郭玉石

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟的主要組成部分，其市場穩(wěn)定性與廣大人民群眾的切身利益存在著密切聯(lián)系，直接影響房地產(chǎn)企業(yè)生存及長遠發(fā)展，客觀上要求房地產(chǎn)企業(yè)必須加大對于開發(fā)項目流程化管理的重視程度，嚴格控制房地產(chǎn)開發(fā)項目成本投入，為房地產(chǎn)企業(yè)謀取更多的經(jīng)濟效益。本文以房地產(chǎn)開發(fā)項目流程化管理為切入點分析管理內(nèi)容及管理特點，就提出具體的管理措施進行深入探究，旨在為相關(guān)從業(yè)人員積累更多的工作經(jīng)驗。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項目;流程化;管理措施

近年來，伴隨社會進步及經(jīng)濟發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)進入前所未有的蓬勃發(fā)展階段，房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟的重要組成部分，深受經(jīng)濟全球化發(fā)展趨勢及我國加入WTO組織的影響，國際房地產(chǎn)企業(yè)逐步占據(jù)我國市場，對我國房地產(chǎn)市場產(chǎn)生極其巨大的影響及挑戰(zhàn)。我國的房地產(chǎn)企業(yè)普遍競爭能力及管理能力較弱，其長遠發(fā)展形勢相對嚴峻[1]。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)必須實行開發(fā)項目流程化管理不斷增強其自身綜合實力及行業(yè)競爭力，實現(xiàn)立足于激烈市場競爭的目標。同時，由于房地產(chǎn)開發(fā)項目自身相對復雜，客觀上要求房地產(chǎn)企業(yè)不斷完善管理流程，為企業(yè)謀取更多的經(jīng)濟利益推動企業(yè)可持續(xù)性發(fā)展。鑒于此，本文針對房地產(chǎn)開發(fā)項目流程化管理的研究具有重要現(xiàn)實意義。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目流程化管理的概述

（一）基本內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)項目管理指房地產(chǎn)項目開發(fā)決策實施前期及實施期間利用項目管理理論、方法及觀點實現(xiàn)全面管理目標的過程，換而言之由項目開發(fā)至項目竣工驗收各個階段通過合理控制及科學策劃等方法嚴格控制成本投入實現(xiàn)控制施工質(zhì)量及控制施工進度的目標[2]。同時，相較于其他項目管理，房地產(chǎn)項目管理相對特殊，具有管理實施者不同、管理對象不同及管理角度不同等鮮明特點。其中，房地產(chǎn)開發(fā)項目管理者往往為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不止需要投入成本綜合考量施工進度，更需要考慮物業(yè)前期介入時間是否進行后期銷售等問題;與設(shè)計項目及施工項目相比，房地產(chǎn)開發(fā)以房地產(chǎn)項目為主要管理對象。

（二）顯著特點

房地產(chǎn)開發(fā)項目流程化管理著重強調(diào)管理流程間相互匹配及總體規(guī)劃所有流程，不只是流程化管理的內(nèi)在規(guī)律及本質(zhì)內(nèi)容，更是徹底解決管理流程問題的核心指導思想[3]。由于流程化管理將流程運作及相互作用方式視為管理主體對象，客觀上要求管理人員必須以組織戰(zhàn)略、項目實施目標及規(guī)劃前景為切入點進行流程設(shè)計。一旦房地產(chǎn)企業(yè)忽略開發(fā)項目流程化管理過于重視改造業(yè)務流程則無法取得令人滿意的綜合效果。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建健全的開發(fā)項目流程化管理模式，滿足實時監(jiān)控、實時評估及實時維護的需求?？偠灾?，房地產(chǎn)開發(fā)項目流程化管理具有目的性、必然性及多樣性等鮮明特點。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目實行流程化管理的必要性

（一）規(guī)范開發(fā)進程

為了保證房地產(chǎn)項目開發(fā)進程規(guī)范性，房地產(chǎn)企業(yè)必須科學規(guī)劃合理管理房地產(chǎn)開發(fā)項目，以達到保證房地產(chǎn)項目開發(fā)有序進行的目標。為了提高房地產(chǎn)開發(fā)項目管理規(guī)范性及有效性，推行房地產(chǎn)項目開發(fā)全程統(tǒng)籌管理具有不可比擬的積極作用[4]。同時，房地產(chǎn)企業(yè)必須以開發(fā)項目管理為切入點創(chuàng)造良好的工作條件，確保房地產(chǎn)開發(fā)項目有組織有目的地進行，消除影響開發(fā)進程的風險因素。此外，不斷健全相關(guān)法律法規(guī)，綜合考量房地產(chǎn)項目開發(fā)的實際情況，通過完善相關(guān)管理機制的方法協(xié)調(diào)各個部門及各個人員間關(guān)系，為房地產(chǎn)項目開發(fā)提供強有力的支持。

（二）爭取更多效益

由于房地產(chǎn)項目開發(fā)及管理以贏得更多經(jīng)濟效益為核心目標，客觀上要求房地產(chǎn)企業(yè)必須做好房地產(chǎn)項目施工質(zhì)量的管理工作，確保在建工程的使用安全及使用年限，并且有效管理開發(fā)項目的施工工期，以保證房地產(chǎn)項目于規(guī)定時間內(nèi)完成施工為前提條件，最大程度控制總體施工成本投入，為房地產(chǎn)企業(yè)謀求更多經(jīng)濟效益157同時，業(yè)務流程指企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營期間以經(jīng)營目標為中心所開展的一系列活動，以達到獲取特定結(jié)果的目標，而項目流程化管理屬于規(guī)范化管理模式，以最大限度提升業(yè)務績效水平為主要目標，涉及流程優(yōu)化、流程質(zhì)量管理、資源分配等方面內(nèi)容。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目實行流程化管理的措施

