樓璟

摘要：現(xiàn)階段，我國的社會經(jīng)濟(jì)取得了巨大的進(jìn)步，與此同時也進(jìn)一步帶動了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。在此背景之下，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的地位也有了一定的提高，然而我國房地產(chǎn)估價行業(yè)起步較晚，在實(shí)際發(fā)展當(dāng)中，房地產(chǎn)估計(jì)機(jī)構(gòu)也會有一系列的風(fēng)險存在。我們必須要對這些風(fēng)險進(jìn)行合理分析，有針對性的提出相應(yīng)的解決辦法，對企業(yè)內(nèi)部制度進(jìn)行不斷優(yōu)化和完善，將從業(yè)人員的素質(zhì)提升上來。唯有如此，房地產(chǎn)估價行業(yè)方可取得長遠(yuǎn)的進(jìn)步，方可將房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的重要性體現(xiàn)出來。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)估價;風(fēng)險;防范措施

我國房地產(chǎn)估價師實(shí)行注冊資格認(rèn)證以來，房地產(chǎn)估價業(yè)經(jīng)歷了十幾年的風(fēng)雨歷程，估價機(jī)構(gòu)及相關(guān)執(zhí)業(yè)人員在社會各層面發(fā)揮了應(yīng)有的職責(zé)，盡到了應(yīng)盡的義務(wù)，并取得了社會各界的廣泛認(rèn)可。房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)及相關(guān)執(zhí)業(yè)人員在尋求自身發(fā)展、擴(kuò)展評估業(yè)務(wù)的同時，如何處理好發(fā)展、收益、風(fēng)險之間的關(guān)系，是房地產(chǎn)估價業(yè)永恒的話題，也是房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)應(yīng)該努力試圖解決的主要問題。

一、房地產(chǎn)估價風(fēng)險發(fā)生源

通常情況下房地產(chǎn)估價風(fēng)險其實(shí)指的就是房地產(chǎn)的估價結(jié)果由于實(shí)際價值之間存在的一定的偏差或者可能出現(xiàn)的偏差。我們還可以將這種偏差稱之為風(fēng)險發(fā)生源，一般來講風(fēng)險發(fā)生源指的主要是來自于估價技術(shù)、估價機(jī)構(gòu)和工作人員。一些風(fēng)險估價人員和機(jī)構(gòu)的法律意識不強(qiáng)，在職業(yè)道德素質(zhì)以及專業(yè)技能方面存在著一定欠缺，無法有效判斷房地產(chǎn)的實(shí)際價值，從而大大加大了經(jīng)濟(jì)活動主題的隱患。而所謂的經(jīng)濟(jì)活動主體，則主要指的是相關(guān)利益群體比如房地產(chǎn)交易中的各方、房地產(chǎn)抵押中的抵押人和抵押權(quán)人以及土地使用者等。就估計(jì)技術(shù)而言，現(xiàn)階段大多的評估工作都是以資深估價師的主觀判斷來進(jìn)行的，由于受估價人員職業(yè)技術(shù)水平的制約，使房地產(chǎn)估價工作存在著相應(yīng)的風(fēng)險。

二、房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)存在的風(fēng)險

（一）房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)想獲得利益最大化，可能面臨索賠的風(fēng)險

由于自身行業(yè)的競爭性和信息傳播的廣泛性等特點(diǎn)，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)所出具的估價報告可能存在明顯不真實(shí)情況，估價機(jī)構(gòu)應(yīng)向其客戶索賠相應(yīng)的損失。這就是房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)面臨的索賠風(fēng)險。造成這種索賠風(fēng)險的原因主要為兩大方面：一個是因主觀上形成的非正當(dāng)因素。另一個是由于估價機(jī)構(gòu)技術(shù)或管理上產(chǎn)生的失誤。一旦房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)被卷入索賠訴訟，無論輸贏，其信譽(yù)都會受到影響。因此，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)在考慮其發(fā)展、獲利的同時，也應(yīng)注意避免索賠風(fēng)險的產(chǎn)生。

