邱明

摘要：我國的房地產(chǎn)評估是隨房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展而逐漸形成的一個新興行業(yè)，一直在不斷發(fā)現(xiàn)問題、解決問題的過程中摸索前行。本文就當前房地產(chǎn)評估行業(yè)尚存的一些問題進行了分析，并對其提出了相應的應對策略。

關鍵詞：房地產(chǎn)評估;問題;對策

房地產(chǎn)評估是市場經(jīng)濟不可或缺的組成部分，隨著社會經(jīng)濟發(fā)展特別是房地產(chǎn)市場的發(fā)展和人們財產(chǎn)保護意識的增強，會產(chǎn)生更多、更新的房地產(chǎn)評估需求。但房地產(chǎn)評估的專業(yè)性強、技術要求高，在我國尚屬新興行業(yè)，發(fā)展亦不夠成熟，還存在一些不容忽視的問題亟待解決。

一、我國房地產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

房地產(chǎn)評估也稱為房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)價值評估、房地產(chǎn)估價，是指房地產(chǎn)評估機構接受他人委托，選派注冊房地產(chǎn)估價師，對房地產(chǎn)價值或價格進行分析、測算和判斷，并提供相關專業(yè)意見的活動。相較于發(fā)達國家，我國的房地產(chǎn)評估行業(yè)起步較晚。1978年改革開放后，隨著房屋商品化和國有土地有償使用，房地產(chǎn)評估行業(yè)開始萌發(fā)。1993年誕生首批房地產(chǎn)估價師和1994年法律規(guī)定國家實行房地產(chǎn)價格評估制度以來，房地產(chǎn)評估行業(yè)得到快速發(fā)展，評估隊伍迅速壯大，評估法規(guī)不斷健全，評估標準逐步完善，評估理論日益成熟，評估業(yè)務持續(xù)增長。初步建立以《城市房地產(chǎn)管理法》、《資產(chǎn)評估法》為基礎，以《房地產(chǎn)估價機構管理辦法》、《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》為依據(jù)，以房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試和房地產(chǎn)評估機構資質(zhì)核準行政許可為核心，以國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《房地產(chǎn)估價基本術語標準》等為執(zhí)業(yè)標準的政府監(jiān)管、行業(yè)自律和社會監(jiān)督的管理機制，努力構建公平競爭、開放有序和監(jiān)管有力的房地產(chǎn)評估市場。目前全國共有房地產(chǎn)評估機構5500余家，約有5.4萬人取得房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格。業(yè)務范圍也從單一的房地產(chǎn)交易評估，發(fā)展到房地產(chǎn)抵押、課稅、征收、保險、司法鑒定、公司上市、企業(yè)改制、企業(yè)清算、資產(chǎn)重組、資產(chǎn)處置等領域。而隨著房地產(chǎn)評估行業(yè)的快速發(fā)展，其存在的問題也日漸暴露。

二、房地產(chǎn)評估行業(yè)存在的主要問題

（一）相關的法律規(guī)范體系不完善

房地產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展雖有既有的法律規(guī)范體系為其提供依據(jù)和支持，但一直還處在摸索和借鑒的過程之中， 難免存在法律法規(guī)、基本準則不健全，評估執(zhí)業(yè)準則、職業(yè)道德準則不完備，以及相關法律法規(guī)、技術標準缺少實施細則不實用等問題，影響了房地產(chǎn)評估體系的整體構建。且散落于現(xiàn)行法律規(guī)范體系中的相關規(guī)定，已無法滿足房地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展的需要，不僅使評估機構和評估專業(yè)人員在執(zhí)業(yè)過程中畏手畏腳、無所適從，其評估結(jié)果也難以得到社會的認可，更無法實現(xiàn)對房地產(chǎn)評估行業(yè)的有效監(jiān)督。

（二）房地產(chǎn)評估市場環(huán)境不規(guī)范

我國房地產(chǎn)評估市場的發(fā)育還不成熟，尚處于不甚規(guī)范的階段。在當前市場中，為獲取更多的業(yè)務、賺取更多的利益，要經(jīng)常與相關部門進行溝通和協(xié)調(diào)，以建立和維持良好的協(xié)作關系，有的評估機構會采用一些非法的手段來達此目的;房地產(chǎn)評估行業(yè)的迅速發(fā)展，也實現(xiàn)了評估機構和評估專業(yè)人員數(shù)量的快速增長，面對“更多人分享同一塊蛋糕”的現(xiàn)象，有些評估機構不惜以迎合高估或者低估要求、給予回扣、惡意壓低收費等方式進行不正當競爭，以期在市場角逐中站穩(wěn)腳跟等諸多亂象還時有出現(xiàn)。這些現(xiàn)象的存在擾亂了市場環(huán)境，激化了各類矛盾。

