嚴躍進

根據(jù)全國銀行間同業(yè)拆借中心11月20日發(fā)布的數(shù)據(jù)，2019年11月，全國貸款市場1年期LPR為4.15%，相比10月的4.20%有所下調(diào)。貸款市場5年期LPR為4.80%，相比10月4.85%也有所下調(diào)。

此類下調(diào)符合預(yù)期，尤其是在此前央行中期借貸便利MLF相關(guān)操作后，市場關(guān)于降息的預(yù)期更加強化。此次LPR利率的調(diào)整，充分說明當前短期和中長期貸款正進入降成本的通道之中。

從房地產(chǎn)市場的角度看，更能反映按揭貸款利率走向的則是5年期LPR。從數(shù)據(jù)上看，11月此類數(shù)據(jù)出現(xiàn)下行，有助于房貸利率的下調(diào)和成本的降低，其對于活躍市場交易等也有積極的作用。

根據(jù)“房貸利率=LPR+基點”的公式計算，11月，統(tǒng)計的64個城市首套房的利率為5.58%，相比10月的5.63%有所下調(diào)。從城市分類看，統(tǒng)計中的一、二、三、四線城市的房貸利率分別為5.10%、5.57%、5.64%、5.64%，相比10月的5.15%、5.62%、5.69%、5.69%均有所下調(diào)，體現(xiàn)了降低房貸成本的導向。

以“100萬元貸款本金、30年即360期、等額本息償還方式”的貸款模式進行房貸成本測算，測算結(jié)果見表1。11月，統(tǒng)計的64個城市首套房的月供額為5731元，相比10月的5762元減少31元。從城市分類看，統(tǒng)計中的一、二、三、四線城市月供額分別為5433元、5722元、5767元、5767元，相比10月均減少31元，減負效應(yīng)較為明顯。

根據(jù)“房貸利率=LPR+基點”的公式計算，11月，統(tǒng)計的64個城市二套房的利率為5.92%，相比10月的5.97%有所下調(diào)。從城市分類看，統(tǒng)計中的一、二、三、四線城市的房貸利率分別為5.56%、5.89%、5.98%、5.98%，相比10月的5.61%、5.94%、6.03%、6.03%均有所下調(diào)。這也使得二套房的房貸壓力會有所減少。

以“100萬元貸款本金、30年即360期、等額本息償還方式”的貸款模式進行房貸成本測算，測算結(jié)果見表2。11月，統(tǒng)計的64個城市二套房的月供額為5947元，相比10月減少32元。從城市分類看，統(tǒng)計中的一、二、三、四線城市月供額分別為5716元、5926元、5983元、5983元，相比10月均減少32元。其和首套房的減負效應(yīng)差異不大。

此次LPR基礎(chǔ)利率的調(diào)整，總體上符合預(yù)期，體現(xiàn)了貸款市場降利率、降成本的導向。類似中長期利率的調(diào)整，也使得房貸利率本身面臨下調(diào)的空間。其對于降低貸款成本、刺激購房者積極入市和辦理貸款等都有較為積極的作用。

此次利率的調(diào)整，對于原先已經(jīng)簽訂的購房貸款合同并不會有太大的影響，更多的影響是體現(xiàn)在后續(xù)新簽訂的房貸合同上，即對于11月下旬以及未來的購房交易會有影響。從目前的貨幣政策和房地產(chǎn)市場來看，短期內(nèi)類似利率將以下調(diào)為趨勢，所以客觀上有助于刺激后續(xù)的市場交易，相關(guān)房企也將面臨更好的去庫存窗口期。