張鵬

摘要：房地產(chǎn)投資就是將資金投入到房地產(chǎn)綜合開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)等房地產(chǎn)業(yè)基本經(jīng)濟(jì)活動中，以期將來獲得不確定的收益。房地產(chǎn)投資是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的基礎(chǔ)，它的結(jié)果是形成新的可用房地產(chǎn)或改造原有的房地產(chǎn)。而在這個投資活動過程中，收益與風(fēng)險是同時存在的，特別是處在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時期的中國房地產(chǎn)投資，風(fēng)險更是在所難免。研究我國房地產(chǎn)投資風(fēng)險的總體狀況和變化趨勢，科學(xué)防范投資風(fēng)險，對促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。本文主要分析探討了房地產(chǎn)投資風(fēng)險及防范策略，以供參閱。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);投資風(fēng)險;防范策略

房地產(chǎn)投資就是將資金投入到房地產(chǎn)綜合開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)等房地產(chǎn)業(yè)基本經(jīng)濟(jì)活動中，以期將來獲得經(jīng)濟(jì)收益的經(jīng)濟(jì)活動。作為一種投資額大、周期長、涉及面廣、回報率高的投資類型，房地產(chǎn)投資時刻面臨風(fēng)險的挑戰(zhàn)。處在經(jīng)濟(jì)迅速轉(zhuǎn)軌時期的中國房地產(chǎn)投資，風(fēng)險更是在所難。如何盡可能降低投資風(fēng)險以期獲得投資收益最大化，是每個房地產(chǎn)開發(fā)商的迫切要求與最終愿望。研究房地產(chǎn)投資風(fēng)險的基本特征及我國房地產(chǎn)投資風(fēng)險總體狀況和變化趨向，對幫助房地產(chǎn)開發(fā)商規(guī)避風(fēng)險與促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

