摘 要：世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)席卷世界，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度也受到了一定的影響。我國(guó)各行各業(yè)的出口產(chǎn)值都有所下降。其中包括我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)，在我國(guó)市場(chǎng)上占比較高。在經(jīng)濟(jì)全球化的背景下也一定程度上受到了經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，金融風(fēng)險(xiǎn)不斷增大。本文闡述了房地產(chǎn)行業(yè)在金融危機(jī)的影響下的現(xiàn)狀，并提出具體可行的對(duì)策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融 風(fēng)險(xiǎn)分析 對(duì)策

前言

21世紀(jì)以來，房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)造了很多財(cái)富奇跡，并且成為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱。美國(guó)虛擬經(jīng)濟(jì)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期失衡導(dǎo)致了2008年的金融危機(jī)的爆發(fā)。因迅速蔓延到了歐洲甚至中國(guó)，導(dǎo)致我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速減緩。房地產(chǎn)作為一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的中心，很容易受到經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響。本文分析房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的管理措施及對(duì)策，對(duì)其實(shí)房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的借鑒意義。

一、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)概述

房地產(chǎn)金融，是指銀行在為房地產(chǎn)進(jìn)行一系列的資金等方面的金融服務(wù)活動(dòng)，有一些不確定因素的影響而導(dǎo)致預(yù)期收益減少，小部分的介紹不會(huì)給市場(chǎng)造成影響，而大面積的金融損失則會(huì)造成市場(chǎng)的不穩(wěn)定性。金融風(fēng)險(xiǎn)會(huì)影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，金融市場(chǎng)的波動(dòng)會(huì)使得實(shí)體企業(yè)產(chǎn)品價(jià)格受到影響。實(shí)體經(jīng)濟(jì)和虛擬經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)過度失衡，會(huì)導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩并且失去穩(wěn)定性。

二、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)形成因素

（一）社會(huì)環(huán)境發(fā)生變化

導(dǎo)致房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的原因有很多，從根本上來看，無非是市場(chǎng)環(huán)境的變化和經(jīng)濟(jì)體制的變化。

1、體制的變化

我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制形成和建立時(shí)間較短，基礎(chǔ)比較薄弱，法治領(lǐng)域并不健全和完善，很多領(lǐng)域缺乏規(guī)范性，這些因素都可能導(dǎo)致我國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生金融風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)在，我國(guó)的許多經(jīng)濟(jì)制度還在發(fā)展過程中，并沒有完全成熟。比如說，產(chǎn)業(yè)產(chǎn)權(quán)制度，投資制度等都在隨著我的國(guó)經(jīng)濟(jì)體制不斷的進(jìn)行改革，規(guī)劃和完備。不成熟的經(jīng)濟(jì)體制給金融行業(yè)，比如說銀行來說帶來了難以預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)。這是金融行業(yè)面臨的最根本的，關(guān)鍵的不利影響。我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立剛剛起步，許多方面還不規(guī)范、不健全。比如，企業(yè)產(chǎn)權(quán)制度、投資體制、金融體制等方面還處在轉(zhuǎn)軌過程中，有待深化和完善，這對(duì)銀行來講，面臨著許多重大的、難以預(yù)測(cè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，這是銀行面臨的宏觀的、根本性的風(fēng)險(xiǎn)。

2、市場(chǎng)的變化

我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立以來，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，并且形成了自身所依存市場(chǎng)價(jià)值規(guī)律，他是在市場(chǎng)發(fā)展的過程中形成的符合市場(chǎng)發(fā)展的規(guī)律。房地產(chǎn)行業(yè)作為市場(chǎng)的一部分，必須要依據(jù)市場(chǎng)規(guī)律進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。我國(guó)當(dāng)前的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制并不成熟，市場(chǎng)上的金融風(fēng)險(xiǎn)性較大。作為房地產(chǎn)企業(yè)，必須要對(duì)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)具有明辨性和前瞻性，做出符合市場(chǎng)規(guī)律的決策，才能防止金融風(fēng)險(xiǎn)帶來的不利影響。房地產(chǎn)業(yè)這類資金密集型行業(yè)與金融業(yè)發(fā)展密切，房地產(chǎn)行業(yè)的動(dòng)蕩和極大程度上的導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系并不從成熟導(dǎo)致我國(guó)市場(chǎng)變化具有不確定性，這也給銀行發(fā)展和做出決策帶來了很大的難度。

