倪蕾

摘要：本文重點(diǎn)從三個(gè)層面對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了具體研究，并結(jié)合實(shí)際案例對(duì)于提出的風(fēng)險(xiǎn)給出了具體解決方案，希望從全方位多角度給房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制方面的工作提供合理參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);企業(yè)財(cái)務(wù);財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)城市化進(jìn)程近年來(lái)速度提升逐漸加快，隨之興起的房地產(chǎn)行業(yè)也得到了長(zhǎng)足發(fā)展，然而隨著全行業(yè)的不斷升溫房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也更容易產(chǎn)生，為了使這種情況得到控制，相關(guān)部門可以通過(guò)合理分析及時(shí)作出應(yīng)對(duì)方案。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的影響因素及類型

房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式主要有利率變化風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)、償債能力不足風(fēng)險(xiǎn)等，而從建筑特征來(lái)看，銷售資本、項(xiàng)目工期、成本等也會(huì)造成房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加，從三維角度來(lái)看對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生影響的因素主要可以分為三個(gè)方面，一是房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)問(wèn)題產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，二是房地產(chǎn)行業(yè)原因造成的企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，三是政治環(huán)境帶來(lái)的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

數(shù)據(jù)研究調(diào)查表明，由于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有不確定性、客觀性、可轉(zhuǎn)移性三個(gè)特點(diǎn)，所以房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的類型有以下幾種：

第一是籌資風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)融資需要負(fù)債，而部分房地產(chǎn)企業(yè)償債能力不足，因此在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的后期有可能出現(xiàn)破產(chǎn)的情況，或者企業(yè)無(wú)法如期償還貸款也會(huì)對(duì)企業(yè)信譽(yù)造成影響，導(dǎo)致后續(xù)借款困難，發(fā)展速度會(huì)受到影響。

第二是資金回收風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)的資金回收方式是銷售房產(chǎn)，而房產(chǎn)不僅是消費(fèi)產(chǎn)品，也可以作為投資產(chǎn)品購(gòu)買，因此房地產(chǎn)企業(yè)的資金回收過(guò)程中會(huì)面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，且各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)力有較大差異，我國(guó)政府也在針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)不斷出臺(tái)調(diào)控制度，使房地產(chǎn)行業(yè)變化復(fù)雜導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加劇。

第三是資金平衡風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，對(duì)于資金的流通要求較高，我國(guó)發(fā)展速度較快政府也不斷出臺(tái)房?jī)r(jià)調(diào)控政策，房地產(chǎn)企業(yè)獲得土地越來(lái)越困難，中小企業(yè)更會(huì)面臨資金斷裂的問(wèn)題，大型企業(yè)資金平衡工作難以繼續(xù)進(jìn)行，也會(huì)面臨較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)[1]。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因及解決方案

（一）厲地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)管理問(wèn)題

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)主要是通過(guò)銀行借款、企業(yè)投資和發(fā)行債券等獲得資金，其中向銀行借款的情況更加普遍，不同的融資手段會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的資金成本具有差異性，相應(yīng)的也會(huì)產(chǎn)生大小不同的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)房產(chǎn)預(yù)售也是房地產(chǎn)企業(yè)的主要是融資手段，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)中，所占比重最大的是個(gè)人住房，而國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平有限，消費(fèi)者在購(gòu)買房產(chǎn)時(shí)也會(huì)向銀行貸款，而房地產(chǎn)企業(yè)在工程開(kāi)始前將收取消費(fèi)者的部分定金，根據(jù)以上兩點(diǎn)內(nèi)容可以得知，目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于銀行貸款有較大依賴性。但近年來(lái)由于國(guó)家介入房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控房?jī)r(jià)，因此向銀行貸款的難度越來(lái)越高，房地產(chǎn)企業(yè)融資愈加困難，而房地產(chǎn)企業(yè)屬于典型的資金密集企業(yè)，對(duì)于資金周轉(zhuǎn)有較高需求，因此在經(jīng)營(yíng)發(fā)展的過(guò)程中為了增加企業(yè)運(yùn)營(yíng)靈活性不得不負(fù)債。