1房地產(chǎn)投資的風(fēng)險類型

（1）經(jīng)濟(jì)周期風(fēng)險。當(dāng)一國的經(jīng)濟(jì)處于繁榮階段，不加宏觀調(diào)控的通貨膨脹率會居高不下，在經(jīng)濟(jì)衰退期，一般伴隨著銀根緊縮，滯脹的情況也曾出現(xiàn)。經(jīng)濟(jì)周期及通貨膨脹風(fēng)險最終都會表現(xiàn)在投資的預(yù)期收益上，通貨膨脹率預(yù)期越高，房地產(chǎn)的預(yù)期收益率越高，兩者間的關(guān)系可通過適當(dāng)?shù)慕y(tǒng)計方法預(yù)測。（2）政策影響。政策是政府規(guī)制市場的主要手段，其中財政政策和貨幣政策的特點(diǎn)是逆經(jīng)濟(jì)風(fēng)向而動，因而其對房地產(chǎn)投資的影響與經(jīng)濟(jì)周期對房地產(chǎn)投資的影響是反向的。（3）政治風(fēng)險。政治風(fēng)險是指由于戰(zhàn)爭、內(nèi)亂、罷工發(fā)生的可能性和政權(quán)的穩(wěn)定性造成的投資風(fēng)險，是房地產(chǎn)投資中危害最大的風(fēng)險。房地產(chǎn)境外投資必須考慮該風(fēng)險，對于政局不穩(wěn)的國家，不宜進(jìn)行房地產(chǎn)這樣投資回收期長的項目。（4）自然風(fēng)險。自然風(fēng)險主要包括：火災(zāi)風(fēng)險、風(fēng)暴風(fēng)險、洪水風(fēng)險、地震風(fēng)險、雪災(zāi)風(fēng)險、氣溫風(fēng)險和施工現(xiàn)場地基風(fēng)險等，與待開發(fā)區(qū)域的地理位置高度相關(guān)。（5）市場風(fēng)險。市場風(fēng)險包括政策實(shí)施造成的供求變化帶來的風(fēng)險，還包括消費(fèi)者偏好、居民收入、二手房市場的狀況、商品房保值能力預(yù)期及技術(shù)進(jìn)步使原有結(jié)構(gòu)、工藝設(shè)計的無形損耗等影響供求的因素。（6）決策及管理風(fēng)險。管理團(tuán)隊的決策能力、領(lǐng)導(dǎo)潛力、管理團(tuán)隊中由該行業(yè)的專家、企業(yè)家的相關(guān)背景、管理團(tuán)隊的相關(guān)背景等因素構(gòu)成的風(fēng)險統(tǒng)稱為決策及管理風(fēng)險。國內(nèi)外實(shí)踐表明，這是構(gòu)成項目風(fēng)險至關(guān)重要的指標(biāo)，它屬于源生性的風(fēng)險因素，也是區(qū)分不同投資方案最基本的非系統(tǒng)性指標(biāo)。（7）財務(wù)風(fēng)險。財務(wù)風(fēng)險是非源生性風(fēng)險，所有風(fēng)險因素都會影響最終的財務(wù)指標(biāo)。（8）收益現(xiàn)金流風(fēng)險。收益現(xiàn)金流風(fēng)險是指房地產(chǎn)投資項目的收益現(xiàn)金流并未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險。（9）未來運(yùn)營費(fèi)用風(fēng)險。未來運(yùn)營費(fèi)用風(fēng)險是指物業(yè)實(shí)際運(yùn)營支出超過預(yù)期運(yùn)營費(fèi)用而帶來的風(fēng)險。即使對于剛建成的新建筑物的出租，且物業(yè)的維修費(fèi)用和保險費(fèi)均由承租人承擔(dān)的情況下，也會由于建筑技術(shù)的發(fā)展和人們對建筑功能要求的提高而影響到物業(yè)的使用，使后來購買者不得不支付昂貴的更新改造費(fèi)用。（10）資本的價值風(fēng)險。資本價值在很大程度上取決于預(yù)期收益和可能的未來運(yùn)營費(fèi)用水平。然而，即使收益和運(yùn)營費(fèi)用都不發(fā)生，資本價值也會隨著報酬率的變化而有所改變。（11）比較風(fēng)險。比較風(fēng)險又被稱為機(jī)會成本風(fēng)險，是指投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資后，失去其他投資機(jī)會，同時也失去了相應(yīng)可能收益時帶來的風(fēng)險。（12）時間風(fēng)險。時間風(fēng)險是指房地產(chǎn)投資中與時間和時機(jī)選擇相關(guān)的風(fēng)險。房地產(chǎn)投資強(qiáng)調(diào)在適當(dāng)?shù)臅r間、選擇合適的地點(diǎn)和物業(yè)進(jìn)行投資，這樣才能使其在獲得最大收益的同時，使風(fēng)險降低到最低限。（13）持有期風(fēng)險。持有期風(fēng)險是指與房地產(chǎn)投資持有時間相關(guān)的。一般來說，投資項目的壽命周期越長，可能遇到的影響項目收益的因素就越多，投資者面臨的風(fēng)險就越大。（14）技術(shù)風(fēng)險。技術(shù)風(fēng)險指由于科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，技術(shù)結(jié)構(gòu)及其相關(guān)變量的變動給房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者可能帶來的損失。技術(shù)風(fēng)險主要是開發(fā)商對房屋戶型設(shè)計，功能要求，智能科技含量的掌握上。技術(shù)要包括：建筑材料改變和變更風(fēng)險、建筑施工技術(shù)和工藝革新風(fēng)險設(shè)計變動或計算失誤風(fēng)險、設(shè)備故障或損壞風(fēng)險、建筑生產(chǎn)力因素風(fēng)險、施工事故風(fēng)險和信息風(fēng)險等。

