應(yīng)靜波

摘要：房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資風(fēng)險的評估和防范是房地產(chǎn)企業(yè)的重要內(nèi)容。投資風(fēng)險的評估、分析和防范的科學(xué)性關(guān)系到房地產(chǎn)投資項目投資。因此，房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資階段尤其重要，投資決策階段面臨的風(fēng)險較多，有效的風(fēng)險防范和評估直接影響到了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益。因此，對投資風(fēng)險進行評估和防范，降低風(fēng)險損失，本文主要分析了房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風(fēng)險管理。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目：投資：風(fēng)險管理：措施

一、房地產(chǎn)項目投資中存在的風(fēng)險

（一）政策風(fēng)險

政府是市場經(jīng)濟中宏觀的手，宏觀手段影響著整個房地產(chǎn)市場，國家宏觀經(jīng)濟狀況制定的宏觀政策直接影響整個市場經(jīng)濟的方向和整體發(fā)展。國家制定相應(yīng)政策來促進經(jīng)濟的發(fā)展，政策和制度會影響到市場經(jīng)濟各個市場單元的利潤，較多政策都與房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展息息相關(guān)。因此，政府政策對房地產(chǎn)企業(yè)影響較大，當前的政策環(huán)境是市場經(jīng)濟環(huán)境的反映，例如，房地產(chǎn)政策、土地政策、租金政策、購買政策、環(huán)保政策等都是當前制約房地產(chǎn)企業(yè)的政府性政策。因此，對我國的政策進行分析研究，投資決策要在迎合政策環(huán)境下進行。

（二）供求關(guān)系風(fēng)險

市場經(jīng)濟中，最重要的是供求關(guān)系，供求關(guān)系關(guān)系到整個房地產(chǎn)市場的供方和求方的地位。求方市場則房地產(chǎn)企業(yè)的競爭較小，房地產(chǎn)項目的投資和開發(fā)都處于有利形勢，反之，供方市場下，企業(yè)經(jīng)濟壓力大，供大于求的情況容易導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益降低，投資回報率低。在進行投資之前，研究目前市場的供求關(guān)系，進行供求風(fēng)險的把控，科學(xué)地把握房地產(chǎn)項目施工周期，應(yīng)對不斷變化的市場。

（三）土地風(fēng)險

第一，投資主義觀念貫徹整個國民思想，我國的土地城市化進程不斷擴大，土地拆遷在持續(xù)進行中。整個土地拆遷過程中，難免出現(xiàn)“釘子戶”困難，“釘子戶”抱著最大化的獲利的思想，未與房地產(chǎn)開發(fā)商妥協(xié)，開發(fā)商“釘子戶”。這種“釘子戶”占據(jù)了開發(fā)商的時間，影響了土地拆遷進度，而開發(fā)商要使工程進度加快，需要花費更多的投資滿足“釘子戶”的投資心理。第二，極端行為的影響。土地拆遷過程，不免出現(xiàn)極端行為，包括自焚、爆炸等，產(chǎn)生了負面的影響，拆遷進度受到了影響，也會導(dǎo)致開發(fā)項目受到媒體的關(guān)注，法律和輿論把開發(fā)項目推到風(fēng)口浪尖，社會各種因素導(dǎo)致整地拆遷工程阻礙重重。

（四）房屋施工建設(shè)風(fēng)險

開發(fā)項目建設(shè)施工是個復(fù)雜的過程，施工階段涉及內(nèi)容廣，涵蓋學(xué)科豐富，市場、資源、設(shè)施、建材、機械的、合同，等等，都是整個房地產(chǎn)項目的建設(shè)過程。項目建設(shè)過程的風(fēng)險主要有兩個：其一，進度風(fēng)險。項目的建設(shè)施工受到各種因素的影響會導(dǎo)致施工進度無法符合施工計劃，開發(fā)項目的竣工和后期工程都受到影響，更嚴重還會影響房地產(chǎn)企業(yè)的形象。其二，質(zhì)量風(fēng)險。施工建筑的質(zhì)量關(guān)系到建筑的穩(wěn)同性和安全性，質(zhì)量的優(yōu)劣關(guān)系到房地產(chǎn)的銷售市場。質(zhì)量不合格的建筑流入房地產(chǎn)市場，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)回報率降低，房屋的購買率下降。

二、房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險管理的措施

（一）全面的市場調(diào)查

首先，房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資前期的市場調(diào)查是十分有必要的。進行市場調(diào)查能對房地產(chǎn)房屋市場有所了解，掌握市場的房屋供需情況。市場調(diào)查分析是投資風(fēng)險的必要投資基礎(chǔ)，也是整個投資風(fēng)險管理體系的必要條件。其次，接著對政府態(tài)度和市場政策進行了解，分析房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀和市場發(fā)展方向。根據(jù)前期調(diào)查掌握的數(shù)據(jù)進行投資決策，分析投資方向和投資規(guī)模，決定了房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資情況。另外，調(diào)查投資市場的消費群體的消費水平、消費觀念、消費偏好，對房地產(chǎn)開發(fā)項目準確市場定位。

