曹文思 高振東

[內(nèi)容提要]公共租賃住房是國(guó)家為保障中低收入人群解決其住房困難問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民“住有所居”的有效方案。本文從沈陽(yáng)市公共租賃住房發(fā)展現(xiàn)狀入手，分析了沈陽(yáng)市公共租賃住房市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程中存在的問(wèn)題，進(jìn)一步提出了增加房源多元化供應(yīng)、完善準(zhǔn)入退出機(jī)制、培育市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)主體、加強(qiáng)動(dòng)態(tài)監(jiān)管、加快租購(gòu)?fù)瑱?quán)政策落實(shí)的對(duì)策建議以促進(jìn)沈陽(yáng)市公共租賃住房市場(chǎng)健康發(fā)展。

[關(guān)鍵詞] 沈陽(yáng)市 公共租賃住房 市場(chǎng)發(fā)展

公共租賃住房由國(guó)家提供政策支持，各地方政府通過(guò)新建、收購(gòu)等方式籌集房源。政府根據(jù)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和租金水平，經(jīng)住房保障管理部門將房屋配租給符合保障條件的對(duì)象，其所有權(quán)不歸個(gè)人所有。公共租賃住房是國(guó)家住房保障體系中的重要組成部分，是解決城鎮(zhèn)居民住房困難問(wèn)題的重要方案。公共租賃住房市場(chǎng)發(fā)展研究對(duì)于沈陽(yáng)市住房市場(chǎng)整體均衡發(fā)展，實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民“住有所居”具有現(xiàn)實(shí)意義。

一、沈陽(yáng)市公共租賃住房發(fā)展現(xiàn)狀

2010年，我國(guó)首個(gè)發(fā)展公共租賃住房的政策文件《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》出臺(tái);2012年，《公共租賃住房管理辦法》發(fā)布;2014年，保障性租賃住房實(shí)行并軌運(yùn)行，并軌后公共租賃住房和廉租住房統(tǒng)稱為“公共租賃住房”。

（一）沈陽(yáng)市公共租賃住房保障政策

沈陽(yáng)市公共租賃住房保障對(duì)象發(fā)展至今覆蓋了新就業(yè)普通高校畢業(yè)生、外來(lái)務(wù)工人員、政府引進(jìn)特殊人才、市級(jí)以上勞模、全國(guó)英模、榮立二等功以上的復(fù)轉(zhuǎn)軍人、本市中等偏下收入住房困難家庭、廉租住房保障家庭、經(jīng)濟(jì)適用房住房保障家庭等幾類人群。具體保障方式分為實(shí)物配租和貨幣補(bǔ)貼，符合條件的申請(qǐng)對(duì)象兩種保障方式不可同時(shí)享受。實(shí)物配租是指政府將新建、回購(gòu)的公共租賃住房配租給保障對(duì)象并收取較低租金的保障方式。貨幣補(bǔ)貼主要包括租金優(yōu)惠、租金核減和租賃補(bǔ)貼三種方式。租金優(yōu)惠針對(duì)租賃社會(huì)房源作為公共租賃住房的保障對(duì)象，在支付住房保障管理部門與住房產(chǎn)權(quán)人約定的市場(chǎng)租金后，享受相應(yīng)的租金優(yōu)惠金額。此外，為減少低保及低保邊緣住房困難家庭租金支付壓力，針對(duì)已經(jīng)承租公有住房的家庭予以租金核減，由政府向公有住房產(chǎn)權(quán)單位或者管理單位支付核減部分租金;經(jīng)住房保障管理部門審批合格且自行承租社會(huì)房源的低保及低保邊緣住房困難家庭，政府予以發(fā)放租賃補(bǔ)貼。

（二）沈陽(yáng)市住房租賃房源現(xiàn)狀

沈陽(yáng)市公共租賃住房項(xiàng)目自2011年起投資建設(shè)，以單套建筑面積40平方米小戶型為主，最大不超過(guò)60平方米。截至目前，沈陽(yáng)市政府投資建設(shè)項(xiàng)目13個(gè)、收購(gòu)項(xiàng)目2個(gè)，總建筑面積247.7萬(wàn)平方米，房源45490套。其中，7個(gè)項(xiàng)目已竣工并配租入住，4個(gè)項(xiàng)目基本完工并完成配租搖號(hào)，其他項(xiàng)目主體也均已完工，預(yù)計(jì)在2019年全部配租使用。

（三）沈陽(yáng)市住房租賃保障收入水平線及租金標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)沈陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、城鎮(zhèn)居民收入以及居住條件等狀況，2015年10月沈陽(yáng)市房產(chǎn)局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整公共租賃住房準(zhǔn)入條件的通知》（沈房發(fā)[2015]83號(hào)），將公共租賃住房申請(qǐng)條件中收入水平線由原來(lái)的家庭人均可支配月收入2200元/月調(diào)整為2600元/月（單身由3000元/元調(diào)整為3500元/月）。2018年6月，沈陽(yáng)市物價(jià)局與房產(chǎn)局公布西雅美苑等八個(gè)公共租賃住房項(xiàng)目不同戶型租金標(biāo)準(zhǔn)區(qū)間為每月每套200-450元之間（同一項(xiàng)目根據(jù)樓層、朝向設(shè)置向上或向下調(diào)整）。

