不久前.一篇“告別買100平方米只得70平方米！住建部新規(guī)：住宅按套內(nèi)面積算”的文章刷屏。文章稱，住建部公布的一項(xiàng)新規(guī)征求意見稿顯示，房地產(chǎn)交易將正式告別“公攤面積”，近年來輿論密切關(guān)注的“買100平方米房子只得70平方米”現(xiàn)象有望終結(jié)。住房問題關(guān)系到每個(gè)家庭的切身利益，因此，該消息迅速引起關(guān)注。從按建筑面積到按套內(nèi)使用面積，這種計(jì)價(jià)方式的改變.對購房人來說究竟有多大利好？對開發(fā)商和房地產(chǎn)市場又會(huì)帶來哪些影響呢？

前文中所指的住建部新規(guī)征求意見稿，是住建部日前發(fā)布的《關(guān)于（城鄉(xiāng)給水工程項(xiàng)目規(guī)范）等38項(xiàng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域全文強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范公開征求意見的通知》中的《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見稿）》，其中提出“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”。

接受采訪的業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，計(jì)價(jià)方式的轉(zhuǎn)變有利于維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益，增加交易信息的對稱性，同時(shí)也有利于相關(guān)稅費(fèi)的管理。以套內(nèi)使用面積計(jì)價(jià)后，名義房價(jià)或上漲，但實(shí)際購房成本影響不大。

其實(shí)，無論按哪種方式計(jì)價(jià)，讓購房人知道套內(nèi)面積和公攤面積是多少，特別是公攤面積怎么來的，以及各種稅費(fèi)與面積之間的關(guān)系，讓老百姓明白消費(fèi)是關(guān)鍵。

是否會(huì)影響購房總價(jià)？

麥田房產(chǎn)首席市場分析師張葉松認(rèn)為，目前國際上很多國家都采用套內(nèi)面積來交易房屋，這是國際主流交易方式。另外，因?yàn)楫?dāng)前住宅的公攤面積較高，消費(fèi)者在購買的時(shí)候，房屋面積和實(shí)際居住體驗(yàn)差異比較大，這也影響了整個(gè)住宅消費(fèi)市場體驗(yàn)。不過，張葉松說，是否按套內(nèi)面積進(jìn)行交易，對購房者的購房成本基本沒有影響。更多的影響在于行政上的調(diào)整，比如官方內(nèi)部運(yùn)轉(zhuǎn)和數(shù)據(jù)調(diào)整。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，是否按套內(nèi)計(jì)價(jià)對于購房者實(shí)際購房成本基本無影響，主要影響的是部分打著政策擦邊球，賣低得房率房子的開發(fā)商。另外，對于購房者而言，物業(yè)費(fèi)等因?yàn)榻ㄖ娣e衍生的收費(fèi)也有可能降低。

張大偉說，套內(nèi)面積計(jì)價(jià)影響最大的是期房銷售，對于現(xiàn)房和二手房，購房者更容易計(jì)價(jià)。從套內(nèi)計(jì)算價(jià)格看，全國已經(jīng)有重慶等個(gè)別城市落地，的確更有利于購房者，對于開發(fā)商而言，減少了灰色利益。

以北京一套最近入市的商品房住宅為例，實(shí)際商品房住宅的套內(nèi)面積是141.5平方米，單價(jià)為10.8萬元，增加公攤后變成173.7平方米，多出18%，平均單價(jià)變成8.8萬元，降低l9%，但是總價(jià)都為1520萬余元。也就是說，如果按照套內(nèi)面積計(jì)價(jià)交易，雖然面積小了，但是單價(jià)提高了，只是計(jì)算方法發(fā)生了改變，總價(jià)不變。

征求意見稿中，該條規(guī)定的起草說明顯示，按照套內(nèi)面積交易是居民關(guān)注的焦點(diǎn)問題，關(guān)系到每個(gè)住宅用戶的切身利益。目前，我國住宅建筑主要以建筑面積進(jìn)行交易，這樣會(huì)出現(xiàn)同一項(xiàng)目的建筑面積相同而套內(nèi)使用面積不同的問題，以此加劇“公攤面積傷民”的矛盾。

還有專家表示，按照套內(nèi)面積計(jì)價(jià)雖然不影響總房價(jià)，但能一定程度上減少房產(chǎn)交易中關(guān)于面積的糾紛。另外，這也為房產(chǎn)稅出臺(tái)奠定了基礎(chǔ)。

新規(guī)并不意味著取消公攤面積

什么叫公攤？張大偉介紹，公攤即公攤面積，是分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的簡稱，它與套內(nèi)建筑面積之和構(gòu)成了一套商品房的建筑面積。對于公攤面積的處理，目前我國尚無明確法律法規(guī)出臺(tái)。

張大偉說，公攤面積可以產(chǎn)生價(jià)格幻覺，目前大部分新建住宅交易中，都明確列出了套內(nèi)面積價(jià)格。房價(jià)看似降低了，實(shí)際沒有降低，給購房者造成價(jià)格較低的錯(cuò)覺。按照市場平均得房率，如果按照套內(nèi)計(jì)算，全國的房價(jià)相當(dāng)于還要高20%-25%。