（二）健全投資決策管理體系

建立完善的科學(xué)的投資決策風(fēng)險管理體系。房地產(chǎn)項目投資決策的基礎(chǔ)是市場調(diào)查報告，并針對市場風(fēng)險.考慮和評估綜合風(fēng)險，確定最佳的投資方案。其次，明確開發(fā)項目地理區(qū)位，結(jié)合市場消費需求，選擇最好投資價值的區(qū)位進行投資，規(guī)避投資風(fēng)險。另外，制定風(fēng)險管理制度，成立獨立的風(fēng)險管理部門，對市場風(fēng)險進行有效規(guī)避，合理配置投資資源，對存在較大風(fēng)險的投資項目動態(tài)監(jiān)督，及時制止風(fēng)險過大的行為以及降低潛在因素風(fēng)險。

（三）建立風(fēng)險管理的信息系統(tǒng)

信息資源對于房地產(chǎn)投資具有較大的價值，越充足的信息資源，投資參考的信息就更多空間。首先，對信息資源進行篩選，研究信息價值的可行性，奠定研究、投資決策和風(fēng)險管理的信息基礎(chǔ);其次，建立信息處理系統(tǒng)，對收集的信息進行處理、傳輸、應(yīng)用，匯集政策性信息資源、規(guī)劃性信息資源、市場供求關(guān)系信息資源，有效獲取信息分析報告，為投資決策提供了準確的信息參考;再次，定期撰寫房地產(chǎn)市場報告，動態(tài)掌握市場數(shù)據(jù)變化，及時調(diào)整投資決策，減少因市場變化而帶來的風(fēng)向。

（四）投資分散策略

房地產(chǎn)投資分散策略是常見的風(fēng)向防范策略之一。投資風(fēng)險是多種類的，投資方向也要多樣化，從分散的投資方向來降低各個種類的風(fēng)險。首先，將房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)設(shè)置為開發(fā)分散性結(jié)構(gòu)，將有限的投資資源分散到多個投資區(qū)域。其次，房地產(chǎn)投資區(qū)域的分散?？蓮氖袌鲂枨髣澐?，從而避免某一特定地區(qū)經(jīng)濟不景氣投資的影響，達到降低風(fēng)險的目的。再次，房地產(chǎn)投資時間分散。市場供需關(guān)系有著周期變化，根據(jù)求方市場的時問階段進行房產(chǎn)投資，確定一個合理的投資時問區(qū)間。最后，共同投資。選擇消費能力高的區(qū)域和投資需求高的時間段同時進行共同投資，達到利益共享和風(fēng)險同擔的目的，最大化地規(guī)避風(fēng)險。

（五）風(fēng)險識別

在進行房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理中非常關(guān)鍵一個環(huán)節(jié)就是識別其項目風(fēng)險，所以需要企業(yè)能夠?qū)φw項目投資環(huán)節(jié)所面臨的風(fēng)險有一個全面且準確的辨別，并實施深入與針對性的分析，切實提升識別房地產(chǎn)開發(fā)項目環(huán)節(jié)中可能會出現(xiàn)的風(fēng)險能力。

（六）風(fēng)險分析

由于房地產(chǎn)開發(fā)項目所面臨的風(fēng)險較多，所以必須要采取多樣化的方式來控制、利用以及防范風(fēng)險，將風(fēng)險發(fā)生概率與損失降到最低。通常風(fēng)險分析防范主要有定量與定性分析兩類。

（七）實現(xiàn)風(fēng)險回避

房地產(chǎn)的投資過程中要保持長期的風(fēng)險回避策略。風(fēng)險回避策略有以下幾點：第一，回避順序從小風(fēng)險再到大風(fēng)險，對于風(fēng)險大的投資項目采取措施及時止損。對于小風(fēng)險的投資項目適時延長時間再對策。第二，對大風(fēng)險的投資項目進行調(diào)整或降低了高額利潤，風(fēng)險與收益是正相關(guān)的，收益越大的投資項目伴隨著風(fēng)險就越大。第三，高收益的投資項目也會吸引了較多的投資者紛紛進入投資市場，增加了投資競爭風(fēng)險，從而減少了預(yù)期的收益。因此，收益的影響因素是多種風(fēng)險的結(jié)果，應(yīng)控制和防范各種風(fēng)險。

三、總結(jié)

總之，房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資過程是各種決策的結(jié)果，投資決策必須重視投資存在各種投資風(fēng)險，采取規(guī)避防范風(fēng)險的對策，對風(fēng)險進行有效的評估和管理，這樣才能采取行之有效的規(guī)避風(fēng)險方法。

參考文獻：

[1]蔡翔宇.房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的風(fēng)險控制研究[J].中國房地產(chǎn)業(yè)，2017（24）.

[2]佚名.淺議房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險分析與對策[J].全國流通經(jīng)濟，2018，No.2179（19）：87-88.

[3]馬全明.房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的風(fēng)險控制探討[Jl.中國經(jīng)貿(mào)，2017（8）.

[4]孫佳.房地產(chǎn)業(yè)投資風(fēng)險的管理策略探究[J].財經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2017（16）：63.

[5]丁佳新，劉薇.房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險及其防范措施[J].門窗，2017（10）：62-62.

[6]劉敏.房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中的風(fēng)險及規(guī)避對策[J].居業(yè)，2017（2）：88-89.