3、價(jià)格的變化

房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)，給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了很多金融風(fēng)險(xiǎn)上的不確定性。隨著市場(chǎng)通貨膨脹，人民幣購(gòu)買力降低，商品成本真高。原材料成本的成果提高了企業(yè)生產(chǎn)成本，這使得房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益降低。除此之外，政策因素也是房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值下降的一大原因。政府應(yīng)以民生為目的調(diào)整房地產(chǎn)價(jià)格，出臺(tái)多項(xiàng)政策來控制房?jī)r(jià)上漲，房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度下降，一部分房地產(chǎn)企業(yè)無法償還銀行貸款，給金融業(yè)造成了經(jīng)濟(jì)損失。

（二）自然災(zāi)害和突發(fā)事故

地震洪水等自然災(zāi)害和突發(fā)事故的發(fā)生，會(huì)使房地產(chǎn)行業(yè)遭受毀滅性打擊，房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，一旦遭受自然危險(xiǎn)的損害，就會(huì)直接導(dǎo)致大量資金的損失，房地產(chǎn)行業(yè)由于損失無法向銀行歸還貸款，這些都會(huì)直接導(dǎo)致銀行遭受資金損失，大面積的就會(huì)導(dǎo)致銀行金融危機(jī)。還有一些突發(fā)事故導(dǎo)致債務(wù)人死亡或受傷，其無法償還債務(wù)，也會(huì)導(dǎo)致銀行經(jīng)濟(jì)的損失。

（三）經(jīng)營(yíng)企業(yè)方面的原因

造成風(fēng)險(xiǎn)關(guān)鍵的原因也包括企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)不善，尤其是所造成的風(fēng)險(xiǎn)有很多種。比如：第一，企業(yè)沒有能力歸還所借貸款，或者根本無意愿償還貸款，企業(yè)自身虧損嚴(yán)重，一旦失去銀行貸款資金就會(huì)陷入倒閉狀態(tài)。第二，企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)不善，企業(yè)管理者經(jīng)營(yíng)決策失誤或者是導(dǎo)致企業(yè)遭受嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)損失，進(jìn)而影響到銀行。第三，企業(yè)管理經(jīng)營(yíng)機(jī)制的不成熟，導(dǎo)致內(nèi)部工作運(yùn)行失調(diào)，無法達(dá)到預(yù)期的產(chǎn)值和經(jīng)濟(jì)效益，最終形成無法償還銀行的局面。

（四）銀行方面的原因

銀行內(nèi)部原因給銀行造成損失的案例比比皆是，銀行自身的不足包括：一種近些年來我國(guó)的金融體制還在改革和發(fā)展階段，并不是完全成熟，因此會(huì)造成一定的錯(cuò)誤在所難免。第二是缺乏規(guī)范的貸款評(píng)判機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)性分析系統(tǒng)，這些都有可能對(duì)貸款人的主觀誤判而導(dǎo)致銀行的損失。第三，我國(guó)銀行的信貸管理項(xiàng)目沒有專業(yè)人員指導(dǎo)，自己探索導(dǎo)致貸款結(jié)構(gòu)不合理。第四是銀行缺乏完備的信息管理系統(tǒng)，銀行無法對(duì)貸款對(duì)象進(jìn)行了解和分析，不能準(zhǔn)確預(yù)估其是否具有償還貸款的能力。還有一些貸款項(xiàng)目，銀行沒有專門的項(xiàng)目可行性和評(píng)估系統(tǒng)管理，有科學(xué)的評(píng)判而錯(cuò)誤貸款就會(huì)給銀行帶來?yè)p失。也有可能是銀行內(nèi)部員工工作積極性不高，給銀行帶來的影響。

三、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)管理分析

一個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)不僅是當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的主要部分，同時(shí)和大地帶動(dòng)了其他行業(yè)的發(fā)展。加速了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)?？梢哉f房地產(chǎn)業(yè)為本地區(qū)的經(jīng)濟(jì)做出了極大的貢獻(xiàn)。而一個(gè)地區(qū)的金融業(yè)和房地產(chǎn)也往往是相依相存的，密切相關(guān)的。金融行業(yè)能促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供基礎(chǔ)，房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展同樣也能給金融行業(yè)帶來財(cái)富奇跡。房地產(chǎn)和金融行業(yè)之間的關(guān)系著一個(gè)地區(qū)甚至周邊地區(qū)人民的民生問題。因此對(duì)房地產(chǎn)和金融行業(yè)的研究就成為了國(guó)內(nèi)外學(xué)者關(guān)注的重點(diǎn)。

