● 魏宏耀

一、引言

在計劃經(jīng)濟(jì)時代，中國實(shí)行福利分房制度，隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)改革的不斷深入，中華人民國和國國務(wù)院于1998年7月3日發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步深化住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，該文件宣布全國城鎮(zhèn)從1998下半年開始停止住房實(shí)物分配，全面實(shí)行住房分配貨幣化，同時建立和完善多層次的城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系。中國房地產(chǎn)行業(yè)開啟了一個長期的增長過程。2016年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資102581億元，比上年名義增長6.9%，占GDP的6.5%。房地產(chǎn)業(yè)是一個國家的重要組成部分，和經(jīng)濟(jì)增長、就業(yè)、人們的生活關(guān)系緊密，引起了經(jīng)濟(jì)學(xué)家的廣泛關(guān)注，研究房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程具有一定的理論價值和重要的現(xiàn)實(shí)意義。本文試圖探尋中國房地產(chǎn)業(yè)長期顯著增長的原因；分析房地產(chǎn)業(yè)對中國經(jīng)濟(jì)的影響；對房地產(chǎn)業(yè)的未來發(fā)展趨勢做出預(yù)測。

二、中國房地產(chǎn)業(yè)長期快速增長的原因

從1998年開始，中國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)高速增長的原因很多，我們從需求和供給兩方面進(jìn)行分析。

（一）需求方面

隨著中國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，民眾的收入水平持續(xù)增加，一方面，城鎮(zhèn)人口改善住房條件的愿望迫切；另一方面，大量農(nóng)村人口不斷涌入城市務(wù)工，要求解決住房問題的意愿同樣強(qiáng)烈。同時，婚齡人口的急劇增加加劇了這個問題。

表1 1991-2017年中國M2增長率與通脹率

中央政府為了刺激經(jīng)濟(jì)增長，實(shí)施比較寬松的貨幣政策，貨幣供應(yīng)量持續(xù)增大，1999年，廣義貨幣量M2僅為11.8萬億元，2016年，這個數(shù)據(jù)是155.0萬億，年平均增長率為16.3%，17年增長13倍，快速持續(xù)的貨幣增長為房地產(chǎn)業(yè)的需求創(chuàng)造了堅(jiān)實(shí)的物質(zhì)基礎(chǔ)。從表1可以看出，過去27年，中國貨幣供應(yīng)量增速較大，1999-2017年，M2的增速基本穩(wěn)定在13%左右，個別年份甚至接近30%。宏觀上，較寬松的貨幣政策通過商業(yè)銀行大量向房地產(chǎn)商和廣大個人購房者發(fā)放貸款的微觀行為得到貫徹實(shí)施。在這一時期，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤較高，其他行業(yè)利潤率相對較低，在房價上升的預(yù)期推動下，炒房投機(jī)也在很大程度上使得房地產(chǎn)業(yè)的需求提高。

（二）供給方面

我國是社會主義國家，城市土地所有權(quán)屬于國家，農(nóng)村土地所有權(quán)屬于集體。由于城市具有大量的就業(yè)機(jī)會，使得很多農(nóng)村人口涌入城市，城市土地稀缺，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足人們的住房要求，導(dǎo)致供不應(yīng)求。城市周邊的農(nóng)村土地屬于集體，但是根據(jù)法律規(guī)定，村民不能獨(dú)立開發(fā)，必須由政府統(tǒng)一規(guī)劃使用，土地的供給不足。一方面，需求較大；另一方面，供給不足。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，必然導(dǎo)致商品價格上漲，由于價格上漲的預(yù)期比較一致，政府有償征用國有單位和集體的土地，不斷增加供給，使得中國的房地產(chǎn)業(yè)保持了持續(xù)高速的增長。

三、房地產(chǎn)業(yè)長期快速增長對中國經(jīng)濟(jì)的影響

過去二十年，房地產(chǎn)業(yè)作為中國的支柱產(chǎn)業(yè)，對中國的經(jīng)濟(jì)增長做出了巨大貢獻(xiàn)；同時，也產(chǎn)生了一些不利的影響。

（一）有利影響

改革開放以來，中國經(jīng)濟(jì)保持了年增長率7%左右的持續(xù)、強(qiáng)勁增長勢頭。近二十年來，房地產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)顯著。2016年，房地產(chǎn)業(yè)對GDP的直接貢獻(xiàn)為6.5%。房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈很大，帶動鋼鐵、水泥、家電、金融等數(shù)十個行業(yè)的增長。據(jù)估計房地產(chǎn)及其相關(guān)行業(yè)對中國GDP的貢獻(xiàn)接近20%。

