劉婷婷

摘 要：對(duì)于社會(huì)整體的發(fā)展和進(jìn)步而言，房地產(chǎn)行業(yè)在其中發(fā)揮了重要的作用，并極大的推動(dòng)了社會(huì)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步。而盡管房地產(chǎn)行業(yè)極大的推動(dòng)了社會(huì)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步，但也存在一些明顯的問(wèn)題，就需要國(guó)家以及政府進(jìn)行宏觀方面的調(diào)控，使得房地產(chǎn)行業(yè)在推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)步的同時(shí)，也能夠更多的服務(wù)于社會(huì)大眾。進(jìn)一步使得社會(huì)整體各方面都能夠獲得進(jìn)步。本文基于經(jīng)濟(jì)法的視角之下，探討政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行的宏觀調(diào)控。首先從房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控的指導(dǎo)原則方面入手;其次分析和討論基于經(jīng)濟(jì)法的宏觀調(diào)控;最后則是提出完善經(jīng)濟(jì)法視角下房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控的措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng);經(jīng)濟(jì)法;宏觀調(diào)控

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控的指導(dǎo)原則

（一）可持續(xù)發(fā)展原則

可持續(xù)發(fā)展原則涉及到社會(huì)發(fā)展的各個(gè)方面。即使是房地產(chǎn)市場(chǎng)也需要堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展原則。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展包括諸多方面：例如房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)要適度。由于我國(guó)人均土地資源少，土地資源分布不均衡，人口分布不均衡等特點(diǎn)，決定了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)必須與自然資源相結(jié)合。而且由于我國(guó)地域發(fā)展不均衡，土地資源同人口分布不匹配，各級(jí)地方政府必須根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，適度開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)。如果過(guò)度開(kāi)發(fā)，會(huì)超過(guò)自然的承受能力，破壞了生態(tài)的平衡。因此，各政府相關(guān)部門必須控制適度開(kāi)發(fā)，并堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展原則，以此共同維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求平衡。

（二）兼顧效率與公平

目前，房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，在不斷發(fā)展的過(guò)程中，極大地促進(jìn)了社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時(shí)也帶動(dòng)了人們的消費(fèi)需求和投資熱情。國(guó)家為了保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控措施，目的在于有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)，保證其作用的有效發(fā)揮。但是政府在調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的同時(shí)，需要堅(jiān)持效率和公平的原則。要想使調(diào)控政策真正起到作用，政府必須在調(diào)控政策的制定和執(zhí)行過(guò)程中，堅(jiān)持效率的原則，使政策起到應(yīng)有的作用。同時(shí)政府在堅(jiān)持效率的同時(shí)，還應(yīng)該兼顧公平。換言之，在房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中，不能只滿足少數(shù)人的需求，而應(yīng)該考慮到大眾的消費(fèi)需求，保證大眾的居住權(quán)得到保障。

（三）間接調(diào)控為主、直接調(diào)控為輔

我國(guó)是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，以市場(chǎng)為基礎(chǔ)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)在市場(chǎng)規(guī)律的引導(dǎo)下健康發(fā)展。也就是說(shuō)市場(chǎng)是主要的調(diào)控手段，只有在市場(chǎng)出現(xiàn)失靈時(shí)國(guó)家才予以調(diào)控，房地產(chǎn)市場(chǎng)也是如此。我國(guó)的調(diào)控手段主要有行政、經(jīng)濟(jì)、法律，其中經(jīng)濟(jì)手段是主要的調(diào)控手段，而法律和行政屬于輔助手段，他們?yōu)榻?jīng)濟(jì)手段提供基礎(chǔ)性支持。具體而言，借助于經(jīng)濟(jì)稅收以及各類金融政策等，能夠間接對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行影響以及調(diào)控，進(jìn)一步使得房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠平穩(wěn)良性的發(fā)展。政府采用行政等手段則就屬于直接調(diào)控，具體而言，政府通過(guò)出臺(tái)相關(guān)政策和規(guī)定等，以此規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的行為，使之遵循既定的要求進(jìn)行市場(chǎng)的運(yùn)行，對(duì)于不按照規(guī)定和政策的行為就要進(jìn)行懲罰。所以借助于兩種調(diào)控手段的共同作用，房地產(chǎn)行業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)健康并且穩(wěn)定的發(fā)展。

二、基于經(jīng)濟(jì)法的宏觀調(diào)控分析

（一）借助經(jīng)濟(jì)法分析金融調(diào)控措施

對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控手段，即相應(yīng)的政策和規(guī)定的出臺(tái)，會(huì)直接影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)各方現(xiàn)有的利益，因而在當(dāng)政策或者相關(guān)規(guī)定需要進(jìn)行落實(shí)時(shí)，就會(huì)受到阻礙與限制，使得政策與規(guī)定的落實(shí)達(dá)不到實(shí)際的效果。具體的，地方政府與房地產(chǎn)市場(chǎng)有著必要的聯(lián)系，在當(dāng)中央政府出臺(tái)相關(guān)規(guī)定需要地方政府進(jìn)行落實(shí)時(shí)，相關(guān)政策的執(zhí)行必然會(huì)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的利益造成影響，以此房地產(chǎn)行業(yè)與地方政府勾結(jié)，對(duì)有關(guān)政策的實(shí)施與落實(shí)偷梁換柱，使得自身利益不受影響，但切實(shí)影響到了政策的執(zhí)行效果，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控就會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。

