王炎

摘要：在我國當前階段，房地產(chǎn)企業(yè)正處于發(fā)力期，飛速發(fā)展狀態(tài)下的房地產(chǎn)企業(yè)在自身實力得到長足增長的情況下，開始尋求占據(jù)更大的市場來獲取更多的利益。在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)，企業(yè)要想占據(jù)更大的利潤分配，就必須在項目面積和項目規(guī)模，項目數(shù)量以及銷售利潤各個方面實現(xiàn)升級。地方房企的管理運作模式是在對企業(yè)內(nèi)外環(huán)境了解和分析過程中，通過有效的管理方式和策劃運營手段，全方位掌握企業(yè)的財務(wù)狀況和實際運營情況的管理模式。地方房企必須建立適合本企業(yè)采用的管理運作模式，在市場競爭中及時發(fā)現(xiàn)自身模式的不足并對之加以改革和完善，來實現(xiàn)對市場的適應(yīng)。

關(guān)鍵詞：新時期;地方房企;管理運作模式;分析;策略

實行改革開放以來，我國經(jīng)濟實現(xiàn)高速發(fā)展，人們的生活水平和居住條件也水漲船高，房地產(chǎn)作為與人民日益增長的居住條件需求和消費水平息息相關(guān)的行業(yè)，也隨之得到了進一步的促進效果。在新時期下，要想在競爭激烈的行業(yè)中站穩(wěn)腳跟并有所發(fā)展，如何做好房地產(chǎn)企業(yè)的地產(chǎn)開發(fā)主題業(yè)務(wù)是行業(yè)內(nèi)企業(yè)的首要目標。在當前我國對房地產(chǎn)行業(yè)實行宏觀調(diào)控的背景下，企業(yè)不僅要努力適應(yīng)外部環(huán)境的變化，也要對自身進行調(diào)整，提升企業(yè)的核心競爭力，在內(nèi)部改革的過程中明確企業(yè)未來的發(fā)展方向和發(fā)展定位;大力發(fā)展企業(yè)主營業(yè)務(wù)，提升主營業(yè)務(wù)專注度;將企業(yè)各項業(yè)務(wù)有機結(jié)合，形成有機的產(chǎn)業(yè)鏈條，最終實現(xiàn)企業(yè)快速度，高質(zhì)量的發(fā)展目標。

一、房地產(chǎn)企業(yè)管理運作模式概述

（一）房地產(chǎn)企業(yè)管理運作模式定義

所謂房地產(chǎn)企業(yè)管理運作模式，就是在對企業(yè)所面對的內(nèi)部組織架構(gòu)和外部市場環(huán)境進行了解分析時，運用接收投資，進行融資和資金調(diào)度等等行之有效的管理方式和策劃運營手段來全方位，多層次地了解企業(yè)的財務(wù)狀況和實際運營情況，從而使企業(yè)所掌握的資源達到利用效率最大化。

（二）新時期下的房地產(chǎn)行業(yè)背景

房地產(chǎn)行業(yè)在當前日益變化的市場因素，政策因素和企業(yè)競爭因素的影響下，復雜局面逐步呈現(xiàn)：（1） 宏觀調(diào)控的強化力度的提升奠定了今后房地產(chǎn)行業(yè)所出臺政策的總方向。（2） 經(jīng)濟發(fā)展與城市化兩架拉動房地產(chǎn)行業(yè)進行快速發(fā)展的馬車行駛速度有所下降。（3） 隨著房地產(chǎn)行業(yè)的長期發(fā)展，我國當前社會主要矛盾的改變，居民的居住條件得到充分滿足，房地產(chǎn)市場逐步進入飽和狀態(tài)。（4） 主城區(qū)內(nèi)尚未開發(fā)的可以為房地產(chǎn)行業(yè)提供的土地越來越少，城市擴張幅度有限，在國家劃立土地紅線，并對其實行嚴格控制的背景下，新建的房屋數(shù)量不斷減少，可開發(fā)土地儲備趨于緊張，企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)空間也受到限制。