就業(yè)問題是一個國家的重中之重。1978年，農(nóng)村家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制逐步推行。1985年，以國有企業(yè)改革為中心的城市改革開啟。由于體制改革、生產(chǎn)率提高，大量的農(nóng)村和城市剩余勞動力就業(yè)出現(xiàn)了比較大的問題。房地產(chǎn)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)在很大程度上吸收了大量的農(nóng)村、城市剩余勞動力，解決了大量的就業(yè)問題。

房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為民眾提供了更好的居住生活環(huán)境，提高了大眾的生活水平。房地產(chǎn)的相關(guān)稅費(fèi)為國家、地方財政做出重要貢獻(xiàn)，為政府進(jìn)一步鞏固國防，發(fā)展教育、醫(yī)療和社會保障事業(yè)提供經(jīng)費(fèi)支持。

（二）不利影響

房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、高速發(fā)展過程中，出現(xiàn)了一些問題。最大的問題就是房價增速過快，并引發(fā)了一些比較嚴(yán)重的投機(jī)行為。

當(dāng)中國房地產(chǎn)業(yè)剛剛起步的時候，房產(chǎn)、地產(chǎn)價格較低，隨著價格走勢不斷向好，部分個人和企業(yè)的投機(jī)行為越來越強(qiáng)烈。投機(jī)性購房是一種具有負(fù)外部性的經(jīng)濟(jì)行為，不僅浪費(fèi)了社會資源，而且不利于經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。房地產(chǎn)價格的過快提高對制造業(yè)、服務(wù)業(yè)都帶來了一些不利的影響，由于土地價格和房租增速過快，制造業(yè)、服務(wù)業(yè)的成本加大，競爭力下降。高房價給金融體系帶來了一定的系統(tǒng)性風(fēng)險，如果處理不當(dāng)，有可能爆發(fā)金融危機(jī)。

總之，過去二十年，房地產(chǎn)業(yè)促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)增長，解決了就業(yè)問題，增加了政府財政收入，滿足了民眾的住房需求，對中國經(jīng)濟(jì)做出了巨大貢獻(xiàn)。持續(xù)的高房價也給經(jīng)濟(jì)社會造成了一些不利影響。

四、中國房地產(chǎn)業(yè)的未來發(fā)展趨勢

經(jīng)過二十年的高速增長，中國房地產(chǎn)業(yè)取得巨大成果。現(xiàn)階段，商品房存量已能基本滿足民眾的需求。比較突出的問題是，高房價抑制了其他行業(yè)的發(fā)展；困難群眾的住房壓力加大。對此，黨和政府決定做出轉(zhuǎn)變。習(xí)近平中國共產(chǎn)黨第十九次全國代表大會的報告中指出：“堅(jiān)持‘房子是用來住的、不是用來炒的’定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居?！?/p>

過去二十年，中國的商品房建設(shè)規(guī)模增速很大，但保障房的建設(shè)力度不夠。社會主義的本質(zhì)是共同富裕，政府有義務(wù)解決民眾的住房問題。由于高房價，目前市場上還有一部分商品房未完成銷售，政府可以對其進(jìn)行收購；同時出資建設(shè)大量保障房，實(shí)行租售同權(quán)，用非市場的手段解決困難群眾和年輕人的住房問題。可以嘗試改變目前以商品房為主的發(fā)展模式，加大保障房建設(shè)力度，建立商品房和保障房互補(bǔ)的發(fā)展模式。這樣，既滿足了民眾對商品房的需求，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展；又滿足了低收入群眾的住房需求；同時，可以抑制房地產(chǎn)投機(jī)。

五、結(jié)論和建議

通過分析中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的狀況，我們可以得出以下結(jié)論：中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了長期快速增長，較大的需求是拉動房地產(chǎn)業(yè)的主要原因，不斷增加的供給是主要推動力量；過去二十年，房地產(chǎn)業(yè)促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)增長，解決了就業(yè)問題，增加了政府財政收入，滿足了民眾的住房需求，對中國經(jīng)濟(jì)做出了巨大貢獻(xiàn)。持續(xù)的高房價也給經(jīng)濟(jì)社會造成了一些不利影響，滋生比較嚴(yán)重的投機(jī)性購房行為，加重了民眾的生活成本，增大了金融風(fēng)險，不利于國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展。

從根本上來講，我們必須完善相關(guān)制度，改變目前以商品房為主的發(fā)展模式，加大保障房的建設(shè)力度，建立商品房和保障房互補(bǔ)的發(fā)展模式。這樣，既可以滿足民眾對商品房的需求，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展；又滿足了低收入群眾的住房需求，有效抑制房地產(chǎn)投機(jī)。同時，必須配合嚴(yán)格的房產(chǎn)實(shí)名制和適當(dāng)?shù)姆慨a(chǎn)稅征收制度。唯有如此，房地產(chǎn)行業(yè)才能夠穩(wěn)定、健康發(fā)展，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供源源不斷的動力。