（三）評估專業(yè)人員水平良莠不齊

要成為一個合格的執(zhí)業(yè)房地產(chǎn)估價師，不僅應具有相當?shù)脑u估專業(yè)知識，而且應具有一定的評估實踐經(jīng)驗。造成當前評估專業(yè)人員業(yè)務水平良莠不齊的原因主要源自：其一，在教育培養(yǎng)方面，缺乏針對評估專業(yè)人員的專門培養(yǎng)教育，致使評估專業(yè)性人才的缺失;其二，在行業(yè)準入方面，還未形成一套科學、完善、合理的人才考核和準入機制，評估質(zhì)量難以保證;其三，在繼續(xù)教育方面，過于側(cè)重理論，不能實現(xiàn)理論和實踐水平的同步提升，而房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試為一次性的且再無晉升空間，亦使評估專業(yè)人員缺乏學習、提高的動力。

三、房地產(chǎn)評估行業(yè)存在問題的對策

（一）建立健全房地產(chǎn)評估行業(yè)的法律體系

健全和完善的房地產(chǎn)評估法律規(guī)范體系是評估行業(yè)健康有序發(fā)展的必要保障，當前要建立健全法律規(guī)范體系，使房地產(chǎn)評估活動能有法可依、有章可循、有據(jù)可查，相關部門可從以下幾方面對現(xiàn)行的法律規(guī)范體系進行補充和完善：一是抓緊制定評估基本準則，并據(jù)其制定評估執(zhí)業(yè)準則和職業(yè)道德準則，以規(guī)范評估機構和評估專業(yè)人員的執(zhí)業(yè)行為，提升評估機構和評估專業(yè)人員的道德標準;二是盡快制定評估行業(yè)監(jiān)督管理辦法，加強對評估機構和評估專業(yè)人員執(zhí)業(yè)行為的監(jiān)督和管理;三是積極引導評估行業(yè)合理定價，在評估執(zhí)業(yè)中推行明碼標價，既要保障評估機構的合法收入，又要杜絕相互壓價、低價收費;四是明確細化房地產(chǎn)評估的法律責任及其認定標準，增強評估機構和評估專業(yè)人員執(zhí)業(yè)的風險意識，促使其依法依規(guī)謹慎執(zhí)業(yè)。

（二）優(yōu)化提升房地產(chǎn)評估行業(yè)的執(zhí)業(yè)環(huán)境

良好的執(zhí)業(yè)環(huán)境對房地產(chǎn)評估市場的發(fā)展有著極其重要的作用，優(yōu)化和提升執(zhí)業(yè)環(huán)境可從以下方面著手：第一，建立房地產(chǎn)評估行業(yè)內(nèi)外并行的監(jiān)管機制，通過評估行政管理部門、評估行業(yè)協(xié)會、評估機構以及相關部門的通力協(xié)作、多頭并進和齊抓共管，打造公平競爭、健康有序的房地產(chǎn)評估市場;第二，建設房地產(chǎn)評估行業(yè)的誠信體系，通過信用檔案來施行誠信預警和失信懲戒，并以此督促和引導評估機構和評估專業(yè)人員誠信執(zhí)業(yè)，營造獨立、客觀、公正的市場氛圍;第三，加強評估專業(yè)人員的職業(yè)道德教育，通過定期開展職業(yè)道德培訓和宣傳，不斷提升評估專業(yè)人員的道德素養(yǎng)，抵制不良誘惑，實現(xiàn)執(zhí)業(yè)環(huán)境的不斷優(yōu)化;第四，暢通違法評估行為的投訴舉報渠道，通過對評估機構和評估專業(yè)人員違法評估行為的查處，以維護評估行業(yè)的形象。

（三）提高增強房地產(chǎn)評估人員的業(yè)務水平

提高和增強房地產(chǎn)評估專業(yè)人員的業(yè)務水平，首先，要加強評估專業(yè)性人才的培養(yǎng)教育，通過設置專門的房地產(chǎn)評估專業(yè)，為評估行業(yè)源源不斷地培養(yǎng)和輸送專業(yè)性的人才;其次，要優(yōu)化評估專業(yè)人員的行業(yè)準入，房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)不僅要通過執(zhí)業(yè)資格考試，更要考核其評估實踐，確保評估專業(yè)人員具備執(zhí)業(yè)能力;再次，要完善房地產(chǎn)估價師的等級設置，由一級制劃分為多級制，并將其與房地產(chǎn)估價師的綜合素質(zhì)掛鉤，做到能上能下、動態(tài)管理，激發(fā)房地產(chǎn)估價師不斷進取，為優(yōu)秀的房地產(chǎn)估價師提供更為廣闊的發(fā)展空間;最后，要建立評估專業(yè)人員繼續(xù)教育的激勵機制，變被動接受培訓為主動參與學習，不斷更新和完善評估專業(yè)人員的知識架構體系和理論實踐技能，逐步提高房地產(chǎn)評估行業(yè)中評估專業(yè)人員的整體素質(zhì)。

四、結(jié)語：

房地產(chǎn)評估在社會經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮著重要的作用，伴隨房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，其所面臨的機遇和挑戰(zhàn)亦日益增多。盡管我國的房地產(chǎn)評估行業(yè)起步較晚，在發(fā)展過程中還有不少有待解決的問題，但只要采取適當?shù)牟呗赃M行應對，定能成功走出一條適合自身發(fā)展的道路。

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