（一）政策風(fēng)險(xiǎn)管理

房地產(chǎn)業(yè)與民生問題秘密相密切相關(guān)，因此他必須要受到國(guó)家的政策調(diào)控，以達(dá)到穩(wěn)定民生和社會(huì)安定的需要。政府政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是雙向的，而與房地產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)的金融行業(yè)也同樣受到政府的影響。政府通過出臺(tái)措施來對(duì)房地產(chǎn)和金融行業(yè)的信用貸款業(yè)務(wù)進(jìn)行調(diào)控，同時(shí)也控制著銀行資金的流動(dòng)方向。其實(shí)就是國(guó)家為了穩(wěn)定資金流向而做出的決策。比如央行出臺(tái)相關(guān)文件，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行門檻提高，限制房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，同時(shí)也抑制房地產(chǎn)業(yè)哄抬房?jī)r(jià)，一定程度上，抑制人們過度的購(gòu)房需求。并且央行通過提高存款準(zhǔn)備金率來抑制銀行對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)進(jìn)行貸款，這些舉措都抑制了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。宏觀調(diào)控屬于國(guó)家大計(jì)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)和金融產(chǎn)業(yè)都無法更改的。因此兩者必須要做到，要符合國(guó)家政策需要，避免國(guó)家政策給自身帶來的經(jīng)濟(jì)影響。

（二）信用風(fēng)險(xiǎn)管理

金融信用風(fēng)險(xiǎn)是由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者是個(gè)人購(gòu)房貸款者由于不確定因素其履約能力發(fā)生改變無力償還貸款給金融機(jī)構(gòu)造成的影響。這種問題就警戒了金融行業(yè)必須要注意對(duì)貸款機(jī)構(gòu)和個(gè)人資質(zhì)進(jìn)行信用評(píng)估分析。銀行的信用評(píng)估分析法包括兩種，一種是信用評(píng)級(jí)法，一種是z評(píng)分模型。信用評(píng)級(jí)法師，對(duì)每個(gè)企業(yè)的信用狀況和條件以及償還能力進(jìn)行打分。得分優(yōu)良的企業(yè)可以實(shí)行貸款融資，而且一些獲得國(guó)家信用資格評(píng)定的企業(yè)可以直接不需要評(píng)估無條件獲得貸款。z評(píng)分模型是，銀行機(jī)構(gòu)對(duì)一些公司進(jìn)行財(cái)務(wù)變量分析，通過分析結(jié)果來預(yù)測(cè)公司運(yùn)行前景和貸款償還能力。由此來評(píng)估是否為貸款公司提供貸款。

（三）流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)管理

經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提高了我國(guó)居民的可支配性收入，使得資金流動(dòng)性的需求不斷增長(zhǎng)。但一部分商業(yè)銀行不能滿足客戶的資金流動(dòng)性需求，就導(dǎo)致了金融流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的衍生。現(xiàn)階段我國(guó)居民將錢存銀行的觀念還沒有改變，理財(cái)觀念并不健全。因此銀行的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和支付危機(jī)發(fā)生的可能性較小。那如果不能適應(yīng)人民需求發(fā)展的需要，那么流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)遲早會(huì)降臨。對(duì)于這些風(fēng)險(xiǎn)，這個(gè)善于適應(yīng)時(shí)代發(fā)展的需求，滿足客戶不斷變化的需要。房地產(chǎn)業(yè)的資金流動(dòng)性較差，因此金融機(jī)構(gòu)要減少在房地產(chǎn)業(yè)投入的資金，為預(yù)防即將可能面臨的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

四、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策

（一）要加強(qiáng)銀行內(nèi)部的資金控制

銀行機(jī)構(gòu)要預(yù)防不確定的風(fēng)險(xiǎn)必要采取一些舉措。要加強(qiáng)內(nèi)部資金的管理，對(duì)貸款的房地產(chǎn)行業(yè)定期評(píng)估該公司的運(yùn)營(yíng)狀況和還貸能力。無力償還貸款的房地產(chǎn)公司及時(shí)加以干預(yù)，預(yù)防起因破產(chǎn)而導(dǎo)致的金融損失。是金融機(jī)構(gòu)要規(guī)范內(nèi)部的金融機(jī)制和信貸管理機(jī)制來預(yù)防可能發(fā)生的金融風(fēng)險(xiǎn)。

（二）切實(shí)加強(qiáng)監(jiān)管，控制房地產(chǎn)投資過熱勢(shì)頭

房地產(chǎn)暴利吸引了許多人投身于房地產(chǎn)行業(yè)，許多資本家大批量收購(gòu)?fù)恋睾逄Х績(jī)r(jià)，是許多地區(qū)出現(xiàn)了空房較多，購(gòu)房者卻無力負(fù)擔(dān)的狀況，嚴(yán)重影響了市人民生活質(zhì)量和社會(huì)安定。同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的暴利使得從事實(shí)體經(jīng)濟(jì)的商人減少，這制約了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的人增速。國(guó)家政府要嚴(yán)格根據(jù)制度管控不正當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)謀利行為，利用政策優(yōu)惠來鼓勵(lì)開發(fā)商建設(shè)人民所需要的居民房，控制一些商品房進(jìn)入市場(chǎng)。嚴(yán)格懲處炒房謀取暴力的手段。只要控制個(gè)別地方土地過度開發(fā)影響了居民的生存環(huán)境。房地產(chǎn)的孤獨(dú)投資需要國(guó)家加強(qiáng)監(jiān)管力度。以免導(dǎo)致過高房?jī)r(jià)造成的經(jīng)濟(jì)失衡。

