郭玉石

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主要組成部分，其市場(chǎng)穩(wěn)定性與廣大人民群眾的切身利益存在著密切聯(lián)系，直接影響房地產(chǎn)企業(yè)生存及長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，客觀上要求房地產(chǎn)企業(yè)必須加大對(duì)于開發(fā)項(xiàng)目流程化管理的重視程度，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本投入，為房地產(chǎn)企業(yè)謀取更多的經(jīng)濟(jì)效益。本文以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目流程化管理為切入點(diǎn)分析管理內(nèi)容及管理特點(diǎn)，就提出具體的管理措施進(jìn)行深入探究，旨在為相關(guān)從業(yè)人員積累更多的工作經(jīng)驗(yàn)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目;流程化;管理措施

近年來，伴隨社會(huì)進(jìn)步及經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入前所未有的蓬勃發(fā)展階段，房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，深受經(jīng)濟(jì)全球化發(fā)展趨勢(shì)及我國(guó)加入WTO組織的影響，國(guó)際房地產(chǎn)企業(yè)逐步占據(jù)我國(guó)市場(chǎng)，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生極其巨大的影響及挑戰(zhàn)。我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)普遍競(jìng)爭(zhēng)能力及管理能力較弱，其長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展形勢(shì)相對(duì)嚴(yán)峻[1]。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)必須實(shí)行開發(fā)項(xiàng)目流程化管理不斷增強(qiáng)其自身綜合實(shí)力及行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)立足于激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的目標(biāo)。同時(shí)，由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目自身相對(duì)復(fù)雜，客觀上要求房地產(chǎn)企業(yè)不斷完善管理流程，為企業(yè)謀取更多的經(jīng)濟(jì)利益推動(dòng)企業(yè)可持續(xù)性發(fā)展。鑒于此，本文針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目流程化管理的研究具有重要現(xiàn)實(shí)意義。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目流程化管理的概述

（一）基本內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理指房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)決策實(shí)施前期及實(shí)施期間利用項(xiàng)目管理理論、方法及觀點(diǎn)實(shí)現(xiàn)全面管理目標(biāo)的過程，換而言之由項(xiàng)目開發(fā)至項(xiàng)目竣工驗(yàn)收各個(gè)階段通過合理控制及科學(xué)策劃等方法嚴(yán)格控制成本投入實(shí)現(xiàn)控制施工質(zhì)量及控制施工進(jìn)度的目標(biāo)[2]。同時(shí)，相較于其他項(xiàng)目管理，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理相對(duì)特殊，具有管理實(shí)施者不同、管理對(duì)象不同及管理角度不同等鮮明特點(diǎn)。其中，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理者往往為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不止需要投入成本綜合考量施工進(jìn)度，更需要考慮物業(yè)前期介入時(shí)間是否進(jìn)行后期銷售等問題;與設(shè)計(jì)項(xiàng)目及施工項(xiàng)目相比，房地產(chǎn)開發(fā)以房地產(chǎn)項(xiàng)目為主要管理對(duì)象。

（二）顯著特點(diǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目流程化管理著重強(qiáng)調(diào)管理流程間相互匹配及總體規(guī)劃所有流程，不只是流程化管理的內(nèi)在規(guī)律及本質(zhì)內(nèi)容，更是徹底解決管理流程問題的核心指導(dǎo)思想[3]。由于流程化管理將流程運(yùn)作及相互作用方式視為管理主體對(duì)象，客觀上要求管理人員必須以組織戰(zhàn)略、項(xiàng)目實(shí)施目標(biāo)及規(guī)劃前景為切入點(diǎn)進(jìn)行流程設(shè)計(jì)。一旦房地產(chǎn)企業(yè)忽略開發(fā)項(xiàng)目流程化管理過于重視改造業(yè)務(wù)流程則無法取得令人滿意的綜合效果。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建健全的開發(fā)項(xiàng)目流程化管理模式，滿足實(shí)時(shí)監(jiān)控、實(shí)時(shí)評(píng)估及實(shí)時(shí)維護(hù)的需求。總而言之，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目流程化管理具有目的性、必然性及多樣性等鮮明特點(diǎn)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行流程化管理的必要性

