肥東B商業(yè)綜合體，因是當?shù)卣攸c招商引資項目，政府對制度范圍內(nèi)的優(yōu)惠政策有意向給到B商業(yè)綜合體。但當申報人員去申報這些政策獎勵時，遇到了新的困難：如果以甲方名義申報，則很多優(yōu)惠政策房地產(chǎn)企業(yè)不能享受;如果以乙方名義申報，商管公司整體規(guī)模等達不到享受政策的要求。

四、商業(yè)綜合體財務核算應注意的問題

商業(yè)綜合體的財務核算，是商業(yè)有序運營的重要保障。為了規(guī)范商業(yè)綜合體的財務核算，全面發(fā)揮財務管理在運營中的重要性，突出商業(yè)綜合體的利潤中心地位，無論是自營模式還是委托經(jīng)營模式，都需要建立規(guī)范的財務核算體系。同時，在財務核算中都需要明確崗位設置、職責劃分等。也應同時關注財務人員的業(yè)務能力和職業(yè)素養(yǎng)。

無論什么樣的財務核算模式，都需要財務人員進行收入、成本、費用及稅費的核算。商業(yè)綜合體作為一種先進的商業(yè)地產(chǎn)模式更是如此。那么，在財務核算上需要注意哪些呢？

（一）自營模式財務核算應注意的問題

自營模式，核算相對于委托經(jīng)營模式比較單純，無需區(qū)分甲方乙方。但也有需要關注的地方，比如從價房產(chǎn)稅，是根據(jù)空置面積的原值來計算繳納房產(chǎn)稅，那么，對于商業(yè)綜合體來說，如果可出租面積100%出租，商鋪0空置，則公區(qū)面積是否需要繳納房產(chǎn)稅呢？是作為空置面積繳納房產(chǎn)稅還是可以作為已出租商鋪的公攤面積無需繳納房產(chǎn)稅呢？這是一個值得認真思考的問題！

（二）委托經(jīng)營模式財務核算應注意的問題

委托經(jīng)營模式，租金收入和物業(yè)費收入由甲方和乙方分別核算，對營運人員和財務人員都有較高的要求。在下發(fā)繳費通知單時，要注意不同的收費項目由不同的收費方（甲方、乙方）分別收取。要求乙方和甲方保持密切聯(lián)系，每月乙方需要將更新的已出租合同臺賬傳遞至甲方，便于甲方正確核算從價房產(chǎn)稅、從租房產(chǎn)稅以及印花稅等。

五、結束語

綜上所述，商業(yè)綜合體因核算模式的不同，導致了對稅費的不同影響。那么，什么樣的核算模式是較好的模式呢？本人曾經(jīng)在各種不同模式下的商業(yè)綜合體共事，對商業(yè)綜合體不同核算模式的利弊有大體的了解，對此，經(jīng)過長時間的思考，站在財務人的角度，本人傾向于自營模式。自營模式，最大的缺點是自行投資建設，需要占用大量的資金，在這現(xiàn)金為王的時代，這是不被很多企業(yè)認可的。但這同時也是最大的優(yōu)點，享有規(guī)模優(yōu)勢;享受當?shù)氐恼猩桃Y政策和稅收優(yōu)惠政策;核算簡單、無溝通成本等。委托經(jīng)營模式，對乙方來說也具備自身的優(yōu)勢，投入小，資金占用少等。至于最終采用什么樣的財務核算模式，則取決于投資人的投資意圖。

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作者簡介：

張玲，合肥星琴商業(yè)管理有限公司，安徽合肥。