（三）規(guī)范房地產(chǎn)信貸操作規(guī)程

房地產(chǎn)金融面臨著許多不確定的風(fēng)險(xiǎn)。主要表現(xiàn)為呆賬壞賬等不良貸款含量較高，信用貸款投放條件低，而且房地產(chǎn)行業(yè)資金流動(dòng)性低。這些因素嚴(yán)重情況下會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫。要解決這些問題，必須要健全信用體制，嚴(yán)格把控金融風(fēng)險(xiǎn)，并且在貸款過程中規(guī)范貸款操作流程，最關(guān)鍵的是要對(duì)有意愿貸款的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行科學(xué)嚴(yán)格的審核評(píng)估，確定規(guī)范的貸款條件標(biāo)準(zhǔn)，提高貸款投放門檻。確保貸款資金的運(yùn)行方向，定期考察房地產(chǎn)企業(yè)的貸款償還能力。保障資金的流通性。對(duì)條件不足的企業(yè)堅(jiān)決不予貸款，防止對(duì)本金融機(jī)構(gòu)造成經(jīng)濟(jì)損失。

（四）健全體制、機(jī)制，為房地產(chǎn)金融發(fā)展創(chuàng)造良好外部環(huán)境

在世界金融一體化的大環(huán)境下，金融機(jī)構(gòu)更容易受到外部環(huán)境的影響，這時(shí)候就要求政府必須進(jìn)行干預(yù)，營(yíng)造一個(gè)良好的市場(chǎng)環(huán)境?，F(xiàn)今，金融風(fēng)險(xiǎn)越來越復(fù)雜化和多樣化。面對(duì)這種問題，政府必須要完善相關(guān)的法律法規(guī)，來對(duì)現(xiàn)有的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別判斷和有效控制，維護(hù)房地產(chǎn)金融業(yè)的持續(xù)發(fā)展。例如，在現(xiàn)存的《商業(yè)銀行法》增加房地產(chǎn)融資標(biāo)準(zhǔn)和審查規(guī)范，對(duì)不合法或資格不足的企業(yè)融資進(jìn)行嚴(yán)格把控。

（五）拓寬融資渠道，分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)

通過拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道來減輕房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)也不失為一種可行的方法，現(xiàn)今大部分房地產(chǎn)融資都是通過銀行借貸，這給金融機(jī)構(gòu)帶來了很大的潛在風(fēng)險(xiǎn)，一旦某個(gè)金融機(jī)構(gòu)資金鏈崩塌，就有可能影響整個(gè)金融體系的穩(wěn)定性。我們可以借鑒國(guó)際金融管理方式，拓寬不同的融資渠道，成立專門的風(fēng)投集團(tuán)來分散金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過自身優(yōu)勢(shì)來吸引投資。或者企業(yè)之間互相合作來降低成本，提高優(yōu)勢(shì)。通過這些方式，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移和分散。

（六）建立房地產(chǎn)信用評(píng)價(jià)體系

金融機(jī)構(gòu)要完善信用管理機(jī)制，建立健全個(gè)人征信系統(tǒng)，實(shí)行嚴(yán)格的貸款審核制度。同時(shí)要建立有效的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和防范機(jī)制。除此之外，要加強(qiáng)對(duì)金融機(jī)構(gòu)的內(nèi)部約束力，建立對(duì)內(nèi)部監(jiān)督的機(jī)構(gòu)，對(duì)內(nèi)部人員違規(guī)行為進(jìn)行懲處。政府也要加強(qiáng)對(duì)金融業(yè)的監(jiān)管和調(diào)控。

結(jié)語

總之，房地產(chǎn)能夠刺激國(guó)家內(nèi)需，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增速。但同時(shí)他也會(huì)使得一些風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。房地產(chǎn)行業(yè)要發(fā)展，不僅自身要符合市場(chǎng)需要，同時(shí)也要有創(chuàng)新的經(jīng)營(yíng)理念。同時(shí)還要懂得從多角度規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。比如提升風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和管理能力，借鑒國(guó)際防范標(biāo)準(zhǔn)來從根源上規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

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作者簡(jiǎn)介：

郭少周（1983年08）性別：男，民族：漢，籍貫：廣東揭西，學(xué)歷：碩士研究生，工作單位：中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究生院