（一）規(guī)范開發(fā)進(jìn)程

為了保證房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程規(guī)范性，房地產(chǎn)企業(yè)必須科學(xué)規(guī)劃合理管理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，以達(dá)到保證房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)有序進(jìn)行的目標(biāo)。為了提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理規(guī)范性及有效性，推行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全程統(tǒng)籌管理具有不可比擬的積極作用[4]。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)必須以開發(fā)項(xiàng)目管理為切入點(diǎn)創(chuàng)造良好的工作條件，確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有組織有目的地進(jìn)行，消除影響開發(fā)進(jìn)程的風(fēng)險(xiǎn)因素。此外，不斷健全相關(guān)法律法規(guī)，綜合考量房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的實(shí)際情況，通過完善相關(guān)管理機(jī)制的方法協(xié)調(diào)各個(gè)部門及各個(gè)人員間關(guān)系，為房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)提供強(qiáng)有力的支持。

（二）爭(zhēng)取更多效益

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)及管理以贏得更多經(jīng)濟(jì)效益為核心目標(biāo)，客觀上要求房地產(chǎn)企業(yè)必須做好房地產(chǎn)項(xiàng)目施工質(zhì)量的管理工作，確保在建工程的使用安全及使用年限，并且有效管理開發(fā)項(xiàng)目的施工工期，以保證房地產(chǎn)項(xiàng)目于規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成施工為前提條件，最大程度控制總體施工成本投入，為房地產(chǎn)企業(yè)謀求更多經(jīng)濟(jì)效益157同時(shí)，業(yè)務(wù)流程指企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期間以經(jīng)營(yíng)目標(biāo)為中心所開展的一系列活動(dòng)，以達(dá)到獲取特定結(jié)果的目標(biāo)，而項(xiàng)目流程化管理屬于規(guī)范化管理模式，以最大限度提升業(yè)務(wù)績(jī)效水平為主要目標(biāo)，涉及流程優(yōu)化、流程質(zhì)量管理、資源分配等方面內(nèi)容。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行流程化管理的措施

（一）評(píng)估階段管理

由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理過程中確定全新的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占據(jù)著極其重要的作用，客觀上要求房地產(chǎn)企業(yè)秉持實(shí)事求是的工作原則，納入政府政策、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及企業(yè)自身發(fā)展規(guī)劃等指標(biāo)明確開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)相對(duì)復(fù)雜，可分為輔助指標(biāo)及核心指標(biāo)兩個(gè)方面。其中，輔助指標(biāo)可細(xì)分為累及凈現(xiàn)金流量、房地產(chǎn)項(xiàng)目首期開盤時(shí)間;核心指標(biāo)可細(xì)分為銷售凈利率、投資收益率及企業(yè)內(nèi)部收益率等?？偠灾?，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中核心指標(biāo)以滿足底線指標(biāo)為前提條件，而輔助指標(biāo)往往被視為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否能長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的參考依據(jù)。

（二）策劃階段管理

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中開發(fā)商進(jìn)行項(xiàng)目決策時(shí)往往需要項(xiàng)目建議書及項(xiàng)目策劃書為參考依據(jù)，再作出是否進(jìn)行項(xiàng)目是否開發(fā)的決定。因此在實(shí)際管理的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)必須召集投資方構(gòu)思具體投資內(nèi)容，對(duì)比分析投資結(jié)構(gòu)，盡可能挑選行業(yè)信譽(yù)佳且具備行業(yè)資質(zhì)的咨詢機(jī)構(gòu)得出企業(yè)實(shí)際情況的分析結(jié)果，為企業(yè)制定未來發(fā)展方向，并且將未來發(fā)展方向視為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及施工方案的評(píng)估依據(jù)，便于判斷其方案可操作性及可行性。同時(shí)，科學(xué)合理評(píng)估房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，編制房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)可行性的研究報(bào)告，為企業(yè)后續(xù)決策提供相應(yīng)的參考依據(jù)。此外，仔細(xì)審核開發(fā)項(xiàng)目建議書及可行性報(bào)告。