（三）市場的轉(zhuǎn)型與管理模式改善

房地產(chǎn)企業(yè)依據(jù)外部急劇變化的市場環(huán)境和政策環(huán)境，在內(nèi)外因素結(jié)合的共同推動作用下，必須直面開發(fā)市場的轉(zhuǎn)型，改善管理運作模式。（1） 房地產(chǎn)市場中的供求關(guān)系從先前開發(fā)商占據(jù)主導地位的賣方市場像現(xiàn)在有消費者完全主導的買方市場完成轉(zhuǎn)變。（2） 經(jīng)過長期的激烈的市場競爭，在土地競買市場由原來的多元競爭模式經(jīng)過一系列的企業(yè)吞并和吸收后，演變成寡頭集聚的局面。（3） 房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)盛行的價值觀也從較低層次的簡單實用，增長成為高層次的注重品質(zhì)，房產(chǎn)也具備了幫助消費者達到自我實現(xiàn)需求的功能。（4） 在房地產(chǎn)企業(yè)在實際操作過程的管理運用模式中，全產(chǎn)業(yè)鏈的管理運作模式將單一落后的開發(fā)模式取代，新的操作模式逐漸朝著建造全閉合產(chǎn)業(yè)鏈等目標方向邁進，其主張的是地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)布局，建筑設(shè)計，高科技，家居裝修，商業(yè)配套，文化旅游和物業(yè)服務(wù)等房地產(chǎn)的配套產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)更加深度的結(jié)合。

二、新時期地方房企管理運作模式存在的問題分析

不可否認，房地產(chǎn)行業(yè)在過去的相當一段時間內(nèi)，依據(jù)傳統(tǒng)的企業(yè)管理運作模式取得了可人的成績。但面對當下房地產(chǎn)行業(yè)的激烈競爭，可供開發(fā)的土地儲備日益減少的風云變幻市場背景， 地方房企必須對自身的企業(yè)管理運作模式實行改革和完善以實現(xiàn)對外部環(huán)境的適應(yīng)，尋找其中所存在的問題，并對其進行深入分析，這同樣也是令企業(yè)得以生存的基本要求和重要途徑。

（一）思想觀念較為落后

我國大多數(shù)地方房企房地產(chǎn)企業(yè)在之前的數(shù)十年的發(fā)展過程中都采用了傳統(tǒng)的管理運作模式，形成了較強的慣性思維和陳舊觀念;同時，計劃經(jīng)濟體制下僵化的思維模式也在地方房企國房地產(chǎn)企業(yè)中有所體現(xiàn)。兩者從根本上對地方房企對管理運作模式在改革過程中的畏手畏腳和顧及行為做出了解釋。

（二）拿地水平有待提升

在拿地過程中，一些管理運作模式尚未得到完善的地方房企，不僅僅在融資能力，資金儲備和市場競爭力上的表現(xiàn)差強人意，在進行項目催生，市場情況的預判和拿地談判的節(jié)奏上也存在著非常大的問題。提升地方房企的管理運作模式，使其指導企業(yè)在拿地過程中，實行高效的競爭，幫助企業(yè)實行統(tǒng)籌布局、多點舉動、匯集資金規(guī)模取勝的同時，幫助企業(yè)在市場上的土地競爭中得到優(yōu)勢。

（三） 項目運作效率較差

多數(shù)地方房企在市場競爭的過程中存在著前期策劃工作準備不足、市場預判不準、產(chǎn)品定位不夠精細，管理過程不夠有力等種種問題，在產(chǎn)品的成本控制，品質(zhì)保證和項目周期三個方面造成了巨大的消極影響。

除此之外，品牌形象知名度方面的忽視，體制機制的束縛等都是房地產(chǎn)企業(yè)在新時期下所采用落后的管理運作模式所產(chǎn)生的問題。

三、新時期完善地方房企管理運作模式的相關(guān)策略

唯有對新時期地方房企的管理運作模式中所出現(xiàn)的問題加以解決，提高地方房企的核心競爭力，才能確保房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場競爭中立于不敗之地。