（二）借助經(jīng)濟(jì)法分析稅收調(diào)控措施

稅收調(diào)控措施的基本使用有助于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行有效的調(diào)控。一般來(lái)說(shuō)，使用稅收方式進(jìn)行的調(diào)控，能夠最直接的獲取到相應(yīng)的效果。并且借助于稅收方面的調(diào)控，也能夠使得政府方面獲得更多的財(cái)政收入。從而稅收方式被應(yīng)用在宏觀調(diào)控方面所獲得的效益是多方的。通過(guò)稅收方面進(jìn)行的調(diào)控措施，能夠有效的抑制惡意炒房等現(xiàn)象。

（三）土地使用問(wèn)題分析

對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，重要的土地使用問(wèn)題影響了其行業(yè)的發(fā)展。近些年，隨著房?jī)r(jià)的上漲，更多的房屋出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，部分人認(rèn)為這是對(duì)土地開(kāi)發(fā)較少導(dǎo)致的。但在隨著更多的土地得到使用與開(kāi)發(fā)，卻出現(xiàn)了土地資源浪費(fèi)的現(xiàn)象，并且房地產(chǎn)市場(chǎng)供求仍不平衡。進(jìn)一步進(jìn)行分析，供需不平衡的另一個(gè)現(xiàn)象就是對(duì)于富人來(lái)說(shuō)，有著更多的房產(chǎn)，但對(duì)于窮人來(lái)說(shuō)，卻更多的買不起房。這當(dāng)中折射出的問(wèn)題就是建筑結(jié)構(gòu)的不合理。例如大戶型占地面積更大，而小戶型面積更小。這也更加劇了貧富差距。

三、完善經(jīng)濟(jì)法視角下房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控的措施

（一）完善金融制度

金融制度的建設(shè)以及完善，能夠?qū)φ{(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)起到非常有效的作用。鑒于上述問(wèn)題中提到的金融政策影響房地產(chǎn)市場(chǎng)既得利益者的利益問(wèn)題以及地方政府執(zhí)行相關(guān)政策的困難現(xiàn)象，可以從以下兩方面做出政策的調(diào)整：

一方面，對(duì)于政策的制定，中央政府可以適當(dāng)?shù)膶?quán)利進(jìn)行下方，以此使得地方政府也可以在相關(guān)權(quán)利范圍內(nèi)進(jìn)行政策的制定與執(zhí)行，以此使得中央政府的政策控制、地方政府的政策執(zhí)行以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的利益獲取可以獲得相對(duì)的平衡，具體的在于既能夠滿足政府的調(diào)控需求，也能夠滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)的利益需求，從而就能夠在最大程度上獲得較好的調(diào)控效果;另一方面，國(guó)家在制定相關(guān)金融政策過(guò)程中，可以適當(dāng)?shù)牟杉{地方政府以及房地產(chǎn)主體之間的意見(jiàn)，使得對(duì)于宏觀調(diào)控政策的制定能夠更加符合房地產(chǎn)市場(chǎng)的利益需求。以此通過(guò)這兩個(gè)方面的政策制定調(diào)整，能夠?qū)崿F(xiàn)宏觀調(diào)控的最終目標(biāo)。

（二）完善稅收制度

稅收作為國(guó)家宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)的一種有效的方式，在面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控時(shí)，同樣可以采用有效的稅收方式進(jìn)行調(diào)控。其一，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模更大，并且房?jī)r(jià)過(guò)高的房地產(chǎn)要提高增值稅的征收，進(jìn)一步抑制其房?jī)r(jià)上升過(guò)快;其二，對(duì)于二手房源的征收與交易，要提高相應(yīng)的稅收標(biāo)準(zhǔn)，以此控制惡意炒房的現(xiàn)象發(fā)生。進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)合理配置資源;其三，對(duì)于房產(chǎn)稅的征收，要提高擁有多處房產(chǎn)公民的稅收標(biāo)準(zhǔn)，以此通過(guò)這樣的方式和措施，控制房?jī)r(jià)的上漲。

（三）完善土地制度

房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展離不開(kāi)土地資源。因此一方面，要合理控制土地資源的供給總量。對(duì)于急切需求住房的社會(huì)公民群體，要滿足其需求，但同時(shí)對(duì)于過(guò)渡投資與投機(jī)行為要進(jìn)行遏制。進(jìn)一步通過(guò)調(diào)查分析實(shí)際的用地需求，進(jìn)而指定合理的土地資源供給計(jì)劃。另一方面，對(duì)于土地的供給結(jié)構(gòu)要進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。注重滿足廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)與建設(shè)需求，同時(shí)也要控制高檔住房的建設(shè)需求，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)對(duì)土地資源的合理利用。

四、總結(jié)

現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在很多的問(wèn)題，諸如房?jī)r(jià)虛長(zhǎng)、政府壟斷以及房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象等。這些實(shí)際存在的問(wèn)題不僅影響著社會(huì)秩序的正常運(yùn)行，也切實(shí)造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的不良發(fā)展。所以針對(duì)于所存在的嚴(yán)重問(wèn)題，政府有責(zé)任也有義務(wù)進(jìn)行宏觀調(diào)控，從而借助于完善金融、稅收以及土地制度等，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，以此使得房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠獲得良性發(fā)展。也同時(shí)使得社會(huì)公民的住房需求得到滿足，最終減少房?jī)r(jià)飛漲以及過(guò)渡炒房等不良現(xiàn)象帶來(lái)的嚴(yán)重影響。

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