趙華明

根據央行發(fā)布信息，中國2018年5月末銀行信貸資金融資存量146萬億元，占同期廣義貨幣（M2）余額174.31萬億元的84%左右，銀行資金占據絕對優(yōu)勢表明我國信貸市場主體結構單一，有效的次級貸款市場尚未成形，這嚴重影響著我國資金市場的效率和風險控制水平的提升。

對于資金市場上信用等級參差不齊的融資需求主體，理論上不同風險偏好的資金供給方能在各自細分市場提供最為有效的融資服務。當前銀行業(yè)一家獨大的局面已經造成兩方面的問題：一方面是銀行業(yè)以低成本資金供養(yǎng)大量“僵尸企業(yè)”直到隱性風險暴露;另一方面是諸多具有信貸需求的小企業(yè)和個人無法從有效的次級貸款市場獲取資金，從而抑制了新生商業(yè)模式的發(fā)展機會。與此伴生的是民間借貸糾紛頻發(fā)、現(xiàn)金貸公司野蠻生長、“套路貸”猖獗、地下錢莊屢禁不止等金融亂象。

本文認為構建有效的次級貸款市場能有效解決上述問題，這對金融穩(wěn)定發(fā)展和促進經濟增長具有積極的意義。而結合次級貸款的特性和我國國情分析，本文認為以房產抵押為基礎的次級貸款市場模式是必然之選。

1 ?次級貸款定義

本文所述次級貸款是指游離于銀行信貸體系之外的借貸融資，其特點是借款人規(guī)模小、信用等級低、缺乏穩(wěn)定收入來源。

小規(guī)模決定了單筆貸款業(yè)務帶來的經濟效益有限，意味著業(yè)務開展耗費較多的運營成本，收益不能覆蓋精細化的風險識別和后續(xù)管理費用，因而有效的次級貸款市場必須基于簡便有效的風險準入以及批量化、格式化的業(yè)務操作流程。

信用等級偏低則導致違約率處于較高水平，一方面不良資產累積會引發(fā)高額風險處置成本并同步降低資金的使用效率，另一方面核銷損失會嚴重侵蝕正常業(yè)務的經營利潤。根據風險貼水原理，次級貸款市場的利率水平必然顯著高于普通貸款市場，同時為了緩解資金沉淀問題，不良資產快速處置也是發(fā)展次級貸款的必要條件。

缺乏穩(wěn)定收入來源即導致第一還款來源不足，因而次級貸款必然要求有效擔保，其中又以物權擔保措施的效果最佳。當前銀行業(yè)在拓展小企業(yè)和個人貸款業(yè)務過程中通行做法也是以物權擔保，但由于銀行的主體信用評價標準較為嚴格，且受到信貸規(guī)模、不良率考核指標等金融政策的限制，導致大量擔保足值的準客戶被攔在門外。

從實踐來看，世界各國的小微企業(yè)和個人創(chuàng)業(yè)者都具有上述特征。鑒于中國經濟總量龐大，且商業(yè)模式處于快速更新迭代過程中，小微企業(yè)和個人創(chuàng)業(yè)者融資難題尤其突出，次級貸款市場存在巨大的發(fā)展空間。

2 ?發(fā)展房產抵押次級貸款市場的可行性分析

根據次級貸款的特質分析，以房產抵押擔保為基礎的貸款模式最契合其操作要求，同時相關配套的政策及環(huán)境條件也已具備，房產抵押次級貸款市場的發(fā)展時機已經成熟。

2.1 ?模式清晰

以房產抵押為基礎的次級貸款以物權擔保為核心風險控制手段，從而可以相當程度上弱化借款主體的信用評價，既能夠節(jié)省貸前的調查成本，也易于建立標準化的準入和操作流程，從而保證效率并易于控制業(yè)務團隊成本。