專家表示，此次征求意見，并不意味著取消公攤面積，甚至是毫無關(guān)聯(lián)。公攤面積將客觀存在，想要切實(shí)解決長期被詬病的公攤面積面臨的各種質(zhì)疑，需要進(jìn)一步出臺(tái)標(biāo)準(zhǔn)和細(xì)則予以明確。

“同一棟樓，兩梯兩戶的公攤，要比一梯兩戶的大：點(diǎn)式樓和板式樓的公攤是不一樣的;房子大，公攤就多點(diǎn);房子小，公攤就會(huì)少點(diǎn);只有樓梯和既有樓梯又有電梯的住戶，其公攤面積是不一樣的;公共設(shè)施、走廊越多公攤就越大;樓梯高度越高公攤越大。”張大偉說，“公攤也不是越小越好，太小的公攤意味著社區(qū)的舒適性降低?！?/p>

解決歷史遺留問題需要具體細(xì)則

張葉松說，此次規(guī)范如果實(shí)施，需要考慮歷史遺留問題。以前稅費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)等都是按照建筑面積來約定，如何銜接，需要具體細(xì)則。

還有專家認(rèn)為，此次住建部征求意見的屬于工程建設(shè)規(guī)范，住宅項(xiàng)目建設(shè)、使用和維護(hù)必須遵守該規(guī)范。除此之外，稅費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等，不屬于該規(guī)范管理范圍。

此次征求意見稿是一項(xiàng)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。工程規(guī)范是開展工程建設(shè)活動(dòng)的“底線”要求，具有“技術(shù)法規(guī)”性質(zhì)，在我國工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范體系中位于頂層。換句話說，這是一個(gè)針對工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，約束的主要是工程建設(shè)方面。大家更關(guān)注的是住宅交易和后期物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)等，都有各自的法律、法規(guī)和規(guī)范性文件，比如交易有《商品房銷售管理辦法》等，物業(yè)方面有《物業(yè)管理?xiàng)l例》等。

張大偉表示，這只是一個(gè)工程建設(shè)規(guī)范公開征求意見稿，距離出臺(tái)正式文件還很遙遠(yuǎn)，即使成為正式文件，也不確定是建議標(biāo)準(zhǔn)還是規(guī)定強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)。從政策內(nèi)容看，包括了住宅、商業(yè)、工程建設(shè)等方方面面，這些政策起碼5年內(nèi)落地的可能性非常小。

征求意見稿中其他亮點(diǎn)也不少

征求意見稿提高了住宅設(shè)置電梯的要求，由原7層及以上或超過16米設(shè)置電梯，調(diào)整到了4層及以上或超過9米應(yīng)設(shè)置電梯。不過，北京此前已規(guī)定，新建、改建的4層（含）以上住宅，均須設(shè)置電梯.

新規(guī)顯示.4層及4層以上住宅建筑，或住戶入口層樓面距室外設(shè)計(jì)地面的高度超過9米的新建住宅建筑立設(shè)電梯，且應(yīng)在設(shè)有戶門和公共走廊的每層設(shè)站。12層及12層以上的住宅建筑，每個(gè)居住單元設(shè)置電梯不應(yīng)少于2臺(tái)，其中設(shè)置可容納擔(dān)架的電梯不應(yīng)少于1臺(tái)。

征求意見稿在“驗(yàn)收交付”部分提出，城鎮(zhèn)新建住宅建筑應(yīng)全裝修交付，并應(yīng)符合相關(guān)規(guī)定，包括戶內(nèi)和公共部位所有功能空間的固定面和管線應(yīng)全部鋪裝或粉刷完成。

另外，給排水、燃?xì)?、照明、供電等系統(tǒng)及廚衛(wèi)基礎(chǔ)設(shè)施應(yīng)安裝到位：供水、供電、燃?xì)狻⒌缆?、綠地、停車位、垃圾及污水處理等規(guī)劃配套設(shè)施應(yīng)具備使用條件;消防設(shè)施應(yīng)完好，消防通道應(yīng)暢通。也就是說，今后城鎮(zhèn)的新房，有望全部全裝修交房。

針對戶內(nèi)空間，新規(guī)提出了詳細(xì)規(guī)定。由臥室、起居室、廚房和衛(wèi)生間等組成的套型，其使用面積不應(yīng)小于30平方米;由兼起居的臥室、廚房和衛(wèi)生間等組成的套型，其使用面積不應(yīng)小于22平方米。

在臥室使用面積方面，雙人臥室使用面積不應(yīng)小于9平方米：單人臥室使用面積不應(yīng)小于5平方米：兼起居的臥室使用面積不應(yīng)小于12平方米 起居室使用面積不應(yīng)小于10平方米 廚房的使用面積不應(yīng)小于3.5平方米

（摘自《大河文摘報(bào)》）