為了對(duì)這樣的情況帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制，房地產(chǎn)企業(yè)可以改變以往的融資方式，對(duì)企業(yè)自身的資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化完善?？梢杂杏?jì)劃的降低企業(yè)債務(wù)資本比例，增加企業(yè)自有資金，除了向銀行貸款也可以通過(guò)其他方式進(jìn)行融資，例如融資租賃等簡(jiǎn)單化融資方式，不僅能降低房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率，還可以控制企業(yè)對(duì)于銀行的依賴程度，從融資角度使房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)償還能力得到提升，降低房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)企業(yè)實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還需要將自身經(jīng)營(yíng)情況和市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行對(duì)比分析，進(jìn)行科學(xué)的利率規(guī)劃，控制自身負(fù)債數(shù)，提高投資效率，且就目前我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)大環(huán)境來(lái)看，大量負(fù)債已經(jīng)不再適合房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)適當(dāng)?shù)膶⒆陨斫?jīng)營(yíng)重點(diǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)移，從市場(chǎng)開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向提高自身的財(cái)務(wù)管理和企業(yè)規(guī)劃能力上，不斷優(yōu)化自身經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

如：某房地產(chǎn)企業(yè)為了提高自身的企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理能力，從財(cái)務(wù)管理中的內(nèi)部審計(jì)入手，要求財(cái)務(wù)部門將內(nèi)部審計(jì)工作與工程審計(jì)結(jié)合起來(lái)，發(fā)揮賬面數(shù)據(jù)的優(yōu)勢(shì)，從賬面數(shù)據(jù)中獲得業(yè)務(wù)反饋，重點(diǎn)把控房地產(chǎn)項(xiàng)目中的財(cái)務(wù)異動(dòng)，對(duì)企業(yè)的內(nèi)部財(cái)務(wù)工作起到監(jiān)督作用，對(duì)可能出現(xiàn)的財(cái)務(wù)危機(jī)進(jìn)行有效防范，降低了由于自身管理問(wèn)題產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的可能性。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)原因帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)房?jī)r(jià)在2010年以前一直存在過(guò)于高昂的情況，因此國(guó)家在2010年進(jìn)行了有史以來(lái)最為嚴(yán)格的房?jī)r(jià)控制，出臺(tái)了房產(chǎn)限購(gòu)令，使我國(guó)的泡沫房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)迅速得到了控制。次年出臺(tái)關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的限制條文進(jìn)一步加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的貸款限制，同時(shí)國(guó)家也啟動(dòng)落實(shí)了房?jī)r(jià)控制問(wèn)責(zé)制度，使房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)得到遏制。此外，土地出讓制度的制定導(dǎo)致地價(jià)和房?jī)r(jià)的漲幅不再同步，地價(jià)高于房?jī)r(jià)的情況的出現(xiàn)使房地產(chǎn)行業(yè)的盈利情況持續(xù)走低，與融資難度一起降低了房地產(chǎn)企業(yè)的盈利空間，且囤地等待房?jī)r(jià)上長(zhǎng)的策略也無(wú)法繼續(xù)進(jìn)行。但目前從國(guó)家出臺(tái)的各項(xiàng)政策看來(lái)，宏觀調(diào)控的側(cè)重點(diǎn)在于大城市的炒房問(wèn)題，對(duì)于小型的房地產(chǎn)企業(yè)所在城市房產(chǎn)限購(gòu)并不嚴(yán)重，因此各中小型房地產(chǎn)企業(yè)也可以對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行合理預(yù)測(cè)，將經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)放在中小城市，隨著城市化進(jìn)程的不斷發(fā)展獲得盈利。同時(shí)近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體行業(yè)降溫也使整個(gè)市場(chǎng)出現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)供過(guò)于求的現(xiàn)象，小型房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)問(wèn)題更為嚴(yán)重，難以在競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈的房地產(chǎn)企業(yè)占有更多的市場(chǎng)份額，資本的原始積累較為緩慢，面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也更加難以預(yù)測(cè)[2]。

為了解決這樣的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，各房地產(chǎn)企業(yè)可以轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)思路，在房產(chǎn)限購(gòu)不嚴(yán)重的中小型城市開(kāi)發(fā)房產(chǎn)項(xiàng)目，積極發(fā)掘有潛力的縣級(jí)城市經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)項(xiàng)目，且在近幾年我國(guó)出臺(tái)了扶貧和棚戶改造項(xiàng)目，這一系列政策出臺(tái)改變了房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)向，商品房的需求大大降低，房地產(chǎn)企業(yè)可以抓住這個(gè)機(jī)遇降低行業(yè)環(huán)境可能帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生。具體做法是與政府取得合作，承包福利政策的房產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)，但要注意在保障住房質(zhì)量的同時(shí)控制成本，先人一步打開(kāi)市場(chǎng)，同時(shí)為了規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也要對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的主流經(jīng)營(yíng)方向有所了解，我國(guó)是人口老齡化大國(guó)，想要在日趨激烈的房產(chǎn)行業(yè)中占有更多的市場(chǎng)份額，優(yōu)化財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制能力，房地產(chǎn)企業(yè)也可以針對(duì)老齡市場(chǎng)采取合理經(jīng)營(yíng)措施。

