靳立華

摘 要：隨著我國(guó)改革創(chuàng)新的不斷發(fā)展，社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平得到了很大的提高，國(guó)家的相關(guān)部門(mén)下發(fā)了《關(guān)于規(guī)范土地儲(chǔ)備和資金管理等相關(guān)問(wèn)題的通知》，主要針對(duì)規(guī)范土地儲(chǔ)備和資金管理方面等問(wèn)題做出了相關(guān)規(guī)范，從制度變遷的角度看，為了適應(yīng)新的形式，我們要對(duì)土地資源的合理使用進(jìn)行管理和分析，加強(qiáng)國(guó)家政治的落實(shí)。本文呢對(duì)土地儲(chǔ)備管理的相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行分析探討，希望對(duì)國(guó)家的土地儲(chǔ)備管理制度起到促進(jìn)作用。

關(guān)鍵詞：制度變遷；土地儲(chǔ)備；管理新規(guī)

我國(guó)的改革開(kāi)放政策自實(shí)行以來(lái)，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)水平不斷提高，社會(huì)的發(fā)展，導(dǎo)致一系列的企業(yè)與工程不斷興起，這些企業(yè)和工程對(duì)土地的使用量越來(lái)越大，土地需求日益增長(zhǎng)，在過(guò)去，很多企業(yè)和工程征收占用農(nóng)業(yè)用地，隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，這樣的做法開(kāi)始展現(xiàn)出一定的弊端，并不利于我國(guó)的社會(huì)發(fā)展，土地的利用很不合理，為此，國(guó)家改變了土地的儲(chǔ)備管理制度，我們也要從新的管理制度的較粗出發(fā)，順應(yīng)國(guó)家的時(shí)事政策。

一、土地儲(chǔ)備管理的意義

早在二十世紀(jì)九十年代，我國(guó)就開(kāi)始針對(duì)土地制度成立了相關(guān)的土地制度，在一九九六年八月成立了“上海市土地發(fā)展中心”，為增強(qiáng)土地管理的調(diào)控能力，國(guó)務(wù)院于二零零五年五月三十日發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》，國(guó)土資源部在后來(lái)又發(fā)布可關(guān)于整頓和規(guī)范土地秩序方面的通知，其內(nèi)容主要是針對(duì)土地的回收利用，取得土地市場(chǎng)的主動(dòng)權(quán)，根據(jù)這樣的政策，土地儲(chǔ)備管理制度占據(jù)了主導(dǎo)地位。在二零零七年十一月十九日，國(guó)土資源部聯(lián)合財(cái)政部和中國(guó)人民銀行發(fā)布了《土地儲(chǔ)備管理辦法》，這一辦法具有很重要的意義，將地方化的土地儲(chǔ)備制度上升到國(guó)家化的高度，確定了我國(guó)土地的調(diào)控手段，為我國(guó)的土地市場(chǎng)運(yùn)作調(diào)控帶來(lái)了很大的變化。

二、土地儲(chǔ)備管理變遷的過(guò)程

隨著改革開(kāi)放的實(shí)行以來(lái)，我國(guó)的城市化不斷發(fā)展，房屋建筑行業(yè)越來(lái)越火爆，一幢幢樓房拔地而起，這也就導(dǎo)致了土地的使用需求越來(lái)越大，很多農(nóng)業(yè)用地被用來(lái)建造房屋，農(nóng)田在不斷減少，糧食產(chǎn)量也不斷減少，閑置用地利用的不合理也導(dǎo)致我國(guó)的土地資源不斷緊張，國(guó)家在這樣的情況下就十分需要一個(gè)有效的管理機(jī)構(gòu)，合理的對(duì)國(guó)家的用地進(jìn)行分配調(diào)控，提升我國(guó)的土地利用率。在發(fā)展上，土地儲(chǔ)備管理主要經(jīng)歷了三個(gè)階段：

（一）前期摸索階段

前面有說(shuō)到，在一九九六年八月，我國(guó)成立了“上海市土地發(fā)展中心”，這一機(jī)構(gòu)的成立，說(shuō)明了我國(guó)針對(duì)土地管理工作正式成立了專門(mén)的工作管理，這一機(jī)構(gòu)的成立在摸索階段就產(chǎn)生了極大的作用，到二零零一年，通過(guò)成立的六百九十九家管理機(jī)構(gòu)共收購(gòu)了二百三十三萬(wàn)畝土地，出讓五點(diǎn)八萬(wàn)畝土地，在這幾年的發(fā)展過(guò)程中，土地儲(chǔ)備管理制度構(gòu)建了一個(gè)良好的運(yùn)營(yíng)模式，分化了土地主體，不過(guò)，由于是最初的摸索階段，其中還是存在一定的問(wèn)題，缺乏針對(duì)性的法律文獻(xiàn)和地區(qū)的統(tǒng)一性。

（二）土地儲(chǔ)備管理工作由國(guó)家政府主導(dǎo)