2房地產(chǎn)投資風(fēng)險的防范策略

2.1分散策略

房地產(chǎn)投資分散是通過開發(fā)結(jié)構(gòu)的分散，達(dá)到減少風(fēng)險的目的，一般包括投資區(qū)域分散、投資時間分散和共同投資等方式。房地產(chǎn)投資區(qū)域分散是將房地產(chǎn)投資分散到不同區(qū)域，從而避免某一特定地區(qū)經(jīng)濟(jì)不景氣投資的影響，達(dá)到降低風(fēng)險的目的。而房地產(chǎn)投資時間分散則是要確定一個合理的投資時間間隔，從而避免因市場變化而帶來的損失。例如，當(dāng)房地產(chǎn)先導(dǎo)指標(biāo)發(fā)生明顯變化時，如經(jīng)濟(jì)增長率從周期谷底開始回升，貸款利率從高峰開始下降，而國家出讓土地使用權(quán)從周期波谷開始回升，預(yù)示著房地產(chǎn)業(yè)周期將進(jìn)入擴(kuò)張階段，此時應(yīng)為投資最佳時機(jī)，可以集中力量進(jìn)行投資。共同投資也是一種常用的風(fēng)險分散方式。共同投資要求各方共同投資，利益共享，風(fēng)險同擔(dān)，充分調(diào)動投資各方的積極性，最大限度發(fā)揮各自優(yōu)勢，從而避免風(fēng)險。例如與金融部門、大財團(tuán)、基金公司合作，可利用其資金優(yōu)勢，消除房地產(chǎn)籌資風(fēng)險;與外商聯(lián)盟，既可引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)和管理經(jīng)驗，又能獲得房地產(chǎn)投資開發(fā)政策優(yōu)惠。

2.2投資組合策略

房地產(chǎn)投資組合策略是投資者依據(jù)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險程度和年獲利能力，按照一定的原則進(jìn)行恰當(dāng)搭配投資各種不同類型的房地產(chǎn)，以降低投資風(fēng)險的房地產(chǎn)投資策略。例如房地產(chǎn)開發(fā)商可以投入一部分資金在普通住宅，投資一部分用在建筑高檔寫字樓等。因為各種不同類型的房地產(chǎn)的投資風(fēng)險大小不一，收益高低不同，顧名思義，風(fēng)險大的投資回報率相對較高，回報率低的投資風(fēng)險相對就低些，如果將資金分別投入不同類型的房地產(chǎn)開發(fā)上，整體投資風(fēng)險就會降低，其實(shí)質(zhì)就是用個別房地產(chǎn)投資的高收益來彌補(bǔ)低收益的房地產(chǎn)的損失，最終得到一個較為平均的收益。房地產(chǎn)投資組合的關(guān)鍵是如何科學(xué)確定投入不同類型房地產(chǎn)合理的資金比例。

2.3保險策略

對于房地產(chǎn)投資者來說購買保險是十分必要的，它是轉(zhuǎn)移或減少房地產(chǎn)投資風(fēng)險的主要途徑之一。保險對于減輕或彌補(bǔ)房地產(chǎn)投資者的損失，實(shí)現(xiàn)資金的循環(huán)運(yùn)動，保證房地產(chǎn)投資者的利潤等方面具有十分重要的意義，尤其對于增強(qiáng)房地產(chǎn)投資者的信譽(yù)，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)營活動的發(fā)展具有積極作用。一般來說房地產(chǎn)保險業(yè)務(wù)主要有房屋保險、產(chǎn)權(quán)保險、房屋抵押保險和房地產(chǎn)委托保險。房地產(chǎn)投資者在購買保險時應(yīng)充分考慮選擇房地產(chǎn)投資者所需要的保險險種，確定適當(dāng)?shù)谋ｋU金額，合理劃分風(fēng)險單位和厘定費(fèi)率以及選擇信譽(yù)良好的保險公司等幾方面的因素。