二、沈陽(yáng)市公共租賃住房發(fā)展存在的問(wèn)題

（一）房源供應(yīng)量不足

沈陽(yáng)市公共租賃住房多數(shù)為政府投資建設(shè)，通過(guò)新建公共租賃住房增加供給量，項(xiàng)目建設(shè)、配租輪候周期較長(zhǎng)，應(yīng)避免計(jì)劃性公共租賃住房租賃供應(yīng)方式。公共租賃市場(chǎng)供應(yīng)較分散，個(gè)體自有產(chǎn)權(quán)房屋租賃關(guān)系不穩(wěn)定，市場(chǎng)上閑置商品房較難轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房供給。

（二）準(zhǔn)入條件收入水平線發(fā)展滯后

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，城鎮(zhèn)居民收入不斷提高，基于沈陽(yáng)市城鎮(zhèn)中等收入偏下住房困難保障對(duì)象的數(shù)量是處于動(dòng)態(tài)變化的，在現(xiàn)行的公共租賃住房準(zhǔn)入收入水平線的限制條件下，居民收入水平提高，準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)保持不變，保障人口比例下降。

（三）缺乏市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)主體

公共租賃住房保障工作是一個(gè)長(zhǎng)期持續(xù)的過(guò)程，由政府部門負(fù)責(zé)公共租賃住房房源的建設(shè)、運(yùn)營(yíng)與維護(hù)全過(guò)程管理，需要大量的人力、資金投入，對(duì)于政府的執(zhí)行效率和財(cái)政負(fù)擔(dān)方面都是較大的挑戰(zhàn)，不利于住房租賃保障長(zhǎng)效機(jī)制的形成。

（四）動(dòng)態(tài)監(jiān)管不到位

沈陽(yáng)市尚未建立明確的巡查機(jī)制，沒(méi)有專項(xiàng)的信息監(jiān)管機(jī)制。對(duì)公共租賃住房轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借、房屋閑置、租金拖欠等違規(guī)行為的監(jiān)控以及對(duì)租戶保障資格復(fù)查不及時(shí)，不利于房源的公平分配與騰退。

三、促進(jìn)沈陽(yáng)市公共租賃住房發(fā)展的對(duì)策建議

（一）增加房源多元化供應(yīng)

建立以市場(chǎng)供給為主、政策保障為補(bǔ)充的雙軌制住房供應(yīng)體制和社會(huì)保障體系，依據(jù)城市發(fā)展規(guī)劃，優(yōu)化保障性住房布局。合理安排保障性住房的空間布局、戶型結(jié)構(gòu)。根據(jù)需求情況和不同的家庭結(jié)構(gòu)、就業(yè)人群分布、文化背景的需求差異，因地制宜合理安排保障性住房的空間布局、戶型結(jié)構(gòu)等，避免“職住分離，居住分異”矛盾的產(chǎn)生。采取實(shí)物配租與租賃補(bǔ)貼相結(jié)合并逐步向租賃補(bǔ)貼為主轉(zhuǎn)變，促進(jìn)沈陽(yáng)市住房租賃保障貨幣化。

（二）完善準(zhǔn)入退出機(jī)制

根據(jù)沈陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)、城鎮(zhèn)居民人均收入情況及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀等因素，動(dòng)態(tài)調(diào)整收入水平線，逐年滾動(dòng)更新并在沈陽(yáng)市住房保障網(wǎng)中公布實(shí)施，確保住房保障福利分配給真正需要的住房困難群體。定期評(píng)估承租人的身份信息，對(duì)不再符合保障條件的對(duì)象，予以退租處理，以保證房源的有效流通。

（三）培育市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)主體

培育依托政府政策支持的市場(chǎng)化、公司化的專業(yè)管理機(jī)構(gòu)公共租賃房管公司，使之成為執(zhí)行政策接軌市場(chǎng)的主要載體。公租房公司既可以由政府出資組建獨(dú)立的房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)服務(wù)商，也可以和在市場(chǎng)上具有較好聲譽(yù)的房地產(chǎn)中介商合作，通過(guò)市場(chǎng)化運(yùn)作包攬存量房源整合、租金核算、管理維修、政策監(jiān)督等一系列服務(wù)，公共住房租賃管理公司在政府指導(dǎo)下開展面向中低收入家庭的房屋租賃業(yè)務(wù)，并實(shí)現(xiàn)保本微利目標(biāo)，促進(jìn)公共住房租賃市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展。

（四）加強(qiáng)動(dòng)態(tài)監(jiān)管

建立定期巡查機(jī)制，落實(shí)責(zé)任主體。通過(guò)保障家庭租賃電子檔案管理與入戶走訪相結(jié)合，聯(lián)合產(chǎn)權(quán)單位及物業(yè)管理部門定期開展日常檢查與專項(xiàng)督查工作。集中租賃公共租賃住房作為員工宿舍的企事業(yè)單位承擔(dān)相應(yīng)的管理責(zé)任，促進(jìn)住房保障管理法制化，嚴(yán)厲打擊轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借、房屋閑置、租金拖欠等投機(jī)行為。

（五）加快租購(gòu)?fù)瑱?quán)政策落實(shí)

沈陽(yáng)市還將積極推進(jìn)購(gòu)租同權(quán)制度，建立承租人居住證權(quán)利清單，不斷擴(kuò)大承租人權(quán)利，租者享有的公共服務(wù)權(quán)利主要包括義務(wù)教育、基本醫(yī)療及公共衛(wèi)生服務(wù)等方面，擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)住房租賃消費(fèi)。單靠房屋主管部門無(wú)法解決戶籍、學(xué)籍、社會(huì)保障等差異帶來(lái)的不同權(quán)問(wèn)題，保障“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”還需多個(gè)部門形成合力。