如：某房地產(chǎn)公司經(jīng)調(diào)查后發(fā)現(xiàn)我國(guó)老齡人口在1.8億以上，且老年人的儲(chǔ)蓄存款數(shù)十分可觀，達(dá)到了全國(guó)存款量的一半，具有極強(qiáng)消費(fèi)能力，基于以上數(shù)據(jù)，該房地產(chǎn)公司為在未來(lái)經(jīng)營(yíng)中規(guī)避房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，將經(jīng)營(yíng)重心轉(zhuǎn)移到了養(yǎng)老行業(yè)，大規(guī)模的建立養(yǎng)老院等建筑，不僅有較高的合理性和可行性，也符合國(guó)家的調(diào)控政策，從未來(lái)發(fā)展的角度實(shí)現(xiàn)了該企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范。

（三）政治環(huán)境帶來(lái)的房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)乎我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展以及多項(xiàng)民生問(wèn)題，因此財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)受政治環(huán)境影響要更大，近年來(lái)我國(guó)對(duì)于高昂的房?jī)r(jià)進(jìn)行了稅收控制、土地管理等一系列調(diào)控手段，且房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際發(fā)展也接近飽和，由于國(guó)家的介入，許多有購(gòu)房需要的消費(fèi)者也開(kāi)始持觀望態(tài)度。2018年的政府工作報(bào)告中提到，我國(guó)次年的GDP增長(zhǎng)速度在6%-6.5%之間，我國(guó)的GDP增長(zhǎng)值在2018年創(chuàng)造了歷史新低。由于這種情況，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速迅速下滑，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始產(chǎn)生分化，國(guó)家預(yù)計(jì)在2020年我國(guó)的城市常住人口將達(dá)到全國(guó)人口的60%，消費(fèi)者對(duì)于房產(chǎn)需求產(chǎn)生了嚴(yán)重的兩極化，這對(duì)于房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)效益來(lái)說(shuō)是最主要的影響來(lái)源，市場(chǎng)需求的改變使房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)了新形勢(shì)。此外，由于房?jī)r(jià)不斷上漲，消費(fèi)者在購(gòu)置房產(chǎn)時(shí)多數(shù)選擇貸款按揭的形式，而國(guó)家對(duì)于住房貸款的政策不斷改良，貸款門檻越來(lái)越高，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)受到持續(xù)影響。

面對(duì)這樣的情況，房地產(chǎn)企業(yè)可以轉(zhuǎn)變思路，減少對(duì)傳統(tǒng)住房的資金投入和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，將更多精力投入到商鋪建設(shè)中，由于我國(guó)的政治特殊性，目前政府還沒(méi)有對(duì)商用房地產(chǎn)過(guò)多的介入，因此房地產(chǎn)企業(yè)可以隨著行業(yè)整體經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)的變化和城市化發(fā)展的腳步開(kāi)發(fā)商用房地產(chǎn)項(xiàng)目，把握國(guó)家政策創(chuàng)造機(jī)遇規(guī)避可能面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。此外也可以加強(qiáng)對(duì)資金的控制，等待市場(chǎng)爆發(fā)時(shí)機(jī)，在銷售房產(chǎn)時(shí)引導(dǎo)消費(fèi)者分期付款刺激消費(fèi)者消費(fèi)，保障企業(yè)不斷有資金流入支持經(jīng)營(yíng)，也能有效預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加。

如：某房地產(chǎn)企業(yè)為減少政治環(huán)境變化產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)壓力，對(duì)工業(yè)用地和商業(yè)房產(chǎn)的市場(chǎng)動(dòng)向進(jìn)行了預(yù)測(cè)，合理增加了企業(yè)工業(yè)用地儲(chǔ)備，并通過(guò)出租、出售等方式盈利，抓住土地資源的短缺情況帶來(lái)的商機(jī)，同時(shí)要求財(cái)務(wù)部門密切關(guān)注企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的異常，根據(jù)財(cái)務(wù)部門的數(shù)據(jù)反饋隨時(shí)改良經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，利用政府調(diào)控減少了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)造成的影響[3]。

三、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中一定會(huì)面臨風(fēng)險(xiǎn)，這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益提高有較大影響，因此企業(yè)應(yīng)將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范做為重點(diǎn)工作內(nèi)容，針對(duì)己知風(fēng)險(xiǎn)給出措施，并積極發(fā)現(xiàn)未知風(fēng)險(xiǎn)提示預(yù)警。

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