弱化信用評價帶來的違約率攀升則由處置抵押房產的快速流通來彌補，在安全設定抵押率的前提下，貸款違約后適當降低房產的拍賣變賣價格將確保抵押物迅速處置后仍能收回本息，將資金的整體流動性和收益水平控制在可接受的范圍之內。

2.2 ?基礎龐大

當前中國社會，房產既屬于剛性需求，也是主要的投資品種，因此房產抵押模式具有非常廣泛的群眾基礎。據美盛環(huán)球資產管理與渣打銀行發(fā)布的2017年環(huán)球投資調查報告顯示，高達74%的中國投資者擁有房產，可見房產抵押次級貸款具有龐大的潛在客戶群體。

從價值上來看，房產抵押基礎更為充足。援引第一太平戴維斯的報告數(shù)據，2015年全國住宅物業(yè)估值總量超過300萬億元人民幣，僅以每年其中5%的物業(yè)擁有者存在資金周轉需求估算，按現(xiàn)行通常7折的抵押率折抵貸款總量已超過10萬億元。如果考慮近年來的房價上漲因素以及辦公、商業(yè)等其他房產類型的補充抵押，則抵押基礎還將進一步擴大。

2.3 ?政策導向

從當前我國的經濟形勢來看，發(fā)展房產抵押次級貸款市場符合政策導向的要求，是普通貸款市場的有益補充。

一是能夠促進資金脫虛向實，解決小微企業(yè)和個人創(chuàng)業(yè)者的融資難題。從需求端來看，建立有效的次級貸款市場，將使借款人方便、快捷地獲取短期周轉資金、解決突發(fā)性融資需求，從而給予萌芽期和初創(chuàng)期的工商企業(yè)及個人經營者雪中送炭的助力。與此同時，次級貸款市場的規(guī)?；?、規(guī)范化發(fā)展必然形成穩(wěn)定、合理的資金價格區(qū)間，從而緩解借款者的財務負擔，有利于生產經營者的再投資。從供給端來看，即使次級貸款市場的利率因規(guī)模化發(fā)展的原因有所降低，仍然能夠為投資方提供較為客觀的回報。以當前司法保護的民間借貸利率水平上限24%為基準，即使降低一半，回報率也超出銀行貸款利率的100%，更是遠遠高于各類理財、基金、股票等金融資產的收益率。

二是促進不動產和資金之間的有效流通。當前普遍共識中國房地產比例在家庭資產中比例已超過50%，大量的資金沉淀在房產當中嚴重擠占了消費和投資額度，對于經濟增長產生顯著負面影響。與此同時，由于財富結構的不均衡，民間又存在大量閑置資金找不到合適的保值增值途徑，這就為非法集資、地下錢莊、違規(guī)P2P等提供了資金來源。而發(fā)展有效的房產抵押次級貸款市場將為同時解決這兩個問題提供完美的答案。房產持有人隨時可以用物權置換資金的使用權，而資金提供方可獲得遠高于儲蓄及理財投資的收益水平。

三是緩解金融風險。產生金融危機的根本問題是債務逾期導致金融機構虧損甚至倒閉，而基于信用的貸款方式是產生金融風險的主要來源。雖然理論上信用貸款具有更低的風險評級而更為安全，但眾所周知的政府超額負債以及“僵尸企業(yè)”大而不能倒的事實已經把相當比例的信用貸款變成了隱形地雷。房產抵押次級貸款由于存在堅實的物權擔保作為后盾，可以預見會形成高違約率與高回收率并存的實質性低風險。此外，次級貸款市場的壯大和發(fā)展會催生配套服務的同步提升，包括不良資產清收、資產評估及交易、資產重組等一系列機構的專業(yè)化操作將為緩解金融風險提供更多更有效的技術手段及處置方案。