2.4風(fēng)險轉(zhuǎn)移

風(fēng)險轉(zhuǎn)移是房地產(chǎn)投資項目管理中非常重要而且廣泛應(yīng)用的一項策略，分為非保險轉(zhuǎn)移和財務(wù)轉(zhuǎn)移兩種形式。根據(jù)風(fēng)險管理的基本理論，投資項目的風(fēng)險應(yīng)由有關(guān)部門分擔(dān)，而風(fēng)險分擔(dān)的原則是：任何一種風(fēng)險都應(yīng)由最適合承擔(dān)該風(fēng)險或最有能力進(jìn)行損失控制的一方承擔(dān)。符合這一原則的風(fēng)險轉(zhuǎn)移是合理的，可以取得雙贏或多贏的結(jié)果。否則，風(fēng)險轉(zhuǎn)移就可能付出較高的代價。（1）非保險轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)項目風(fēng)險非保險轉(zhuǎn)移是指房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，有意識地采取某些非保險措施將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟(jì)單位承擔(dān)，從而達(dá)到降低其自身項目風(fēng)險發(fā)生概率和損失程度的目的。房地產(chǎn)項目風(fēng)險的非保險轉(zhuǎn)移可通過兩種途徑來實(shí)現(xiàn)：一是轉(zhuǎn)移會引起項目風(fēng)險及損失的某項開發(fā)活動;二是將風(fēng)險本身予以轉(zhuǎn)移。風(fēng)險轉(zhuǎn)移對房地產(chǎn)開發(fā)商來說可以消除風(fēng)險，但與風(fēng)險控制不同的是，他不是通過放棄、中止項目活動或采取積極預(yù)防和抑制的措施直接調(diào)節(jié)風(fēng)險因素來達(dá)到消除、降低風(fēng)險損失概率和損失程度的目的，而是允許風(fēng)險繼續(xù)存在，但將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟(jì)單位承擔(dān)，從而間接達(dá)到降低自身風(fēng)險損失概率和損失程度。當(dāng)然，房地產(chǎn)項目風(fēng)險轉(zhuǎn)移必須通過正當(dāng)、合法的手段，而非無限制地、任意地、帶有欺詐性的轉(zhuǎn)嫁。另外，房地產(chǎn)項目風(fēng)險的轉(zhuǎn)移雖然可以使風(fēng)險在開發(fā)商和其他風(fēng)險損失承擔(dān)者之間進(jìn)行移動，但卻不能因此將項目風(fēng)險本身消除或從總量上減少。（2）財務(wù)轉(zhuǎn)移。風(fēng)險的財務(wù)轉(zhuǎn)移包括非保險財務(wù)轉(zhuǎn)移和保險財務(wù)轉(zhuǎn)移。非保險財務(wù)轉(zhuǎn)移是指單位或個人通過經(jīng)濟(jì)合同，將損失與損失有關(guān)的財務(wù)后果（財產(chǎn)損失、人員傷亡等）轉(zhuǎn)移給另一些單位或個人去承擔(dān)的一種方式。其實(shí)質(zhì)是通過風(fēng)險的財務(wù)轉(zhuǎn)移，使轉(zhuǎn)讓人得到外來資金，以補(bǔ)償風(fēng)險事故發(fā)生后所造成的損失。大部分財務(wù)型非保險轉(zhuǎn)移都是通過合同中的某些條款來實(shí)現(xiàn)的。如在建筑承包活動中，建筑所有人可以通過合同將其他對公眾在建筑物附近受到傷害的部分或全部責(zé)任轉(zhuǎn)移給建筑承包商。保險轉(zhuǎn)移通常直接稱為保險。通過購買保險，投資項目業(yè)主或承包商作為投保人將本應(yīng)由自己承擔(dān)的歸咎責(zé)任和賠償責(zé)任轉(zhuǎn)移給保險公司，從而使自己免受風(fēng)險損失。需要說明的是，保險并不能轉(zhuǎn)移投資項目的所有風(fēng)險，一方面是存在不可保險的內(nèi)容和項目，另一方面是因為有些風(fēng)險不宜保險。因此，應(yīng)將保險轉(zhuǎn)移與風(fēng)險回避、損失控制與風(fēng)險自留結(jié)合起來運(yùn)用。對于不可保險，必須采取損失控制措施。即使對于可保險的風(fēng)險，也應(yīng)當(dāng)采取一定的損失控制措施，這有利于改變風(fēng)險的性質(zhì)，達(dá)到降低風(fēng)險的目的。