（三）準(zhǔn)備階段管理

在實(shí)際管理的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)可行性研究報(bào)告，綜合考量項(xiàng)目的設(shè)計(jì)工期及建設(shè)面積，科學(xué)設(shè)計(jì)項(xiàng)目造型合理規(guī)劃項(xiàng)目周圍環(huán)境，最大限度提高土地資源利用率。同時(shí)，為了實(shí)現(xiàn)保證項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量的目標(biāo)嚴(yán)格控制總體施工成本投入，房地產(chǎn)企業(yè)必須優(yōu)化建筑工程的設(shè)計(jì)形式，合理選擇適宜的施工設(shè)備及施工材料，盡可能于項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段完成概算審查任務(wù)，仔細(xì)調(diào)整原有的設(shè)計(jì)方案。此外，房地產(chǎn)企業(yè)組建項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)，專職負(fù)責(zé)項(xiàng)目管理方面工作，制定相應(yīng)的項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃，強(qiáng)化質(zhì)量管理、成本管理及建設(shè)進(jìn)度管理的力度，挑選出適宜的項(xiàng)目總承包商，做好施工材料采購管理工作。

（四）施工階段管理

在實(shí)際管理的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)必須于項(xiàng)目施工前期與工程施工單位簽訂相關(guān)合同，以嚴(yán)格遵守國(guó)家相關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)條款為前提條件，盡可能于施工合同中明確雙方所擔(dān)負(fù)的工程建設(shè)責(zé)任及義務(wù)，提出具體的工程質(zhì)量、施工工期及施工安全的要求，預(yù)防工程施工期間合同雙方出現(xiàn)不可調(diào)和的矛盾。同時(shí)，施工質(zhì)量管理占據(jù)建筑工程施工極其重要的地位及作用，著重強(qiáng)調(diào)協(xié)調(diào)監(jiān)理單位及施工單位，將質(zhì)量監(jiān)督管理理念貫穿于施工過程始終，對(duì)于保證施工工序符合工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)具有不可比擬的積極作用。此外，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理內(nèi)容相對(duì)復(fù)雜，涵蓋劃分銷售區(qū)域及填寫工程資料等，一旦管理方法不當(dāng)則直接影響項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度。

（五）竣工階段管理

待房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目完成施工后，房地產(chǎn)企業(yè)必須于工程交付業(yè)主前進(jìn)行竣工驗(yàn)收，尤其是規(guī)劃建設(shè)過程中出現(xiàn)質(zhì)量問題且無法及時(shí)采取有效的處理措施則存在安全隱患的可能性，甚至造成工程項(xiàng)目總體無法順利進(jìn)行竣工驗(yàn)收。因此在實(shí)際管理的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)秉持具體問題具體分析的工作原則，加大對(duì)于開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收管理的重視程度，尤其是竣工交付前期，盡可能以清單為展現(xiàn)形式系統(tǒng)披露工程建設(shè)期間所涉及的所有細(xì)節(jié)問題，保證項(xiàng)目竣工驗(yàn)收工作清晰明確一目了然。此外，項(xiàng)目建設(shè)前期，房地產(chǎn)企業(yè)必須挑選出專業(yè)性強(qiáng)且具備資質(zhì)的建立單位。

四、結(jié)語

通過本文探究，認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模不斷擴(kuò)大且建設(shè)數(shù)量不斷增多，對(duì)于房地產(chǎn)開放項(xiàng)目管理的要求日趨嚴(yán)格。因此，房地產(chǎn)企業(yè)將流程化管理模式與開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)相結(jié)合，于建設(shè)前期開展可行性研究評(píng)估，制定經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估指標(biāo)，以施工質(zhì)量、施工安全及施工進(jìn)度為切入點(diǎn)做好相應(yīng)的管理工作。待工程建設(shè)完成后，重視房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收管理環(huán)節(jié)，對(duì)于保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量具有不可比擬的積極作用，為房地產(chǎn)企業(yè)謀求更多經(jīng)濟(jì)效益，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展。

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