經(jīng)過(guò)了幾年的探索，在二零零一年，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》，從試行收購(gòu)制度的提出可以明白，政府已經(jīng)開(kāi)始主導(dǎo)土地收購(gòu)工作了，這樣的階段下，國(guó)家機(jī)構(gòu)傳達(dá)的任務(wù)主要是針對(duì)閑置的土地進(jìn)行回收，從而起到穩(wěn)定土地市場(chǎng)的作用，然后實(shí)現(xiàn)節(jié)約土地資源的目的。還有，國(guó)家政府的主導(dǎo)開(kāi)闊了籌資渠道，在財(cái)務(wù)核算上完善了財(cái)務(wù)核算制度，在國(guó)務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》中明確指出，在地方政府通過(guò)出讓土地獲取的收入中，應(yīng)將固定的比例劃分出來(lái)，并對(duì)其進(jìn)行出讓，構(gòu)建土地收益基金。財(cái)政和國(guó)土部門(mén)于二零零七年下發(fā)了《土地儲(chǔ)備資金財(cái)務(wù)管理暫行辦法》，明確了資金的來(lái)源和資金的使用要求。

（三）土地儲(chǔ)備管理工作的最終階段

國(guó)土資源部聯(lián)合財(cái)政部和中國(guó)人民銀行于二零零七年共同出臺(tái)了《土地管理辦法》，這一辦法的出臺(tái)表明了我國(guó)的土地儲(chǔ)備制度進(jìn)行到可最終階段，在最終階段的發(fā)展上，需要完善各種制度，通過(guò)構(gòu)建健全的制度規(guī)范管理。在進(jìn)行完善的這一過(guò)程中，國(guó)家出臺(tái)了類似《土地管理辦法》一系列的相關(guān)政策，在融資方面，需要將民間的土地儲(chǔ)備融資計(jì)入政府的債務(wù)中，土地儲(chǔ)備不再以不盈利為經(jīng)營(yíng)理念，另外，土地儲(chǔ)備資金的來(lái)源不能完全依靠貸款，金融機(jī)構(gòu)的信貸存在著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

三、土地儲(chǔ)備管理新規(guī)帶來(lái)的好處

（一）提高了土地儲(chǔ)備管理的有效性

將土地進(jìn)行儲(chǔ)備管理具有非常重要的意義，在我國(guó)的土地管理上，土地儲(chǔ)備的規(guī)模是土地儲(chǔ)備計(jì)劃的重中之重，在管理方式上應(yīng)該量力而行，土地儲(chǔ)備計(jì)劃是土地儲(chǔ)備資金的重要計(jì)算依據(jù)。在傳統(tǒng)的土地管理中，缺乏對(duì)地區(qū)債務(wù)償還能力的考慮，在實(shí)行新規(guī)后，應(yīng)預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，將土地儲(chǔ)備變成可控制的，提高土地儲(chǔ)備資源的有效性。

（二）轉(zhuǎn)變籌備資金的方式

在傳統(tǒng)的土地儲(chǔ)備管理上，籌資是一個(gè)很困難的問(wèn)題，因?yàn)橥恋貎?chǔ)備資金的來(lái)源主要是靠土地的收入和出讓，通過(guò)國(guó)家的債務(wù)權(quán)限補(bǔ)充缺少的部分，沒(méi)有辦法通過(guò)金融機(jī)構(gòu)籌集所需的資金，這樣的方法將貸款轉(zhuǎn)變成了債券，以長(zhǎng)遠(yuǎn)的目光來(lái)看，政府通過(guò)債券的形式籌備資金是最為有效的，這將會(huì)還是土地籌備所需資金的重要方式，需加強(qiáng)這一階段的監(jiān)管力度，保證土地儲(chǔ)備管理的順利運(yùn)行。

（三）實(shí)現(xiàn)土地儲(chǔ)備管理的形式轉(zhuǎn)變和政治脫離

形式轉(zhuǎn)變指的是將土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)從原來(lái)的性質(zhì)雜數(shù)量多轉(zhuǎn)變?yōu)橐豢h一個(gè)，隸屬于縣級(jí)管理單位，政治脫離指的是脫離部門(mén)、脫離業(yè)務(wù)、脫離領(lǐng)域。從事政府融資、基礎(chǔ)設(shè)施等剝離出去，不承擔(dān)和企業(yè)不相關(guān)的業(yè)務(wù)，其他機(jī)構(gòu)不可從事土地儲(chǔ)備管理工作。著樣通過(guò)轉(zhuǎn)變和脫離從部門(mén)職能定位的方向，解決了以往工作業(yè)務(wù)混亂的問(wèn)題，讓土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)都由一個(gè)部門(mén)來(lái)管理，把握自己的職能和權(quán)力。

四、結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，社會(huì)在不斷的發(fā)展，土地資源越來(lái)越緊張，在這樣的情況下進(jìn)行土地資源管理十分有必要，在新規(guī)定的要求下，我國(guó)的土地儲(chǔ)備管理工作發(fā)生了革命性的階段變化，從前期的摸索階段，到中期的政府主導(dǎo)階段，再到后來(lái)的最終完善階段，我國(guó)的土地儲(chǔ)備管理制度發(fā)生了巨大的轉(zhuǎn)變，這樣的轉(zhuǎn)變帶來(lái)了很多的好處，大大提高了我國(guó)土地儲(chǔ)備管理的有效性，提高了我國(guó)閑置土地的利用率，轉(zhuǎn)變了我國(guó)土地儲(chǔ)備資源管理的籌資方式，實(shí)現(xiàn)了土地儲(chǔ)備管理工作的獨(dú)立性，為了不斷提高我國(guó)的土地儲(chǔ)備管理體制的工作效率，國(guó)家還應(yīng)確定該工作的法律屬性，提高工作的約束力，促進(jìn)土地儲(chǔ)備管理工作的良好發(fā)展。

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