（二）行業(yè)法律、制度不完善，房地產(chǎn)估價市場缺乏競爭性、約束性風(fēng)險

回顧房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展歷程，其法律、制度并不完善，存在不公平競爭。近幾年，雖然實(shí)行估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)及執(zhí)業(yè)人員資格管理制度，但監(jiān)管機(jī)構(gòu)把關(guān)不嚴(yán)，導(dǎo)致很多實(shí)力不強(qiáng)的估價機(jī)構(gòu)，專業(yè)技術(shù)水平不高的估價人員在執(zhí)業(yè)過程中仍存在不遵守房地產(chǎn)評估的技術(shù)規(guī)范和職業(yè)道德，有意高估或者低估、暗示委托方提供不真實(shí)信息、有意泄密以及有意借用他人執(zhí)業(yè)資格等情況發(fā)生。嚴(yán)重影響整個行業(yè)的發(fā)展，同時也制約著房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的發(fā)展。

（三）2.3優(yōu)秀從業(yè)人員的流失，是房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)發(fā)展過程中面臨的管理風(fēng)險

所謂專業(yè)人員流失是指房地產(chǎn)估價行業(yè)中，對其經(jīng)營發(fā)展起到積極作用的專業(yè)人員非單位意愿的流走。專業(yè)估價人員的流失可能對房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)造成以下方面的風(fēng)險：第一，優(yōu)秀從業(yè)人員的流失很大程度上造成大量業(yè)務(wù)客戶被帶走;第二，高質(zhì)量、高效率的估價工作需要優(yōu)秀的專業(yè)人員完成，專業(yè)技術(shù)水平直接影響著價格評估的結(jié)果，而評估結(jié)果又是引發(fā)法律糾紛的重要因素;第三，優(yōu)秀的從業(yè)人員的流失，會損害房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的良好聲譽(yù)。所以房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)在發(fā)展過程中保證評估人員的整體素質(zhì)是控制自身風(fēng)險的關(guān)鍵。

三、房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)防范風(fēng)險的措施

無論是主觀原因還是客觀原因引起的房地產(chǎn)估價風(fēng)險，都需要對風(fēng)險產(chǎn)生的根源進(jìn)行有效控制才能達(dá)到對房地產(chǎn)估價風(fēng)險的規(guī)避與防范。對于這二者引起的風(fēng)險區(qū)別開來，客觀原因引起的風(fēng)險大多屬于外源性、系統(tǒng)性風(fēng)險，估價機(jī)構(gòu)和估價人員無法通過自身努力規(guī)避并完全消除，只能通過一定的方式減低發(fā)生風(fēng)險的可能性。具體來說可通過采取以下措施來防范房地產(chǎn)估價風(fēng)險：

（一）加強(qiáng)估價機(jī)構(gòu)內(nèi)部稽核制度

估價工作從接受估價業(yè)務(wù)委托到估價報告存檔的一系列估價程序，需要在估價機(jī)構(gòu)內(nèi)部不同部門之間進(jìn)行流轉(zhuǎn)。任何一個環(huán)節(jié)的紕漏都會帶來估價風(fēng)險的發(fā)生，因此建立估價機(jī)構(gòu)內(nèi)部不同部門之間的內(nèi)部稽核制度有十分重要的作用，同時也避免了估價師在估價工作中的絕對主導(dǎo)作用帶來的估價風(fēng)險。 具體來講，首先建立常設(shè)風(fēng)險管理部門， 承擔(dān)風(fēng)險識別、風(fēng)險管理、風(fēng)險控制的角色;其次，聘請從業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富的估價師為估價報告把好最后一道關(guān);最后，建立完善估價報告的質(zhì)量保證體系實(shí)行估價報告的三級審核制度。

（二）完善法律法規(guī)規(guī)范房地產(chǎn)估價行業(yè)