（一）評估階段管理

由于房地產(chǎn)開發(fā)項目管理過程中確定全新的項目經(jīng)濟指標占據(jù)著極其重要的作用，客觀上要求房地產(chǎn)企業(yè)秉持實事求是的工作原則，納入政府政策、房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及企業(yè)自身發(fā)展規(guī)劃等指標明確開發(fā)項目的經(jīng)濟指標。同時，房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)濟指標相對復雜，可分為輔助指標及核心指標兩個方面。其中，輔助指標可細分為累及凈現(xiàn)金流量、房地產(chǎn)項目首期開盤時間;核心指標可細分為銷售凈利率、投資收益率及企業(yè)內(nèi)部收益率等?？偠灾?，房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中核心指標以滿足底線指標為前提條件，而輔助指標往往被視為房地產(chǎn)開發(fā)項目是否能長遠發(fā)展的參考依據(jù)。

（二）策劃階段管理

房地產(chǎn)開發(fā)項目中開發(fā)商進行項目決策時往往需要項目建議書及項目策劃書為參考依據(jù)，再作出是否進行項目是否開發(fā)的決定。因此在實際管理的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)必須召集投資方構(gòu)思具體投資內(nèi)容，對比分析投資結(jié)構(gòu)，盡可能挑選行業(yè)信譽佳且具備行業(yè)資質(zhì)的咨詢機構(gòu)得出企業(yè)實際情況的分析結(jié)果，為企業(yè)制定未來發(fā)展方向，并且將未來發(fā)展方向視為房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)規(guī)模及施工方案的評估依據(jù)，便于判斷其方案可操作性及可行性。同時，科學合理評估房地產(chǎn)項目的開發(fā)風險，編制房地產(chǎn)項目開發(fā)可行性的研究報告，為企業(yè)后續(xù)決策提供相應的參考依據(jù)。此外，仔細審核開發(fā)項目建議書及可行性報告。

（三）準備階段管理

在實際管理的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合房地產(chǎn)項目開發(fā)可行性研究報告，綜合考量項目的設(shè)計工期及建設(shè)面積，科學設(shè)計項目造型合理規(guī)劃項目周圍環(huán)境，最大限度提高土地資源利用率。同時，為了實現(xiàn)保證項目建設(shè)質(zhì)量的目標嚴格控制總體施工成本投入，房地產(chǎn)企業(yè)必須優(yōu)化建筑工程的設(shè)計形式，合理選擇適宜的施工設(shè)備及施工材料，盡可能于項目設(shè)計階段完成概算審查任務，仔細調(diào)整原有的設(shè)計方案。此外，房地產(chǎn)企業(yè)組建項目管理機構(gòu)，專職負責項目管理方面工作，制定相應的項目實施計劃，強化質(zhì)量管理、成本管理及建設(shè)進度管理的力度，挑選出適宜的項目總承包商，做好施工材料采購管理工作。

（四）施工階段管理

在實際管理的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)必須于項目施工前期與工程施工單位簽訂相關(guān)合同，以嚴格遵守國家相關(guān)規(guī)定標準條款為前提條件，盡可能于施工合同中明確雙方所擔負的工程建設(shè)責任及義務，提出具體的工程質(zhì)量、施工工期及施工安全的要求，預防工程施工期間合同雙方出現(xiàn)不可調(diào)和的矛盾。同時，施工質(zhì)量管理占據(jù)建筑工程施工極其重要的地位及作用，著重強調(diào)協(xié)調(diào)監(jiān)理單位及施工單位，將質(zhì)量監(jiān)督管理理念貫穿于施工過程始終，對于保證施工工序符合工程建設(shè)標準具有不可比擬的積極作用。此外，房地產(chǎn)開發(fā)項目管理內(nèi)容相對復雜，涵蓋劃分銷售區(qū)域及填寫工程資料等，一旦管理方法不當則直接影響項目開發(fā)進度。

（五）竣工階段管理

待房地產(chǎn)開發(fā)項目完成施工后，房地產(chǎn)企業(yè)必須于工程交付業(yè)主前進行竣工驗收，尤其是規(guī)劃建設(shè)過程中出現(xiàn)質(zhì)量問題且無法及時采取有效的處理措施則存在安全隱患的可能性，甚至造成工程項目總體無法順利進行竣工驗收。因此在實際管理的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)秉持具體問題具體分析的工作原則，加大對于開發(fā)項目竣工驗收管理的重視程度，尤其是竣工交付前期，盡可能以清單為展現(xiàn)形式系統(tǒng)披露工程建設(shè)期間所涉及的所有細節(jié)問題，保證項目竣工驗收工作清晰明確一目了然。此外，項目建設(shè)前期，房地產(chǎn)企業(yè)必須挑選出專業(yè)性強且具備資質(zhì)的建立單位。

四、結(jié)語

通過本文探究，認識到房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)規(guī)模不斷擴大且建設(shè)數(shù)量不斷增多，對于房地產(chǎn)開放項目管理的要求日趨嚴格。因此，房地產(chǎn)企業(yè)將流程化管理模式與開發(fā)項目建設(shè)相結(jié)合，于建設(shè)前期開展可行性研究評估，制定經(jīng)濟效益評估指標，以施工質(zhì)量、施工安全及施工進度為切入點做好相應的管理工作。待工程建設(shè)完成后，重視房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收管理環(huán)節(jié)，對于保證房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)質(zhì)量具有不可比擬的積極作用，為房地產(chǎn)企業(yè)謀求更多經(jīng)濟效益，推動房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展。

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