2.4 ?經營環(huán)境

發(fā)展次級貸款市場的關鍵因素是風險控制，而房產抵押模式具有明顯的優(yōu)勢，所需的經營環(huán)境也已經逐步形成。

首先是法制環(huán)境的改善。一方面在信用社會的建設過程中，法律法規(guī)對于失信人的約束機制日趨完善，為避免信譽損失、生活不便甚至受到司法懲戒，次級借款人的還款動力普遍增強;另一方面是司法實踐對于債務糾紛和抵押物處置已經形成較為成熟的操作模式且處理效率在逐步提高，不良資產的處置周期和損益程度都能夠形成穩(wěn)定預期，便于次級貸款人測算收益和制定經營計劃。

其次是信息技術的廣泛應用。抵押物估值合理是保障資金安全的先決條件，大數(shù)據時代背景下房地產評估的準確性和時效性相較以往有了質的飛躍，使得貸款人能夠方便快捷地實現(xiàn)抵押物價值與融資金額的合理匹配;業(yè)務處理系統(tǒng)的信息化普及也為貸款人在業(yè)務管理過程中處理數(shù)據、跟蹤流程、分析經營狀況和風險預警提供了極大的便利;在抵押物處置環(huán)節(jié)，借助網上交易平臺拍賣可實現(xiàn)房產快速交易、價格合理確定、資金及時回籠，從而將資金占用損失控制在可以接受的水平。

3 ?房產抵押次級貸款市場的構建

構建房產抵押次級貸款市場包括制定監(jiān)管政策、培育貸款主體、建設市場環(huán)境三方面內容。

3.1 ?監(jiān)管政策

監(jiān)管要點在于控制市場規(guī)模和保障借款人權益。由于市場構建以房產抵押權為核心，應匡算抵押價值總量并據此核定和控制市場規(guī)模，主要目的是避免過度競爭形成市場失靈，進而風險收益失衡導致風險集聚。市場規(guī)模調控可由限定資金來源、調整資本金比例、窗口指導等手段綜合運用來實現(xiàn);保障借款人權益則一方面是從準入政策上設立門檻，避免大規(guī)模低收入者因喪失住房導致生活窘迫從而影響社會穩(wěn)定，另一方面是嚴守次級貸款經營的合法底線，尤其是在貸款催收、資產處置等環(huán)節(jié)加強監(jiān)督，確保借款人在處于弱勢地位時仍能獲得自身的應得利益。

3.2 ?培育市場主體

為實現(xiàn)長足有效發(fā)展，在房產抵押次級貸款市場內部，也應根據不同的政策目標和市場需求構建多層次的主體結構。

第一層是設立房產抵押貸款銀行，即將現(xiàn)有銀行業(yè)中從事房產抵押貸款的職能團隊分立開來，在原有業(yè)務基礎上設計更為精準的制度規(guī)則和業(yè)務流程，形成專業(yè)銀行模式。由于繼承了銀行在資金來源、品牌效應、經營網絡方面的先天優(yōu)勢，房產抵押貸款銀行能夠迅速發(fā)展成為市場中的主力軍。確立房產抵押貸款銀行的主體位置既能夠保證規(guī)范性傳統(tǒng)的延續(xù)，也便于政策監(jiān)管過程中通過重點企業(yè)的窗口指導實現(xiàn)整個市場的風格轉換。

從扶持小微企業(yè)和個人創(chuàng)業(yè)的政策導向出發(fā)，又可在此基礎上設立政策性銀行或政策性貸款分支機構。當前部分地方政府以財政撥款或引導基金等形式提供專項補貼、政策性投資或免息貸款等資金支持，由于行政化的資金運作方式容易導致低效率和高損失，可引導該部分資金以股權或債權方投入房產抵押貸款銀行，通過讓渡政府收益的形式以低廉的資金價格向特定創(chuàng)業(yè)群體發(fā)放房產抵押次級貸款，從而在兼顧政策目標的同時實現(xiàn)資金的保值增值。