（一）活躍思想觀念

解決問題從改變思想觀念開始。通過直面市場競爭，認清與國內(nèi)一線房企的差距與不同，虛心接受市場教訓，借鑒先進經(jīng)驗進行學習等才能達到活躍思維，解放思想的最終目的。全方位對標國內(nèi)一線房企項目運作的各個環(huán)節(jié)，尋找差距找出不足，充分借鑒國內(nèi)一線房企的成功經(jīng)驗和有效做法，讓企業(yè)的思想觀念，視野格局，操作模式突破傳統(tǒng)桎梏。運用國內(nèi)一線房企的先進方法并對其靈活使用，全方位、多角度地對傳統(tǒng)地方房企的管理運作模式進行理論指導。

（二） 牽住房地產(chǎn)行業(yè)的牛首，保障房地產(chǎn)開發(fā)工程項目的運行，解決工程實施階段的后顧之憂。處理好與房地產(chǎn)開發(fā)項目所在地的政府關(guān)系，合理運用政策導向和指引。與相關(guān)企業(yè)進行合作，抱團取暖提高市場抗風險能力。利用并購拿地等多種方式參與土地一級開發(fā)，在實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)的利潤前置的同時，有效降低土地成本?？晒╅_發(fā)的土地資源是實行房地產(chǎn)項目開發(fā)的根本前提，所以在拿地過程中要進行思路創(chuàng)新，運用多種手段爭取土地資源貯備，為企業(yè)發(fā)展積蓄動力。

（三）通過對房地產(chǎn)開發(fā)過程中所出現(xiàn)的難以解決的施工難點與阻礙要素的把握，對資金來源問題進行切實有效地解決。房地產(chǎn)行業(yè)具有高投入，高風險和高回報的行業(yè)特征，要讓企業(yè)的資金鏈得到保障，投資風險得到降低，就必須豐富企業(yè)的項目開發(fā)資金儲備數(shù)量。在國家法律允許范圍內(nèi)，通過股利分紅、發(fā)行企業(yè)債券、金融組合產(chǎn)品等多種形式籌集項目建設(shè)資金，及時銷售房屋回籠資金，確保資金使用安全。

（四）對房地產(chǎn)市場中影響消費者消費行為的各項因素加以重視，并及時做出解決方案來增強消費者的購買欲望。在項目方案的前期策劃過程中就對消費者的需求加以了解和注重，以市場需求引導項目規(guī)劃。合理運用新技術(shù)新材料，保障工程建設(shè)的有序進行和工程質(zhì)量穩(wěn)步提高。尤其要注重建筑裝飾工程和房屋精裝修階段的工程質(zhì)量，廣泛運用視頻監(jiān)控等技術(shù)手段嚴控工程質(zhì)量。在后續(xù)物業(yè)維護管理工作的開展中提升服務(wù)質(zhì)量，豐富服務(wù)種類，利用互聯(lián)網(wǎng)+等技術(shù)手段滿足業(yè)主報修、購物等多種需求，提升消費者對地方房企的信任感，提升企業(yè)在消費者中的口碑信任度和品牌知名度。

四、結(jié)語：

在我國綜合國力和經(jīng)濟發(fā)展建設(shè)水平的不斷提高的情況下，房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中所占比重也越來越大，房地產(chǎn)企業(yè)逐漸放低姿態(tài)了解消費者的切實需求，與消費者的聯(lián)系不再割裂，呈現(xiàn)出緊密結(jié)合的趨勢。地方房企唯有建立與改善管理運作模式，立足消費者消費需要，保障工程項目的各個環(huán)節(jié)正常運行，通過后期服務(wù)提升企業(yè)口碑和品牌效力，才在白熱化的市場競爭中打下根基，實現(xiàn)更大目標。

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