房地產(chǎn)估價行業(yè)的穩(wěn)定有序發(fā)展，離開不了其領(lǐng)域相關(guān)的法律法規(guī)的細(xì)化、規(guī)范和完善。 做好這一點(diǎn)，可以解決估價過程中諸多環(huán)節(jié)的風(fēng)險規(guī)范的問題，同時這也是行業(yè)內(nèi)發(fā)展內(nèi)生性的需要。行業(yè)的無序、惡性競爭，估價機(jī)構(gòu)和估價人員的責(zé)任劃分， 估價工作的規(guī)范性細(xì)則等等，這些都需要更多房地產(chǎn)估價相關(guān)的法律法規(guī)細(xì)則的出臺和完善。依法治國的理念要求各行各業(yè)要在法律法規(guī)的前提下運(yùn)行，然而難免會存在法律法規(guī)政策無法覆蓋到的地方。 減少政策性的法律法規(guī)漏洞，為各方進(jìn)行違規(guī)操作不留余地，提高估價主體風(fēng)險防范意識，規(guī)范估價步驟和估價方法，這才是防范房地產(chǎn)估價規(guī)范的根本所在。

（三）加強(qiáng)房地產(chǎn)估價人員的素質(zhì)、能力

房地產(chǎn)估價工作的有效實(shí)施離不開估價人員的操作，換句話來講，估價人員本身技術(shù)水平以及素質(zhì)的高低都會對房地產(chǎn)估價活動的效果以及質(zhì)量有著直接的影響。由此來看，要想多房地產(chǎn)估價風(fēng)險進(jìn)行有效避免，就必須要加強(qiáng)對房地產(chǎn)估價人員的培訓(xùn)，總的來講，可以從以下幾個方面來進(jìn)行：首先，大量引進(jìn)高水平、高素質(zhì)的人才，提高其整體能力和素質(zhì)，對房地產(chǎn)估價人員的人力資源結(jié)構(gòu)進(jìn)行不斷優(yōu)化和完善;再者，定期對房地產(chǎn)估價人員進(jìn)行培訓(xùn)，從而使其技術(shù)水平得到有效提升，進(jìn)而更好的服務(wù)于工作，最終以個人技能確保工作的順利實(shí)施。最后，除了定期對職業(yè)人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)之外，還要適當(dāng)?shù)臄U(kuò)寬培訓(xùn)方法，可以和其他的估價機(jī)構(gòu)一起進(jìn)行交流溝通，對在工作當(dāng)中可能會遇到的一系列風(fēng)險做到有效防范。

（四）引入保險機(jī)制增強(qiáng)估價機(jī)構(gòu)的償付能力

隨著目前我國保險事業(yè)的蓬勃發(fā)展已有類似的保險機(jī)構(gòu)愿意對估價行業(yè)所出具估價報告的結(jié)果所引發(fā)的法律賠償進(jìn)行理賠，保險機(jī)制的引入一方面可以降低估價機(jī)構(gòu)在執(zhí)業(yè)時降低因不當(dāng)報告所引發(fā)的賠付風(fēng)險，另一方面也能夠體現(xiàn)估價機(jī)構(gòu)機(jī)制的完善及經(jīng)濟(jì)實(shí)力的充沛，為估價機(jī)構(gòu)更好的承攬業(yè)務(wù)提供相應(yīng)的證明。

四、結(jié)語：

房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)面臨風(fēng)險不可避免，但如何在發(fā)展中能更好地防范風(fēng)險，需要估價機(jī)構(gòu)一方面完善企業(yè)內(nèi)部管理機(jī)制，另一方面注重其從業(yè)人員素質(zhì)、專業(yè)知識的培養(yǎng)，強(qiáng)化員工風(fēng)險意識等。再者房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)如何如何根據(jù)市場的發(fā)展不斷創(chuàng)新務(wù)實(shí)增強(qiáng)自身的生命力在這個新興行業(yè)中發(fā)展得更遠(yuǎn)，未來還有待不懈努力。

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