2.5地產(chǎn)投資風(fēng)險識別

（1）情景分析法。情景分析法是一種在歐美等國家和地區(qū)廣泛應(yīng)用的，一種能夠分析引起風(fēng)險的關(guān)鍵因素及其影響程度的方法。所謂情景就是對某個房地產(chǎn)企業(yè)或者項目的未來狀況進(jìn)行描繪，當(dāng)某些關(guān)鍵因素發(fā)生變化時，通過將這些變化轉(zhuǎn)變成數(shù)據(jù)用軟件處理后通過情景模擬顯示出來供決策者分析研究的。（2）故障樹法。故障樹法是利用圖解的方式將大的故障分解成為小的故障并進(jìn)行分析，由于分解后的圖形呈樹枝狀，稱之為故障樹。其基本做法是將房地產(chǎn)的主要風(fēng)險細(xì)分為許多細(xì)小風(fēng)險，或?qū)L(fēng)險原因?qū)訉臃纸猓瑥亩卣页鰩盹L(fēng)險的準(zhǔn)確原因。（3）德爾菲方法。德爾菲方法由美國著名的咨詢機(jī)構(gòu)蘭德公司于20世紀(jì)50年代初發(fā)明的，其本質(zhì)是匿名反饋函詢法。具體做法是請專家在風(fēng)險調(diào)查過程中發(fā)表匿名意見，并對各種情況進(jìn)行統(tǒng)計處理。計算出各種數(shù)據(jù)的平均值和標(biāo)準(zhǔn)差，再將各種意見盡可能客觀準(zhǔn)確地反饋給專家們。通過對反饋意見的反復(fù)測驗，使各種意見相輔相成，博采眾長，找出正確的方法。

2.6建立有效的風(fēng)險防范機(jī)制

要建立起完善的制度和程序，使風(fēng)險防范能更好的實(shí)現(xiàn)目標(biāo)，就需要領(lǐng)導(dǎo)人員對于控制制度進(jìn)一步強(qiáng)化。企業(yè)人員可以建立財務(wù)預(yù)報，及時對房地產(chǎn)的財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行監(jiān)控和防范。定期發(fā)布一些關(guān)于財務(wù)的宏觀變化信息，增加企業(yè)對投資風(fēng)險事件的把握程度，采取有效風(fēng)險防范措施，將風(fēng)險發(fā)生的可能性及時消滅。同時還可以再建立起房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險防范的電子網(wǎng)絡(luò)平臺，這種網(wǎng)絡(luò)平臺中，可以適當(dāng)將房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險防范滲透進(jìn)去，使房地產(chǎn)企業(yè)的投資商能夠及時了解到相關(guān)信息和有效的風(fēng)險防范措施，同時還可以促進(jìn)企業(yè)風(fēng)險防范的規(guī)范、公平、公正、公開性，提高投資風(fēng)險防范的透明度。這能夠迅速的將風(fēng)險防范覆蓋整個企業(yè)經(jīng)濟(jì)市場，全部聚集到這個市場空間中，并在風(fēng)險防范過程中實(shí)行動態(tài)監(jiān)測，使房地產(chǎn)企業(yè)能夠有效的避免投資風(fēng)險，及時的通過財務(wù)調(diào)控將風(fēng)險降到最低。

3結(jié)束語

改革開放以來，隨著國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，我國的房地產(chǎn)業(yè)迎來了發(fā)展的春天，房地產(chǎn)投資活動也日益高漲起來。可是，房地產(chǎn)投資企業(yè)在面對巨額利潤誘惑的同時，也面臨著巨大的投資風(fēng)險。本文從房地產(chǎn)投資企業(yè)的角度出發(fā)，對房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資風(fēng)險的概念和特點(diǎn)、對房地產(chǎn)投資風(fēng)險的因素分析、風(fēng)險的識別以及對房地產(chǎn)投資風(fēng)險的防范與處理的基本原理有了一個基本的理論框架。通過大量分析房地產(chǎn)所面臨的風(fēng)險并加以識別，用科學(xué)的方法進(jìn)行規(guī)避和處理，盡可能地降低風(fēng)險?？偟恼f來，論文只是對房地產(chǎn)投資風(fēng)險及投資風(fēng)險的防范與處理作了一個初步的探討，在實(shí)踐應(yīng)用方面的討論和操作方法，還有待房地產(chǎn)開發(fā)商在實(shí)踐活動中進(jìn)一步完善。

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（作者單位：中農(nóng)發(fā)置業(yè)有限公司）