第二層是促進現(xiàn)有小額貸款機構的轉型升級。當前專門從事準金融服務的小額貸款公司、融資性擔保公司、典當公司等機構，相當一部分是以房產抵押作為融資基礎，由于該類機構普遍呈現(xiàn)小、散、亂的格局，缺乏資金和業(yè)務的穩(wěn)定性，也不具備規(guī)模效應。與此同時，由于在經營管理上存在誠信、透明度以及規(guī)范性的瑕疵，其公眾形象欠佳，個別機構甚至打著小額貸款的幌子行財物詐騙之實，社會影響十分惡劣。但由于長期以來具有客戶群和運營經驗的儲備，這類主體在發(fā)展次級貸款市場方面又具有很強的自發(fā)優(yōu)勢，可在其中挑選部分實力較強、操作相對規(guī)范、市場基礎好的典型企業(yè)進行鼓勵和扶持，以同業(yè)并購或開設連鎖機構的方式成長為區(qū)域龍頭，從而與房產抵押貸款銀行有機互補、錯位競爭，促進次級貸款市場的結構優(yōu)化和良性發(fā)展。

第三層是房產開發(fā)和經營機構的服務拓展。毋庸置疑房產開發(fā)及經營機構在房產抵押次級貸款市場的不良資產處置環(huán)節(jié)具有得天獨厚的專業(yè)化優(yōu)勢，房產開發(fā)商、銷售公司、房產中介等機構既可利用在房產市場研究、物業(yè)估值、信息資源以及經營網絡方面的基礎設立專門機構，為抵押房產的維護、評估、交易提供外包服務，也可積極介入不良資產處置，構建抵押房產的二級市場，通過專業(yè)判斷和批量化操作發(fā)展成為做市商，加快市場流通，賺取合理差價。

3.3 ?建設市場環(huán)境

房產抵押次級貸款市場環(huán)境建設的著眼點在于公平和效率，實現(xiàn)公平能夠保障參與各方的基本利益、確立市場信心、形成穩(wěn)定的交易預期;而提高效率則有助于降低市場風險、減少交易成本、節(jié)約時間價值。

公平的實現(xiàn)一方面在于文化和制度建設，通過倡導誠信理念和規(guī)范性約束逐步樹立次級貸款市場的正面形象，另一方面是增強市場透明度，通過合理的披露機制定期向相關人員公布有關數(shù)據和重大業(yè)務進展，從而進一步壓縮暗箱操作和違規(guī)經營的空間。

提升效率的關鍵在于法務處理標準化，目前制約房產抵押次級貸款運作效率的主要問題是不良資產司法處置環(huán)節(jié)周期過長。由于房產抵押次級貸款的業(yè)務結構具有高度格式化和流程化的可行性，法務處理標準化的提升空間非常之大。例如，業(yè)務開展涉及的法律文書主要條款可采用司法系統(tǒng)認可的統(tǒng)一標準格式以提高審判效率并避免司法爭議，并在從事房產評估和拍賣環(huán)節(jié)的服務機構與司法執(zhí)行機構之間搭建標準化流程，從而縮短房產處置的時間。

4 ?展望

隨著信息化技術的迅速發(fā)展，房產抵押次級貸款的全流程電子化基礎已經初步具備，而市場的體量和增長速度將決定配套電子化流程的建設步伐和技術水平?？梢灶A計在不久的將來，借款申請、業(yè)務審核、放款、還款、司法裁判、房產評估、抵押及拍賣等各個環(huán)節(jié)均可在網絡平臺上無縫銜接，不良資產處置的周期有望從當前的平均12個月縮短到3個月以內。

隨之而來的將是整個市場質的飛躍，技術提升和流程便捷將極大提高房產抵押次級貸款這一產品的穩(wěn)定性，從而減少整個市場的風險。而隨著風險貼水的降低，利率均值將步入民眾普遍接受的水平，交易的范圍和頻率可望呈現(xiàn)指數(shù)級增長，最終百萬億元量級的房產物權與資金的使用權之間自由轉換，公平和效率得以實現(xiàn)。